+7(499)495-49-41

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Содержание

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

  1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), – это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
  2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
  3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

  1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
  2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
  3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
  4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
  5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно.

Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам.

Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

  1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
  2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
  3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

  1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
  2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
  3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
  4. Заключите договор и оплатите покупку.
  5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

  • Паспорт.
  • Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
  • Документы, подтверждающие платежеспособность.
  • Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

  1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
  2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
  3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
  4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
  5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
  6. Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену.

Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки.

Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы,  причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы.

Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много.

Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера.

Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе.

Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

 В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорт.
  • Купчую.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

6. Оплата.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

  • Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
  • Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
  • Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.

Как свести риски к минимуму?

Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

  1. Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
  2. Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
  3. Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
  4. Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-oformit-pokupku-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Последние годы все чаще встречаются случаи обжалования в судебном порядке договоров купли-продажи жилых помещений. Виной тому не только увеличение числа любителей легких и больших денег, но и постепенная тенденция разрушения института семьи, роста уровня психических заболеваний, наркомании и алкоголизма в России.

В суде очень сложно определить на чьей стороне правда, поэтому суд всегда принимает сторону того, у кого имеются письменные доказательства, у кого все в порядке с документами. Поэтому, если не хотите остаться ни с чем, изучите внимательно вопрос приобретения жилых помещений, ведь покупку квартиры не сравнить с покупкой килограмма яблок.

С чего начать

Некоторые дают совет обратиться к хорошему риелтору. Но тут тоже возникает вопрос как эту «хорошесть» выяснить? Внешний лоск, бравирование, хорошо поставленная речь не всегда говорят о порядочности человека и его профессионализме. Зачастую именно мошенники выглядят таким образом.

Единственное, что вам может послужить в помощь – отзывы. Причем не в интернете, а отзывы реальных людей, ваших знакомых, кто уже с такой проблемой сталкивался. И даже когда вы выбрали специалиста не стоит полностью полагаться на него, зачастую излишняя доверчивость также чревата проблемами.

Самый главный совет, который возможно дать для таких ситуаций – внимательно читайте все, что попадет в ваши руки, а тем более требует вашей подписи, не бойтесь показаться глупым, задавайте вопросы.

Бывают даже такие случаи, что человек изучил один экземпляр договора, подписал, все, что положили вместе с ним на подпись, а оказалось, что заодно подмахнул и другие договоры и расписки о не существовавших на самом деле займах денежных средств

Проверка чистоты

Во-первых, проверьте правоустанавливающие документы продавца. Исходя из их содержания проверьте остальные сопутствующие бумаги, чтобы совпадали собственник и объект в доверенностях, паспортах, разрешениях.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Установите имеются ли иные сособственники, на каких условиях и как приобретена квартира. Была ли это приватизация, наследство или купля-продажа.

В случае, если жилое помещение приобретено по возмездной сделке, узнайте был ли продавец в этот период времени в браке и имеется ли согласие супруга на продажу квартиры.

В настоящее время в законодательство внесены изменения относительно формы договора, в случаях, когда требуется согласие супруга. Теперь такой договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Посмотрите, кто является собственником или собственниками квартиры. Все ли собственники согласны на ее продажу, какие между ними взаимоотношения.

Во избежание проволочек при оформлении документов проверьте и паспорт продавца, чтобы он как минимум был действителен, была своевременно осуществлена его замена в связи с достижением продавцом соответствующего возраста (20, 45 лет).

В случае, если собственником или сособственником является несовершеннолетний, обязательно должно быть приложено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение его имущества.

Проверьте дееспособность собственника. В случае признания его недееспособным его интересы должен представлять законный представитель, установленный судом.

А отчуждение имущества происходит по тем же правилам, что и с малолетними, то есть с разрешения органов опеки и попечительства.

В случае нахождения такого лица на лечении, его законным представителем будет являться администрация учреждения, в котором он находится на лечении.

Ну и, будьте внимательны с продавцом, состояние которого вызывает у вас сомнения в его адекватности – алкогольное или наркотическое опьянение.

Если, человек не ограничен в дееспособности из-за своего заболевания, но вы видите, что налицо злоупотребление такими веществами – с таким продавцом лучше не связываться, его родственники зачастую не дают спокойной жизни, пытаются оспорить сделки через суд.

Если интересы собственника представляет представитель по доверенности, то следует внимательно изучить саму доверенность, проверить срок ее действия, факт нотариального удостоверения, круг полномочий представителя, совпадает ли объект, в отношении которого она выдана, а также доверитель и собственник объекта. Обязательно установите имеет ли право доверенное лицо получать деньги для передачи их продавцу, или доверенностью установлен иной порядок расчета.

