+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка жилья в Германии

Содержание

Что выгоднее в Германии: арендовать жилье или покупать?

Покупка жилья в Германии

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

А также от чего зависят цены на коммуналку в этой стране? И сколько приходится платить за нее в месяц? Легко ли купить дом в Германии россиянину? Как меняется цена в зависимости от региона? На эти и другие вопросы в рубрике ЛИЧНЫЙ ОПЫТ отвечает Маргарита Апель, которая переехала из России в Германию 20 лет назад. Ее нельзя назвать просто риэлтором. Маргарита также продвигает проекты по альтернативной энергетике, пишет экономические статьи и выступает на конференциях в российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

Арендовать или покупать?

– Маргарита, вы уже больше 20 лет живете в Германии. Расскажите, как получилось, что вы уехали из тогда еще только образовавшегося Российского государства?

– Скажу честно, что никогда идей, мыслей или планов переезжать за границу у меня не было. Все произошло, как в сказке про «Золушку»: заморский принц прискакал на белом коне, постучал копытом в комнату общежития МГУ и забрал меня в тридевятое царство – немецкое государство. Было это действительно очень давно, в 1992 году.

– Чем вы сейчас занимаетесь и как бы вы могли описать свою профессиональную деятельность?

– Кроме поиска и продажи недвижимости для клиентов и сопровождению сделки, я также продвигаю проекты по альтернативной энергетике, международные инвестпроекты по строительству солнечных электростанций, озеленению Африки, пишу экономические статьи и выступаю на конференциях в Российских вузах по темам экономики Германии и рынка труда.

– Как складывалась история ваших домов в Германии?

–  Уже 11 лет мы живем в Мюнхене, а до него был Трир. Купить недвижимость мы решили тогда, когда определились с местом работы и желанием остаться в этом городе.

Прошли годы, но и сейчас вопрос с жильем для меня не закрыт: я занята поиском недвижимости для себя, так как дочки-студентки приезжают домой со своими бой-френдами, и нам уже тесно в нашем доме.

Мне хотелось бы жить ближе к Альпам, где зимой лежит снег, и чтобы вставать на лыжи и ехать кататься прямо из дома. Вот такой вариант я ищу с лета 2013 года. Есть интересные предложения, осталось еще мужа уговорить.

– Почему вы решили именно покупать жилье, а не арендовать его? И вы намерены купить новое жилье, хотя у нас в России власти очень часто говорят, что вот мол, там – на Западе – аренда куда более распространена, чем собственное жилье.

– Смотрите, аренда выгодна только на короткое время, потому что аренда – это потерянные деньги, ею выгодно пользоваться лишь на время учебы или работы по контракту.

– Когда вы купили жилье, сколько оно стоило, и что происходит с ценами на жилье в Германии сейчас?

– Это было в 2002, наш таунхуас обошелся в 340 тысяч евро. Сколько сейчас, в среднем, стоит жилье в Мюнхене? На этот вопрос очень сложно ответить, как и в Москве это зависит от многих факторов: района, возраста дома, каких-то индивидуальных наворотов (площади, количества комнат, дизайна и так далее).

Цена старого дома может быть в 2 раза дешевле новой 4-х комнатной квартиры, и если вы решите себе что-то купить – все варианты сейчас можно посмотреть через Интернет, и уже опираясь на свой кошелек что-то выбрать. Что же касается цен по всей Германии, то самые высокие цены в федеральных землях Баден-Вюртемберг и в Баварии.

Вот их иногда можно сравнить с Москвой и Питером.

– Каковы были ваши первоначальные критерии при поиске жилья? На что вообще вы советуете смотреть при выборе подходящего объекта?

– Жилье мы искали ближе к работе, чтобы в доме был сад и гараж. И чтобы всем бы хватало места, у каждого была своя комната, ведь у нас четверо детей. В результате купили таунхаус на востоке Мюнхена, близко к работе мужа. Кстати, цена тоже имела значение – переплачивать никто не хочет. Тут цена нас устроила.

