+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Непосредственное управление домом

Содержание

Непосредственное управление домом – что это такое?

Непосредственное управление домом

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

  Как снять обременение с квартиры?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в ании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 . В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.

  До какого времени можно шуметь в квартире?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в ании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное ание проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при ании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

  • Изменение формы управления МКД.
  • Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Источник: http://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2017 – 2018 годах

Непосредственное управление домом

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления  многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета ;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только анием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

    Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

  • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
  • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
  • технический паспорт дома;
  • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
  • доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление домом

Имеется несколько форм управления многоквартирными домами. Среди них выделяется непосредственное управление многоквартирным домом.

Сегодня очень много организаций, связанных с жилищными вопросами, агитируют жильцов перейти на такую форму.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

С юридической стороны данный способ управления защищен при наличии договора, который заключается с подрядными организациями. Именно эти организации должны оказывать ремонтные услуги.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

  1. Собственниками дома;
  2. Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Пошаговое управление многоквартирным домом

  1. Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

На собрании проводится ание. Затруднения могут вызвать жильцы старшего возраста и люди, которые арендуют квартиры. Они с неохотой относятся к нововведениям и не проявляют инициативы.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным.  Количество рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

  1. Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
  2. Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
  3. Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

  1. Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

  • О выборе председателя и секретаря;
  • О выборе формы управления;
  • О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
  • Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
  • Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о ании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.

Источник: http://bytrf.ru/organizuemsya/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) – изменения 2017 года

Непосредственное управление домом

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются.

Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые.

В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления.

В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ.

Важно отметить, что он доступен только для небольших домов, число квартир в которых ограничено тридцатью.

Логика указанного ограничения понятна. Для самостоятельного управления МКД жильцам необходимо быть знакомыми между собой и сплоченно действовать для общего блага. В больших домах это практически невозможно – соседи зачастую не проявляют инициативы в управленческих делах и много лет живут в одном подъезде, не общаясь друг с другом.

Если в МКД до 30 квартир и жильцы решили остановиться на непосредственном способе управления, то им самостоятельно придется выстраивать отношения с поставщиками ресурсов и исполнителями работ.

Убирать и благоустраивать придомовую территорию можно своими силами, но для ремонта общедомовых инженерных коммуникаций уже потребуются подрядчики.

С ними заключается типовой договор подряда, который обязывает исполнителя выполнить и сдать работу, а заказчика – оплатить ее. Это все прописано в части 2 статьи 702 ГК РФ.

Выбор подрядной организации происходит на общем собрании.

Более подробно о том, как заключать договоры на содержание общедомовой собственности и получение коммунальных ресурсов читайте в специальном материалеиз справочной системы «Управление МКД».

В том числе, в нем есть пункты с описанием того, кто отвечает перед собственниками за соответствующее состояние общего имущества и бесперебойное обеспечение ресурсами.

Особенности непосредственного способа управления МКД

Переход на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление многоквартирным домом в 2018 г. осталась без изменений. Выбрать этот способ жильцы по-прежнему могут независимо от того, как их МКД управляется в текущий момент. Переход происходит в несколько этапов.

1. Формирование инициативной группы.

Первое и ключевое условие, определяющее возможность непосредственного управления – это наличие стойкого желания жильцов работать по данной схеме.

Единомышленники объединяются в группу, причем желательно в каждом подъезде иметь своих представителей. Они будут заниматься разъяснительной работой среди остальных собственников.

На данной стадии требуется собрать максимальное число сторонников смены формы управления.

Участники инициативной группы решают, когда и где будет проводиться первое общедомовое собрание. Они уведомляют о нем жильцов с соблюдением всех правил, то есть с указанием в извещении:

  • даты и места сбора;
  • инициатора мероприятия;
  • списка рассматриваемых вопросов (повестки).

2. Собрание.

Решение о смене способа управления домом могут принять только владельцы помещений в рамках ОСС. Собрание не обязательно делается очным, для большего охвата имеющих право голоса жильцов оно часто проводится заочно. Решение будет считаться принятым, если за него проголосует больше 50 процентов собственников квартир.

На собрание выносится три главных вопроса:

  • смена формы управления домом;
  • определение ответственного лица, у которого будет право на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
  • выбор РСО.

3. Выбор обслуживающих организаций.