Во-вторых, проверьте данные Единого государственного реестра недвижимости, как первый его раздел, так и сведения о правах и ограничениях. Это можно сделать самому через сайт, либо продавец может заказать Выписку из ЕГРН.

Поскольку общий срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней (в некоторых регионах приказами установлены более сокращенные сроки), а для регистрации арестов, запретов, прав, возникающих по нотариально удостоверенным сделкам, иных категорий действий установлен срок в 3 рабочих дня, то срок действительности этого документа будет такой же. Поэтому ориентируйтесь на более свежую по сроку Выписку, так как данные быстро могут измениться.

Бывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения об интересующей вас квартире. Возможно, что право продавца является ранее возникшим, то есть возникло до появления регистрирующего органа, до 1998 года. Это можно увидеть по дате непосредственно правоустанавливающего документа, штампу БТИ на обратной стороне, подтверждающем проведение регистрации по правилам ранее существовавшим.

Вообще подтверждением возникновения права продавца может являться справка из Департамента жилищной политики, в некоторых населенных пунктах это справки из БТИ. Кроме того, права, возникшие по договорам приватизации жилых помещений до 15.05.2001 года, считались возникшими с момента регистрации указанных договоров в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Вообще в соответствии с действующим законодательством ранее возникшее право регистрации не подлежит, признается государством и считается уже существующим. Его регистрация осуществляется бесплатно одновременно с регистрацией перехода права к покупателю. Но иногда встречаются случаи приостановления регистрации и ранее возникших прав.

Чаще всего по причине несоответствия объекта, описанного в правоустанавливающем документе, данным первого раздела ЕГРН (в части адреса, типа объекта, существенного различия в площадях), реже, если в старом договоре купли-продажи предусматривалось условие о продаже в рассрочку с возникновением ипотеки в силу закона в пользу предыдущего собственника, а у настоящего на руках нет расписки о расчете по этому договору. Если у вас возникли какие-либо сомнения, то лучше попросить продавца провести регистрацию ранее возникшего права до заключения сделки. Но регистрация ранее возникшего права без одновременной регистрации его перехода будет уже осуществляться за плату, государственная пошлина в таком случае уплачивается в полном размере – 2000 руб.

В-третьих, немаловажно проверить сам объект на соответствие его текущих технических характеристик данным указанным в первом подразделе ЕГРН, а также кадастровому паспорту, либо плану БТИ. Проще говоря, чтобы в квартире не было не согласованных и не узаконенных перепланировок и переоборудований.

Это можно сделать, сравнив поэтажный план квартиры, имеющийся на 2 листе кадастрового паспорта, с квартирой в нынешнем ее виде.

При выявлении несоответствий, лучше дождаться пока продавец узаконит все произведенные изменения, либо если у вас нет времени ждать, то лучше не связываться с таким объектом недвижимости, поскольку это не только дорогой процесс, но и довольно долгий.

В-четвертых, проверьте на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования на покупаемую квартиру. Отсутствие указания на этих самых лиц в договоре и их права пользования может послужить основанием для признания вашей сделки недействительной.

Но вряд ли вы захотите в качестве приложения к квартире получить еще и жильцов. Информацию о таких лицах можно получить в самом правоустанавливающем документе, в выписке из домовой книги, от соседей.

Во втором варианте просите, чтобы продавец вам предоставил именно развернутый вариант выписки из домовой книги, а не только за последний месяц, кто там был прописан и куда убыл из этой квартиры.

Помните, за несовершеннолетними, лишенными родительского попечения, а также лицами, осужденными и отбывающими наказание в местах лишения свободы, либо лицами, находящимися на длительном лечении, сохраняется право пользования жилыми помещениями, где они имели прописку.

В-пятых, если не планируете выполнить за продавца его обязанности по оплате счетов – проверьте все счета по квартире: за коммунальные услуги, свет, интернет, домофон.

Выбор и осмотр недвижимости

Сюда же входит поиск квартиры. Вы можете заниматься поиском сами либо обратиться за помощью к специалисту – в агентство недвижимости либо к риелтору.

Когда удовлетворяющие вашим запросам жилые помещения найдены, производится их осмотр и выбор. Осмотр имеет немаловажную роль. Вы можете на месте выявить плюсы и минусы квартиры.

Местоположение, экологичность района, наличие поблизости остановок транспорта, больниц, школ, садиков, состояние подъезда, адекватность соседей, ну и состояние самой квартиры.

Даже если для вас не имеет значения ее физическое состояние, например, приобретаете квартиру «под ремонт», все равно обратите внимание на канализацию, проводку. Серьезные дефекты в них могут послужить поводом существенно снизить цену либо вообще отказаться от покупки.

