+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Квартира в новостройке без обмана

Содержание

Как купить квартиру в новостройке без риска

Квартира в новостройке без обмана

Покупка новой квартиры на первый взгляд выглядит делом несложным, но на практике пайщики периодически теряют деньги по вине недобросовестных застройщиков, из-за экономических кризисов и т. д. У кого лучше покупать жилье в новостройке и как не стать жертвой мошенников.

Как купить квартиру в новостройке без риска

Просто, на первый взгляд. Однако время от времени всплывают скандальные истории с обманутыми пайщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сразу нескольким хозяевам и т. п.

Люди годами не могут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Что необходимо предпринять, чтобы избежать таких приключений?

Как правильно оформлять документы, каковы права и обязанности сторон в сделках по приобретению недвижимости, каковы особенности оформления договоров, какие обстоятельства должны насторожить покупателя – далеко не полный перечень вопросов, ответы на которые нужно знать, чтобы спокойно инвестировать в собственное жилье. Ответим на главные из них в этой статье.

Кто продает квартиры в новостройке

Продавать квартиры в новостройке могут:

  • застройщик;
  • инвестор (соинвестор);
  • организации, представляющие муниципалитет;
  • агентства недвижимости.

Каждый из потенциальных продавцов имеет преимуществ и недостатки. Обращаясь за квартирой к застройщику, например, вы вправе рассчитывать на самые низкие цены на квартиры эконом-класса в спальный районах.

Сделка с муниципалитетом окажется самой спокойной, поскольку обмана или последствий рыночных катаклизмов ожидать от городской администрации ожидать нельзя.

Агентство недвижимости возьмет с вас комиссионные, но возьмет на себя полное сопровождение сделки, в т.ч. и юридическое, чем оградит вас от потраченного времени и нервов.

Договор на покупку квартиры в «новострое»

Итак, квартира выбрана, компания-продавец определена, и покупатель направляется в офис для заключения договора.

Покупка квартиры во вновь строящемся доме может быть оформлена:

  • участием в долевом строительстве;
  • инвестиционным вкладом;
  • паевым взносом;
  • вступлением в товарищество (кооператив);
  • переуступкой прав требования.

Однако на практике нередко используются схемы «на грани» закона, позволяющие уводить деньги в тень – вексельные схемы или предварительная оплата.

Договор купли-продажи квартиры по векселям

По такой схеме продавец продает покупателю вексель (долговое обязательство), по стоимости равный сумме стоимости продаваемой квартиры. В срок погашения вексель обменивается на квартиру. Вариант не имеет никаких гарантий получения покупателем именно жилья.

В договоре фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения. Никакой связи между финансовыми обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, поэтому компания может просто выплатить деньги. Юридически обязать ее рассчитаться при этом квартирой невозможно.

Договор купли-продажи квартиры по предварительной оплате

По такому договору покупатель в полном объеме оплачивает квартиру до окончания строительства. После окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как свою собственность, а затем передает по договору, заключенному ранее, покупателю.

Как и в случае продажи векселя, у покупателя нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием договора купли-продажи и передачей денег нужно обязательно убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на построенное жилье. В пакет должны входить:

  • решение местных органов власти;
  • инвестиционный контракт;
  • правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности или договор аренды);
  • протокол распределения квартир;
  • разрешения на строительство жилья;
  • договор финансирования строительства.

В зависимости от условий содержание договора и его структура может меняться. Можно выделить три основных группы условий договора: существенные, случайные и дополнительные.

К существенным условиям относятся те, которых достаточно для заключения договора и без которых его заключение невозможно. К таким условиям можно отнести правовой статус договора, описание участников договора, предмет договора, стоимость (цена) договора, место, время, способ исполнения договора, права и обязанности участников.

Отсутствие одного из перечисленных условий делает договор юридически неправомочным.

Как не стать жертвой квартирных мошенников?

Главное правило любого покупателя – бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Покупателя должны насторожить:

  • отсутствие конкретного адреса строящегося дома и подробного плана квартиры;
  • очень низкий процент за рассрочку расчетов при покупке;
  • просьба сделать первые взносы без договора и финансовых документов о принятии денег и пр.
  • требование продавца рассчитываться только наличными;
  • компания-продавец неизвестна на строительном рынке, а ее представители не могут назвать адресов и наименований построенных ей объектов.

