+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Содержание

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ — как рассчитать пени за просрочку

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Отношения между застройщиком и дольщиком строго регулируются Федеральным законом ФЗ-№214 об участии в долевом строительстве, принятым 30.12.2004 г.

Согласно законодательству, при нарушении условий договора как одной, так и другой стороной, пострадавшая сторона имеет право взыскать неустойку в судебном порядке.

В судебной практике чаще всего рассматриваются дела по взысканию неустойки дольщиком с застройщика за срывы сроков сдачи построенного объекта.

Содержимое страницы

Нередко граждане, которые не разбираются в юридических тонкостях судебного делопроизводства, обращаются за помощью к квалифицированным юристам и адвокатам для защиты своих интересов. Однако изучив информацию и разобравшись в законах, произвести расчет неустойки по ДДУ и взыскать неустойку с застройщика можно самостоятельно.

Что такое неустойка

Неустойка – это определенная денежная сумма, которую должен выплатить ответчик истцу при нарушении одного или нескольких пунктов договора ДДУ. Выплата компенсации назначается судом. Сумма будет зависеть от цены договора долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

При нарушении сроков сдачи дома размер неустойки рассчитывается с применением единого коэффициента, установленного законом РФ. Коэффициент равняется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Начисляется неустойка за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, идущего за датой сдачи объекта, указанного в договоре.

При вычислениях формула неустойки по ДДУ выглядит следующим образом: Стоимость договора*Количество дней просрочки*1/300*Ставка рефинансирования ЦБ.

Важно! Для физических лиц, в отличие от юридических лиц, размер выплаты увеличивается в два раза, то есть применяется коэффициент не 1/300, а 1/150.

Если срыв сроков сдачи дома произошел по причинам, не зависящим от застройщика, к ответственности он не привлекается, если докажет этот факт документально.

За что можно взыскать неустойку с застройщика

Вопросы взыскания неустойки регулируются договором долевого участия (ДДУ) и законодательными нормативными актами. Дольщик может взыскать в судебном порядке неустойку с застройщика в следующих случаях:

  1. При нарушении сроков сдачи построенного объекта.
  2. При нарушении сроков исполнения гарантийных обязательств (если в построенном и сданном доме обнаружены существенные дефекты, застройщик должен устранить их за определенный срок, установленный законом).
  3. При нарушении сроков выполнения отдельных требований дольщика (к примеру, дольщик получил квартиру не той площади, которая указывалась в договоре). В таком случае застройщик в установленный законом срок должен удовлетворить требования покупателя и предоставить ему жилье той площади, которая была оговорена изначально.
  4. При нарушении сроков возврата денежных средств дольщику в случае преждевременного расторжения ДДУ.

Важно! При несвоевременной сдаче дома с застройщика взыскивается неустойка в виде твердой денежной суммы, которая рассчитывается по особой формуле с учетом количества просроченных дней. При нарушении сроков исполнения требований дольщика, неустойка начисляется в виде одного процента от стоимости сделки.

В судебной практике часто встречаются иски с требованием выплаты вместе с неустойкой следующих видов компенсаций:

  1. Штрафа до 50% от суммы присужденной неустойки.
  2. Возмещения морального вреда, полученного из-за невозможности своевременно получить жилье.
  3. Возмещения расходов на судебные издержки истца (сюда можно посчитать и расходы на оформление нотариальной доверенности на представление интересов дольщика третьим лицом).

Взыскание неустойки по ДДУ и других видов компенсаций является правом потребителя. Он может взыскивать их с застройщика, а может и не взыскивать. Здесь нужно иметь в виду, что взыскание дополнительных компенсаций усложняет судебный процесс, поэтому действовать нужно в зависимости от сложившихся обстоятельств и предполагаемой суммы неустойки.