На этой стадии также нужно проверить планировку квартиры, осталась ли она нетронутой бывшими собственниками, имеются ли какие-либо переоборудования (например, вместо ванной установлена душевая кабина).

Составление договора, подготовка документов

Как уже упоминалось выше, наиболее важна именно эта стадия, поскольку именно на этом этапе возможно выявить проблемы, в случае их наличия.

Не умаляйте ее значения и внимательно проверьте факт возникновения права собственности, наличия арестов, обременений, каких-либо споров относительно квартиры, счета по коммунальным платежам, наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, и супруга у продавца.

Будьте внимательны при составлении договора, если есть какие-то отдельные требования по способам перечисления, передачи и распределения между продавцами денежных средств, лучше это все подробно прописать в договоре и в соответствии с этим выполнить. Все, что планируется сделать, прописывайте и закрепляйте документально.

На этапе сбора и проверки документов, возможно оформления кредита на покупку жилья. В этом случае важно, чтобы продавец не продал квартиру другому лицу. Гарантией ваших интересов может быть договор о задатке либо авансе.

Регистрация передачи прав владения недвижимостью

Договоры купли-продажи как сделки в настоящее время регистрации не подлежат, регистрируется непосредственно возникновение вещных прав.

Вместе с продавцом необходимо обратится с пакетом документов в МФЦ с заявлением о регистрации вашего права собственности и перехода права собственности продавца.

Набор необходимых документов для каждого региона все-таки разнится, поскольку хоть «закон» и один, трактуется и применяется на местах он все-таки по-разному.

Самые главные документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Документы, подтверждающие полномочия сторон (для представителей).
  3. Договор купли-продажи (минимум 2 экз. подлинника).
  4. Квитанция об уплате гос.пошлины в размере 2000 руб. на одно право.

При необходимости представляются также разрешения органов опеки и попечительства, документы, подтверждающие передачу объекта, передачу денежных средств (в случае, если в договоре это не указано), иные документы.

Кроме того, в случае, если квартира приобретается за счет средств кредитных учреждений, то представляются также документы, описывающие условия возникновения ипотеки в силу закона (например, кредитный договор). В остальных случаях достаточно указания в самом договоре купли-продажи условия о покупке квартиры в рассрочку, срока предполагаемого расчета и прекращения ипотеки.

Заявления для вас сформируют специалисты МФЦ, от вас потребуется лишь ознакомиться с ними и подписать. По истечении установленного срока нужно будет еще получить зарегистрированные документы. Для их получения вторая сторона не нужна, кроме того, вы можете попросить направить все бумаги вам по почте.

Рекомендации о проведении сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке рассмотрены в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/rekomendacii-po-pokupke-na-vtorichnom-rynke.html

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения.

Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками.

Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?

Основными среди них являются следующие:

  • приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
  • покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
  • оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
  • покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
  • приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

  • не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
  • кто является собственником жилья;
  • есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
  • соответствие жилой площади технической документации;
  • репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

  • договор;
  • завещание;
  • документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным.

Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями.

Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг.

Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем.

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.

Проверить это можно следующими способами:

  • запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
  • получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
  • подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости.

Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса.

Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

  • договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
  • реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
  • сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
  • оплата должна происходить в национальной валюте;
  • обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
  • на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

  1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
  2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
  3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Поиск привлекательного объекта недвижимости.
  2. Изучение подлинности документации.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Оформление сделки и внесение аванса.
  5. Подготовка необходимого пакета документов.
  6. Подписание бумаг обеими сторонами.
  7. Регистрация нового владельца в государственном органе.
  8. Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

  1. Жилье переходит в полную собственность семьи.
  2. Недвижимость находится на территории России.
  3. Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
  4. Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
  5. Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья.

Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1442271977122040413/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать?

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество «подводных камней», которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

  1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
  2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
  3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником. Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью.

    К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.

  2. Приватизация, оформленная с нарушениями. Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.

  3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
  4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.

  5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность. При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону.

    К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.

  6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.

  7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.
  8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
  9. Квартира принадлежит супругам.

    В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.

  10. Нарушение преимущественных прав продажи долей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам.

    Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.

  11. Продажа квартиры по поддельному паспорту. Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.
  12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной.

    Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

  1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
  2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
  3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
  4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
  5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
  6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
  7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

  • В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст.

    220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
    Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть.

    Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.

  • Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
  • Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив.

    Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.

  • Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

Советы покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
    • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
    • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.

    • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
    • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
    • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
  2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту».

    В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.

  3. Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
  4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.

  5. Что должно насторожить?
    • Очень низкая цена на квартиру.
    • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
    • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
    • Сокрытие информации о собственнике.
    • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.

  6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
  7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
  8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

(8 votes, average: 4,50 5)
Загрузка…

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.