+7(499)495-49-41

Вселение собственника доли в квартиру

Содержание

Препятствие вселению (возможные ситуации и их решение)

Вселение собственника доли в квартиру

Очень часто мы слышим неприятное словосочетание “препятствие вселению”.

Что это означает? А это означает то, что человек, имеющий законное право на проживание в квартире, по вине других законных жильцов, не имеет возможности в полной мере использовать свое право.

Конечно, причин, по которым происходит подобное, может быть огромное множество. Мы лишь опишем наиболее общие ситуации, и попытаемся найти выход из таковых. Но для начала разберемся: 

Какие бывают основания для вселения в жилое помещение?

Действующим законодательством установлены следующие легитимные основания для вселения в жилое помещение:

– первым и самым главным основанием будет являться право на жилье, подтвержденное соответствующими документами (свидетельство на право собственности);

– решение местного муниципалитета о выделении жилья по договору социального найма (копия соответствующего решения местных властей);

– заключение между собственником и арендатором договора об аренде какого-либо конкретного помещения (собственно, договор аренды).

Существуют и особые основания для вселения граждан в жилые помещения:

– завещательный отказ, предусматривающий возможность проживания в жилом помещении, полученном по гражданином наследству. Право должно быть в установленном порядке зарегистрировано, а новоявленный собственник подтверждает свое согласие на проживание посредством принятия наследства.

– заключение договора об иждивении. При заключении такого договора, иждивенец приравнивается к статусу проживающего по завещательному отказу. Однако, собственник помещения должен быть в готовности к возможному подселению такой категории граждан в свое жилое помещение и не имеет права самовольно выселять их.

– В ряде ситуаций возможно осуществление вселения посредством принятого судебного решения. Это наиболее сложная категория оснований для вселения, так как пересекаются интересы сторон, как правило, имеющих диаметрально противоположные взгляды на возможность такого вселения. В подобных случаях лучше будет прибегнуть к помощи квалифицированного адвоката.

Теперь разберемся с препятствием вселению на готовых примерах.

Ситуация 1. Законного собственника не пускают в квартиру остальные жильцы

Конечно, это звучит немного странно, т.к. трудно себе представить ситуацию, когда полноправный хозяин квартиры не может в нее попасть, потому что это не устраивает других граждан. Несмотря на всю странность, данная ситуация является довольно распространенным фактом, к сожалению.  Возникает она обычно при следующих обстоятельствах:

– в квартире имеются постоянно зарегистрированные граждане помимо собственника. Обычно это члены семьи, дальние родственники либо друзья;

– после покупки квартиры оказалось, что совершенно постороннее лицо имеет пожизненное право проживания в таковой, т.к. ранее от него поступил отказ от участия в приватизации;

– квартира была сдана в наем или аренду.

Как видно, если мы говорим о препятствии вселению, то значит, речь идет о гражданах, которые на законных основаниях проживают в квартире. Т.е. это либо зарегистрированные в квартире лица, либо те, у кого на руках имеется действующий договор найма или аренды.

Конечно, многие скажут, что можно вызвать полицию, и вопрос решиться сам собой. Это прямое заблуждение. Дело в том, что на сегодняшний день в нашем законодательстве нет норм, регулирующих подобные ситуации. Т.е. полиция, конечно обязана прибыть по первому вызову, и разобраться в ситуации.

Но, основная цель правоохранителей заключается в соблюдении норм общественного порядка, точнее, по обеспечению этого самого порядка. Т.е. чтобы никто никому не нанес вреда здоровью, и уж тем более не убил. А жилищные споры меду собственником и остальными жильцами пока остается на их плечах.

К примеру, у собственника получиться проникнуть в квартиру, в присутствии полиции. Но где гарантия, что ситуация не повториться вновь на следующий день? Такой гарантии конечно нет.

Тем более, если каждый раз взламывать замки и проникать в квартиру силой, то на одно только восстановление входной двери будет уходить много времени, да и средств.  Т.е.

вариант с полицией является, скорее всего, разовым, потому что после проникновения в квартиру, как мы уже сказали, в отношении забаррикадировавшегося жильца какие-либо санкции применены быть не могут. Они попросту не предусмотрены законодательством.

Значит у нас остается только один вариант-обращение в суд. Только суд сможет обуздать нерадивых жильцов, и восстановить право собственника, прямо предусмотренное статьей 209 ГК РФ (право на владение, распоряжение и пользование личным имуществом).

Не стоит думать, что это долгая процедура. Совсем, напротив. Если гражданин является законным собственником квартиры, то соответствующее судебное решение будет принято в оперативном режиме.

