+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Содержание

Методы определения стоимости объектов недвижимости (стр. 1 из 7)

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

· затратный;

· сравнение продаж;

· доходный

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости.

Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить.

Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка.

Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД=SхСa,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са — арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД – Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени­ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас­ходов:

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую­щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

6. Далее определяется стоимость недвижимости по формуле

Снедв = ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

1. составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

2. рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3. выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

4. производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль­типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави­ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто­верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

• если объект был продан за меньший для стандартного срока экс­позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани­жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан­ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав­нимой;

• если сделка заключена между головной и дочерней компания­ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в райо­нах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финан­сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо­ложение и физические характеристики объекта недвижимости.

К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко­логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д.

, набор основных и необязательных элементов сравне­ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто­имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно — каж­дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена.

Все ос­тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи­ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е.

одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь­ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы­глядит следующим образом:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

(Сед х Кед ) — цена продажи аналога до учета поправки;

Ппр — величина процентной поправки;

Сед — цена продажи единицы сравнения;

Кед — количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи­тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где Под — величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве­личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени­ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле­дующим образом:

где Пад — величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла­дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об­разом от передаваемых на нее прав.

В случае если право собственности на ; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза­тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна­чительно измениться, обычно в сторону уменьшения.

Зачастую магази­ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами.

При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла­делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды ;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

, Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при 'определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить 'двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной 'И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

Источник: http://MirZnanii.com/a/262994/metody-opredeleniya-stoimosti-obektov-nedvizhimosti

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям.

Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость.

Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте.

В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта.

Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только.

Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания.

Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент.  Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.

Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию.

В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется  вокруг них.
  2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального  предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
  4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

 Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста.

В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков.

Обращайтесь  к услугам кого-то из этого списка.

Важно знать! Если вы воспользуетесь услугами иной компании или частного эксперта, то это затянет по времени рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки.

Службе безопасности банка понадобится время на проверку надежности компании, которая проводила эту оценку.

Учтите, что банк может посчитать полученный вывод экспертов таким, который не внушает доверия и отклонить его.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании.

Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней.

Стоимость услуги  — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/metody-ocenki-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

3 основных метода оценки стоимости недвижимости

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Поскольку недвижимость является одним из объектов гражданского оборота, возникает потребность узнать её стоимость в конкретный момент и для осуществления конкретной сделки.

Что такое оценка недвижимости

Для оценки недвижимости характерны следующие черты:

  1. Адресность (процедура всегда осуществляется в отношении конкретного объекта);
  2. Процедура всегда вызвана необходимостью осуществить конкретный вид сделки с объектом недвижимости;
  3. Участниками являются оценщик и заказчик;
  4. Оценочный вывод имеет свою юридическую силу, только в течение времени, установленного на законодательном уровне.

К услугам оценщика лицо может обратиться добровольно или обязательно в случаях, установленных законом.

В настоящее время, оценка недвижимости осуществляется в следующих случаях:

  1. Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости;
  2. Вступление в наследственные права;
  3. Получение ипотечных средств;
  4. Рассмотрение споров, которые связаны с имуществом;
  5. Приватизация или осуществление страхования недвижимых объектов.

Как используются на практике методы оценки недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Классификация методов оценки недвижимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость любого недвижимого объекта, оценщики используют несколько методов:

  1. Затратный;
  2. Сравнительный;
  3. Доходный.

Затратный метод

Затратный метод определения стоимости – совокупность способов оценки, представляющая собой определение суммы всех расходов, которые может понести заинтересованное лицо в случае полного восстановления объекта или создания аналогичного нового объекта.

Основанием такого метода является положение, в соответствии с которым заинтересованное лицо не будет платить за готовый объект большую сумму, чем за создание нового объекта такой же стоимости.

Для определения цены используются следующие данные о расходах, связанных с:

  • Процессом строительства;
  • Закупкой материалов для строительства;
  • Рыночной стоимостью на строительное оборудование.

Алгоритм действий при затратном методе:

  1. Определение стоимости недвижимого объекта с учетом его наиболее эффективного использования;
  2. Определение расходов на новое строительство аналогичного объекта;
  3. Определение износа;
  4. Определение стоимости с учетом возможных улучшений;
  5. Определение конечной стоимости объекта.

Этапы оценки сравнительным подходом.

