+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка апартаментов: риски

Содержание

Вся правда об апартаментах — виды, особенности, плюсы и минусы

Покупка апартаментов: риски

Термин «апартаменты» на российском рынке недвижимости появился сравнительно недавно. Большинство покупателей, приобретая такое помещение, считают его полноценной жилой квартирой. И только после совершения покупки они обнаруживают, что это не жилая недвижимость, а объект с совершенно другим правовым статусом.

Чтобы избежать подобных проблем, следует знать, что приобретение апартаментов имеет свои особенности и достаточное количество «подводных камней». Важно выяснить, в чем отличие апартаментов от квартиры и какие плюсы и минусы такое приобретение несет покупателю.

Что такое апартаменты

По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв м с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней.

Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах.

Таким образом, апартаменты не являются жилым помещением и могут использоваться только для временного проживания.

Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости
Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

Рынок недвижимости предлагает гостиничные и офисные апартаменты премиум-класса и эконом-класса. Гостиничные апартаменты разделяются на несколько типов:

  • апартаменты;
  • номера в апарт-отелях;
  • сервисные апартаменты;
  • номера в кондо-отелях.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Деловые или офисные апартаменты — это отдельная категория, которая представляет собой жилое помещение в многофункциональных бизнес-центрах. Ими пользуются организации или корпорации, желающие разместить свой персонал как можно ближе к офису. Офисные апартаменты можно купить или арендовать.

Главное, что отличает апартаменты от квартиры — это наличие другого юридического статуса. По ЖК РФ квартира — это изолированное помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам, предназначенное для постоянного проживания.

Апартаменты же не относятся к жилому фонду и должны использоваться как временное жилье, даже если при их возведении соблюдены все технические и санитарные нормы.

С разницей в юридическом статусе в основном и связаны все плюсы и минусы апартаментов.

Минусы проживания в апартаментах

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

  • Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
  • Более высокая стоимость коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
  • Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
  • Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
  • Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
  • Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.
  • Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
  • Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
  • Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
  • Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
  • Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
  • Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса — на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами.

Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п.

не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Сколько будут стоить апартаменты в Москве и у моря

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их — от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки.

Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м — от $8 500 до $11 000 в месяц.

Стоимость коммунальных услуг — от $800 до $2000 в месяц.

Большой популярностью пользуются апартаменты, расположенные у моря. Чаще всего их сдают в аренду. В туристический сезон в Черногории и Болгарии можно снять апартаменты на семью из 4 или 6 человек за 50-100 € в сутки. В Испании и Италии стоимость аренды таких же апартаментов составит от 100 до 150 € в сутки.
Аренда апартаментов на двоих, расположенных на берегу Черного моря в Крыму, обойдется в сумму от 12500 рублей и более

Покупка апартаментов у моря, например, в Болгарии обойдется в 2500 € за 1 кв м. В Крыму стоимость квадратного метра апартаментов составляет от 3000 $.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду

Приобретение апартаментов с целью сдачи их в аренду — это достаточно выгодный бизнес. По оценкам специалистов, это может принести до 10 % годовых от капиталовложений. При этом доходность такого бизнеса зависит от расположения апартаментов, их класса, транспортной доступности и наличия инфраструктуры. Все это важно учитывать, покупая недвижимость.

Найти нанимателя жилья можно с помощью простых маркетинговых ходов: рекламной кампании или путем обращения в специальное агентство, помогающее найти клиентов. Далее остается заключить с нанимателем договор аренды и получить деньги. Свою деятельность необходимо оформить в налоговой инспекции, потому как любые доходы облагаются налогом, а их сокрытие ведет к штрафным санкциям.

По подсчетам специалистов, при сдаче в аренду однокомнатных апартаментов с ежемесячной оплатой от 35 до 40 тыс. рублей приобретение жилья окупится через 10-12 лет. При этом сюда не входят расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт и прочие платежи.

Поэтому, затевая бизнес на сдаче апартаментов в аренду, следует учитывать, что стабильный доход появится не сразу, а только через определенное время

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nezhilyje/apartamenty.html

В чем опасность апартаментов

Покупка апартаментов: риски

Что это значит? Застройщик не обязан обеспечивать кварталы с апартаментами инфраструктурой, не должен соблюдать нормы по удаленности их от проезжих частей города, может не заботиться о парковочных местах.

Но самое, пожалуй, критичное, то, что застройщик вправе игнорировать требования к шумо- и звукоизоляции, а так же нормы инсоляции помещений.

Если первые два недостатка можно частично или полностью скорректировать во время ремонта (например, с помощью пробкового покрытия во время финальной отделки стен), то к вопросу об инсоляции нужно подойти очень ответственно. Инсоляция – это способность к пропусканию света.