Законодательная база

Чтобы самостоятельно взыскать неустойку (пени) с застройщика, необходимо знать, какие законодательные акты и нормы регулируют вопросы, связанные с защитой прав дольщиков в качестве участника долевого строительства и в качестве потребителя. Нюансов очень много. Чтобы не совершить ошибок и не получить отказ суда во взыскании неустойки, нужно знать примерное содержание и суть следующих документов, на которые чаще всего ссылаются стороны судебного делопроизводства:

  1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФЗ-№214 от 30.12.2004 г.
  2. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika.html

Дду как взыскать неустойку с непорядочного застройщика

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Участие в долевом строительстве несет в себе достаточно серьезный риск, связанный с тем, что строительная компания не сможет сдать объект в положенные сроки. В этом случае гражданин вправе потребовать взыскания неустойки с застройщика.

Случаи уплаты неустойки

Стандартный договор долевого участия (ДДУ) всегда предусматривает пункт о выплате неустойки (пени) компанией-застройщиком гражданину, который участвует в долевом строительстве. Эти случаи регулируются Федеральным законом №214 (принят 30 декабря 2004 года):

  1. Застройщик нарушил свои обязательства и не передал гражданину квартиру в собственность в те сроки, которые были указаны в ДДУ.
  2. Если строительная компания не устранила дефекты, которые были обнаружены собственником квартиры в течение так называемого гарантийного срока. Такой срок также прописывается в договоре. Законодательство выделяет гарантии на сам объект – минимально 5 лет со дня сдачи дома и на инженерные коммуникации в доме – от 3 лет со дня сдачи.

Даже если этот пункт непосредственно не содержится в ДДУ, гражданин все равно имеет законное право требовать взыскания неустойки с застройщика, поскольку подобное право прописано в уже упоминавшемся Федеральном законе №214.

Неустойка взыскивается вне зависимости от того, какой именно договор был заключен между дольщиком и компанией-застройщиком:

  • предварительной купли-продажи;
  • займа;
  • инвестиционный;
  • вексельный и прочие.

Причина состоит в том, что между сторонами в любом случае возникают правоотношения потребителя и продавца, а подобные случаи всегда подпадают в действие закона «О защите прав потребителей», который также предусматривает пени за возможные нарушения по выполнению своих обязательств.

При этом для требований по уплате пени, необходимо, чтобы одновременно были выполнены 3 условия:

  1. Разрешение на строительство, которое есть у строительной компании, выдано не ранее 01.04.2005 года. Такую информацию можно получить в офисе компании, на ее сайте или по письменному запросу – отказать в предоставлении данных застройщик не имеет права.
  2. В суде было признано, что на основании анализа фактов, документальных и иных доказательства между гражданином и строительной компанией действительно сложились правоотношения, связанные с договором долевого участия. Т.е. по факту не имеет значения, какой формально договор был подписан. Если его суть состояла в передаче определенной суммы в пользу застройщика с получением обязательства от него предоставить жилье в собственность не позднее оговоренной даты, то по факту был заключен ДДУ.
  3. Если жилье не приобретается для предпринимательской, производственной и иной деятельности, не связанной непосредственно с проживанием частных лиц.

Как определяется размер неустойки

Сумма, которую дольщик может потребовать удержать с застройщика, складывается из нескольких значений:

  1. Размер неустойки, который предусмотрен по закону. Он определяется как сумма, в 2 раза превышающая трехсотую долю ставки рефинансирования Центрального банка, которая была установлена в день, когда квартиру предполагалось сдать собственнику. Эта сумма уплачивается за каждый день просрочки.
  2. Судебные издержки, которые обязательно уплачиваются стороне, которая выиграла дело.
  3. Сумма, которую гражданин может потребовать в качестве компенсации морального вреда или материального ущерба, связанного, например, с упущенной выгодой.

ПРИМЕР

Предположим, что по договору долевого участия предполагалось, что застройщик сдаст квартиру 1 февраля 2017 года. Компания не выполнила своего обязательства, и на сегодняшний день (20 июня 2017 года) собственник так и не смог въехать в свое жилье. Стоимость квартиры 5 млн рублей. Тогда неустойка рассчитывается следующим образом

  1. Ставка рефинансирования на 1 февраля 2017 года была 10,0%.
  2. Если квартира стоит 5 млн рублей, то размер неустойки за 1 день составляет: 5 млн*0,1 = 500 тыс рублей.
  3. Далее 2*500 000/300 = 3333 рубля. Эта сумма составит ежедневную неустойку.
  4. Поскольку в нашем примере количество просроченных дней 140, то вся неустойка на 20 июня составит 140*3333 = 466 666 рублей.

