Далеко не всегда работа УК устраивает собственников жилья. В результате, накапливаются нарекания к работе, общий уровень неудовлетворенности растет. Встает вопрос о смене управляющей компании в многоквартирном доме на более эффективный вариант – другую УК или создать новое товарищество собственников.
В 2015 году, с целью обеспечения большего контроля за качеством предоставляемых услуг, было введено обязательное лицензирование деятельности компании, которая управляет домом. Однако работа компаний по-прежнему вызывает претензии со стороны собственников жилого дома. Смена УК является действенным способом решения проблемы, однако требует основательной подготовки, активной позиции самих жильцов и знания законодательной базы.
Причины, чтобы сменить УК
Договор, заключаемый между УК и собственниками, содержит положения об обязательствах компании, и при выявлении низкого качества производимых работ, нарушениях сроков или невыполнения положенных мероприятий в области коммунального хозяйства ЖКХ, владельцы недвижимости инициируют процесс изменения управляющей компании и выдвигают, при необходимости, претензии в ее адрес.
Жилищным Кодексом регулируется круг обязанностей УК, чья деятельность должна быть направлена на обеспечение высокого уровня жизни и комфорта для всех жильцов дома. Согласно ст. 162 ЖК РФ, полномочия УК реализуются согласно заключенного договора, одобренного решением общего собрания всех жильцов.
Нарекания по любому из пунктов данного документа, согласно ч.8.2 ст. 162 ЖК, в 2018 году позволят собственникам жилья расторгнуть отношения с действующей УК и передать управление другой.
Так как смена управляющей компании в многоквартирном доме довольно сложна ввиду необходимости соблюдения определенного порядка действий и активности самих жильцов, следует разобраться в причинах, которые могут стать основанием, чтобы расторгнуть действующий договор:
- Срок действия договора истек.
- Требуемые по договору работы не выполняются.
- Объем исполняемых работ недостаточен или характеризуется низким качеством.
- Поступающие заявки на ремонт не исполняются в положенный срок.
- Деятельность управляющей компании непрозрачна, а информация о ней скрыта от собственников квартир.
Когда лучше сменить УК
Так как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно лишь в строгом соответствии с установленной по закону последовательностью, порядок действий должен быть заранее изучен и четко определен.
Жильцы МКД имеют право определять УК по своему усмотрению и заключать с ней договор на любой срок в пределах до пяти лет. Рекомендуется сменить управляющую компанию по окончании действующего контракта, либо по истечении первого года на обслуживании у текущей УК, слишком ранняя смена УК не позволит полностью проявить себя новому исполнителю. По завершении года работы становится более понятно, каковы действительные успехи нового юрлица, и нужна ли будет замена.
Процедура по смене
Заключив однажды договор на управление с определенной организацией, жильцы вовсе не обязаны быть бессрочно привязанными к одной и той же конторе. Если текущая УК не справилась с возложенными на нее ожиданиями, настало время изучить особенности процедуры перехода под управление к другой организации.
Благодаря смене УК, жильцы смогут повысить уровень комфорта при проживании в МКД, а также создать эффективное рациональное снабжение жильцов всеми требуемыми ресурсами, заботясь также о поддержании коммуникаций в отличном состоянии.
Немаловажно, при замене одной компании на новую, тщательно изучить текущее положение на рынке данного вида услуг, чтобы принять верное решение.
Чтобы перейти в другую УК, проходят несколько этапов, состоящих из множества различных мероприятий. В обобщенном виде можно представить следующий порядок действий:
- Достигнуть единое решение собственников сменить компанию, с которой они сотрудничают на данный момент.
- Подобрать наиболее эффективную организацию, которая сумела бы оптимально организовать работу по управлению различными сферами потребностей всего дома.
- Составленный и подписанный протокол собрания жильцов передают в адрес УК, с которой намерены расторгнуть отношения, и новой организации.
К числу основных частых нарушений смены УК относится ненадлежащее оповещение о предстоящих изменениях.
Последовательность действий
Когда недовольство работой действующей УК привело к поднятию вопроса о ее замене, все следующие действия исполняются в строгой последовательности, установленной положениями жилищного законодательства:
- Выбор новой УК, на основании информации о рейтингах, сбора отзывов от жильцов других домов под управлением новой организации, обсуждение вопросов с потенциальными кандидатами на управление домом. Рекомендуется подбирать наиболее дотошных жильцов, готовых критиковать и выяснять наиболее волнующие проблемы с руководством новой УК.
- Определение способа заменить компанию: путем выбора новой УК в связи с окончанием текущего договора, лишении лицензии, по соглашению или через одностороннее расторжение при выявлении нарушений условий подписанного договора. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ №7677/11 от 22 ноября 2011г., жильцы вправе произвести досрочную смену компании при принятии такого решения общим собранием, даже если серьезных отклонений в работе текущей организации не имеется. На основании п.1 ч.1 ст. 137 ЖК, отказ от текущей УК возможен при организации ТСЖ.
- Собрание собственников помещений в многоквартирном доме (допускается очно-заочная форма). На этом мероприятии, в рамках заранее подготовленной повестки, жильцы решают разорвать отношения с действующей УК, выбирают дальнейший способ управления и утверждают новую организацию. Важным моментом является надлежащее уведомление собственников о планируемом собрании (это можно сделать лично с распиской в получении уведомления, заказным письмом, либо через размещение объявления на доме, если такое правило было введено собранием жильцов ранее). В рамках заочной части собрания необходимо обойти тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании
- После составления протокола, в течение 10-дневного срока, все собственники уведомляются о принятом решении с размещением документа в общедоступном месте, а старая УК получает копию принятого постановления. Если меняется способ управления, информация передается в УК и соответствующие органы государственного и муниципального надзора и контроля в течение 5 дней.