Это параметр означает, сколько прямых солнечных лучей попадает в квартиру. Это важно для гигиены и здоровья. Так что, выбирая апартаменты, нужно обратить внимание на расположение окон по сторонам света. Желательно избегать строго северной ориентации.

Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем», — поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

«Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах», — утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия.

Покупка апартаментов: риски

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта.

С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым «подвохам» «нежилого жилья».

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки.

В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

В чем риск покупки апартаментов для проживания? памятка покупателям

Важно при приобретении апартаментов обратить внимание на площадь помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади. Кстати, для апартаментов не предусмотрены налоговые вычеты, как для квартир, комнат и домов.

Важно

Коммунальные платежи Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.).

Жильё без прописки. что нужно знать об апартаментах

Еще один сложный вопрос – нормативные ограничения по плотности застройки, которые не распространяются на данный вид недвижимости.

Но надо отдать застройщикам должное – как правило, они стараются максимально благоустроить территорию, прокладывают пешеходные дорожки, сажают газоны, делают современные детские площадки.

Если взглянуть на покупку апартаментов с точки зрения дизайна вашего будущего места жительства, то тут сплошные плюсы.

Риски при покупке апартаментов

Внимание

Апартаментная «элитка» же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит — удобно добираться до работы.

«Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия — люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере», — отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов.

Какие риски при покупке апартаментов по жилье?

  • в апартаментах, даже если они используются для проживания, нельзя произвести регистрацию по месту жительства;
  • отсутствие возможности прописаться лишает владельцев апартаментов прав на социальное
  • обслуживание, осуществляемое по месту регистрации (жительства);
  • расчеты налоговых платежей за недвижимость, оплаты электроэнергии исходят из того, что апартаменты являются нежилыми помещениями, а, следовательно, платежи будут существенно выше;
  • незнание всех аспектов покупки, пользования и распоряжения апартаментами способно привести к значимым проблемам в будущем, поэтому обо всех возможных негативных явлениях необходимо знать заранее, до принятия решения о приобретении или вложении денег в строительство данных объектов недвижимости.

Особые риски несет в себе участие в долевом строительстве (соинвестировании) апартаментов.

Простые числаквартира или апартаменты: что покупать?

Pavel Losevsky/Fotolia Основным отличием апартаментов от традиционного жилого фонда является их юридический статус – формально это нежилая недвижимость, но фактически часто становится жилой. Давайте разберемся, какие плюсы и минусы таятся в этих формулировках. Начнем со сложностей. Владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию.

Это значит, что не будет возможности пользоваться медицинским страхованием или получить ИНН.

Если у вас есть дети, которых нужно водить в школу или в детский сад, то места будут распределяться по остаточному принципу (в приоритете те, у кого есть постоянная регистрация).

Но, если помимо апартаментов у вас есть квартира, то эти вопросы не будут так критичны для вас.
interiorphoto/Fotolia Другой существенный момент – это нормы строительства жилья, которые не распространяются на апартаменты.

В чем опасность покупки апартаментов

В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится», — объясняет Литинецкая.

Круг потребителей Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на «круг» покупателей.

«Очень часто в ответ на вопрос «Для кого покупаете?» мы слышим: «Ребенку». Родители берут детям жилье «на вырост»: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом.

Это аудитория бизнес-класса», — рассказывает Петр Кирилловский.

Главное, о чем должны помнить граждане, покупающие апартаменты на стадии строительства, отмечал на последней пресс-конференции Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, даже при заключении договоров участия в долевом строительстве в случае несостоятельности застройщика физические лица не будут признаны пострадавшими соинвесторами в соответствии с критериями, разработанными Министерством регионального развития. Таким образом, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ. К. Тимофеев напомнил, что на защиту 214-ФЗ как пострадавшие соинвесторы могут рассчитывать только те граждане, чьи денежные средства привлечены к строительству многоквартирных жилых домов, т.е.
покупавшие жилые помещения. Раньше объем предложений такой недвижимости составлял всего 3-5%.

Источник: http://1privilege.ru/v-chem-opasnost-apartamentov/

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Покупка апартаментов: риски

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования.

Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости.

В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия.

Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются.

То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации.

Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией.

Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право ать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед.

На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Не пропустите:

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323

Риски покупки новостроек и апартаментов. Незаконные и «серые» схемы в практике застройщиков

Покупка апартаментов: риски

Приобретение жилья на стадии котлована позволяет сэкономить покупателям до 30% от его стоимости. Но плата за такую дешевизну квартиры – это риски, связанные с ожиданием завершения строительства и непредвиденных событий, множество “подводных камней” и заманчивых, но незаконных способов продаж.

Большинство сделок совершается из-за непонимания или желания “быстро и дешево” заполучить квартиру в новостройке. Давайте ознакомимся с наиболее распространенными вариантами покупки квартир в новостройках, которые представляют собой повышенные риски для дольщиков.