Если есть сомнения относительно надежности застройщика, не стесняйтесь попросить все документы, которые вас интересуют. Это могут быть учредительные документы, свидетельства о регистрации, устав и пр.

Поинтересуйтесь численностью компании, количеством объектов на стадии строительства, адресами этих строек.

В отделе капитального строительства городского или районного органа власти наведите справки о компании, ее профессиональном уровне и надежности.

Если есть сомнения в серьезности застройщика, не рискуйте: на рынке достаточно компаний, которые зарекомендовали надежными контрагентами. Во всяком случае, не передавайте деньги до тех пор, пока окончательно не убедитесь в легальности деятельности застройщика и пока надлежащим образом не будет подписан договор и не будут оформлены документы о передаче средств.

В противном случае ваши деньги могут оказаться в руках мошенников, открывших фирмы для «заработка» на доверчивых клиентах.

Мошеннические схемы с построенными и сданными квартирами

После окончания строительства в полном объеме, выполнения благоустройства и озеленения придомовой территории, дом должен быть слан Государственной комиссии. Недобросовестные застройщики на этом этапе стараются получить с покупателей непредусмотренные договором деньги. Один из самых распространенных способов заставить платить дополнительно – обмеры построенных площадей БТИ.

Договор предусматривает продажу квартиру проектной площади. Если фактическая площадь превышена или уменьшена, то условиями договора предусмотрены дополнительная оплата или возврат средств в объемах, рассчитанных по фактическому отклонению площади.

Нетрудно догадаться, что «удивительным» образом инспекторы БТИ фиксируют увеличение площади на 2-3% от проектной, т.е. платить приходится покупателям. Иногда взаиморасчеты, напротив, не производятся в случаях, когда фактическая площадь оказывается на несколько процентов меньше проектной.

Фантазия мошенников неуемна. Деньги, к примеру, могут потребовать на согласование проекта подключения электропитания квартиры к щиту, находящемуся на этаже.

Пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики иногда также требуют деньги на нотариальное оформление договоров долевого участия, переуступки прав или инвестирования. На самом деле, такие договора не требуют такого заверения нотариусом.

Банк продавца не имеет права снимать проценты с покупателей, объясняя это расчетно-кассовым обслуживанием.

Часто, пользуясь некомпетентностью покупателей, застройщики начисляют квартплату с момента приемки дома Госкомиссией, тогда как квартплата и оплата прочих услуг взимается только с момента заключения договора с организациями, предоставляющими услуги.

Иногда в договор включается требование вступления покупателей в Товарищество Собственников Жилья после окончания строительства и выплаты членских взносов.

Законом предусмотрено только добровольное вступление граждан в ТСЖ после юридического наступления прав собственности на жилье. Для этого после окончания строительства и приемки дома Государственной комиссией покупателю с застройщиком следует подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Оформление прав собственности на квартиру в новостройке

Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.

Документы можно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам понадобятся следующие документы:

  • оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
  • акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
  • акт приемки-передачи квартиры;
  • договор об уступке прав (если имел место);
  • экспликация и поэтажный план БТИ;
  • копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
  • паспорт (оригинал) и ксерокопия;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.

Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.

Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5253/

Как выбрать квартиру в новостройке без обмана

Квартира в новостройке без обмана

Добрый день, дорогие домоседы. Покупка квартир в новостройке всегда связана с определенными рисками. Если вы не знаете, как выбрать квартиру в новостройке и от какого застройщика, всегда рассматривайте преимущества данной компании в сравнении с другими конкурентами.

В большинстве случаев, за время работы компании с отличной репутацией, уже есть много покупателей, которые оставили свои положительные отзывы о своей покупке.

Также существует много факторов свидетельствующих о том, как выбрать надежного застройщика. Проанализировав их, вы всегда сделаете хороший выбор.

Как правильно выбрать надежного застройщика?

1. Одним из важных показателей может быть степень готовности дома. Независимо от того, какая репутация у компании застройщика, дом может быть недостроенным, даже при наличии всех необходимых документов.

Продавец может утверждать о том, что готовый дом уже давно подключен ко всем коммуникациям. В этом необходимо удостовериться самостоятельно. Нужно выбрать день и попробовать приехать на стройку для того, чтобы посмотреть на то жилье, которое вы хотите приобрести.