Т.е. мы обратились в суд, который принял решение в нашу пользу. Значит теперь, мы вселяемся в принудительном порядке в присутствии судебных приставов, которые подписывают акт о нашем вселении в квартиру.

Отныне, если ситуация повториться вновь, через день, месяц или даже год, то независимо от того, кто препятствует нашему вселению, эти граждане теперь совершают административное правонарушение, предусмотренное статьей 17.

15 КоАП РФ, за совершение которого предусмотрен штраф до 2500 тыс. рублей. В отдельных случаях, речь может идти даже об уголовном наказании.

Заметим, что при неоднократном повторении незаконных действий по препятствию вселению собственника в квартиру уже после решения суда о вселении, им (судом) может быть принят к рассмотрению вопрос о принудительном снятии с регистрации граждан, нарушающих права собственника. Если это арендаторы квартиры, то договор аренды (найма) расторгается по решению суда.

Также, вопреки мнению о том, что собственники имеют значительно больше прав по пользованию квартирой, нежели остальные жильцы, мы отметим, что это далеко не так, потому что и собственники, и все постоянно (временно) зарегистрированные в квартире жильцы, и даже те, кто проживает по договору аренды, имеют равные права пользования квартирой. Стоит понимать разницу между пользованием и распоряжением. Во тором случае, конечно только собственник обладает исключительными правами.

Ситуация 2. В квартиру не пускают собственника доли

В данном случае процесс происходит практически по тому же сценарию, что и в первом случае. Только теперь речь идет не о собственнике и остальных жильцах, а о двух (нескольких) собственниках, которые имеют равные права как по отношению к квартире, так и по отношению друг к другу.

Значит, их снятие с регистрации по решению суда будет невозможным. Бытует мнение, что если собственников несколько, то подав один общий коллективный иск, они смогут выселить собственника доли, с каким не хотят или не могут жить вместе. Но, это скорее всего исключение чем правило, и для этого необходимы крайне веские основания.

Можем с уверенностью сказать, что вероятность подобного исхода дела не превышает 1%.

Т.е. если вы являетесь собственником доли в квартире, а второй собственник всячески препятствует вашему вселению, то вы можете опять-таки обратиться в суд, и далее все будет происходить также, как и ситуации №1.

Вместе с этим, существует еще один выход. Речь идет о выделении долей в натуре.  Т.е. у нас имеется квартира с двумя собственниками с идеальными долями (долями которые невозможно измерить в квадратных метрах).

Если есть возможность подобного выделения долей, то значит, у каждого собственника будет отдельное свидетельство о праве собственности, отдельный лицевой счет, и т.д. Отныне, вы не имеете никаких прав на долю совладельца, и наоборот.

Так вот если второй собственник и в таком случае попытается учинить препятствие вашему вселению, то это будет уже уголовное наказание.

Бывает так, что собственник доли в квартире не может в нее попасть, потому что этому препятствуют жильцы, проживающие в ней по договору аренды. Обращение в полицию и в этом случае ничего не даст, кроме разового эффекта, т.к. необходимо расторгнуть договор аренды. Т.е. признать его недействительным.

Делается это посредством обращения в суд, который непременно встанет на вашу сторону, т.к. при заключении договора, вы, как второй собственник должны были дать свое согласие на сдачу квартиры в аренду.

Вас не поставили в курс дела, значит, договор считается ничтожным, а это в свою очередь предусматривает незаконность пребывания посторонних лиц в вашей квартире.

Ситуация 3. Постоянно зарегистрированного в квартире гражданина в нее не пускают

Это наиболее распространенный случай, и поэтому является наиболее тяжелым для нашего условного гражданина. Отталкиваясь от то же 209 ст.

ГК РФ, мы установим, что собственник вправе самостоятельно решать вопросы с постоянной регистрацией остальных лиц.

Конечно, владелец квартиры, и никто другой, имеет право “прописать” в свою квартиру кого угодно. Будь то родственник, друг, либо вообще посторонний человек.

Снять с регистрации без согласия гражданина можно только по решению суда. И совершенно не важно вы член семьи, или постороннее лицо. Просто во втором случае необходимы менее веские основания для подобного решения. С членами семьи все проходит немного сложнее, но суд в каждом конкретном случае обращает внимание изначально на собственника, а уже потом на противоположную сторону.

Проще говоря, если вы постоянно зарегистрированы в квартире, а собственник не желает далее проживать с вами в одном помещении, не торопитесь обращаться в суд, т.к. это может обернуться для вас встречным иском о принудительном снятии вас с постоянной регистрации.

Одним словом, все зависит от объема ваших прав на данное жилье (к примеру, приобретено в браке), и от того, кем именно вы доводитесь собственнику. Но в большинстве случаев, если владелец квартиры против вашего проживания в ней, то все, скорее всего к этому и приведет, т.к.