Это был уже готовый таунхаус площадью 150 квадратных метров с террасой и садом, тремя спальнями, комнатой–студией и помещением для хобби. Окна у нашего таунхауса выходят на север и юг. От предыдущих хозяев оставили кухню и встроенные шкафы. Меблировкой занимались сами, детские кровати делал папа и дедушка, а остальное покупали по мере роста семьи.

А вообще у нас не было изначального плана, что мы хотим. Выбирали по принципу «нравится – не нравится». Так вот из того, что нам понравилось можно выделить наличие паркета, свежего ремонта, гаража поблизости и террасы с участком.

В Германии обычно лежит плитка на полу в кухне и зале, которая очень холодная. Но для немцев, которые не разуваются – это не страшно. Но мы все ходим в домашних тапочках и паркет теплее для меня, что опять же, напоминает Россию.

Вот на такие вещи я бы смотрела при выборе жилья.

– Но ведь какая-то социальная составляющая (соседи, инфраструктура) тоже могут повлиять на покупку жилья. На нее тоже нужно смотреть при выборе квартиры?

– Конечно, это тоже играет роль, поэтому мы решили, что это будет свой дом без соседей сверху и со всех сторон будет лучше. Ну и вдобавок мы остановились на варианте, где рядом есть детсад и школа. Кстати, закрытых комплексов, этаких «гетто», в Германии нет.

Как, впрочем, и заборов, как на «Рублевке» выше двух метров тоже нет. Забор разрешен до одного метра, а выше возможна только «зеленая» изгородь. Лично меня в России удивляют «дворцы» с высоченными каменными заборами и решетками на окнах.

Их владельцы добровольно загоняют себя в дорогущую «тюрьму», именно так выглядят со стороны их жилища.

Вознаграждение риэлтора регулируется законом

– А при покупке жилья вы пользовались услугами агента, и сколько это вообще стоит сейчас Мюнхене?

– Какую-то конкретную риэлторскую компанию мы не выбирали. Об агенте узнавали, придя на объект. В итоге нам попался нормальный агент, но растяпа. На сделку купли-продажи не пришли собственники, так как он им другое время сказал. Ну, бывает… Кстати, в разных городах услуги агента разные. В Мюнхене на них  законодательно установлен тариф – 3,57%.

– Пришлось ли вам обращаться в банк за кредитом для покупки вашего таунхауса?

– Да, это жилье мы покупали в кредит, который 11 лет назад мы брали под 5,25%. Выплачивали его 10 лет. Сейчас кредиты в Германии составляют 2-3%, что дает преимущество перед другими рынками, саму покупку жилья делает выгодной, а также дает возможность исправить какие-то ошибки, допущенные при покупке.

– Какие еще дополнительные расходы могут возникнуть при покупке жилья? Обращались ли к нотариусу и как проверяли легитимность сделки?

– В Германии недвижимость оформляется только через нотариуса, а их услуги стоят 1% от цены дома. Легитимность не проверяли, так как покупали у собственников.

– Вы слышали о каких-то проблемах, которые возникают с покупкой жилья в Германии иностранцами?

– Нет, проблем с покупкой жилья для иностранцев в Германии нет, и лично я считаю, что покупка недвижимости дает надежное вложение капитала и его увеличение.

Кстати, в Германии цены ниже, чем во Франции и Англии, и уж конечно, меньше, чем на Рублевке за такие же объекты.

Что касается других преимуществ, то покупка жилья гражданство Германии не дает, но возможен вид на жительство при определенных условиях, или же виза на пять лет, хотя немцы уже 15 лет обещают вообще отменить визы, как Испания и Португалия.

– А если сдавать в аренду, то сколько это может приносить в вашей стране?

– Рентабельность аренды 6 – 7% годовых от стоимости покупки, тогда как по банковским вкладам – всего 2% годовых. 

500 ЕВРО ЕЖЕМЕСЯЧНО ЗА КОММУНАЛКУ И НАЛОГИ

– Во сколько обходится содержание вашего дома и есть ли в этом разница для иностранцев, нежели для граждан вашей страны?