Желательно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций. Если такой возможности нет, нужно пройти регистрацию на форуме, посвященному застройке данного дома, и почитать отзывы тех, кто сумел побывать на этой территории.

2. Как выбрать квартиру в новостройке от застройщика без обмана? Обратите внимание на то, какой договор вы заключаете. Договор долевого участия в строительстве безусловно должен быть оформлен в регистрационной службе.

Это очень безопасно для тех, кто не знает, как правильно купить квартиру в новостройке чтобы не обманули. Ведь даже в случае банкротства фирмы застройщика, все ваши требования будут подкреплены залогом.

3. Немаловажным является и то, аккредитован ли строящийся объект в солидном банке. Лучшим вариантом будет обстоятельство, когда кредит на застройку выдают сразу несколько банков.

Это говорит о том, что застройщик имеет безупречную репутацию перед банками.
Как купить квартиру без обмана?

Для того, чтобы найти хорошего застройщика в России, воспользуйтесь запросом через поисковую систему www.yandex.ru. Набрав необходимый запрос, вы сможете увидеть все компании, которые продают жилье в новостройке.

Из предложенного списка постарайтесь выбрать только тех, кто имеет безупречную репутацию и отлично себя зарекомендовал на рынке жилья. Для этого изучите информацию, сколько построено качественного жилья компанией застройщиком, посмотрите фото всех объектов, почитайте отзывы предыдущих покупателей.

Оцените месторасположение данных объектов и их инфраструктуру.

Застройщик с хорошей репутацией почти всегда выбирает самые перспективные районы города.
Если вы уже почти готовы к покупке нового жилья, потребуйте у продавца все необходимые документы для проверки.

В обязательном порядке пакет документов должен содержать инвестиционный контракт, проектную декларацию и разрешение на строительство. У продавца жилья должны быть документы на право осуществления подобной деятельности, свидетельство о собственности на землю и технико-экономическое обоснование проекта строительства.

Дополнительной ответственностью перед покупателем является договор со страховыми компаниями. Внимательно изучите свой договор, который вы заключаете с компанией застройщиком.

Даже если у вас нет специального юридического образования, вы все же сможете понять, за что вы платите свои деньги.

Ценовая политика застройщика

При выборе жилья немаловажным фактором является цена. Недобросовестные застройщики, продавая жилье, оценивают 1 м2 ниже себестоимости. Этот факт должен насторожить любого покупателя.

Несмотря на то, что обычный покупатель не может правильно просчитать смету на постройку данного объекта, но примерно сопоставить, сколько затрачивается на одну квартиру, может каждый.

Хороший застройщик может позволить себе снизить цену на жилье только в том случае, когда он располагает собственным производством каких-нибудь строительных материалов.

Некоторые из компаний имеют возможность закупать строительные материалы по сниженным ценам у производителя. Только за счет таких факторов цена на новостройку может быть немного снижена.

Преимущества покупки жилья от застройщика

Несмотря на то, что покупка жилья в новостройке связана со значительными рисками, все же это намного выгоднее, чем приобретать квартиру на вторичном рынке. Во-первых, это достаточно экономичнее, во-вторых, это прекрасная возможность купить жилье в рассрочку.

Построенное сегодня современное жилье значительно комфортнее того, которое было построено несколько лет назад. Немаловажен тот факт, что практически все новостройки возводятся только в тех районах, где очень развита инфраструктура или есть перспективы ее развития.

А кроме этого, вы будете первым хозяином этого жилья, а значит, проблем с предыдущими хозяевами у вас не может быть. Все эти факторы говорят о том, что преимущество приобретения жилья в новостройке неоспоримо.

Как купить новостройку в Воронеже?

Для того, чтобы найти хорошего застройщика в Воронеже, можно воспользоваться поисковой системой в интернете.

Все надежные застройщики обязательно размещают полную информацию о себе. Изучив все преимущества компаний, выберите одну, которая, больше всего вам подходит, например, citycenter-vrn.ru. Данная компания является одним из самых крупных объединений в городе Воронеж.

Располагая отличной материальной и профессиональной базой, эта компания уже много лет предоставляет своим покупателям только качественное и уютное жилье.

Как выбрать квартиру в новостройке без обмана мы вам объяснили, удачной покупки!

