+7(499)495-49-41

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

Содержание

Как выписать из квартиры прописанного человека после покупки если я собственник

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

На российском рынке недвижимости часто встречаются квартиры, обремененные прописанными в них лицами. Обычно это объясняется объективными причинами: владельцы реализуют свое единственное жилье, для того чтобы приобрести другое и им негде прописаться до заключения договора.

После окончания сделки они добровольно снимаются с учета по старому адресу и регистрируются по новому. Но не всегда покупка квартиры с таким обременением заканчивается столь благополучно. Разберемся как собственнику выписать из квартиры прописанного человека после ее покупки.

Возможные проблемы при покупке квартиры, с прописанными жильцами

Бывшие владельцы и члены их семьи могут нарушить договоренности и не выписаться из квартиры в оговоренные сроки.

В случае проведения расчетов через ячейку банка хорошей страховкой от возникновения такой ситуации будет включение в условия доступа продавца к деньгам предъявление документа, подтверждающего снятие с регистрационного учета. Например, заполненной по форме № 9 справки из паспортного стола.

Москва +7 (499) 350-80-61, Санк-Петербург +7 (812) 309-17-81

Согласно статье 282 ГК РФ новый собственник квартиры вправе выписать любых членов семьи продавца без их согласия. Но существует круг лиц, в отношении которых эта норма закона не применяется. К ним относятся:

  • лица, получившие право проживания в квартире в результате завещательного отказа;
  • участники жилищного кооператива и члены их семей;
  • лица, отказавшиеся участвовать в приватизации квартиры;
  • получатели ренты по договору пожизненного содержания.

Всех вышеперечисленных нельзя лишить права проживания в квартире ни при каких условиях.

Как проверить квартиру на наличие жильцов перед покупкой

Вся информация о проживающих в жилых помещениях людях содержится в домовой книге или поквартирных карточках учета, которые, как правило, хранятся в паспортном столе. Собственник квартиры может заказать выписку из них и предоставить покупателям для ознакомления.

Но не всегда отсутствие в выписке сведений о состоящих на регистрационном учете жильцах гарантированно защищает покупателя от возникновения проблем. Лица, имеющие право на пожизненное проживание, не лишаются его даже в случае временной выписки из квартиры. Узнать о наличие таких людей можно только из архивной выписки.

К сожалению, сотрудники паспортных столов часто отказывают в ее выдаче даже собственникам жилых помещениях, ссылаясь на закон о защите персональных данных. Помощь в получении этой справки оказывают сотрудники агентств недвижимости и практикующие юристы, имеющие необходимые связи.

Выписка членов семьи бывшего собственника через суд

Как можно выписать из квартиры не собственника? Все вопросы, связанные с правом проживания в квартире, решаются либо путем переговоров с заинтересованными гражданами, либо в судебном порядке. Просто прийти в паспортный стол и снять человека с регистрационного учета у владельца жилого помещения не получится.

Для того чтобы выписать через суд гражданина, лишившегося право проживания в результате смены собственника квартиры понадобятся следующие документы:

  • исковое заявление;
  • паспорт заявителя;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной собственности.

Исковое заявление о принудительной выписке подается в федеральный суд по месту нахождения недвижимости. В нем обязательно должны содержаться такие значимые пункты, как:

  • наименование суда;
  • паспортные данные всех участников разбирательства;
  • причины принудительного снятия с регистрационного учета;
  • сведения о неоднократных, желательно письменных требованиях освободить жилое помещение и выписаться из него;
  • паспортные данные свидетелей (при их наличии).

Скачать иск о выписке из квартиры через суд — Образец

При составлении иска учитывают все требования статей 131-132 Гражданского Процессуального Кодекса нашей страны. Даже небольшая неточность может привести к отказу в принятии заявления, поэтому при возникновении трудностей лучше обратиться за помощью к практикующему юристу.

В исковое заявление можно внести и требование об оплате всех судебных издержек проигравшей стороной. Возможная потеря денег часто становится значимым аргументом для принятия жильцами решения о добровольной выписке.

В большинстве подобных разбирательств суд выносит решения в пользу собственника, но иногда возникает проблема с физическим освобождением квартиры. В этом случае истец вправе обратится за помощью в выселении жильцов к судебным приставам.

Подобным образом нельзя снять с регистрационного учета граждан, имеющих право пожизненного проживания, но покупатель может попытаться признать договор купли-продажи недействительным и вернуть потраченные деньги. Для этого необходимо доказать в суде факт сокрытия бывшим владельцем информации о зарегистрированных лицах.

В случае вынесения судом решения в пользу истца ответчик обязан вернуть ему все полученные денежные средства.

