+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Недвижимость и несовершеннолетние. Особенности заключения сделок

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

27.05.2016

С 1 июня все сделки с несовершенно летними регистрируются нотариально

С нового 2016 года произошли изменения в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь сделки по продаже долей и сделки с участием несовершеннолетних собственников будут проводиться в нотариальной форме.

Это конечно осложнит и так не очень простые операции с недвижимостью с участием органов опеки. Думаю оплата нотариата ляжет теперь на плечи продавцов таких квартир, поскольку покупатель и так будет вынужден ждать решения органов опеки и попечительства.

Но есть один плюс в этой схеме — регистрация такой сделки будет длиться 5 рабочих дней вместо 10 рабочих дней, но стоимость оформления сделки, безусловно вырастет.

Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются не простыми. Несовершеннолетние дети имеют некоторые отличия от прав родителей и не все знают эти особенности, а не соблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки.

Всем законным представителям несовершеннолетнего, которым предстоит совершить сделку с недвижимостью от его имени или с его участием должны ознакомиться с  основными особенностями проведения операций.

Для начала дадим определение. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее 18 летнего возраста. В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние).

Первая категория отличается от второй тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Касаемо сделок с недвижимостью, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки лишь с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей.

Если сделка была совершена без письменного согласия законного представителя, то такую сделку суд может признать  недействительной.

В случае если ребенок до совершеннолетия был объявлен полностью дееспособным, то он самостоятельно отвечает по своим обязательствам.

В прилагаемых документах должно быть указано, по какому решению суда или органа опеки и попечительства ребенок объявлен полностью дееспособным.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители.

При отсутствии родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет).

Данные представители совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Основные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

В случае продажи недвижимости несовершеннолетнего ребенка (квартиры, доли в квартире), в обязательном порядке требуется согласие органов опеки и попечительства.

Согласие на проведение сделки от органов опеки можно получить при условии предварительной покупки в интересах несовершеннолетнего иной недвижимости, в которой  доля собственности ребенка не должна уменьшиться, а жилищные условия не должны ухудшаться.

Кроме того получить согласие можно и представив документы, гарантирующие приобретение недвижимости в пользу несовершеннолетнего сразу после продажи собственности ребенка.

Для получения согласия на продажу недвижимости необходимо предоставить в органы опеки и попечительства пакет документов по отчуждаемой квартире и по приобретаемой квартире.

Предварительное согласие органов опеки и попечительства требуется на такие операции с недвижимостью несовершеннолетнего как:

  • принудительное обращение взыскания;
  • отчуждение по договору ренты;
  • отчуждение по договору мены;
  • отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое);
  • совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

При приватизации жилого помещения у несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Все несовершеннолетние члены семьи нанимателя, зарегистрированные в квартире, должны быть включены в число собственников квартиры по приватизации. Отказ от приватизации квартиры несовершеннолетних возможет только с согласия органов опеки и попечительства.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.

На вселение к родителям в жилое помещение по договору социального найма их несовершеннолетних детей  не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. А равно как и при вселении и регистрации в любые другие жилые помещения, где проживают родители.

Приобретая квартиру на имя несовершеннолетнего или если он совершает сделку самостоятельно без одновременной продажи принадлежащей ему квартиры (доли в квартире), разрешения от органов опеки и попечительства не требуется.

При решении  вопроса о выдаче разрешения, сотрудники органа опеки и попечительства исходят из интересов ребенка. По каждому конкретному случаю решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка и не нарушены ли его имущественные права.

P.S

Совершая операции с недвижимости на вторичном рынке вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы на квартиру.

При сделках с недвижимостью, права на которую имеет несовершеннолетний ребенок, категорически противопоказаны небрежность и спешка.  

Запрашивайте от продавца все необходимые документы от органов опеки и попечительства. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя для совершения сделки, то также требуйте его.  

В случае необходимости посетите самостоятельно орган опеки и попечительства. Так вы обезопасите себя от возможной подделки документов и узнаете подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего.

Источник: www.pravo.ru

Источник: http://64an.ru/news/s-1-iyunya-vse-sdelki-s-nesovershenno-letnimi-registriruyutsya-notarialno

Несовершеннолетний собственник квартиры – в чем нюансы?