Источник: https://sosed-domosed.ru/kak-vybrat-kvartiru-v-novostrojke/

Покупаем квартиру в новостройке без обмана

Квартира в новостройке без обмана

Покупаем квартиру в новостройке? Что нужно проверить, чтобы на попасться в руки мошенникам?

Время чтения: 6 минут

Как не оказаться без денег и без квартиры?

Приобретение квартиры в новостройке имеет целый ряд преимуществ перед вторичным рынком. Во-первых, вы получаете новое современное жилье, в котором можно сделать лишь косметический ремонт, не тратясь на замену сантехнического оборудования, электрики, других коммуникаций.

Во-вторых, новенькие жилые комплексы часто возводятся в экологически чистых районах с развитой инфраструктурой, оснащаются современные детскими игровыми площадками, зонами отдыха для взрослых.

В-третьих, стоимость квартир в новых домах часто оказывается ниже, чем на вторичном рынке, да и застройщики предлагают весьма выгодные условия кредитования, позволяющие внести первый взнос в размере каких-нибудь 10-15 процентов от цены на жилье.

Все это, на первый взгляд, кажется очень привлекательным.

Но практически каждый день мы видим в новостях возмущения обманутых покупателей, тех, кто внес деньги за квартиру в новостройке, постоянно наблюдал за строительством, несколько лет ждал сдачи дома в эксплуатацию, и, в конечном итоге, остался и без денег, и без жилья. Можно ли купить квартиру в новостройке без обмана, и как это сделать. Именно об этом пойдет речь ниже.

Правильный выбор застройщика – это половина успеха

Застройщики: выбираем самого сильного игрока

Чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, необходимо в первую очередь внимательно присмотреться к компании-застройщику, предлагающую приобрести квартиру в новостройке.

Да, вы можете читать рекламные объявления, в которых вам сулят золотые горы по минимальной цене и в кратчайшие сроки. Но на самом деле все довольно часто оказывается совершенно иначе.

Поэтому отложите в сторону газету с рекламой и займитесь сбором информации о застройщике.

Как это сделать? Мы предлагаем вам следующие методы:

  • внимательно изучите официальный сайт компании. Там обычно представлена вся необходимая информация – срок деятельности на рынке, перечень уже реализованных проектов, отзывы, покупателей жилья и многое другое. Все эти данные будут для вас чрезвычайно полезными;
  • проверьте наличие всей необходимой документации, такой, как допуски на ведение проектных и строительных работ, акт выбора земельного участка, договора аренды или купли-продажи земли. Это позволит убедиться в том, что компания работает на рынке абсолютно законно, и не исчезнет при первых же проблемах;
  • общение с покупателями. Масса положительных отзывов на сайте компании не даст вам полной картины. А вот если вы сумеете поговорить с владельцами уже построенного жилья, то сможете узнать много интересного о самой компании, о качестве квартир, о том, насколько застройщик соблюдает заявленные сроки.

Выбираем объект по степени его готовности

Как известно, самыми недорогими являются квартиры в домах, которые лишь начинают строится, находятся на нулевом цикле или даже на стадии проектирования. Приобретая такое жилье, вы реально экономите, однако подвергаете себя большему риску.

Нет никаких проблем, если вы внимательно изучили застройщика и полностью доверяете ему. Если же требуется избежать риска, лучше выбирать объекты, уже сданные в эксплуатацию или практически готовые к этому.

При этом не забудьте опять же получить максимум информации о застройщике – случаев, когда многоэтажные дома, почти готовые к заселению, оказывались заброшенными, в нашей стране довольно много.

Обращение к риэлтеру: дополнительная страховка от рисков

Сомневаетесь, что сможете купить квартиру самостоятельно? Обратитесь за помощью к риелтору.

Неплохой способ избежать рисков – это обратиться в агентство недвижимости. Выбирать его следует также тщательно, как и застройщика – это должна быть компания с безупречной репутацией, имеющая огромный опыт работы на рынке именно строящихся домов.

Еще одним преимуществом такого способа является возможность правильно заключить все договора на покупку квартиры – их составление и проверкой в подавляющем большинстве случаев занимаются опытные юристы, поэтому вы будете полностью уверены в юридической чистоте сделки, и в том, что вы максимально защищены от всякого рода неожиданностей.

Единственным недостатком обращения к риэлторам является наличие комиссионных, которые представляют собой определенный процент от стоимости вашего будущего жилья. Но не следует экономить, если вы хотите приобрести квартиру в новостройке без обмана.