- После того, как все задействованные стороны получили оповещение, заключают договор с новой УК. Далее выбранная организация обращается в государственные органы для внесения изменений в лицензию. На изменение сведений лицензии государством отводится 10-дневный срок.
Соблюдая в точности все нормы действий по переходу по Жилищному Кодексу РФ, проблем в связи с переходом под новое управление не возникает.
Как перезаключить договор
Владельцы квартир и помещений МКД жилья вправе вносить изменения в подписываемый с УК документ, регламентирующий права и обязанности сторон. Пересмотреть свои взаимоотношения с УК поможет детальное изучение условий контракта и сопоставление положений в нем требованиям жилищного законодательства (ч.3 ст. 162 ЖК).
При необходимости, составляется протокол разногласий и отдается на согласование в УК. Помочь выработать совместное решение и достигнуть единого мнения позволит организация рабочей группы.
По достижении единого решения измененные положения представляют на общем собрании, так как протокол вступит в силу только после принятия такого решения общим собранием жильцов.
Если достигнуть единого решения с УК не удалось, начинается процедура смены старой УК на новую.
Способы расторжения договора
Существует несколько способов досрочно прекратить действие договора по управлению МКД: по соглашению сторон при взаимном согласии участников (ст. 450 ГК РФ), а также в одностороннем порядке (по решению общего собрания или через суд при наличии достаточных оснований). Если обстоятельства потребуют заниматься расторжением договора через судебный орган, потребуется доказать случаи нарушения положений контракта со стороны УК, либо иные случаи, установленные гражданским законодательством и нормами ЖК РФ.
При одностороннем варианте расторжения договора с действующей компанией с последующей заменой ее на новую УК, руководствуются п.8 ст.162 ЖК. У собственников МКД есть право на расторжение, если договор ранее заключался по результатам открытого конкурса с дальнейшим принятием решения собственниками помещений о смене способа управления, либо после принятия на общем собрании решения о переходе под управление новой УК при установлении нарушений договора действующей компании.
Закон гласит, что прекратить обслуживание через УК собственники могут и без обращения в судебную инстанцию, если такое решение было принятом общим собранием жильцов.
По решению суда
Для расторжения договора через суд потребуется представить доказательства, подтверждающие, что сторона ответчика не исполняла должным образом условия подписанного соглашения. Помочь правильно определить юридические формулировки, касающиеся точного определения нарушений со стороны компании, позволят Правила и нормы техэксплуатации жилфонда, установленные Постановлением Госкомитета по строительству и ЖКП №170 от 27.09.2003 г. Обнаружение законных оснований для расторжения документа будет недостаточным для суда. Потребуется кропотливая работа с привлечением, по возможности, специалистов жилищного права, представителей из жилищных инспекций. Согласно ст.7.22 КоАП РФ при нарушении правил содержания дома, несоблюдении норм при выполнении ремонтных работ, компанию можно оштрафовать на сумму до 50 тысяч рублей в рамках административного наказания, а в дальнейшем данным факт может быть использован при представлении доказательств на судебном заседании.
Следует отметить, что подобный вариант расторжения договора применялся вплоть до 2011 года, года Президиум ВАС РФ разъяснил, что жильцы, выбравшие управление одной из компаний изначально, не лишаются права сменить ее на новую, либо перейти к иному способу управления, без необходимости представления доказательств ненадлежащей работы УК в суде. Подобное разъяснение действует в настоящий момент, однако нет гарантии того, что впоследствии данное право будет пересмотрено. По этой причине следует знать, как правило действовать при расторжении договора в судебном порядке, если будут выявлены случаи несоблюдения пунктов договора и ненадлежащего исполнения своих обязанностей действующей компанией.
По соглашению сторон
Наиболее простой случай прекращения отношений с текущей компанией установлен при расторжении договора по соглашению. Такой вариант будет означать, что решение собственников жилья было поддержано со стороны УК, не претендующей на исполнение в дальнейшем обязанностей по управлению МКД.
Основанием для прекращения управления со стороны действующей УК станет подписанное обеими сторонами соглашение при отсутствии разногласий и споров. В данное соглашение должны быть включены пункты, касающиеся передаче документов на дом, а также неизрасходованные деньги, собранные на выполнение текущего и капитального ремонта и расчетов с поставщиками ресурсов.
Подводные камни
При переходе на обслуживание в новую компанию важным вопросом остается, как оплачивать счета в период осуществления передачи дел между старой и новой УК. Проблемы возникают и в случаях, когда смена производится без надлежащего оповещения всех жильцов. Во втором случае, новая организация будет требовать уплаты, в то время, как собственники уже внесли средства по реквизитам прежней компании.
Следует четко понимать, что сменить УК многоквартирного дома без оповещения всех собственников жилья нельзя. Все вопросы, касающиеся расчетов с жильцами должны регулироваться между новой и старой УК, без привлечения к разбирательствам жильцов. Зачастую денежные претензии регулируются через суд. До тех пор, пока окончательное решение суда не вступит в силу, оплата вносится по реквизитам прежней компании.
Однако, если все жильцы были оповещены о предстоящих изменениях, проблем с определением получателя оплаты за коммунальные услуги не возникает, а плата по новым квитанциям начинает осуществляться только после включения дома в лицензию компании, принявшей дом под свое управление.