суд не может встать на одну сторону, тем самым нарушая законные права другой стороны.

Источник: http://jilishnik.ru/vyselenie/item/94-prepyatstvie-vseleniyu

Вселение в квартиру с долевой собственностью

Вселение собственника доли в квартиру

Вселение в долевую квартиру нередко сопряжено со спорами и неприятными ситуациями, которые возникают между ее собственниками.

Вступление нескольких родственников в наследство, развод супругов, проживающих в приватизированной квартире и прочие обстоятельства нередко заканчиваются возникновением конфликтов, влекущих за собой смену замков, взлом двери, вызов полиции. Во избежание подобных событий, оказавшись собственником доли квартиры, гражданин должен знать о своих правах и возможностях в отношении объекта недвижимости.

[Скрыть]

Квартира с долей – понятие, нормативное регулирование

Понятие долевой собственности квартиры фактически означает, что на основании каких-либо правомерных событий, заключавшихся в дарении, вступлении в наследство, разделении имущества, жилищная площадь имеет несколько собственников, каждому из которых принадлежит определенная документом часть.

Вопросы, касающиеся долевой собственности, регулируются такими законодательными актами:

  • Статья 16 ГК РФ – регулирует отношения, складывающиеся между собственниками в процессе получения части и дальнейшие их взаимоотношений;
  • Часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ – определяет право владения, пользования, а также распоряжения имеющейся у гражданина целой или долевой частью площади. В частности, данная статья регулирует вселение в квартиру с долевой собственностью;
  • Пункт 2 статьи 288 ГК РФ определяет назначение жилых помещений, находящихся в полной и частичной собственности (их использование);
  • Статья 304 ГК РФ содержит информацию о регулировании ситуаций, касающихся нарушения прав кого-то из собственников.

Владение и пользование по соглашению сторон имуществом, находящимся в долевой собственности, регулируется статьей 247 ГК РФ. В том случае, если имеются спорные вопросы, то их решение осуществляется в судебном порядке.

Как вселиться на долю?

Вселение в квартиру при наличии доли собственности осуществляется на основании нормативных актов и имеет такие особенности:

  • При наличии доли в любом ее выражении лицо имеет право находиться на жилищной площади;
  • Собственник другой части (или собственники) не имеют законного права чинить препятствия при попытке вселения;
  • В том случае, если при попытке вселения владелец доли не может попасть в квартиру (из-за отсутствия ключа и прочих моментов), имеется возможность вызова МЧС для официального вскрытия замка;
  • При въезде в квартиру при наличии препятствий со стороны других собственников наилучшим вариантом будет осуществление действий в присутствии правоохранительных органов.

Вселение в квартиру с долей через суд

Иногда возникают моменты, когда вселение на долю в квартире становится невозможным из-за обостренного конфликта между владельцами частей. Выходом в такой ситуации будет обращение в суд.

Вселение при помощи суда осуществляется в следующем порядке:

  • Обращение в судебный орган по месту нахождения квартиры;
  • Предоставление документа, подтверждающего право собственности, а также паспорта заявителя;
  • Оформление искового заявления. В нем указывается название органа, куда он направляется, данные заявителя, основание для написания иска (документ на право собственности), отражается суть конфликта и непосредственно причина обращения – необходимость вселения;
  • Рассмотрение судом поданных документов и заявления. При необходимости могут затребовать дополнительные бумаги и произвести опрос свидетелей;
  • Вынесение решения;
  • В том случае, если решение выносится в пользу заявителя, в присутствии судебных приставов он имеет право вселяться в объект недвижимости.

При подаче заявления необходимо собрать все требуемые документы и правильно отразить суть проблемы по невозможности въезда в квартиру – в таком случае решение будет вынесено в более короткие сроки.

Вопросы – ответы по вселению в долевую квартиру

Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, сопровождающие вселение в долевую квартиру:

  1. Необходимо ли согласие второго собственника на въезд в квартиру? Нет, любой обладатель части жилищной площади не должен полагаться на согласие или препятствия от другого.
  2. Имеет ли лицо, у которого в собственности находится большая часть на квартиру, какие-либо преимущества при вселении? Нет, все владельцы имеют одинаковые права на проживание.
  3. Имеет ли право владелец доли вселять в квартиру членов своей семьи? Да, имеет, в том случае, если он зарегистрирует их по этому адресу.
  4. Если лицу принадлежит доля в однокомнатной квартире – вселение может ли осуществиться? Да, если, на то нет препятствий в соответствии с существующими законами.