Изменения в законодательстве: гарантии по ДДУ и ужесточение ответственности

Основным законодательным актом, регулирующим отношения долевого строительство, является Федеральный Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, который с начала 2017 года претерпел существенные изменения и нововведения.

Такие изменения призваны обеспечить максимальную защиту участников ДДУ от мошеннических действий застройщиков и прозрачность взаиморасчетов.
Кроме этого, застройщиков могут обязать платить взносы в компенсационный фонд.

Ключевые изменения в законе

Для защиты прав участников долевого строительства с 01.01.2017г. действуют следующие нововведения:

  • ужесточение требований к застройщику в отношении минимума уставного капитала, предоставляемой документации и отчетности;
  • введение Единого реестра застройщиков (теперь сомнительная компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей не сможет получить права на возведение многоквартирного дома);
  • обязательность хранения средств дольщиков на специальных эскроу-счетах в крупнейших банках страны;
  • установление определенных норм по приобретаемым жилым объектам (по лимиту отклонений по площади квартиры, поэтажной фиксации).

Направлять деньги участников ДДУ на финансирование сторонних объектов теперь будет нельзя.

Законными схемами покупки квартиры в новом доме являются:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • выпуск жилищных сертификатов;
  • организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива).

Остальные схемы и способы являются незаконными и имеют множество рисков для потенциальных покупателей.

В частности, вводится ответственность:

  • в виде лишения свободы до 1 года, или принудительных работ до 2-х лет, или обязательных работ до 360 часов, или исправительных работ до 1 года при привлечении средств дольщиков в крупном размере (более 3 миллионов рублей);
  • в виде лишения свободы до 2-х лет, или обязательных работ до 480 часов, или исправительных работ до 2-х лет, или принудительных работ до 5 лет при наличии сговора группы лиц и привлечении средств участников ДДУ в особо крупном размере (свыше 5 миллионов рублей).

Если деньги по результату реализации преступных схем продажи квартир были возмещены покупателям в полном размере, то фирма-застройщик от ответственности будет освобождена.

Черные схемы продажи новостроек

Если с вас берут полную оплату за квартиру, а в обмен предлагают подписать один из нижеперечисленных договоров, то значит, велик шанс нарваться на обман и оказаться “кинутым”. К “черным” схемам привлечения средств дольщиков для продажи новостроек относятся:

Суть такого способа покупки заключается в том, что покупатель получает вексель, который как бы обязывает застройщика после завершения строительства дома в указанный срок продать жилой объект по цене, совпадающей с суммой векселя.

Важным обстоятельством является тот факт, что обязанность застройщика предоставить квартиру покупателю и сам вексель никоим образом не связаны.

Вексель – ценная бумага, по которой указанная в ней сумма должна быть выплачена держателю в установленный срок.

И нет никаких гарантий права гражданина на передачу в собственность квартиры, так как формальное привлечение средств для целей долевого строительства отсутствует.

В случае возникновения проблем у застройщика покупатель сможет вернуть свои деньги только после наступления срока выплаты по векселю. Подача иска в судебные органы о заключении основного договора имеет множество препятствий и трудностей, так как отсутствует положительная судебная практика и существуют юридические изъяны схем.

Доказать тот факт, что заключенный участвующими сторонами договор является притворной сделкой, а на практике заключался договор с целью покупки квартиры, будет достаточно сложно по указанным выше причинам.

Взыскание убытков тоже станет для покупателя проблемой, так как формально средства еще не внесены. Зачисление денег производится путем зачета долга по векселю после заключения договора купли-продажи.

Использовать такую схему продажи новостройки можно только при уверенности в надежности продавца и того, что дом будет достроен.

Предложение застройщика подписать предварительный, а не основной, договор долевого участия на квартиру, должно насторожить покупателя, так такая форма предполагает заключение сделки в будущем и не является договором фактического приобретения.

Застройщик заключает с покупателем договор, по которому он обязуется заключить с ним договор долевого участия по 214-ФЗ (с госрегистрацией в реестре ЕГРН). Средства, уплаченные дольщиком, в таком случае, являются лишь обеспечительным платежом, а не платой за конкретные квадратные метры.

Такой договор порождает высокий риск двойных продаж недвижимости третьим лицам и не регистрируется в Росреестре. В случае нарушения условий договора или конфликтной ситуации с застройщиком, дольщик должен будет доказывать факт инвестирования и сможет претендовать только на возмещение внесенной суммы, но не на получение квартиры.

Однако, следует отметить наличие положительной судебной практики для взыскания процентов за задержку строительства (неустойки по 214-ФЗ с застройщика) в случае последующего заключения договора долевого участия, а именно, неустойку возможно рассчитывать с плановой даты завершения строительства, указанной еще в предварительном договоре.

Такая схема продажи квартир используется на самом начальном этапе строительства, когда у застройщика нет никакой разрешительной документации и дом еще на начали строить.