Так как непосредственное управление собственниками жилья многоквартирным домом не подразумевает наличия зарегистрированной организации, то договоры на поставку необходимых ресурсов каждый владелец подписывает самостоятельно. Упростить ситуацию можно путем выдвижения уполномоченного лица, на которого жильцы остальных квартир составят доверенности для представления их интересов в данных процедурах.

Более детально вопрос с уполномоченным лицом и доверенностями рассмотрен в отдельном материале. Для наглядности в нем приведены схемы построения отношений между собственниками, уполномоченным, РСО и подрядчиками, а также указаны нормативные акты, регламентирующие описываемые процессы.

Чтобы подписать договор, требуются следующие документы:

  • протокол ОСС, на котором собственники МКД решили перейти на непосредственное управление;
  • ксерокопия протокола, подтверждающего назначение ответственного лица;
  • ксерокопия техпаспорта дома;
  • заявление на подписание договора с РСО;
  • доверенности владельцев помещений.

Если для обслуживания дома привлекается подрядная организация, то договор с ней также подписывают конкретные лица. Между ними и будет распределяться назначенная к оплате сумма.

Помимо основных работ в доме могут потребоваться и прочие, например, охрана территории или обслуживание системы видеонаблюдения. Их утверждение при непосредственном управлении МКД имеет определенные особенности. Этот вопрос подробно рассмотрен в справочной системе «Управление МКД».

Организуется непосредственное управление тремя способами:

  • управленческие обязанности распределяются между всеми владельцами помещений;
  • выбирается один представитель из числа собственников, остальные составляют на него доверенности;
  • выбираются лица, не являющиеся владельцами квартир. Они также получают полномочия по доверенностям.

Особенности непосредственного способа управления

У варианта с самоуправлением многоквартирным домом есть свои плюсы и минусы.

Укажем сначала достоинства:

  • прямая оплата поставляемых коммунальных услуг и отсутствие проблем у добросовестных жильцов из-за появления задолженностей у отдельных квартир или управляющей организации;
  • прозрачность в начислении коммунальных платежей;
  • участие собственников во всех вопросах, касающихся ремонта, благоустройства и других бытовых моментов;
  • приглашение на выполнение сложных работ по обслуживанию дома специализированных организаций по собственному выбору. При правильном составлении договора такой подрядчик сделает все качественно и в срок, либо будет осуществлять переделки за свой счет.

Для объективности отметим и недостатки:

  • при непосредственном управлении МКД вся работа по содержанию дома ведется на добровольных началах. К примеру, при появлении у кого-то идеи организовать видеонаблюдение далеко не всегда удастся собрать на это деньги с каждой квартиры. Инструментов принуждения при таком способе нет;
  • нередко возникают проблемы с назначением уполномоченного лица. Его деятельность не оплачивается, а перечень необходимых знаний и исполняемых обязанностей достаточно большой;
  • каждой квартире нужно подписать несколько договоров с ресурсовиками. Своевременность оплаты всеми собственниками контролировать сложно, так как данные об этом есть только у РСО и самих жильцов;
  • возможны проблемы с качеством предоставляемых подрядчиками услуг. Обычные жильцы не всегда компетентны в выборе ответственных исполнителей;
  • лишение возможности получать государственную поддержку, в том числе, средства на капремонт;
  • трудности с ведением документации и отчетности, так как эти обязанности четко не закрепляются.

В каком доме можно организовать непосредственное управление

В стандартной хрущевке квартир значительно больше 30, равно как и в типовых многоэтажках более поздней постройки. В связи с этим непосредственный способ управления доступен для реализации гражданам, проживающим в многоквартирных домах двух типов:

  • старый 2- или 3-этажных жилфонд, которого с каждым годом становится все меньше;
  • новые малоэтажные жилые комплексы, строящиеся в ограниченном количестве и обычно относящиеся к ценовой категории «выше среднего».

Впрочем, в вопросе числа квартир в ближайшее время возможны законодательные изменения.

В сентябре 2018 года на рассмотрение Госдумы поступил проект закона, снимающий ограничение на выбор варианта непосредственного управления домом в зависимости от его размера. Инициатор документа считает, что здесь нарушаются права жильцов.