При отсутствии у него всей суммы судебные приставы вправе арестовать имущество должника и реализовать его на публичных торгах.

Все полученные в результате этих действий деньги будут направлены на счет истца. Взыскания накладывают и на все доходы ответчика, например, его заработную плату.

Особенности снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка

Выписка детей, не достигших 18 лет, сопряжена с особыми трудностями. Государственные органы строго следят за соблюдением их прав и в большинстве спорных ситуаций встают на их сторону.

Принудительно выписать можно только ребенка, утратившего право проживания в квартире. Для того чтобы это доказать нужно обратиться в суд. При рассмотрении подобных исков обязательно присутствует прокурор, следящий за соблюдением прав несовершеннолетних. Помимо него в суд могут быть вызваны в качестве третьего лица представители органов опеки и попечительства.

Чаще всего, переход права собственности на квартиру к покупателю признается судом достаточным основанием для лишения ребенка прописки. Но бывают и исключения. Так, при отсутствии у родителей возможности прописать и поселить его в другом жилом помещении может быть принято решение об отсрочке выселения до достижения несовершеннолетним 18 лет.

Кроме того, суд не может лишить права проживания ребенка, лишившегося попечительства родителей и находящегося в детском воспитательном учреждении.

Стоит ли приобретать квартиру с прописанными людьми?

Квартиры с обременением продаются значительно дешевле юридически чистой недвижимости. На московском рынке недвижимости размер скидки в таких случаях составляет от 10 до 30%. Причем, чем он больше, тем труднее будет выписать нежелательного жильца.

Приобретая такое жилье нужно заранее рассчитывать затраты на ведение судебных процессов, так в особо сложных ситуациях невозможно обойтись без помощи адвокатов, а их гонорары достаточно высоки.

Кроме того, часто суды о выселении длятся годами. Ответчики стараются максимально их затянуть, не являясь на заседания и обжалуя решения во всех возможных инстанциях. Все это время покупателю, заплатившему за квартиру не маленькие деньги, придется делить ее с посторонними людьми.

Для правильного понимания перспективности покупки такой квартиры нелишней будет консультация у опытного сотрудника агентства недвижимости. Он поможет определить вероятность возникновения проблем при выписке жильцов и оценить, выгодна ли предлагаемая цена.

: Как может собственник выписать человека из квартиры

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/vypisyvaem/kupil-s-propisannym.html

Купил квартиру с прописанным человеком как выписать

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

Одним из неприятных сюрпризов при покупке квартиры на вторичном рынке является наличие в ней прописанных граждан. Хорошо, если о них станет известно еще на стадии заключения сделки. Но иногда о «балласте» новый собственник узнает значительно позже.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455 09 86 (Москва) +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно!

Сегодня я расскажу об особенностях таких сделок – некоторым гражданам они действительно интересны, ведь цена на квартиру ощутимо снижается. Также поговорим о ситуациях, когда о сожителях покупатель узнал позднее: как принудительно выселить жильцов, всегда ли это реально и есть ли возможность отказаться от приобретенного жилья.

Особенности покупки такой квартиры

Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

«Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?

Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?

Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»

То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.

✔ Договориться с жильцами о добровольном выселении

Жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Как договориться о выселении с людьми, проживающими в квартире по бессрочному договору аренды? В этом случае договор между арендодателем и арендатором не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новому владельцу следует предупредить жильцов о необходимости съехать за три месяца до выселения. В п. 2 ст. 610 ГК РФ сказано:

«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.»

Если Вы не знаете, как договориться о выселении, попробуйте провести конструктивную беседу с жильцами и укажите им на вышеуказанные нормы Гражданского кодекса, на основании которых Вы имеете полное право заставить съехать нежелательных лиц.

Ситуация осложняется, если договор аренды заключен на определенный период. Остается только ждать его окончания или договориться с квартиросъемщиком покинуть помещение в удобные для него сроки.

Помните: расторжение соглашения раньше времени может повлечь дополнительные растраты, связанные с существенным нарушением условий договора (арендатор в этом случае имеет полное право обратиться с иском в суд на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ).

✔ Признать сделку недействительной и вернуть деньги

На основании существенных нарушений прав покупателя, лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455 09 86 (Москва) +7 (812) 332 53 16 (Санкт-Петербург) Это быстро и бесплатно!

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.

Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. П. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Обратиться в суд по поводу выписки жильцов

Если Вы расставаться с квартирой не желаете, и задумываетесь о том, как принудительно выселить жильцов, следует обратиться в суд по местонахождению недвижимости.

Право собственника позволяет покупателю распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе требовать от других лиц не препятствовать ему в пользовании имуществом.