– Нет, разницы для иностранцев или граждан Германии нет. Налоги и ЖКХ растут, в месяц мы платим примерно 500 евро. Что касается ремонта, то, что сами не можем сделать – вызываем специалиста. Тут еще есть одноразовый налог на недвижимость при покупке – 140 евро. И с ЖКХ интересная ситуация, не как в России.

Здесь нет управляющих компаний, поэтому все жители напрямую получают услуги от поставщиков, и с ними  заключают договор. Поэтому и нет такого, чтобы какая-то управляющая компания вдруг захотела повысить тарифы и подняла бы их. Все зависит от экономики.

Когда дела с экономикой идут плохо, цены на ЖКХ наоборот снижаются, но вот сейчас в ЖКХ идет повышение в связи с отказом от атомной энергетики по всей Германии.

С другой стороны, здесь есть программы по экономии энергии, но не социального потребления как в России, а когда собственникам жилья государство выделяет 10 тысяч евро на утепление жилья: замену на экономные батареи, окна, утепление дома и так далее. Каждой семье 10 тысяч евро.

– Если оценить вашу покупку с точки зрения прошедших лет и вашей работы в недвижимости, насколько она выгодна в инвестиционном плане?

– Мы покупали дом для себя, и инвестиционная привлекательность не была для нас на первом месте. Хотя, в целом, получилось выгодное вложение капитала.

Вообще же, я могу сказать, что приобретение жилья в Германии на данный момент выгоднее, чем вложение в акции и металлы.

В Мюнхене (в Баварии) уже купили жилье Майя Плисецкая, солнечный клоун – Олег Попов, Юрий Шатунов.

Беседовал Дмитрий Чернов

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/chto-vigodnee-v-germanii-arendovatj-zhilje-ili-pokupatj-120/

Купить квартиру в Германии ||Алгоритм действий ||Куда обратиться?

Покупка жилья в Германии

Покупка недвижимости в другом государстве — серьезный и ответственный шаг. Чтобы не ошибиться и остаться довольным итогом сделки, нужно загодя выяснить и продумать все детали, в том числе — менталитет и законодательные нюансы.

Рынок недвижимости Баварского региона за последние годы имеет неукоснительную тенденцию по возрастанию цен на все типы недвижимости — от домов торговых площадей, до простой однокомнатной квартиры. Это совсем не удивительно, так как регион динамично и прогрессивно экономически развивается, и наполняется большим потоком людей.

Объективными факторами, которые будут формировать цены на квадратный метр квартиры в Германии это этажность, возраст и состояние здания, его архитектурное исполнение и историческая ценность, район, город и инфраструктура вокруг, и, разумеется — состояние самой квартиры.

Если рассматривать престижность и ценовую политику по городам, дороже всего, как иностранцам, так и честным бюргерам обойдется недвижимость в мегаполисах.

Как купить  квартиру в Германии? || Алгоритм действий

Приобретая недвижимость в Германии, можно обратиться к онлайн-сервисам поиска и покупки жилья, но среди объявлений от частных лиц большинство все-таки окажется риэлтерскими предложениями.

Хотя услуги посредника могут обойтись дороже, чем самостоятельное оформление, зато они могут избавить вас, как от хлопот, так и от самой поездки для осмотра квартиры.

Немецкие квартирные онлайн-сайты имеют фотографии и видеозаписи со всеми выставленными на продажу и в аренду квартирами.

Вот самые популярные сайты недвижимости в Германии:

Получая свидетельство о покупке недвижимости в Германии, Вы спустя два или три месяца можете взять выписку о факте владения собственностью в Германии и на основании этого получить мультивизу на полгода или год для беспрепятственного совершения поездок в Германию (и по всей Европе). Однако надо иметь ввиду, что право получить вид на жительство купленная квартира еще не дает — для этого нужно определенное время прожить и проработать законным образом на территории страны.

Приобретение квартиры согласно немецким законам, обязывает выплачивать ежемесячную плату за коммунальные услуги, как правило — фиксированную.

В конце года, если фактические коммунальные расходы были меньше установленной нормы — разницу возвратят.