Судебная практика

Судебная практика, касающаяся вселения в долевую квартиру, имеет такие прецеденты:

  • В том случае, если доля в квартире ничтожно мала (к примеру, 10% от всей площади) суд на основании этого и прочих сопутствующих факторов может отказать во вселении;
  • При наличии спора между собственниками могут приниматься во внимание факты оплаты коммунальных услуг (того, кто их осуществлял);
  • В процессе рассмотрения вопроса в суде могут учитываться основания, на которых у одного из владельцев возникло право собственности.

Документы к иску о вселении на долю в квартире

Чтобы исковое заявление было принято и рассмотрено, нужно приложить такие документы:

  • Копия иска со всеми приложениями, предназначенная для второй стороны (ответчика);
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины (квитанция из банка);
  • Копия правоустанавливающего документа, заверенная у нотариуса (ордер, договора отчуждения или соцнайма, свидетельство о праве собственности и другие);
  • Справка о регистрации ПМЖ (форма №9);
  • Документы, подтверждающие попытки вселиться в квартиру и семейные отношения.

Советы по вселению в квартиру с долей

При вселении в квартиру с долей, необходимо прислушаться к следующим советам:

  • При наличии препятствий со стороны второго собственника не стоит самостоятельно взламывать двери и проникать в квартиру – лучше сделать это в присутствии полиции;
  • Если имеется необходимость вскрытия квартиры, стоит об этом заранее предупредить второго собственника – возможно, конфликт разрешится на этом этапе;
  • При возникновении спорных ситуаций можно попытаться договориться о продаже части доли одного владельца другому.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/vselenie-v-dolevuyu-kvartiru

Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Вселение собственника доли в квартиру
страница → Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости – видеосюжеты и статьи → Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Совместное долевое владении жильем – весьма распространенная практика.

Большая часть жилья Екатеринбурга – да и всей России – приватизировалась именно в долевую собственность. Часто жилье оформляется в долевую собственность при покупке. Долевая собственность возникает при разделе супругами квартиры, приобретенной в браке, а так же при наследовании, дарении жилья и т.д.

Практически все долевые «сособственники» (привыкайте к термину) жилья не испытывают тревог по поводу этого своего статуса. Притом, что обладать долей квартиры не менее опасно, чем курить, сидя на бочке с порохом. Правда реальная опасность возникает, когда совладельцы жилья перестают находить общий язык.

Классическая ситуация – квартира в равной долевой собственности у супругов. Муж умирает и его долю (1/2 квартиры) делят между собой вдова и сын (у вдовы оказывается 3/4 квартиры, у сына 1/4).

Если сын хочет забрать свою часть наследства, то проще всего продать квартиру по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же вдова против такого решения, то можно закуривать и садиться на бочку.

Второй наследник может заплакать и распрощаться с надеждой на получение наследства, а может и предпринять определенные шаги – вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия же могут быть весьма печальными для «вдовы покойного». Вплоть до того, что она будет вынуждена за копейки продать свою долю и убраться из квартиры.


Как продать долю

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю.

Практически всегда уведомление делается в письменном виде и в нем указывается точная цена, по которой планируется продать
долю.

Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему.

При этом, как подчеркивает начальник отдела жилой недвижимостиБК_Недвижимость Елена Николаева, цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников.

Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку).

Вдвое ниже рынка

Доля в праве общей собственности на квартиру это не объект недвижимости, а почти абстракция.

Владелец доли не является собственником конкретной комнаты и/или чулана, у него могут быть проблемы с проникновением в квартиру или даже не быть права проживания в ней.

Поэтому стоимость доли не соответствует стоимости квадратных метровпрячущихся за этой долей. По оценке Елены Николаевой, стоимость квадратного метра доли может быть на 15-40% ниже стоимости квадратного метра в обычной квартире.

А руководитель отдела вторичной недвижимости КБ «Ярмарка» Ирина Зимулькина говорит о еще большей разнице – доля в квартире может стоить от 20% до 30% той цены, которую можно было бы выручить, продав квартиру целиком. Похожие результаты показывает анализ екатеринбургского рынка недвижимости.

Например, сегодня за 300 тыс. руб. продается 1/6 доля трешки (УП) в районе ЖБИ. Рыночная цена такой квартиры (целой) от 3,2 млн. руб. То есть «по рынку» 1/6 часть квартиры стоит не менее 533 тыс. руб., что почти вдвое выше цены, по которой продается доля.

Похожая ситуация и с другими квартирными долями, выставленными на продажу в Екатеринбурге. Особенно сильно обесценивается доля, если речь идет о маленькой квартире, в которой невозможно проживание всех сособственников, и если другие владельцы ограничивают доступ (препятствуют вселению) владельцу доли.

Такие доли называются проблемными. В Москве был случай, когда проблемная половина квартиры была продана всего за десятую часть своей рыночной цены. Но вернемся к нашей знакомой «вдове умершего». Она имеет приоритет на покупку доли, которую продает «сын умершего».