Оформление бумаг: будьте предельно внимательны и осторожны!

В процессе оформления сделки мы рекомендуем очень внимательно читать все договора и документы, которые вы подписываете. Лучше всего привлечь к этому процессу профессионального юриста, который поможет вам обойти любые подводные камни, разглядеть многочисленные уловки, которыми пользуются застройщики.

Обращайте особое внимание на те бумаги, которые так или иначе влияют на ликвидность строящегося здания. Это и правоустанавливающие документы, и разнообразные справки и свидетельства, определяющие стоимость квадратного метра в строении, его тип, сроки возведения здания и прочее.

Как видите, чтобы купить квартиру в новостройке без обмана, достаточно просто быть предельно внимательным к деталям.

Также можно воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, которые уберегут вас даже от самых малейших рисков.

Если вам удастся грамотно выбрать застройщика, а также получить полный пакет документов, оформленных в полном соответствии с действующим законодательством, остается лишь дождаться сдачи дома и готовиться к новоселью!

Источник: https://MskGuru.ru/advice/383-pokupaem-kvartiru-v-novostrojke-bez-obmana

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Квартира в новостройке без обмана

Криминальный мир богат на выдумки, особенно если дело касается такой денежной сферы, как недвижимость. Черные риелтеры, строительные махинаторы, нечистые на руки дольщики — вот они, Остапы Бендеры нашего времени.

Покупая квартиру в новостройке, лишь немногие люди задумывается о том, что их могут обмануть. Такая беспечность и стала в свое время причиной многочисленных мошеннических действий со стороны строительных компаний, дольщиков, продающих метры по договору переуступки, и нечистых на руку инвесторов.

Конечно, поправки в Федеральный Закон №214 поубавили пыл и способствовали наведению порядка в долевом строительстве в частности и все сфере недвижимости в целом.

Тем не менее, распространенные способы продаж, перепродаж, обмана ухода от легальных схем, по-прежнему остаются на вооружении у опытных дельцов, специализирующихся на обмане честных покупателей.

Принято считать, что крупные застройщики не склонны обманывать своих покупателей.

На самом деле, не зная юридических нюансов, можно оказаться в строительной пропасти: без денег, жилья и с перспективой быть втянутым в бесконечные судебные тяжбы.

Как это происходит? Как обманывают дольщиков и на что обращать внимание при покупке жилья в новостройках? Обо всем этом и многом другом вы узнаете из этой статьи.

Обман как способ заработать

Невзирая на самые радужные перспективы и на самые честные тенденции, все еще находятся компании, которые идут на махинации.

Шутка ли: на кону огромные деньги, почему бы не воспользоваться недалекостью покупателей, принципиальной не желающих вникать в особенности рынка?
По сути, застройщики не шибко стремятся обманывать людей: они больше заинтересованы в том, чтобы не оказаться в «минусах» по причине просрочки в сдаче дома в эксплуатацию, несоблюдения договоренностей, наложения штрафов. Современные схемы направлены не на обман, а на минимизацию рисков. Всего-то. Если застройщик пошел на хитрости, он не намерен забрать у вас и деньги, и квартиру. Вы получите свои квадратные метры, однако по большей стоимости, позже оговоренных сроков, без отделки, с более дешевыми комплектующими и элементами.

Тип договора

Многие покупатели недвижимости в новостройках свято верят, что честно подписанный комплект документов — залог честности застройщика и финансовой безопасности. Однако стоит внимательно прочесть документ, и станет понятно, что с вами заключили не договор долевого участия, а соглашение о предварительной купле-продаже.

Что получается? Согласно последнему документу, застройщик не имеет права требовать денег: покупатель просто условился, что купить построенную квартиру на определенных условиях. Несовершенство российского законодательства используют многие застройщики.

После заключения договора предварительной продажи, они предлагают заключить еще один договор — на покупку векселя. Так вот, такая схема ну никак не защищала дольщика. То есть фактически застройщик ничем не был обязан.

И хорошо, если договор заключался напрямую с застройщиком, а не с третьей компанией! Если в игру вступала еще и третья сторона, то деньги дольщик мог не вернуть, равно как и квартиру. Все зависело от честности и добропорядочности застройщика.