Иск составляется в письменной форме по правилам стст. 131, 132 ГПК РФ. В иске нужно:

  • Указать на каком основании заявитель владеет недвижимостью.
  • Привести перечень лиц, прописанных в квартире, отказывающихся съехать добровольно.
  • Изложить просьбу о принудительном выселении нежелательных граждан.

К иску прикладываются паспорт, документы на квартиру, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги и другие материалы, имеющие отношение к делу. Перед обращением в суд уплачивается государственная пошлина, ее размер составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию следует приложить к иску.

В каких случаях жильцов выписать не получится никогда?

Существуют категории граждан, которых выписать не выйдет даже через суд. Это следующие лица:

  • Отказавшиеся от добровольной приватизации.
  • Пользующиеся квартирой на праве завещательного отказа.
  • Рентополучатели.

Также нельзя выписать несовершеннолетних детей без согласия их родителей или опекунов. Даже получив такое согласие, ребенка можно выселить только с обязательным предоставлением иного жилья.

✔ С прописанными жильцами невозможно нормально жить, можно ли продать эту квартиру другому человеку?

Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).

✔ Риелторская фирма намеренно скрыла факт наличия других прописанных жильцов в квартире, сделка расторгнута и деньги возвращены, можно ли наказать риэлтора?

Да, недобросовестного риэлтора можно привлечь к материальной ответственности, обратившись в суд. В судебном порядке есть возможность возместить все прямые и косвенные убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Например, если Вам негде жить в связи с несостоявшейся сделкой и приходится снимать квартиру, данные растраты можно возместить на основании ст. 15 ГК РФ.

Если действия риэлтора причинили Вам моральные переживания, можно предъявить иск о компенсации морального вреда. К нему желательно приложить медицинские справки от психиатра.

Адвокат Владимир Бахвалов рассказывает о том, что делать если купили квартиру с “прописанным” человеком.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Похожие материалы

Источник: http://zakonosfera.ru/cat-num-20/kupil-kvartiru-s-propisannim-chelovekom-kak-vipisat.php

Покупка квартиры с прописанными людьми

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

Покупка квартиры на вторичном рынке часто может быть связана с наличием различных обременений. Действующее жилищное законодательство выделяет два вида обременения в отношении жилого фонда – скрытого и явного.

Если оформление квартиры в качестве залога банку или иному кредитному учреждению является явным обременением, то наличие зарегистрированных лиц будет считаться скрытым.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам:

Кого нельзя выписать?

В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации — постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.

Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).

Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.

В соответствии с положениями действующего законодательства выписать из имеющейся жилплощади даже при совершении сделки по купле-продаже нельзя следующие категории людей:

  • лиц, являющихся несовершеннолетними, либо признанными по суду недееспособными (в силу возраста или имеющегося у них медицинского заболевания);
  • если проживающий в квартире человек отказался от проведения процедуры приватизации, но сохранил право проживания на приватизированной жилплощади (в соответствии с законодательством о приватизации);
  • если зарегистрированное в квартире лицо проживает на основании договора пожизненной ренты;
  • если лица, имеющие регистрацию в данной квартире, относятся к членам семьи предыдущего владельца.

Избавиться от прописки таких лиц новому собственнику получится только в том случае, если они самостоятельно выразят такое желание (за исключением несовершеннолетних и недееспособных).

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При приобретении жилплощади, в которой прописаны люди, следует понимать, что такая сделка чревата различными серьезными рисками:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам:

  • по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
  • если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  • в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.

Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.

Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).

Если прописанные люди относятся к тем категориям, которые выписать нельзя, то потенциальный покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и расторгнуть предварительный договор (если это был договор задатка – его расторжение будет происходить через суд, чтобы покупатель не потерял деньги, которые он внес в качестве задатка по сделке).

Если же покупатель согласился рискнуть, можно попробовать осуществить процедуру выписки лиц, зарегистрированных в данной квартире, через суд.

Однако для этого сначала потребуется пройти процедуру заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности на квадратные метры.

Покупка квартиры

Приобретение квартиры с прописанными в ней людьми будет происходить по общему правилу, действующему для сделок по купле-продаже недвижимого имущества:

  • покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
  • устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
  • подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
  • следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
  • последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.

договора будет типичным практически во всех своих разделах, кроме одного – посвященного наличию зарегистрированных лиц в конкретном жилом помещении.

Его образец доступен по ссылке.

В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.

Как выписать людей новому собственнику?

Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.

К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.

Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:

  • если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
  • прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
  • прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).