Кроме того, с момента приобретения можно сдавать жилье в аренду как дому, в котором оно приобретено, так и частным лицам — что обычно выгоднее финансово, хотя и несколько более рискованно.

Принятие приобретенной недвижимости можно осуществлять лично, а можно — поручить этот процесс немецкому государственному инспектору, который засвидетельствует не только визуальное, но и технически исправное состояние купленной квартиры. Такая ответственная работа требует соответствующей оплаты, в пределах 2000 евро.

Плюсами покупки квартиры в Германии будут:

прогрессивное законодательство и стабильность;

• возможность сдать жилье в аренду и в последующем получать стабильный доход;

• возможность беспроблемного получения мультивизы;

• преимущество при получении вида на жительство;

• рост цен на недвижимость позволяет впоследствии ее выгодно перепродать;

• отдых в Европе станет дешевле, в особенности если купить квартиру в Мюнхене и баварском регионе;

• есть возможность переложить оформление сделки и оплату комиссии на немецкую сторону.

Минусами являются> высокая стоимость и необходимость постоянных оплаты и вложений, которая легко окупается если вы работаете на территории страны или сдаете свою недвижимость.

Так же, в отличие от стран СНГ, качество предоставления коммунальных, юридических, социальных и любых других услуг в Германии намного выше, что делает проживание на территории этой страны приятным во всех отношениях.

Покупка недвижимости происходит по безналичному расчету, а значит потребуется открытие счета в банке (в евро), личное присутствие покупателя в этом случае обязательно. Необходимы следующие документы для открытия счета:

* загранпаспорт;

* подтверждение адреса проживания;

* корректно заполненные формуляры (банковские);

* в отдельных случаях может быть необходимы рекомендации.

Немецкое законодательство настаивает на подтверждении юридической чистоты сделки. Она проверяется в Поземельной книге, в которую занесены все данные по каждому конкретному объекту недвижимости. Проверить такую информацию можно самостоятельно, но большинство предпочитает пользоваться услугами нотариуса.

Процесс купли продажи достаточно долгий, от 2-х до 4-х месяцев и проходит он в несколько этапов:

1. Покупатель и продавец договариваются о цене квартиры.

2. Открывается счет в банке, заключается договор с нотариусом, ведущим сделку.

3. Оформляется черновой вариант договора купли-продажи, который предоставляется покупателю и продавцу.

4. Обе стороны встречаются у нотариуса для обсуждения договора и его подписания.

5. Нотариус выставляет счета, которые необходимо оплачивать сразу же и вносит предварительную запись в Поземельную книгу.

6. Выставляется счет на покупку объекта недвижимости.

7. Покупатель и продавец снова встречаются у нотариуса, чтобы засвидетельствовать факт купли-продажи, а в Поземельную книгу окончательно вносятся данные о новом собственнике квартиры.

В том случае, если у покупателя нет необходимой суммы, то возможно получение банковского кредита. В этом случае порядок сделки несколько меняется:

* оформление кредита в банке, с предоставлением всей необходимой информации по приобретаемой квартире и чернового варианта договора с покупателем;

* получение письменного согласия банка на получение кредита;

* банк получает равные права с покупателем на собственность;

* подписывается кредитный договор с банком и полученными средствами оплачивается покупка.

В Германии на нотариусе лежит ответственность не только за проведением сделки, но и контроль за соблюдением всех формальностей. Для корректного оформления документов потребуется:

* копия паспорта;

* копия выписки из торгового реестра;

* копия выписки из Поземельной книги;

* налоговый номер;

* цена и предполагаемая дата оплаты недвижимости;

* предполагаемая дата передачи имущества покупателю;

В случае если покупка квартиры осуществляется через посредника необходимо предоставить данные о комиссии маклера, она обычно делится пополам между участниками сделки. Если квартира покупается в Германии, то придется заплатить налог от 3,5% до 6,5% в зависимости от земли, на которой оформляется сделка. Услуги нотариуса обойдутся в 3,5% от суммы покупки плюс гербовый сбор 0,5%.

Куда обратиться?