С вступлением в силу поправок к Федеральному закону №214 лавочка была прикрыта. Правда, не до конца: остались «дырки» в законе, которыми наверняка не преминут воспользоваться не совсем честные строительные компании.

Юристов, умеющих интерпретировать любые законы в пользу своих подопечных, в Санкт-Петербурге, равно как и по всей России в целом, очень много. Думается, в ближайший год схема эта будет работать очень плохо, ведь прошло всего полгода с моменты вступления в силу поправок к Закону о долевом строительстве.

Еще нужно найти удобные схемы, так что дольщики могут смело заключать договоры с застройщиками, не боясь, что окажутся без средств. Правда, важно прочесть от корки до корки весь договор и подписать его только после консультации у специалиста.

Совет: читайте договор внимательно, изучайте информацию, читайте отзывы в сети Интернет, на подписание договора с застройщиком идите с квалифицированным юристом.

Договор через третье лицо

Эта схема работала успешно не один год. Сегодня она остается актуальной.

Застройщик размещает информацию о продаже квартир в строящемся доме, активно рекламируется, но покупатель, придя в офис компании, заключает договор с совершенно другой организацией.

Ход невероятно грамотный: придет ли в голову покупателю, что в офисе застройщика работает схема, сродни мошеннической? Юридически компании-продавцы не имеют отношения к застройщику и никак не привязаны к нему.

Тем, у кого возникли сомнения в честности схемы, рассказывают, что компания является частью холдинга и просто «так надо, чтобы вы не переплачивали за квадратные метры». На самом деле это будет наглая ложь.

Чем чревато подписание такого договора? Несоблюдением сроков строительства, несоответствием потребительских качеств жилья заявленным в документах. По сути, если компания-продавец захочет, а застройщик заартачиться, то покупатель действительно может остаться без квартиры.
Получается что: якобы у компании-продавца есть право продавать недвижимость застройщика.

У него даже могут быть определенные полномочия. Но как только дело коснется нюансов, выяснится, что компании просто наобещала покупателю или дольщика три короба добра, а застройщик на самом деле ничего этого делать не собирался. С продавца — взятки гладки, а застройщик? Так он ведь вам ничего не обещал! Не исключено, что при первых же проблемах продавец растворится.

Обрезать корни этой схеме смогли поправки в ФЗ №214. Частично! Более подробно об этом можно почитать здесь.

Совет: читайте договор купли-продажи или долевого строительства; уточните, на самом ли деле компания-продавец имеет непосредственное отношение к застройщику и юридически с ним связана.

Мифология дополнительных услуг

Иначе эту хитрость застройщиков не назвать. Они придумывают мифические услуги, за которые нужно заплатить кругленькие суммы. Скажем, стоимость квадратного метра составляет 72 000 рублей. То есть изначально выставляется очень привлекательная низкая цена.

Далее к ней добавляется перечень услуг, как то: установка и оборудование модных детских площадок; оформление права собственности за внушительную сумму; оформление документов по сделке, привязанное к стоимости квадратного метра; страхование рисков, которое также привязывается к квадратному метру и может повысить цену квартиры в некоторых случаях даже на 50%! К слову, риски, о которых идет речь, в принципе никогда не наступят — это такой ход застройщика, позволяющий скрыть истинную цену.

Кто-то наверняка решит, что может и сам оформить все документы и застраховать риски там, где ему удобно. Смеем огорчить: такой покупатель застройщику не нужен, и договор с ним не будет заключаться. Продажа новостройки производится только на условиях застройщика.

Не устраивает? Ищите другого!

Мифические услуги, которые навязывают застройщики — это вполне легальный способ ввести в заблуждение покупателя и заработать больше. Все равно найдутся те, кто не вникнет в нюансы и согласится со всеми условиями.

Совет: не нужно слепо верить рекламе. До того, как отправиться к застройщику заключать договор, обязательно почитайте, что пишут о нем в Интернет. Грех не воспользоваться такой возможностью.

Низкая цена квадратного метра в наше время — это почти 100% гарантия, что уже в офисе застройщика вас будут ждать сюрпризы в виде дополнительных выплат, комиссий и доплат, которые по итогу повысят цену квадратного метра даже выше, чем везде по городу.

И не забудьте пересчитать несколько раз, какой будет окончательная стоимость вашей квартиры. Не исключено, что это остановит вас от покупки.