В соответствие с этим документом, покупатель бронирует квартиру и вносит аванс в размере 10-20% от ее общей стоимости.

При этом существует риск многочисленного бронирования одного и тоже объекта и, как следствие – потеря и квартиры и аванса.

Суть заключается в кредитовании покупателем квартиры фирмы-застройщика. По договору займа гражданин сможет потребовать только сумму займа с начисленными процентами, но не квартиру.

В соответствии с таким договором, покупатель становится партнером застройщика по строительству дома, а значит, разделяет с ним все потенциальные риски. К тому же, на такой договор не распространяется действие нормативных актов об отношениях сторон долевого строительства.

Подобная схема продажи недвижимости предполагает, что участник коммандитного общества становится участников юридического лица (товарищества) на правах вкладчика, который также разделяет все риски строительства в пределах суммы своего вклада. Эта организационно-правовая форма юрлица используется очень-очень редко и называется «товарищество на вере». Для коммерческих отношений и строительства дома она не подходит – максимум, для семейного бизнеса.

По закону, потребительское общество не имеет права заниматься строительной деятельностью и привлекать средства граждан на эти цели. Следовательно, такая схема продажи новостроек наиболее рискованна для граждан.

Форма договора аналогична предварительному ДДУ, но в данном договоре застройщик обязуется продать покупателю жилой объект по основному договору, когда дом будет достроен (то есть заключить договор купли-продажи готового объекта в будущем).

Если стороны не заключат основной договор, то при возникновении форс-мажорных обстоятельств и неприятностей, например, банкротства застройщика, свои права придется отстаивать в суде, что подразумевает под собой огромные риски ввиду отсутствия имущества и средств у ответчика.

Покупатели, желающие стать владельцами новых квартир по сниженной стоимости, чаще всего оказывались в неоднозначной ситуации, более того, теряли все. Эксперты, анализируя подобные случаи, советуют руководствоваться проверенными и верными решениями.

Серые схемы

«Серые» схемы реализации квартир довольно часто применяются наряду с законными. К ним вряд ли можно применить уголовное законодательство, поскольку формально они законны, но, в то же время, имеют существенные отличия и минусы по сравнению с классическим ДДУ.

Рассмотрим наиболее популярные из них.

Реализация квартир-студий

В последнее время сайты объявлений в Интернете наводнили объявления о продаже квартир-студий с подозрительно дешевыми ценами.

На практике, после выяснения деталей, студии оказываются не индивидуальными квартирами, а долями в объекте недвижимости изначально индивидуального назначения, например – часть квартиры или таунхауса.

Фактически, путем деления многокомнатных квартир и таунхаусов, из них делают многоквартирное жилье, но без изменения их статуса. То есть, на самом деле это доля в общей долевой собственности.
Покупка подобного жилья имеет множество рисков, а именно:

  • Солидарная ответственность с остальными участниками (соседями) за поддержание надлежащего состояния технических и инженерных систем и коммуникаций (гл. 16 ГК РФ).
  • Солидарная ответственность с соседями за оплату квартплаты и за коммунальные услуги (водо-, газоснабжение, электричество) из-за наличия единых приборов учета.
  • В случае деления студий из индивидуального жилого дома или таунхауса возникают риски неопределенного правового статуса земельного участка. Ни ИЖС, ни тем более СНТ, не подразумевают строительства многоквартирных домов. Поэтому, есть реальная опасность сноса здания.

Нужно отметить, что в Московской области судебная практика пока лояльна, что ведет к появлению целых поселков многоэтажных «дачных домиков», например, на землях СНТ в районе п. Мосрентген, но в других регионах – прецедентов сноса уже много.watch

Если же говорить про строительство на землях со статусом СНТ с оформлением свидетельств о собственности по «дачной амнистии», то тут и вовсе, в случае изменения градостроительной политики, город изымет земельный участок и возместит за дом цену по стоимости дачного домика («жилого строения», как написано в законе), то есть, с копеечной компенсацией за землю. Такая практика сейчас, например, широко реализуется в г.Королеве, где активно застраиваются многоэтажками СНТ, находящиеся в черте города.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/23/nezakonnye-i-serye-sxemy-prodazhi-novostroek-apartamenty/

Риски при покупке квартиры

Покупка апартаментов: риски
 

Риски при покупке квартиры  есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва.
Вы задаете  очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию   прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости»
Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Мало того, что риски есть.  Есть еще скрытые риски,  распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся  почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность.  К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость  у  других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.

 

  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Еще подробнее:

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо  изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)
  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать  ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет);                                               зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые.  О них не знают  даже  юристы, особенно  если они не специализируются на сделках с недвижимостью.
О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды  мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный  фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину  и все….приплыли, что называется ))).  Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН.Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков».

Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.