Если Вы решили приобрести квартиру в Германии, взять кредит в Германии, то необходимо составить хороший план для более успешной реализации Вашей цели, а также проконсультироваться с профессионалом, который связан с миром финансов и законов, а также всю эту кухню знает и стоит на стороне покупателя.

Многим на заметку о покупке недвижимости в Германии:  город в Германии предлагает помощь в приобретении жилья и погашении ипотечного кредита, НО многие об этом не знают и, как показывает опыт людей, которые уже встречались с этим и которые в этой сфере работают, Банки часто об этой возможности молчат, т.к. им просто не выгодно, чтобы человек быстрее расплатился с кредитом.

Если у Вас возникнут вопросы или Вы захотите проконсультироваться по поводу недвижимости, кредитов и возможностей, то пишите мне на почту schoenesleben@mail.ru ! ;=) Я вас свяжу с человеком знающим)) 

! блога + получи бесплатно книгу с немецкими фразами, + подписывайся на YOU-TUBE канал .. с обучающими видео и видео о жизни в Германии.

Если Вам понравилась статья, поделитесь ею в соц.сети ниже (кнопочки)=) Возможно кому-нибудь еще она будет интересна и полезна. Заранее спасибо вам мои дорогие читатели!

Источник: http://lifeistgut.com/kupit-kvartiru-v-germanii/

Сколько стоит квартира в Германии: как купить, цены, стоимость

Покупка жилья в Германии

Вводя в поисковой строке запрос «недвижимость Германия», рассчитываешь увидеть баснословные суммы. К превеликому удивлению, результат превосходит лучшие ожидания. В сравнении с дорогостоящим жильём в крупных городах России, эти цены кажутся едва ли не выдумкой. Для наглядности приведены ниже примеры квартир в отдельных районах Федеративной Республики:

  • Квартира около заповедника «Баварский Лес» площадью тридцать квадратных метров будет стоить порядка 10 тысяч евро;
  • Апартаменты в городе Бонн площадью шестьдесят квадратных метров обойдутся в 53 тысячи евро;
  • 3-комнатая квартира в столице – 69 тысяч евро за шестьдесят два квадратных метра.

Так что на вопрос «Кто может позволить собственное жильё в Германии» напрашивается ответ «любой желающий».

А какие квартиры в Германии! Поскольку государство позиционирует себя как исконно европейское, качество недвижимости соответствующее.

Разумеется, для людей с более высоким достатком доступны варианты в ценовом сегменте от ста тысяч и выше, но располагая минимальными средствами, можно обзавестись достойной жилплощадью на территории страны грандиозных возможностей.

Что даёт недвижимость в Германии?

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество неоспоримых плюсов. Помещение можно приобрести не только с целью дальнейшего проживания, но и в качестве капиталовложения: аренда гарантировано обеспечит автоматизированный доход. В перспективе жилплощадь может пригодится во время командировок или в качестве жилья для детей, если они захотят поступать в университеты Германии.

Стоимость апартаментов в крупнейших туристических центрах Германии всё ещё является более доступной относительно цен на жилплощадь в Российской Федерации, в частности в столице. Без особых усилий найдётся однокомнатная квартира, которую можно купить всего за 20 тысяч евро с учётом расходов на услуги риелтора.

Наличие жилплощади в ФРГ наделяет собственника рядом привилегий: помимо беспрепятственного получения шенгена на срок до 180 дней, есть шанс обзавестись видом на жительство.

Места, на которые стоит обратить внимание при выборе жилья

Баден-Баден является беспроигрышным вариантом при покупке недвижимости в Германии. На продажу выставлена жилплощадь на любой вкус: начиная с уютных однушек и заканчивая умопомрачительными резиденциями.

Цены на квартиры очень сильно варьируются в зависимости от месторасположения.

Не обладая особой привередливостью, можно обзавестись квартирой площадью двадцать квадратных метров за 15 тысяч евро или 50 тысяч евро за 60 квадратных метров.

Непосредственная близость туристической зоны сказывается на стоимости и недвижимость в центре курорта можно купить от 100 тысяч евро до нескольких миллионов.