За двумя зайцами

Говорят, если погнаться за двумя зайцами сразу, можно ни одного не поймать. Но не в случае с хитростями, которые застройщики используют для своего блага. Делается это так: перед началом стройки еще на этапе котлована застройщик привлекает инвесторов и передает им право реализации квадратных метров.

Те, в свою очередь, вложив деньги, затем перепродают свои доли по договору переуступки третьим лицам. Но и сам застройщик не лыком шит: он и инвестора привлек, и дольщиков среди физических лиц на те же квадраты отыскал. В итоге на одну квартиру может претендовать сразу несколько человек! Кто прав, и кто виноват? По сей день в судах такие дела еще разбираются.

При этом дольщики из числа физических лиц вложенные деньги вернуть не могли, но и квартирой в полной мере распоряжаться не имели права. Возвращаясь к вопросу поправок к 214 закону, подобные схемы применять с 1 января 2014 года уже не получится: каждый шаг контролируется вышестоящими органами.

Хотя если выходы поискать, то наверняка через год-полтора законодателям придется озадачиться поиском новых методов пресечения обмана дольщиков.

Совет: старайтесь покупать квартиры без посредников непосредственно у застройщика, чтобы избежать мороки и проблем.

Как поделить шкуру не убитого медведя: продажа фонда недвижимости, принадлежащего иным правообладателям

В частности, здесь речь пойдет о случаях, когда застройщик, получив земельный участок под строительство, обязуется выделить неким государственным органам площади для социального жилья, помещения для административных нужд либо под какие-либо иные цели. И именно на таких условиях участок и выделялся.

Для подтверждения между застройщиком и государственным органом заключается инвестиционный контракт. То есть ни дома, ну другого объекта пока нет и в помине, но застройщик уже пообещал, что отдаст столько-то квадратных метров для нужд того, кто ему помог.

И пока не наступает момент передачи прав собственности, застройщик быстренько продает обещанную площадь новому покупателю.

Зачастую государственные органы и сами виноваты в подобных ситуациях: зная, что помещения в скором времени будут готовы, они могли бы подготовить деньги для выкупа метров за оговоренную цену (всегда с очень большой скидкой), но этого не происходит, а застройщику ждать не выгодно, вот он и продает.

Казалось: что в этом страшного? В таких случаях больше всего достается новому собственнику помещения. Он по закону не имел права покупать недвижимость, которая по инвестиционному договору должна была перейти организации. И не важно, что это были проделки застройщика, который прекрасно знал, чем подобные манипуляции чреваты для покупателя.

То есть на начальном этапе работы некий орган и застройщик поделили ту самую шкуру, а потом последний, руководствуясь свой алчностью, продал ее еще раз. Жертве махинации остается только ввязываться в судебные тяжбы.

Совет: изучите договор, посмотрите, нет ли обременений на площадь, которую вы покупаете.

Раздутые метры

Наверное, нет такого застройщика, который бы предложил доплатить за квадраты, которых оказалось в помещении больше — покупателя сразу просят заплатить максимум. Изначально назвать размеры квартиры с точностью невозможно: есть множество особенностей и нюансов, которые влияют на окончательную площадь. Так вот, во избежание рисков, застройщики указывают максимальную площадь.

Скажем, ориентировочно она составит 65-72,16 квадратного метра. При заключении договора будет прописана последняя цифра — 72,16 метра. Да, в договоре также будет указано, что дольщик получит деньги за лишние квадраты обратно. Но по факту этого не происходит.

Более того, даже в документах зачастую оказывается ровно та площадь, которая была прописана в договоре, но фактически квадратных метров на самом деле может быть меньше. Особенность данной махинации в том, что дольщики не имеют обыкновения перемерять площадь жилья, слепо доверяя цифрам в документах.

По сути, сотрудники БТИ зачастую просто не обмеряют квартиры, а берут один этаж, меряют там все квартиры и указывают информацию, одинаковую для всех. Скажем, однокомнатная — 52 квадрата, двухкомнатная — 77, трехкомнатная — 92.

С каждой квартиры можно взять дополнительно на несколько сот тысяч рублей больше.

Разница в рамках всего дома получается огромной!
Совет: после оформления жилья в собственность, проведите независимую строительно-техническую экспертиза и возьмите заключение о площади приобретенного жилья. Если она окажется меньше заявленной в документах, у вас есть полное право потребовать возврата средств.