Сравнительный метод определения стоимости

Для того чтобы ответственное лицо могло применить такой метод, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Объект не должен отвечать условию уникальности;
  2. Сведения о проведенных сделках должны быть полными и исчерпывающими;
  3. Факторы, которые влияют на стоимость объекта указанные в сделках, должны быть сопоставимы с данными, представленными об объекте.

Этапы сравнительного метода:

  • Выявление на рынке недвижимости схожих объектов;
  • Проверка имеющихся сведений о сделках в отношении этих объектов;
  • Введение корректировок, не совпадающих характеристик;
  • Установление стоимости объекта.

Основные этапы доходного метода

Характерные этапы:

  1. Получение данных о доходах, которые заинтересованное лицо может приобрести при использовании имущества (за основу берется средняя цена при аренде подобных объектов);
  2. Получение данных при использовании имущества не в полной мере;
  3. Расчет разницы между первыми и вторыми данными.

Особенности затратного подхода оценки.

Участники и объекты оценки недвижимости

В соответствии с ФЗ № 153 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиками признаются физические лица, которые являются членами саморегулируемой организации, застраховавшие свою ответственность, в предусмотренном для этого порядке.

Для того чтобы лицо могло стать оценщиком, оно должно отвечать следующим установленным требованиям:

  1. Лицензия на осуществление деятельности;
  2. Наличие специальных знаний, подтверждаемых соответствующими документами;
  3. Наличие договора, содержащего сведения об осуществлении страхования своей профессиональной ответственности.

Осуществляя свою деятельность, оценщик обладает следующими правами:

  1. Применять подходы к оценке самостоятельно, руководствуясь требованиями стандартов оценки;
  2. Требовать от заказчика в случае проведения оценки имеющей статус обязательной, обеспечения доступности информации об объекте;
  3. Требовать получения дополнительных характеристик имущества;
  4. Привлекать третьих лиц в процессе определения стоимости объекта;
  5. Направлять письменные и устные запросы третьим лицам, при необходимости получения дополнительных сведений о недвижимом объекте;
  6. Отказать в проведении оценки в случае, когда заинтересованное лицо не выполнило обязательство по предоставлению необходимых сведений;
  7. Требовать возмещения заинтересованным лицом расходов, которые понес оценщик в процессе своей деятельности, а также требовать оплаты своих профессиональных услуг.

На основании норм гражданского законодательства оцениваются следующие объекты:

  1. Недвижимые объекты, имеющие статус жилых (квартиры, дома, комнаты);
  2. Участки земли;
  3. Объекты недвижимости, которые имеют статус коммерческих (торговые или складские помещения, офисные здания, гостиницы);
  4. Объекты недвижимости, имеющие промышленное значение;
  5. Вспомогательные объекты недвижимости, которые располагаются на участках земли;
  6. Технические коммуникации.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Соглашение должно содержать следующие данные:

  1. Описание объекта, стоимость которого должна быть определена;
  2. Метод, применяемый для определения стоимости;
  3. Размер вознаграждения специалиста;
  4. Данные о страховании ответственности оценщика;
  5. Сведения о саморегулируемой организации, членом которой он является;
  6. Данные о применяемых стандартах;
  7. Перечень случаев, при которых наступает дополнительная ответственность специалиста.

Далее специалистом осуществляется сбор необходимой информации (получение данных о собственнике, технической документации, сведений о качественной характеристике исследуемого имущества).

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры вы можете прочесть в этой статье.

После сбора всей требующейся информации специалист должен определить наивысшую цену этого объекта.

После определения максимальной стоимости специалист, применяя указанный в договоре метод оценки, определяет рыночную стоимость объекта.

Сравнительный метод

Положительные характеристики:

  • Является наиболее простым для применения;
  • Дает надежные результаты;
  • При отражении стоимости учитывает мнение всех заинтересованных сторон сделки;
  • В итоговой стоимости отражается рыночная ситуация с учетом инфляционных процессов.

Отрицательные характеристики:

  • Трудность при сборе данные о реальных ценах осуществленных сделках;
  • Различия объектов, которые реализуются в сделках.

Доходный метод

Положительные стороны:

  • Учитывает будущую полезность приобретения;
  • Определяет стоимость с учетом положения на рынке;
  • Расчет производится с учётом использования объекта не в полной мере.

Отрицательные стороны:

  1. Трудность в прогнозировании;
  2. Дает не надежный результат.

Заключение

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — читайте здесь.

Особенности использования доходного метода оценки недвижимости рассмотрены в этом ролике:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/metod-otsenki-stoimosti-nedvizhimosti.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.