ЖК РФ в одной статье дает им возможность управлять МКД, но в другой не позволяет при количестве квартир более 30 выбрать один из существующих способов управления.

Судьба этого законопроекта пока не ясна. С большой вероятностью он будет отклонен, так как серьезного ущемления прав жильцов и недовольных таким положением дел людей в каком-то значительном количестве не наблюдается.

Оплата коммунальных услуг

Как уже говорилось выше, при непосредственном управлении домом договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается каждым собственником в отдельности. Это значит, что и оплачиваться КУ будут напрямую их поставщикам. Данная особенность для многих является ключевой, то есть переход к схеме самоуправления происходит из-за желания добиться прозрачности в вопросах оплаты.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102032-neposredstvennoe-upravlenie-mkd

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Непосредственное управление домом

Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные  и другие расходы и контролировать свой бюджет.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

  1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
  2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
  3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
  4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
  5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.
  6. Все вопросы, если они интересуют половину жильцов, решает управдом в соответствующих инстанциях, как уполномоченный представитель дома.

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

Есть ли минусы

Минусы непосредственного управления:

  1. Каждый может участвовать в благоустройстве дома и двора исключительно по своему желанию. Любой сбор денег на какие-либо нововведения – сугубо добровольное дело. Если половина жильцов хочет засадить двор деревьями, а вторая не считает это важным, то сумму на покупку саженцев могут сдать только желающие.
  2. Управдом – должность не оплачиваемая. Общественник, энергичный человек, решающий вопросы и, хотя бы слегка, умеющий общаться в инстанциях, который захочет взять на себя такую обязанность, есть не в каждом доме. В таких случаях жильцы ищут человека со стороны, не проживающего в доме, которому готовы доверить эту ответственную ношу.
  3. Существует проблема, когда жильцы, в силу незнания, не могут правильно определиться с компаниями – поставщиками коммунальных услуг. В этом случае рекомендуется объединиться и посоветоваться в нескольких инстанциях, чтобы вдруг не оказаться без горячей воды, например.
  4. В каждой квартире сам хозяин оплачивает коммунальные услуги. Но, управдом (обычно он сам) должен проверять квитанции по оплате в каждой квартире, чтобы платежи были сделаны вовремя.
  5. С момента перехода на непосредственное управление, муниципальная и государственная поддержка канет в лету. Жители дома будут отвечать сами за все траты на дом и прилегающую территорию.
  6. Всю ответственность по ведению документации берет на себя управдом. Чтобы избежать связанных с этим недоразумений и обеспечить квоту доверия, он обязан давать ежемесячный отчет о проделанной работе, о расходах общих финансов. Доверием управдомы дорожат, но со стороны собственников квартир проводится обязательный контроль его работы.
  7. По закону, капитальный ремонт в таком доме ложится на плечи самих жильцов. Все расходы они несут сами. Вот здесь, обычно и есть проблема. Так как жильцы, по незнанию, доверяют свои деньги банку на законных условиях. Но по закону, который сейчас несовершенен по отношению к непосредственно управляемым домам, суммы выплат задерживаются и ремонт оттягивается. В других случаях, даже имея деньги на счете, жильцам приходится платить снова из своего кармана. Такие юридические нюансы по отношению к финансированию капитального ремонта необходимо уточнять и обсуждать с юристами до того, как начнутся перечисления на капитальный ремонт.

Как перейти на непосредственное управление

Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

  • собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
  • организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
  • обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

На собрании должны решаться вопросы о:

  • целесообразности перехода на непосредственное управление;
  • в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
  • обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

  • дату;
  • номер;
  • тему;
  • план (регламент);
  • кто выступал и что говорил (в кратце);
  • кто и как ал;
  • как окончилось ание;
  • чем закончилось собрание;
  • какие постановления были вынесены на собрании;
  • регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
  • Ф. И. О. проводящего собрание;
  • подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

Как составить договор

На нескольких листах описаны:

  • все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
  • все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
  • перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
  • перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
  • кто является высшим органов в процессе управления;
  • четко прописано во второй части предмет договора;
  • какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
  • какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
  • уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
  • третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
  • в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
  • ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
  • определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
  • срок действия договора;
  • дату и подписи сторон.

Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/mnogokvartirny-j-dom/neposredstvennoe-upravlenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.