С какого дня начисляется пени

Важно понимать, что неустойка оплачивается только за те дни, которые начинаются в день сдачи дома в пользование. Этот день часто путают со сроком завершения строительства. Например, указано, завершение строительства многоквартирного дома состоится 1 декабря 2016 года.

И вместе с тем прописано, что строительная компания принимает обязательство сдать дом не позднее 7 марта 2017 года. Это значит, что возможная неустойка будет отсчитываться именно с 8 марта.

При этом не имеет значение, какие дни выпадают на эту и другие даты – праздничные, выходные или рабочие.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, можно воспользоваться двумя способами:

  1. Досудебное урегулирование – если застройщик идет на контакт и способствует разрешению дела.
  2. Обращение в суд, если компания не пытается решить вопрос мирно и нарочно затягивает сроки.

В каждом случае есть свои особенности, связанные со сбором документов и процедурой самого разрешения.

Досудебный порядок: пошаговая инструкция

Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:

  1. В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
  2. К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
  • паспорта;
  • ДДУ;
  • квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.

В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.

Письмо лучше отправить с уведомлением о вручении, которое нужно обязательно сохранить для возможного судебного разбирательства. В само отправление следует вложить опись всех документов (копий), которые вы направили. Их нотариальное заверение не требуется.

Судебный порядок: пошаговая инструкция

Нередко мирным путем взыскать неустойку и прочие компенсационные выплаты с застройщика невозможно. Тогда составляется заявление в суд. К нему прикладываются копии следующих документов:

  • паспорта;
  • ДДУ;
  • квитанции об оплате суммы по ДДУ;
  • письма и уведомления о его вручении, с помощью которого вы пытались добиться согласия без участия суда (подобную попытку можно рассматривать как основание для взыскания морального вреда);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Если цена договора менее 1 миллиона рублей, то пошлина не оплачивается. Во всех остальных случаях она зависит от цены договора, но в любом случае уменьшается на ту разницу, которая приходится на 1 миллион.

В заявлении прописываются все требования истца:

  • взыскание неустойки по ДДУ (сумма, сроки, дата, с которой начисляется просрочка);
  • требования по выплате компенсации морального ущерба и/или упущенной выгоды, если таковые имеют место.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы действительно теряете средства от того, что квартира не была сдана в соответствии с договором долевого участия, следует приложить все документы, которые доказывают факт таких потерь. Однако вероятность выиграть иск в этой части согласно судебной практике не велика.

Далее весь необходимый пакет документов и само заявление подаются в суд общей юрисдикции, который находится либо по адресу вашей регистрации (или фактического проживания) либо по адресу компании-застройщика, который указан в договоре.

Может ли суд уменьшить неустойку

Судебное заседание может принять решение о том, что неустойка действительно будет выплачена, но ее размер будет уменьшен до 50% от исходных требований. Здесь напрямую срабатывает статья 333 Гражданского кодекса России.

Например, в уже рассмотренном ранее примере сумма пени буквально за 4 месяца достигла почти полумиллиона рублей.

В таком случае суд может признать, что подобная неустойка несоразмерна причиненному ущербу и принять соответствующее решение.

Судебная практика показывает, что особенно часто такие решения принимаются в следующих случаях:

  1. Причины нарушения договора со стороны строительной компании носят объективный характер, в котором вина застройщика минимальна или отсутствует.
  2. Компания-застройщик показала свою благонадежность тем, что в прошлом не имела подобных проблем, связанных с взысканием с нее неустойки.
  3. Участник долевого строительства явно претендует на получение необоснованной выгоды, его требования завышены и не соответствуют реальному ущербу.

Во многом все эти основания связаны с тем, какую доказательную базу предоставит сторона истца и ответчика. Чаще всего застройщики всегда имеют штат профессиональных юристов, которые имеют опыт проведения в том числе и дел о взыскании неустойки по ДДУ. Поэтому снижение суммы большого штрафа – вполне ожидаемый исход в таких процессах.