В этом случае, даже если лицо относится к категориям тех, кого выписать нельзя, суд, при тщательном рассмотрении представленных доказательств, может принять решение в пользу нового собственника жилья.

Покупка квартиры с прописанными в ней людьми – своего рода лотерея, в которой можно потерять и свои деньги, и свое жилье, если прописанные люди имеют право оспорить сделку и решат им воспользоваться.

Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, необходимо тщательно подготовиться и проверить все предоставленные продавцом документы по конкретным квадратным метрам. В противном случае можно потребовать существенную скидку у продавца.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kvartira-s-propisannymi.html

Продажа квартиры с прописанным человеком – 2018 год, можно ли это сделать собственнику и как, оформление договора, нужно ли согласие остальных

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

Продавать квартиру с прописанным человеком приходится по различным причинам. Это может быть потребность в срочной сделке с последующей добровольной выпиской жильца. В других случаях зарегистрированных граждан сложно разыскать или они вообще против снятия с учета.

В то же время закон однозначно отвечает на вопрос, можно ли продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком.

Обеим сторонам сделки купли-продажи жилого помещения стоит заранее ознакомиться с законодательными нормами. Ведь можно столкнуться не только с временными неприятностями, но и с серьезными проблемами, если там прописаны лица, которых невозможно выписать.

Нормативная база

Данная ситуация регламентируется сразу несколькими российскими кодексами: Жилищным, Гражданским и Семейным. Статьей 292 ГК РФ разрешается продажа квартиры с прописанным человеком. Ее нормы гласят, что при смене собственника имущества прекращают действовать права пользования всех членов его семьи, зарегистрированных на реализованной жилой площади.

Статья 292. Подготовка дела к судебному разбирательству и рассмотрение заявления о признании движимой вещи бесхозяйной

Право собственника на продажу недвижимости с обременением дублируется 31-й статьей ЖК РФ. Данные законодательные нормы снимают все препятствия сделки купли-продажи. Но для покупателей подобная собственность не особо привлекательна.

Цена на квартиру может существенно занижаться. Это обусловлено высоким риском появления дальнейшей волокиты с выселением формального жильца.

Для некоторых категорий граждан закон ограничивает возможность выписки. Поэтому покупатели опасаются приобретения недвижимости, из которой не удастся выселить посторонних ни фактически, ни юридически.

Образец кадастрового паспорта квартиры:

Правовой статус жильцов

На этапе согласования условий купли-продажи покупателю необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Процедура заключается в установлении имеющихся на квартире официальных и скрытых обременений.

Определение правового статуса жильцов осуществляется исходя из некоторых особенностей. Временная прописка не дает никаких имущественных прав, кроме доступности к пользованию жильем в течение установленного периода. В отличие от нее, при постоянной регистрации гражданин приобретает право пользования жилой площадью неограниченное время.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости наличие временно зарегистрированных лиц не играет особой роли, поскольку их прописка заканчивается автоматически по прохождении отведенного для нее времени. С лицами, имеющими постоянную регистрацию, случай значительно труднее.

Граждане, не являющиеся собственниками жилья, могут быть прописаны по месту проживания по разным случаям:

  • въехали в приватизированную квартиру после отказа гражданина от приватизационной сделки в пользу иных лиц;
  • постоянно пользуются квартирой в связи с завещательным отказом;
  • являются членами семьи собственника, но не имеют долей в имуществе;
  • родились после регистрации жилья и не достигли еще совершеннолетия.

У данных граждан есть право на постоянное пользование недвижимостью. Оно не может произвольно прекратиться или ограничиться. К примеру, в случае приватизации это право связано с тем, что отказавшееся лицо являлось законным нанимателем жилой площади.

Собственник квартиры может прописать в нее кого захочет и отдельно согласовать условия жительства и грани пользования жильем, поскольку сама прописка не дает этих прав.

Можно ли собственнику продать квартиру с прописанным человеком и как это сделать

Закон не запрещает продавать недвижимость с прописанными в нем гражданами. Снятие их с учета возможно в добровольном и судебном порядке в зависимости от обстоятельств.

Иногда покупателя можно убедить в чистоте сделки и выписке жильцов после ее совершения. В таком случае проблема разрешается по договоренности.

Но бывает, что компромисса достигнуть не удается, к примеру, зарегистрированного лица нет или он живет заграницей. Эти ситуации требуют обращения в суд.

План БТИ

Принудительная выписка

Законом разрешена самостоятельная выписка хозяевами зарегистрированных в их квартире граждан, если они не обладают правом собственности на нее. Данное правило не действует в отношении лиц, находящихся под особой защитой государства и имеющих исключительные права пользования жилой площадью.