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Расширение жилплощади, переезд, сдача в аренду квартиры, ее продажа без последующей покупки жилой недвижимости, если в ней есть несовершеннолетние и малолетние дети, таит в себе много подводных камней.

Именно о них разбиваются многие попытки провернуть вышеперечисленные варианты с недвижимостью, где есть дети. Но не все так печально – с разрешением компетентных органов (органы опеки) можно совершить необходимые действия.

Особенности покупки-продажи

Чтобы продать или купить квартиру, дом, комнату и другую жилую недвижимость, в число собственников которой входит ребенок, или он проживает в ней, нужно правильно подготовить документы.

Поскольку по достижению ребенком несовершеннолетия могут возникнуть трудности: сделку могут признать недействительной или обязать выплатить компенсацию, соответствующую его доле в отчужденной без его согласия недвижимости.

Поэтому перед тем, как начать бурную деятельность, необходимо проконсультироваться у специалистов (юристов и риелторов, лучше у нескольких), а так же в органах опеки: узнать необходимые документы, примерные сроки, а так же какую именно недвижимость покупать взамен.

Порядок получения разрешения

Несовершеннолетние и малолетние дети могут являться собственниками жилой площади. Они могут ее получить в дар, в качестве наследства, при приватизации, при покупке. Правовые отношения регулируются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно этому правовому акту, малолетние дети – дети до 14 лет, а несовершеннолетними считают детей от 14 до 18 лет. Сделки с недвижимостью совершаются от имени ребенка его представителями по закону: родителями, опекуном или попечителем. Эти же представители совершают сделки от имени недееспособных лиц (они могут быль любого возраста, но полностью недееспособным считаются с 18 лет).

Поскольку дети не могут совершать сделки от своего имени и отстаивать свои интересы, то эта ответственность возложена на органы опеки.

Они контролируют совершение сделок с участием малолетних, несовершеннолетних детей, а так же недееспособных граждан. Раньше все сделки с их участием нуждались в разрешении от этого органа.

Но в дальнейшем некоторые сделки оставлены на усмотрение законных представителей.

Сделки, которые обязательно должны получить разрешение:

  • продажа квартиры с несовершеннолетним собственником;
  • продажа части квартиры, которая находится в собственности ребенка малолетнего, несовершеннолетнего или недееспособного;
  • продажа приватизированной квартиры, в которой проживают или принимали участие малолетние дети;
  • обмен квартиры или части жилой площади с несовершеннолетними детьми;
  • сдача жилплощади в аренду;
  • любые сделки с недвижимостью, в которой выступают недееспособные граждане, дети, лишенные опеки, дети, находящиеся под опекой;
  • отчуждение, передача, раздел, отказ от прав жилого имущества или его части, принадлежащей малолетнему собственнику.

Согласно ГК РФ при совершении сделок, в которых выступает несовершеннолетний ребенок, как собственник квартиры, прописано, что при совершении сделок ребенок не должен ущемляться в своих правах. То есть должен произойти равноценный обмен.

Сделки, при которых не требуется разрешения органов опеки: при совершении манипуляций с жилой площадью, в которой ребенок только прописан и не является собственником.

В этом случае, требуется лишь письменное согласие обоих родителей о том, что они согласны на выписку ребенка. Но, как показывает практика, это простейшее действие может вызвать трудности: нет контактов с одним из родителей, который не лишен родительских прав, или родители не могут договориться между собой.

В случае, если не могут найти одного из родителей, то можно собрать справки о том, что он не платит алименты, находится в розыске (эти справки берутся у судебных приставов), в некоторых случаях можно лично объяснить в комиссии, что второй родитель проживает далеко и не принимает участия в жизни ребенка.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение в органах опеки и попечительства необходимо собрать целый ряд документов и не только на свою жилплощадь, но и на приобретаемую взамен.

Это значит, что сделка на продажу и покупку должна совершаться одновременно.

Возможен вариант, при котором взамен ничего не приобретается, а доля ребенка в денежном выражении, соответствующая принадлежащей ему площади, помещается на именной счет ребенка в банке, который замораживается до достижения им 18 лет.