Расторжение ДДУ: вернут ли всю сумму

Закон предусматривает, что гражданин, который участвует в ДДУ, может расторгнуть его без согласия на то строительной компании. Это возможно в следующих случаях:

  1. Квартира не передана в собственность гражданину в течение более чем 2 календарных месяцев с той даты, которая была обозначена в договоре долевого участия.
  2. Требования к качеству многоквартирного дома существенно нарушены, в связи с чем проживание в нем невозможно. Например, здание построено с существенными нарушениями норм строительства, в него не подведены инженерные коммуникации, есть риск разрушения конструкций и т.п.
  3. Прочие случаи, указанные в самом договоре.

При этом гражданин вправе требовать не только уплату пени, но и возврата полной стоимости средств, которые были переведены в качестве платы за участие в долевом строительстве. Практически всегда эти требования разрешаются только в судебном порядке – добровольно строительная компания часто даже не уплачивает неустойку.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если дольщик посылает строительной компании письменно выраженную претензию с намерением расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, это значит, что если потом ситуация нормализуется, то отозвать претензию можно будет только с согласия застройщика.

Также важно понимать, что возврат всей суммы (а не только самой неустойки) на практике наблюдается довольно редко. Причин к тому несколько:

  1. Компания-застройщик в большинстве случаев грамотно рассчитывает свои шаги и возможные риски. У нее явно разработан сценарий на такие очевидные случаи. Поэтому фирма может объявить себя банкротом, а последующий возврат средств сильно затормозится даже в случае принятия судом решения в вашу пользу.
  2. Сам факт победы в судебном процессе не гарантирует получения полной суммы. Компания может обжаловать решение, сознательно затягивать сроки или даже намеренно мстить истцу законным путем: дом уже может быть сдан, а тяжба продолжаться.

Поэтому принятие решения о досрочном расторжении ДДУ – это крайняя мера, с которой не стоит торопиться. А взыскание неустойки с застройщика – более реальная задача, которая не предполагает разрыв договорных отношений.

Источник: https://2ann.ru/ddu-kak-vzyskat-neustojku-s-neporyadochnogo-zastrojshhika/

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-neustojke

Взыскать неустойку по ДДУ самостоятельно, без юриста. Возможно ли?

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Многие дольщики, у которых есть свободное время, задаются вопросом: Возможно ли самостоятельно взыскать неустойку с застройщика по 214-ФЗ?

В настоящее время в интернете есть большое количество информации о взыскании неустойки с застройщика, в том числе законодательство, судебная практика, полезные статьи, образцы документов. Имея все это под рукой практически любой человек, не имея юридического образования, может обратиться в суд и взыскать неустойку с застройщика самостоятельно.

Другой вопрос, который возникает в данной ситуации: НУЖНО ЛИ ВЗЫСКИВАТЬ НЕУСТОЙКУ С ЗАСТРОЙЩИКА САМОСТОЯТЕЛЬНО? Для того, чтоб ответить не него, разберем по пунктам, какими качествами должен обладать человек, для того, чтобы взыскать неустойку по 214-ФЗ самостоятельно.

  1. Свободное время для подготовки к взысканию неустойки по ФЗ-214. Для начала, вам потребуется масса времени, чтобы разобраться в порядке взыскания неустойки. Потребуется прочитать ФЗ-214, ГПК РФ, ГК РФ, Закон о защите прав потребителей, много информационных статей, пообщаться на форуме вашей застройки с другими дольщиками, почитать судебную практику по взысканию неустойки с застройщика и по вашему дому в частности. Далее, нужно найти образцы документов и написать претензию застройщику и исковое заявление. В принципе, все эти действия можно осуществить в нерабочее время. Другой вопрос, что потратить вам придется ни один свободный вечер или выходные.
  2. Время для походов в суд. Вы разобрались и научились составлять исковое заявление, ходатайство для суда, апелляционную жалобу и другие документы. На данном этапе, если вы работаете, многим довольно-таки проблематично отлучаться с работы в суд. ОТПРАВШИВАТЬСЯ С РАБОТЫ ПРИДЕТСЯ ОКОЛО 10 РАЗ:

1 поход в суд – для подачи искового заявления;

1-2 раза придется сходить в суд, чтобы узнать дату предварительного заседания.