В случае отказа от выполнения требований закона, приходится разрешать ситуацию в судебном порядке. Для этого необходима подготовка документов и обращение с исковым заявлением в арбитражный суд по месту жительства.

Суду нужно обязательно предоставить документальное подтверждение законности снятия с регистрационного учета жильца. Не лишним будет наличие свидетелей.

Кого нельзя выписать

В любом случае, даже при смене владельца жилья, невозможно выписка следующих категорий граждан:

  • Лиц, прописанных в помещении во время приватизации и отказавшихся от приватизационной сделки в письменной форме.
  • Граждан, пользующихся квартирой по указанию на это умершего собственника в завещании. Данный факт является завещательным отказом. Человек может пользоваться недвижимость в срок, который определил наследодатель. Обычно – всю жизнь.
  • Лиц, находящихся на содержании по договору пожизненного содержания с иждивением. В таком случае покупатель квартиры обязан предоставить ее в пожизненное пользование продавцу – получателю ренты.
  • Бывших членов семьи продавца (супругов после расторжения брака), не имеющих возможности переезда в иное место, не обладающих недвижимостью и не могущих взять ее в аренду. Этим гражданам суд может дать отсрочку на выселение и выписку сроком до одного года.
  • Лиц, осуществивших плату (пай) в кооперативную жилплощадь. Они признаются собственниками жилья даже без регистрации.
  • Детей, оставшихся без родительского ухода и опекунства. Продать квартиру можно только при предоставлении несовершеннолетним жилья не хуже имеющегося.

Нужно ли согласие

Если гражданин является единственным собственником квартиры, то продать ее можно без согласия зарегистрированных в ней лиц. При совместном владении жильем и отчуждении своей доли одним собственником требуется следование правилу преимущественного приобретения.

Необходимо письменно уведомить остальных владельцев о намерении продать свою долю и дождаться от них ответов.

При отрицательном ответе совладельцев или отсутствии их реакции на предложение можно спокойно продать квартиру любому лицу. Если жилая площадь была приобретена в браке, для ее продажи требуется согласие супруга.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Оформление сделки и договора

Сделка купли-продажи оформляется обычным двусторонним договором гражданского характера. Заключается он в письменном виде и может быть заверен нотариусом.

Помимо контракта необходимо составить передаточный акт, в котором указывается конкретная дата передачи ключей новому обладателю недвижимости. В качестве дополнения можно заключить предварительный договор или соглашение о задатке (ст. 429 ГК РФ).

Статья 429. Предварительный договор

В договоре обязательно должны содержаться сведения об обеих сторонах: данные паспортов, места жительства. Информацию об объекте недвижимости следует изложить максимально полно: площадь, состояние, имеющиеся обременения.

В задачи сторон договора входит определение порядка произведения оплаты и распределение между собой расходов на государственную регистрацию объекта.

Кроме договора для регистрации прав требуются иные документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план БТИ;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция об уплаченной госпошлине.

Всю документацию необходимо сдавать в оригинале. Допускается представление нотариально заверенных копий.

Регистрация права собственности нового обладателя жилья осуществляется в пределах 15 дней.

Возможные риски для покупателя и продавца

Главный риск для покупателя – невозможность снятия обременения законным способом. Перед заключением сделки важно проверить все документы и убедиться об отсутствии на приобретаемой жилплощади прописанных лиц, обладающих исключительными правами.

Не стоит забывать о гражданах, которые сняты с временного учета: возможен их возврат с восстановлением своих прав на пользование жильем.

Если известна информация о наличии в помещении зарегистрированных граждан, нужно заблаговременно обсудить нюансы их выписки.

Не следует обольщаться устными обещаниями продавца о снятии их с учета после совершения сделки. Зачастую жильцам становится известно о продаже объекта через покупателя уже после его перерегистрации.

Все доверенности необходимо оформить официально с нотариальным заверением.

Желательно выписать всех зарегистрированных в квартире лиц до заключения контракта на покупку. В противном случае можно прописать в договоре конкретный срок их выписки.

Беря на себя ответственность по снятию с учета прописанных в помещении граждан, покупатель серьезно рискует. Положительного разрешения дела закон гарантировать не может. Прописанные жильцы имеют право на оспаривание утраты своих прав пользования имуществом. Наличие у них весомых доказательств может обеспечить им выигрыш в суде.

Юридически продажа квартиры с прописанным человеком не несет трудностей. Несмотря на сложность практического преодоления боязни покупателя в получении неприятностей, сделать это все же можно.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-propisannym-v-nej-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Вам продали квартиру с прописанным человеком? Что делать и как его выписать

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.