Документы:

  • паспорта или другие документы, которые удостоверяют личности всех участников сделки (свидетельства о рождении у детей до 14 лет), как продавцов, так и покупателей;
  • документы на недвижимость, как приобретаемую, так и продаваемую;
  • справки из БТИ о стоимости жилой недвижимости;
  • кадастровые, иногда и технические, паспорта;
  • заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
  • свидетельства о праве собственности на жилплощади;
  • справки из налоговой инспекции об отсутствии перед ними задолженности об оплате налога на недвижимость;
  • заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
  • выписка из домовых книг;
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это приблизительный список, в некоторых случаях могут запрашиваться дополнительные документы. Документы подаются как в оригинальном виде, так и в виде ксерокопий.

После принятия документов, органы опеки выдают предварительное разрешение в виде постановления или распоряжения органов местного самоуправления.

Срок рассмотрения варьируется от нескольких недель до нескольких месяцев.

Все зависит от типа сделки: одновременной покупки жилья на вторичном рынке (срок до 1 месяца), либо приобретение недвижимости в новострйке (срок может быть от двух и выше месяцев).

Если собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, то сделки довольно сильно затрудняются, поскольку необходимо будет предоставить ребенку равноценную замену. Наиболее приемлемы вариант в этом случае – совместное владение жильем одного из родителей и ребенка в равных долях.

Памятка покупателю

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, при неграмотном оформлении документов, подобна бомбе с замедленным действием. Поскольку при достижении ребенком 18-ти лет эта сделка может быть в судебном порядке признана ничтожной.

Чтобы этого избежать нужно: получить профессиональную консультацию, проверить все документы, уточнить была ли получена собственность ребенком в процессе приватизации, если ребенок не является одним из собственников, но проживал в это время в этом жилье, то он тоже может обжаловать сделку.

Обязательно нужно разрешение из органов опеки, а так же письменные заявление несовершеннолетних детей, что они отказываются от всяких прав на продаваемое жилье.

Внимания так же требует пункт в договоре купли-продажи (он не обязательный) о том, что покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником обязан предоставить равноценную замену отчуждаемой недвижимости. Этот момент лучше обсудить с экспертов в каждом конкретном случае, чтобы в дальнейшем не возникало вопросов с чистотой сделки.

Следует помнить, что органы опеки не пропустят любой вид сделки, который будет осуществляться между несовершеннолетним и его родителями/попечителями/опекуном или ближайшими родственниками.

Источник: http://rieltor-ask.ru/nesovershennoletnij-sobstvennik-kvartiry-v-chem-nyuansy/

Законные основания для участия в сделках с недвижимостью несовершеннолетних

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и недееспособных

Все люди равноправны. По крайней мере, это утверждение верно в вопросах недвижимости. Любой человек может иметь в собственности дом или квартиру.

Касается это и несовершеннолетних. Собственником квартиры можно быть в любом возрасте, равно как и совершать сделки со своей недвижимостью. Конечно, эти операции будут сложнее в плане документов, оформление может занять более продолжительное время.

Тем не менее, сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних широко распространены. Для того, чтобы все прошло без проблем и неприятностей, нужно знать основные правила и порядок проведения таких операций.

Сделки, разрешенные несовершеннолетним собственникам

Если у ребенка в собственности есть квартира или часть квартиры, с разрешения органов опеки и попечительства с этой недвижимостью могут производиться такие сделки:

  • продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • сдача в аренду квартиры;
  • оформление недвижимости в залог (для кредита или ипотеки);
  • обмен жилья;
  • отказ от наследства и от участия в приватизации;
  • раздел или выделение доли из имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

По Гражданскому Кодексу несовершеннолетние делятся на две группы:

  1. До 14 лет – в этом возрасте дети считаются малолетними и полностью недееспособными. Сделки с недвижимостью за таких детей совершают их родители. Если родителей нет – усыновители или опекуны ребенка.
  2. С 14 до 18 лет – дети хоть все еще и несовершеннолетние, но они уже частично дееспособны и могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Для этого ребенку потребуется паспорт, свидетельство о рождении и согласие родителей, заверенное нотариально.

Случается, что ребенок живет с одним из родителей (с матерью), и получить согласие от второго невозможно. Если будет предоставлен документ, подтверждающий, что со вторым родителем ребенок не общается, и связи с ним нет – достаточно будет согласия матери.

Есть и исключения.