Стоимость недвижимости в г. Констанц, Германия

На границе со Швейцарией располагается не очень крупный, но несказанно красивый город Констанц, раскинувшийся на берегу Боденского Озера.

Крупногабаритный дом здесь обойдётся в пределах 420 – 480 тысяч евро, в то время как стоимость квартиры колеблется между 80 и 150 тысячами евро при относительной отдалённости от эпицентров туристического потока, и 380 тысячами и более миллиона евро за роскошную обитель с видом на достопримечательности.

Цена недвижимости в г. Байройт, Германия

Маленький древний город Байройт – буквально кладезь архитектурного достояния. Если летом городок наполнен творческой интеллигенцией, но на протяжении остального времени он не теряет статуса увеселительного центра: большую часть населения составляют студенты, для которых отстроено немало клубов, пабов и ночных заведений.

Цены на недвижимость в этой части Германии довольно лояльные: квартиру можно купить за сумму от 12 до 20 тысяч евро, а дом обойдётся всего лишь в 45 тысяч евро!

Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Широким спросом пользуется приобретение недвижимости в Германии посредством аукциона. Торги начинаются с цифры, составляющей семьдесят процентов от стоимости, рассчитанной оценщиком.

Чтобы принять участие в аукционе, лотом которого служит выбранная квартира или дом, требуется оформить перевод в банке Германии с персонального счёта реквизиты районного суда.

Сумма должна составлять не менее десяти процентов от оценочной стоимости.

Имеется возможность покупки жилплощади по ипотечному кредиту. Комиссия составляет три–четыре процента годовых. Приезжие, желающие приобрести недвижимость в Германии, располагают опцией открытия ипотеки в банке ФРГ на сумму не более пятидесяти процентов от полной стоимости жилплощади. Однако этот вариант предполагает владение капиталом в размере не менее ста тысяч евро.

При покупке недвижимости в Германии, стоит учесть побочные затраты:

  • При приобретении недвижимости в Германии, нужно будет покрывать налог, составляющих от трёх с половиной до шести с половиной процентов от стоимости предмета сделки. Размер процента напрямую зависит от принадлежности недвижимости к той или иной федеральной территории.
  • Один раз в год взимается налог на собственность, составляющий от 0.98 до 2.84 процента от оценочной стоимости объекта.
  • Нельзя не упомянуть существующий налог на сдачу жилого помещения в долгосрочную аренду. Его объём зависит от годовой прибыли собственника и колеблется между четырнадцатью и сорока двумя процентами при доходах от восьми тысяч до двухсот пятидесяти тысяч евро в течение года. Но есть немаловажный нюанс, который не может не радовать: расходы вычитаются из указанной суммы при списании налога, поэтому при поручении составления отчётов квалифицированному специалисту можно значительно сэкономить на вполне законных основаниях.
  • Если купить квартиру в Германии, пять с половиной процентов от основного вида прямых налогов нужно перечислять на сбор налога солидарности, направленного на финансирование менее развитых земель.

Все налоги, оплаченные на немецкой территории, в Российской Федерации не требуют вторичной оплаты.

Насколько дорого жить в Германии?

Источник: https://NedvigimostMsk.ru/buy/kvartiry-v-germanii

Как купить недвижимость в Германии: пошаговое руководство

Покупка жилья в Германии

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

  • представители продавца (их 90%) 
  • представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов.

Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного.

Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет.

Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Представители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты.

Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя.

Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца.

Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма.

Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

  1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.

  2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
  3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.

  4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
  5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

  6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии 
(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

  1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение.

    Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.

  2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.

  3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
  4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
  5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.

  6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
  7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
  8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько просмотров на один день.
  9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.

  10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
  11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Как выбрать дом или квартиру в Германии

Прежде чем купить недвижимость с Германии стоит определиться с городом, в котором вы хотите иметь свой дом или квартиру. Если денег совсем немного, то стоит обратить внимание на недвижимость в Восточной Германии.

Если же вы располагаете суммой от 200 тысяч евро,то имеет смысл выбрать наиболее комфортный город для жизни в Германии — Мюнхен.