Да, суд обязан уведомить вас о дате заседания повесткой, но на практике в 50% случаев это не делается, а если и делается, то уведомление о заседании может прийти через несколько дней, а иногда и недель после заседания.

В таких случаях заседания откладывается, и, если не ходить в суд и не подгонять работников суда, дело может затянуться на год и более.

1 поход в суд – предварительное заседание. С учетом ожидания может занять от 30 минут до 4 часов времени.

1 поход в суд – основное заседание. От 1 часа до 6-8 часов. В среднем на основное заседание уходит 2-3 часа времени. В особо тяжелых случаях, таких как Измайловский суд, Зюзинский суд (судья Белоусова), можно прийти в суд к 10 утра, а выйти в 8-9 часов вечера.

И никаких гарантий, что суд рассмотрит ваше дело в этот день. В случаях, когда не уведомлен ответчик, либо большой загруженности суда, основное заседание может переноситься на неопределенное количество раз.

Рекорд в нашей практике – 6 заседаний (с учетом 100% явки наших юристов на все заседания, включая предварительные).

В среднем, при грамотной работе юристов, бывает 1 предварительное и 1 основное заседание. В некоторых судах суд может вынести решение уже в первом по счету заседании.

От 2 до 5 раз в среднем нужно съездить в суд, чтобы узнать дату окончательной формы решения и получить исполнительный лист. Это нужно, для того, чтобы суд быстрее написал решение, и оно быстрее вступило в силу.

Получение Решения и исполнительного листа может занять длительное время. Для того, чтобы ускорить данный процесс, необходимо писать на сайт суда и ездить на прием к судье и председателю. Иногда это не дает результата, но зачастую помогает написать решение задней датой и получить исполнительный лист быстрее.

Около 2 часов займет поездка в банк, для подачи исполнительного листа.

В случае отсутствия денег в банке, необходимо будет подать запрос в налоговую и через 1-2 недели получить ответ. (2 поездки).

В справке о счетах должника в среднем бывает около 5 банков. В крупных компаниях (например, МКХ) десятки банков, и чтобы обойти их все потребуется ни один месяц.

И наконец, ни один месяц займет работа с приставами.

В случае, если предстоит апелляционное обжалование, срок автоматически увеличивается на 3-4 месяца.

  1. Отсутствие боязни выступлений. Многие юристы испытывают стресс при выступлении в суде, что уж говорить про обычного человека, для которого это происходит впервые. Даже несмотря на то, что дела о взыскании неустойки в большинстве своем выигрышные, истцам придется понервничать в суде. Хорошо, если попадется хороший судья и адекватный представитель ответчика, но иногда бывает, что суд повышает голос и пренебрежительно общается со сторонами процесса. Те, кто был в заседании у судьи Николаева в Подольском суде или у судьи Орфановой в Климовском суде поймут, что именно я имею ввиду!

УВЕРЕННО, НО СПОКОЙНО ОТСТАИВАЙТЕ СВОИ ПРАВА В СУДЕБНОМ ЗАСЕДАНИИ

Если вы решили вести дело о взыскании неустойки самостоятельно, постарайтесь расслабиться перед судебным заседанием, не обращайте внимания на колкие замечания ответчика или судьи. Уверенно, но спокойно отстаивайте свои права.

Не нужно перебивать Ответчика, повышать на него голос, ругаться. Перед вами просто юрист застройщика, который всего лишь выполняет свою работу. Лично он не виноват в просрочке, а виновата компания застройщика в целом.

Старайтесь спокойно воспринимать его высказывания и спокойно отвечать.

Перед судом рекомендую вам потренироваться перед зеркалом, порепетировать, что именно будете говорить. Спрогнозировать вопросы, которые может задать суд или представитель застройщика.

  1. Стрессоустойчивость. Это качество вам понадобится не только в зале суда, но и после него, когда будете получать исполнительный лист. ПО ЗАКОНУ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ЛИСТ ДОЛЖЕН ВЫДАВАТЬСЯ НЕ ПОЗДНЕЕ СЛЕДУЮЩЕГО РАБОЧЕГО ДНЯ, СЛЕДУЮЩЕГО ЗА ДНЕМ ВСТУПЛЕНИЯ РЕШЕНИЯ В СИЛУ. Решение суд должен написать не позднее 5 рабочих дней, следующих за датой заседания.