Если ребенок с 16 лет официально работает – согласие родителей не потребуется совсем, так как он будет считаться совершеннолетним

То же самое произойдет, если несовершеннолетний гражданин находится в браке (разрешено с 16 лет).

Продажа

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Если требуется продать или обменять собственность, принадлежащую несовершеннолетнему – правила просты: положение ребенка должно улучшиться от этой сделки. Это означает, что доля собственности может только увеличиться, как и количество квадратных метров.

Даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Те, в свою очередь, примут решение на основании предоставленных документов и пояснений. Случаи бывают разные, поэтому нужно объяснить инспектору, принимающему решение, все обстоятельства сделки.

Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. По документам площадь новой квартиры меньше предыдущей, но зато она находится в новом доме, в хорошем районе рядом со школой. А прежняя была в старом доме на окраине. Естественно, не зная всех подробностей, инспектор скорее всего откажет, ориентируясь только на количество метров.

То же самое касается и остальных сделок – сдача в аренду, размен и прочие. Главное не нарушать права и интересы несовершеннолетних, тогда не будет никаких проблем с оформлением.

Даже если сделка, ухудшающая условия ребенка, по ошибке произойдет – ее можно будет оспорить в течение многих лет. Рано или поздно права ребенка будут восстановлены, а виновные будут оплачивать весь причиненный сторонам ущерб.

Важно: согласие органов опеки требуется только в случае, если ребенок является собственником.

Если же несовершеннолетний просто живет или прописан в квартире – сделки могут проводиться без согласования с ними

Приобретение

Как уже говорилось, несовершеннолетний гражданин может стать собственником жилья. Получить недвижимость он может различными способами.

Покупка квартиры

Любую недвижимость при покупке можно оформить на несовершеннолетнего – полностью или частично. Если оформляется только часть квартиры – в договоре и свидетельстве должны быть точно обозначены доли каждого собственника.

Сделка оформляется как обычно – в регцентре. Отличие ее от обычной купли-продажи – за ребенка расписывается его представитель (родитель или опекун).

Кстати, если квартира оплачена с помощью материнского капитала – дети обязательно должны получить свои доли в ней. Это жестко контролируется и проверяется, и в случае нарушения будут большие штрафы.

Важно помнить, что родители и близкие родственники не имеют права продавать ребенку квартиру. Для этого нужно воспользоваться другими способами.

Наследство

Ребенок может получить квартиру или долю в ней по наследству. Возможны два варианта – все оформляется с помощью завещания или же ребенок наследует собственность согласно установленному порядку.

При этом даже через несколько лет могут объявиться другие наследники, которые будут оспаривать право собственности и пытаться делить имущество. Поэтому, если принято решение оставить ребенку недвижимость, удобнее будет воспользоваться другими способами.

Дарение

Самый удобный вариант. Подарить ребенку недвижимость могут не только родители или родственники – оформить дарение может абсолютно любой человек.

При этом можно быть уверенным, что никто не оспорит и не отберет у несовершеннолетнего полученное имущество.

Для такой сделки собирается стандартный пакет документов на квартиру, составляется и заверяется нотариусом договор дарения, и сделка оформляется в регцентре. За несовершеннолетнего расписывается его представитель.

Приватизация

Если ребенок прописан в квартире, при оформлении приватизации он обязательно получит в собственность свою долю. Также в его пользу могут отказаться от доли другие собственники – например, мать или отец.

Даже если по какой-то причине ребенка не включили в список собственников – он может оспорить приватизацию после 18 лет.

Вопрос оплаты

У родителей часто возникает вопрос – будет ли начисляться налог за квартиру, оформленную на ребенка?

По закону любой собственник недвижимости обязан платить за нее налог

При этом не имеет значения, сколько ему лет. Значит, налог будет начислен. Квитанция будет выписана на имя собственника, то есть ребенка. А кто должен платить?

Опять же, представители несовершеннолетнего, то есть родители. Раз они представляют интересы ребенка при сделках с принадлежащим ему имуществом, значит должны представлять их и при уплате налога.

Такие образом, ответ однозначный: ребенку-собственнику начисляют налог на его недвижимость, а уплачивают налог родители (усыновители или опекуны).

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/nesovershennoletnie-sobstvenniki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.