Цены здесь стабильно растут на протяжении уже нескольких десятков лет, даже в кризис, а спрос превышает предложение.

Далее стоит выбрать район, в котором вам бы хотелось иметь свою недвижимость в Германии. Здесь имеет смысл во-первых проконсультироваться со специалистом, который сам живёт в этом городе, а во-вторых проехать по этим районам и прочувствовать их вживую.

Затем стоит проконсультироваться со специалистом и выяснить, какова цена на квадратный метр в понравившихся районах и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости в Германии в этом районе. Также имеет смысл узнать, есть ли в данном районе строящиеся проекты.

Если вы собираетесь ездить на общественном транспорте, то стоит узнать, какие линии метро пролегают рядом, а также какие есть автобусы и трамваи поблизости. Имеет смысл изучить карту метро, а также карту трамваев. Расписание всех видов транспорта, например, в Мюнхене, можно посмотреть на сайте http://www.mvv-muenchen.

de, там же можно посмотреть, как добраться из точки А в точку Б с точным указанием времени, пересадок и стоимости поездки.

Например, выбирая квартиру в Мюнхене, стоит знать наиболее комфортные для жизни районы: Грюнвальд, Альт-Богенхаузен, Герцогпарк, Изарфорстадт, Швабинг, Хиршгартен, а также наименее комфортные для жизни районы: Нойперлах, Хазенбергл, Банхофсвиртель.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже.

В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте.

Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

После получения адреса имеет смысл посмотреть местоположение квартиры на Google Maps, в большинстве случаев можно будет даже увидеть реальную картинку через StreetView.

При просмотре квартиры в Германии имеет смысл обратить внимание на обычные для такого дела вещи: состоянии квартиры, не выходят ли окна на шумную дорогу.

Если квартира сдана в аренду, имеет смысл выяснить, как давно в ней уже живут арендаторы.

Чем дольше они в ней живут, тем более долгий срок вы будете обязаны им предоставить для выезда из квартиры после покупки. Этот срок составляет от 3 до 9 месяцев.

Настоящую оценку квартиру в Германии может сделать профессиональный оценщик. Такая услуга стоит около 3.000 €.

За день можно посмотреть около 8 квартир, учитывая время на просмотр и дорогу от одной квартиры к другой.

Бронирование квартиры в Германии

Вот вы уже выбрали понравившуюся вам квартиру в Германии и готовы её приобрести. Важно, сразу после принятия решения, забронировать квартиру. Если речь идёт о Мюнхене, в котором спрос значительно превышает предложение, это вдвойне важно. Квартиры в Мюнхене раскупаются невероятно быстро, и промедлив лишний день вы рискуете её упустить в пользу более расторопного покупателя.

Бронирование квартиры может быть как устным, так и письменным, и как платным, так и бесплатным. Маклер может взять с вас за бронирование аванс в размере около 500 евро, которые подтверждают серьёзность ваших намерений и будут зачтены при покупке недвижимости в Германии. Бронируется квартира в Германии обычно на срок 2 недели. Этот срок можно продлить по соглашению с продавцом.

Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии

Если у вас ещё не попросили раньше, то на этом этапе у вас обычно попросят справку о том, что на вашем счету достаточно средств для покупки. Немецкие продавцы предпочитают справки из немецкого или европейского банка. Однако, в некоторых случаях такую справку не требуют.

После этого будет готовится нотариальный договор, для которого вам нужно будет предоставить свои данные из загранпаспорта: имя, фамилию, дату рождения. Также нужно будет предоставить адрес прописки и информацию о семейном положении.

Женщинам также нужно будет указать свою девичью фамилию.

Вопрос о семейном положении возникает не просто так: дело в том, что по законам страны, супруги обязаны покупать недвижимость в Германии совместно. То есть супруг не имеет права подписывать нотариальный договор без присутствия или доверенности супруги.

Нотариальные договора на покупку недвижимости в Германии весьма похожи у всех нотариусов и за последние 50 лет в Баварии не было ни одной «нечистой» сделки. Тем не менее, имеет смысл проверить нотариальный договор с помощью опытного специалиста или немецкого юриста.