А тот может продать свою четвертинку квартиры только за 1/8 реальной стоимости жилья. Больше никто не даст. Следовательно, вдова, заплатив 1/8 стоимости квартиры, приобретет вдвое более дорогой актив и станет единоличным владельцем квартиры.

Впрочем, многие долевые владельцы, захватившие квартиру полностью, рассуждают еще более радикально. Мол, без моего согласия другие доли продать невозможно, а значит, и без выкупа чужой доли я смогу пользоваться всей квартирой…

Действительно многие владельцы квартирных долей годами сдерживают осаду других сособственников, не пуская их в квартиру.

Такая тактика вполне себя оправдывает, но только до тех пор, пока другие сособственники всерьез не озаботятся восстановлением своих прав.

Обиженный владелец доли может использовать один из четырех вариантов решения проблемы: – вселиться в квартиру через суд; – вселится самовольно; – продать свою долю совладельцу-узурпатору;

– продать свою долю на сторону.

Теоретически существует пятый путь – потребовать выделения доли в натуральном виде. Тогда владение долей квартиры превращается во владение конкретной комнатой в этой квартире, а квартира становится коммуналкой. Но на практике подобный вариант для городской квартиры практически нереализуем.

Вселиться через суд

Юрист Уральской палаты недвижимости (УПН) Людмила Плотникова поясняет, что участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями (комнатами) между собой добровольно. Если же диалог не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника.

В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и пр.

Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иное жилье.

Может случиться (и случалось), что суд постановит выселить из квартиры узурпатора и вселить туда обиженного сособственника. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности. Тяжба по вселению в проблемную квартиру длится полгода-год.

Но даже когда процесс завершен, успокоение не наступает. Во-первых, остается конфликт между жильцами. Во-вторых, часто бывает, что один из совладельцев, возвращаясь в очередной раз к себе домой, убеждается, что его ключи не открывают входную дверь. Совладельцы поменяли замок. Судебные приставы и милиция в этом случае, скорее всего, не помогут. Придется вновь обращаться в суд.

Вселиться самовольно

Но можно обойтись без судебного вмешательства. Если человека не пускают в его квартиру, он вправе войти туда сам. Это называется самозащита прав (ст. 12 ГК РФ). Можно даже применить силу, но только чтобы преодолеть препятствие, мешающее доступу в квартиру (например, сломать дверь). Драться и крушить стены нельзя.

Юристы советуют – прежде чем ломать дверь следует запастись доказательствами того, что были попытки решить вопрос полюбовно. Это, например, может быть заверенная на почте копия телеграммы, содержащей просьбу к узурпатору обеспечить доступ в квартиру и передать комплект ключей.

Неплохо так же предварительно написать заявление в милицию о невозможности проникнуть в квартиру.

Если подобная артподготовка была проведена, то у правоохранителей, скорее всего не возникнет претензий к сособственнику, вломившемуся в квартиру и заявившему свои права узурпатору. Разумеется, вопрос конфликта совладельцев в результате только обострится.

Продать долю

Обратите внимание, квартира, имеющая нескольких владельцев, может быть оформлена либо в ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ собственность либо в совместную СОБСТВЕННОСТЬ БЕЗ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ (ст. 244 ГК РФ). Если речь идет о собственности без определения долей, то ни один из совладельцев не может продать свою часть. Просто этой части не существует ни де-юре, ни де-факто. Продать можно только долю.

С другой стороны, совместную квартиру без выделения долей можно переоформить в долевую собственность по согласию совладельцев или через суд. Продать свою долю квартиры – вариант самый простой в реализации. Да, придется разослать совладельцам уведомления о продаже и выполнить еще ряд формальностей, но все это проще, чем вести судебные тяжбы или физически прорывать блокаду узурпатора.

Если есть устная договоренность о продаже доли с совладельцем (или с любым из совладельцев если их несколько), то и уведомления не понадобятся. Купля-продажа оформляется по стандартной процедуре. Хуже, если совладельцы и сами не покупают долю и на сторону продать не дают. Обычно они затягивают сделку уклоняясь от получения извещения о продаже.

Кстати, если совладелец проживает не в той самой проблемной квартире, то действительно доставка извещения ему может стать труднореализуемым действом. Тем не менее, следует разослать сособственникам (по известным адресам их проживания) уведомления о продаже в виде телеграмм или заказных писем с уведомлением о доставке.

Если они не отзовутся и доля квартиры будет продана на сторону, то в случае конфликта, суд, скорее всего, признает сделку законной. Можно решить проблему радикально и вообще не связываться с сособственниками. Как замечает Елена Николаева, при передаче доли квартиры через договор дарения согласие сособственников не требуется.

Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Еще один даже более надежный способ обойти сособственников – залоговая схема. Собственник доли заключает с покупателем договор займа (ст. 807 ГК РФ) на сумму по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником доли денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Недостаток этой схемы – могут возникнуть сложности при регистрации залога в Росреестре. Поэтому собственники долей, как правило, при продаже пользуются услугами профессиональных юристов или риэлторов. В Екатеринбурге есть ряд агентств недвижимости, работающих с такими объектами. Кстати.

На сегодня в Екатеринбурге на продажу выставлена без малого сотня долей квартир и большинство из них продается через агентства недвижимости.

Страшный покупатель

Елена Николаева делит покупателей доли квартиры на три категории. 1. Человек приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. 2. Доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, 1/100.

Регистрация по месту жительства собственника доли происходит без согласия сособственников. Достаточно предъявить в паспортный стол документы о праве собственности на долю. Правда, как замечает Ирина Зимулькина, для прописки третьих лиц согласие сособственников необходимо. Исключение составляют дети до 18 лет: их прописывают к родителям. 3. Профессиональные рейдеры.

Они покупают доли в квартире для того, чтобы сместить «сильного» совладельца на позицию «слабого» и навязать ему свои условия – чаще всего вынудить к продаже. Именно последний персонаж – ночной кошмар владельцев долей, выгнавших из квартиры других сособственников и не желающих идти на переговоры.

Рейдер может создать невыносимые условия соседям только самим фактом своего присутствия в квартире, а может использовать более тонкую стратегию. Был, например, случай, когда человек, купивший долю 1/4 квартиры, ночью намеренно залил несколько нижних этажей. Пострадавшие предъявили иск ко всем собственникам квартиры.

В результате оказалось, что владельцу 3/4 квартиры проще договориться с водолюбивым рейдером о продаже своей доли, чем компенсировать ущерб соседям.

…Цель данной статьи – показать, что даже на самого агрессивного владельца доли в квартире можно найти управу. Отсюда вывод – если вы не желаете жить в одной квартире с владельцами других долей, то лучше не заниматься эскалацией конфликта, а договориться и либо выкупить чужие доли, либо сообща продать совместное жилье. Получите больше денег и потратите меньше нервов.

Также по теме: Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/3715

Вселение в квартиру (комнату, дом) или как устранить препятствия в пользовании

Вселение собственника доли в квартиру

Наиболее вопиющий и, как ни странно, достаточно распространенный случай – это когда Вы являетесь 100% собственником квартиры (комнаты, дома) и вас не пускают на порог жильцы.

Такая ситуация случается как правило при следующих обстоятельствах:-  когда в квартире (комнате, доме) зарегистрированы и проживают Ваши родственники, знакомые, друзья, бывшие жены/мужья;- когда в квартире (комнате, доме) от предыдущего собственника остались зарегистрированными и проживающими посторонние Вам лица;

– когда Вы сдали квартиру (комнату, дом) в аренду/найм и т.н. временные жильцы ни в какую не хотят Вас пускать в квартиру.

Как быть? Думаете вызвать полицию по 02? Полиция приедет, возможно, пустит Вас в квартиру, проверит у проживающих документы, может быть заберет их в отделение для получения с них объяснений, а что потом? А потом они возвращаются снова к Вам и вновь входят в квартиру.

Решили вызвать МЧС? МЧС приедет, вскроет квартиру (спилит дверь или выломает замки) и Вы в квартире. Но… МЧС уедет, а вышеуказанные лица на утро (когда Вы уйдете по своим делам) вновь вставят свои замки и вновь Вас не пустят…

Вы можете попытаться возразить, так не бывает. Бывает. Причем регулярно. В чем же причина? Если внимательно ознакомиться с законодательством РФ регулирующим деятельность полиции и МЧС, то Вы ни в одном из положений законов не найдете что данное органы вправе вмешиваться в жилищные правоотношения граждан.

Например, полиция в данном случае, следит за соблюдением общественного порядка – чтобы никто никого не ударил и не дай бог не убил… вот и все, а то, что у Вас имеется конфликт с находящимися в квартире гражданами предлагают решать в судебном порядке.

Самое главное для Ваших недругов – это то, что у них на руках есть документы подтверждающие что они законно въехали в квартиру/комнату/дом (в паспорте – регистрация, у арендатора – договор аренды).

Вы спрашиваете, почему у нас такие законы и как правильно поступить в подобной ситуации?

Относительно законодательства. Законы у нас такие, какие есть… и нам с этим ничего поделать нельзя. Поэтому остается лишь их знать и правильно применять.

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ (далее- ГК РФ) ст. 209 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Т.е.