На практике данные сроки намного больше. Окончательная форма решения часто бывает через месяц после заседания. Примерно в 80% случаев сроки, прописанные в ГПК РФ нарушаются.

Для того, чтобы работники суда работали быстрее, необходимо постоянно дергать их, постоянно звонить, приезжать и напоминать о себе. Для ускорения процесса приходится ходить на прием к председателю суда, писать жалобы в вышестоящий суд. Это не всегда помогает, но чаще всего хоть немного, но работает.

Все вышенаписанное является общей картиной судебной системы. Иногда отсудиться и получить лист бывает намного легче, иногда значительно сложнее. Представьте, что ваше дело потеряли и ищут месяц. Что будете делать? Подали апелляционную жалобу, прошло 3 месяца, а суд до сих пор не назначил дату заседания в апелляции. Эти два случая крайности, но и они случаются.

В любом случае, если вы пойдете самостоятельно взыскивать неустойку по ДДУ, вы получите неоценимый опыт, сэкономите деньги на юристе. Но потратите уйму свободного времени и нервов. Что важнее решать только вам. Мы же рекомендуем доверить дело профессионалам.

О том, как мы взыскиваем неустойку без предоплаты, читайте в этой статье.

Записаться на бесплатную консультацию можно по тел. 8(495)532-55-42

Источник: http://bandp.ru/vzyskat-neustoyku-po-ddu-samostoyate/

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

Порядок взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.

Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.

Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

Среди ключевых изменений можно выделить:

Ужесточение требований к застройщикам.
Здесь имеется в виду:

    • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
    • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
    • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ.

Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту.

Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте.

Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%.

Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика. Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

  • компенсацию за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
  • оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
  • возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
  • возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее – обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно “срежет” исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Чем больше сумма иска, тем больше шанс, что ее сильно сократит суд, кроме того, до подписания акта приема-передачи больше шансов получить реальное возмещение по исполнительному листу (наличие средств на счетах застройщика).

Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

 
Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

  • Российский паспорт (копия всех страниц).
  • Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
  • Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
  • Копии платежных документов по ДДУ.
  • Претензия с требованием о выплате неустойки (при отправке по почте почтовое уведомление о получении или информация с сайта Почты России).
  • Акт приема-передачи жилого объекта (есть имеется).
  • Документы, подтверждающие дополнительные убытки и расходы.

После сбора всех документов необходимо будет составить исковое заявление в письменной форме. В нем потребуется указать все данные об истце и ответчике (наименование, местонахождение), обстоятельства нарушения требований, доказательства и цену иска (неустойка и убытки).

Суд рассматривает дело с учетом всех обстоятельств и предоставленных доказательств и приводит доводы в соответствии с нормативными актами РФ.

По статье 333 Гражданского Кодекса РФ уменьшение суммы неустойки судом возможно в случае, когда требуемый размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения заключенного ДДУ.

Частой является ситуация, когда дольщики в соответствии с данной нормой получают не более половины от заявленной суммы. Уменьшение суммы неустойки может быть рассмотрено по заявлению ответчика, в котором указываются объективные причины и мотивы допущенных нарушений.

Статистика судебной практики по взысканию неустоек с застройщиков показывает, что исковые требования удовлетворяются как частично, так и полностью.

Все зависит от конкретного случая и многочисленных субъективных факторов и практики конкретного суда, с которой рекомендуется заранее ознакомиться.

Если речь будет идти о больших суммах, то иногда имеет смысл даже поменять подсудность дела (например, зарегистрироваться по месту жительства у родителей).

Расчет неустойки застройщика по 214-ФЗ

Определить размер неустойки каждый дольщик может самостоятельно, воспользовавшись специальным калькулятором:

В соответствии с 214-ФЗ для расчета используется следующая формула:

Неустойка = Цена жилья по договору * количество дней просрочки * 2 * ставка рефинансирования / 300.

Cледует отметить, что начиная с 2016 года ставка рефинансирования фактически приравнена к учетной ставке Банка России.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.