Также в договоре нужно указать, кто будет уполномочен принимать корреспонденцию для вас на территории Германии. Это обязательное условие, так как большая часть официальной корреспонденции присылается только на адреса в пределах Германии.

Обычно, свой адрес указывает компания, которая занимается сопровождением сделки.

Нотариальный договор занимает в среднем 15 страниц. На подписание уходит обычно около полутора часов. Если покупатель не владеет немецким языком, нотариусу необходимо, чтобы при подписании присутствовал переводчик.

Переводчик не обязан быть присяжным.

Желательно, чтобы переводчик был «в теме» покупки недвижимости в Германии: хотя нотариус и даёт пояснения, они иногда не особо понятны для российского покупателя, и здесь вам очень поможет русскоязычный консультант.

В Германии договор может быть подписан только на немецком языке. Нотариусы очень редко бывают русскоязычными — обычно такие есть в маленьких городках. А например, в Мюнхене нет ни одного русскоязычного нотариуса.

После прочтения договора, нотариус предложит его подписать продавцу и переводчику, покупателю нужно будет расписаться на документе, что он понял суть договора и согласен с его подписанием.

Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии

После того, как вам пришлют договор, вас попросят перевести оплату за квартиру в Германии на трастовый счёт нотариуса. Это сделано для защиты как ваших интересов, так и интересов продавца.

Нотариус будет хранить деньги на своём трастовом счету до тех пор, пока не получит разрешение на внесение вас новым владельцем.

В этот момент он одновременно переводит деньги продавцу и вносит вас как нового владельца квартиры в Германии.

Если же сделка по каким-либо причинам сорвалась, то нотариус переведёт вам деньги обратно на ваш счёт. Таким образом, нотариус выступает гарантом и в финансовом вопросе.

Переход права собственности на недвижимость в Германии

Через 2–3 дня после подписания вы получите скреплённый печатью нотариуса оригинал договора, а ещё через 7–10 дней вас зарегистрируют как владельца вашей новой квартиры в Германии. По-немецки это называется Auflassungsvormerkung, что можно перевести как «предварительное право собственности».

Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу

Выписка из Поземельной книги приходит обычно через 2–3 месяца после подписания договора. Однако, владельцем недвижимости вы станете значительно ранее, уже через несколько дней после оплаты сделки.

Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.

Управление, налоги, расходы

После покупки недвижимости в Германии, на вас лягут следующие расходы:

  • Hausgeld: «домовые расходы»: оплата коммунальных услуг и управляющей компании. Для квартиры стоимостью 500.000 евро, домовые расходы составят 400 евро в месяц. В эту сумму входят все коммунальные платежи, расходы на воду и отопление, а также уборка мусора, оплата управляющей компании и оплата хаусмайстера / управдома (Hausmeister).
  • Электричество оплачивается отдельно и стоит около 50 евро в месяц.
  • Ежегодный налог на владение недвижимостью в Германии: он рассчитывается по специальной формуле. Например, для квартиры в Мюнхене стоимостью в 500 тысяч евро, он будет составлять около 800 евро в год.

Раз в год в домах в Германии происходит собрание владельцев квартир, на котором они решают текущие вопросы. Посещение таких собраний не является обязательным.

Закажите бесплатный индивидуальный подбор недвижимости в Германии

Для доступа к полной базе и эксклюзивным вариантам отправьте заявку

Источник: https://kaiser-estate.ru/kak-kupit-nedvizhimost-v-germanii-poshagovoe-rukovodstvo.html

Как купить недвижимость в Германии

Покупка жилья в Германии

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

История приобретения квартиры в Германии

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений.

Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась.

После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Стоимость квартиры выросла в полтора раза минимум. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры.

Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно.

А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался такой формой. Заполнил поля и отослал. В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту.

Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупке недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы.

Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора.

Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком.

Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны – чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительный расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch.

 В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег.

 Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина колеблется от 3,5% до 6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда.

Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь – в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости.

Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии.

Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

Источник: https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/kak-kupit-zhiljo-v-germanii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.