Вы являясь собственником квартиры имеете гарантированное законом право пользоваться ею, а вот если этому мешают какие-либо граждане, то Вы вправе требовать согласно ГК РФ устранения препятствий в пользовании Вашей недвижимостью от данных лиц (или неизвестных Вам лиц… что встречается крайне редко), и если договориться не получается – то обязать их не чинить Вам препятствия в пользовании квартирой возможно только через суд!
Почему через суд? Если речь идет о том, что в квартиру (комнату, дом) Вас не пускают зарегистрированные в ней лица (например – родственники), то со стороны правоохранительных органов по вышеперечисленным причинам Вам особой помощи ждать не приходится. Значит, остается 2-ва варианта – первый, это самостоятельно ворваться в квартиру (дом), занять место и круглосуточно оберегать его (место) от ваших жильцов, важно отметить, при повторении ситуации на следующий день, все по кругу – вызов полиции/МЧС, вскрытые двери и т.п., а так как общественный порядок не нарушается, никто никого не бьет – то и санкций к данным гражданам никто никаких не применит… наоборот пострадать можете Вы – ведь Вы скорее всего броситесь “наказывать” нерадивых жильцов…

Есть второй путь и он представляется наиболее верным – это обратиться в суд о вселении и обязании зарегистрированных лиц не чинить Вам препятствий в пользовании квартирой, а если у данных граждан отпали основания для сохранения за ними регистрации в квартире – поставить в суде вопрос о снятии их с регистрационного учета и выселении… При получении положительного решения в суде на этот раз закон и вся правоохранительная система будут полностью на Вашей стороне – Вы сможете все делать не своими руками, а через приставов используя, в том числе, полицию и МЧС.

Приставы в присутствии сотрудников полиции Вас вселят по Акту о вселении, а если решение суда будет еще и о выселении мешавших Вам лиц – их выселят.

Резонный вопрос – а на следующий день после вселения все может повториться вновь? Да может, но на этот раз к нарушителям будет применен Кодекс об административных правонарушениях ст.17.

15 – штраф от 1000 рублей до 2500 рублей, а в исключительных случаях – и Уголовный Кодекс РФ.

Откуда такая несправедливость? Из действующих законов. Вот например, согласно п.2 ст.

31 Жилищного Кодекса РФ – члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Относительно иных граждан – то пока они не сняты с регистрационного учета из квартиры их права точно такие же как у членов Вашей семьи – они законно в ней находятся, а возникший между вами конфликт по пользованию жилым помещением согласно действующему законодательству исключительная прерогатива суда.

Если граждане не зарегистрированы, но имеют на руках договор аренды – нахождение их в квартире с точки зрения правоохранительных органов – также законно, а то, что они чинят Вам препятствия в пользовании жилым помещением, опять же решается только по суду.  

Важно понимать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением – данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника (только) на основании решения суда. Т.е.

без суда – не выселить, как и не вселиться! Пошли дальше…

Ситуация 2. Собственника доли не пускают в жилье

Следующий распространенный случай – когда Вы стали собственником доли в квартире (комнате, доме) и Вас опять же не пускают жильцы, к жильцам, как правило, нужно добавить еще собственников других долей – они тоже могут нарушать Ваши права, часто такие сособственники сдают без Вашего участия квартиру посторонним лицам или пользуются без вашего согласия квартирой целиком…

Как ранее было описано в предыдущей главе обращайтесь в суд о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, это самый действенный и законный способ отстоять свои права, к сожалению, иные средства воздействия малоэффективны и зачастую могут привести к негативным для Вас последствиям – как привлечение Вас к административной ответственности за хулиганство, нанесение побоев и т.п.

У Вас, как собственника доли в жилом помещении, набор возможностей на отстаивание прав несколько иной, чем у собственника 100% квартиры (комнаты, дома) – он меньше.

В отличие от 100% собственника Вы не сможете обратиться в суд о снятии с регистрационного учета зарегистрированных в квартире (комнате, доме) граждан, закон Вам такой возможности не предоставляет, только объединившись с собственниками других долей Вы сможете заявить подобный иск!

Если же собственник другой доли/долей, без Вашего согласия сдал квартиру по договору аренды/найма посторонним гражданам и они Вас не пускают, то Вы вправе обратиться в суд о признании такого договора недействительным и их принудительном выселении, т.к.

согласно ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только с согласия всех участников долевой собственности, а так как Вашего согласия (письменного) у них нет, то такой договор – недействителен (но для отстаивания своих прав – придется идти в суд), также одновременно Вы можете заявить иск о вселении и нечинении препятствий к собственнику другой доли/долей.

Часто бывает, что доли в квартире появились в результате смерти предыдущего владельца или приватизации. Отношения между наследниками или родственниками испортились и они решили продать находящуюся у них в собственности долю постороннему лицу и таким лицом оказались Вы.

Вполне естественно, что оставшиеся в квартире лица не горят желанием пускать Вас в “свою” квартиру, считая, что у них прав на нее больше чем у Вас, но это не совсем так. Ваши права, как участников долевой собственности равны и Вы также как и они имеете право пользоваться квартирой соразмерно Вашей доли.

Но как определить чем именно Вы можете пользоваться, какой комнатой/частью дома? Необходимо обратиться в суд об определении порядка пользовании квартирой (домом) согласно имеющимся у каждого сособственников долей, а если Вам чинят препятствия в пользовании – о вселении и нечинении препятствий.

Весь механизм реализации данного судебного решения приведен в предыдущей главе.

Ситуация 3. Вы зарегистрированы в жилье и Вас не пускают

Этот случай как самый распространенный, так и самый спорный. Все Ваши права на проживание в квартире (комнате/доме) зависят от нескольких обстоятельств:

Находится ли квартира/комната в собственности граждан или она муниципальная.

Если квартира (комната, дом) в собственности – как вы были зарегистрированы туда, как родственник нынешнего собственника, по договору найма/безвозмездного пользования, без договора, или в момент когда квартира была еще в муниципальной собственности!

На что следует обратить самое пристальное внимание и иметь ввиду – если у Вас имеется официальная регистрация в жилом помещении и это видно из Выписки из домовой книги по квартире (комнате, дому), то Вы имеете право пользоваться и находиться в жилом помещении, правоохранители Вас не тронут.

Если Вас не пускают и Вам чинят препятствия, то Вам также нужно обращаться в суд.

Но! Прежде чем идти в суд Вам надо выяснить, а имеется ли у Вас законное право быть зарегистрированным в данном жилом помещении и пользоваться им, не отпали ли основания для сохранения за Вами постоянной регистрации, ведь как только Вы обратитесь в суд о нечинении препятствий в пользовании квартирой (комнатой, долей) собственник или иные зарегистрированные лица могут обратиться на Вас с встречным исковым заявлением о признании Вас прекратившим право пользования (собственность) или признании утратившим/ не приобретшим право пользования квартирой (муниципальное жилье) и снятии вас с регистрационного учета!

Для принятия правильного и взвешенного решения о том, как действовать, желательно обратиться к специалисту (адвокату).

Если у Вас не сохранилось или нет никаких документов по квартире (комнате, дому) и Вы не знаете, как получить информацию о жилом помещении – идите в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр)/ бухгалтерию и попросите выдать Вам Единый жилищный документ или копию Финансово-лицевого счета по жилому помещению.

В Москве о получении Вами данного документа собственник жилого помещения и иные зарегистрированные лица (если конечно сотрудник, у которого Вы будете получать справки, не является их родственником или знакомым) не узнают, о получении Вами данных документов им специально/ в обязательном порядке – никем не сообщается.

В указанных документах будут содержаться сведения о том, на основании чего и кому принадлежит жилое помещение, сколько лиц в нем зарегистрировано и иная полезная для Вас информация.

Имея данные документы на руках можете смело идти к специалисту на консультацию для прояснения Ваших реальных возможностей по пользованию жилым помещением, в противном случае Вы можете оказаться в крайне неприятной ситуации когда начав действовать – во-первых, поставите своих “врагов” в известной о серьезности своих намерений проживать в жилом помещении, что зачастую ведет к тому, что они также обращаются к специалисту за консультацией как от Вас избавиться – выписать, а во-вторых, можете упустить возможность втайне подготовиться к судебному процессу, собрав доказательства, обосновав позицию и проведя с Вашими “союзниками” переговоры о поддержке в качестве свидетелей в суде и т.п.  

Вместо заключения

Не зависимо от того, какое отношение Вы имеете к жилому помещению – Вы его собственник, вы собственник доли в нем, вы его арендатор или только зарегистрированное лицо – если Вас не пускают в жилое помещение и чинят препятствия в пользовании им, самый верный и правильный во всех смыслах путь для разрешения конфликта – обращение в суд.

Да, суд ведет к Вашим затратам времени и сил, но после состоявшегося Решения суда, уже вы будете хозяином положения, действия лиц по чинению препятствий – будут признаны незаконными, и при повторении с их стороны уже признанных судом незаконных действий они понесут административную или уголовную ответственность.

© Адвокат Комаров С.В. 2012

Источник: https://advokatkomarov.ru/stat-i/vselenie-v-kvartiru-komnatu-dom-ili-kak-ustranit-prepyatstviya-v-pol-zovanii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.