Это далеко не весь перечень способов обмана дольщиков и покупателей. На фоне этих методов мошенничества с недвижимостью, несоблюдение сроков и отсутствие завяленной отделки — сущие пустяки.

Судебных тяжб, связанных с нечестностью застройщиков, невероятно много. К сожалению, в большинстве ситуации виной тому не ушлость застройщика, а элементарная недалекость покупателя, который подписывает договор, не глядя.

А ведь достаточно прочесть текст внимательно или элементарно обратиться к юристу, и все вопросы отпадут! Судьи всегда интересуются, как взрослый человек мог столь безответственно отнестись к вопросу покупки недвижимости, на которую полжизни копил деньги? Надо сказать, что застройщики даже не стараются скрыть в договоре очевидные шаги, которые можно расценивать как мошенничество.

Подписывая любую бумагу, вы соглашаетесь со всем, что там написано!

Источник: https://spbnovo.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke-bez-obmana/

Как купить новостройку и не быть обманутым

Квартира в новостройке без обмана

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на этом рынке, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники. Как не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Жилье в новостройках продают застройщики, инвесторы, бюро недвижимости и муниципалитеты. Каждый продавец сулит вам свою выгоду. Обратившись в бюро недвижимости, вы сэкономите время на оформлении документов; дешевле перекупщика продаст квартиру застройщик; муниципальные власти дадут вам страховку от рисков при покупке.

Желающие купить новостройку знают, что её можно приобрести либо когда застройка ещё осуществляется, либо когда она уже завершена.

Что необходимо учитывать, если квартира покупается на этапе строительства

Чем раньше вы заключаете договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это замечательно, если бы не риск того, что сроки строительства затянутся или застройщик не сможет выполнить свои обязательства.

При заключении договора на покупку жилья работают различные схемы:

  • Договор долевого участия, то есть соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в использование и передать жилье участнику долевой постройки.

  • Предварительный договор долевого участия отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

    В случае оформления предварительного договора покупатель вносит полную предоплату за желанную недвижимость и ждет окончания срока строительства.

    Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

  • Переуступка прав – процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже еще не достроенной квартиры, и все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

  • Жилищный кооператив, то есть добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирных домов. Этот способ приобретения жилья дешевле, но рискованнее. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд).

    Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления составляет обычно не меньше года. С пайщиком подписывается договор.

    До полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Самым надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия.

Преимущества ДДУ

  1. Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
  2. ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре.

    Договор вступает в силу после его регистрации. Еще один механизм является страховкой для дольщика – аккредитив. Это банковский счет, на который вносят деньги перед регистрацией квартиры. Застройщик сможет их получить только после предъявления в банке зарегистрированного договора долевого участия.

  3. Защита от умышленного банкротства застройщика. Земельный участок и строящийся дом по закону в залоге у дольщиков.
  4. На стороне дольщиков стоит и законодательство: 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего.

   Что может указывать на обман

Необязательность застройщика

Несоблюдение договоренностей, например, сроков сдачи объекта, так называемый долгострой. Это наиболее распространенный способ мошенничества, остановимся на нем подробнее. Компании сознательно затягивают строительство, используют полученные деньги на стороне, а затем требуют доплату за строящееся жилье, мотивируя это удорожанием стройматериалов.

Еще одним фактором мошенничества при долгострое является ситуация, когда дольщик, ожидавший окончания строительства многие годы, требует обратно внесенные деньги. Компания вернет сумму, которая с годами обесценилась, а квартиру реализует дороже.

Бывают и совсем уж некрасивые случаи, когда компания откладывает выплаты бывшим «соинвесторам» на неопределенный срок.

Покупателю важно знать, что сроки и прочие детали строительства, вплоть до благоустройства территории, фиксируются в Проектной декларации объекта и изменениях к ней. К тому же, основные параметры строительства, прописанные в проектной декларации и изменениях в ней, в обязательном порядке должны соответствовать выданному разрешению на строительство.

Отсутствие разрешительной документации

Случается, что строительные компании продают недвижимость, не оформив разрешение на строительство. Не убедившись в наличии этой бумаги, покупатели переводят деньги, а дом впоследствии невозможно ввести в эксплуатацию, поскольку он был построен нелегально.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию у готового дома

Этот документ подтверждает факт качественного исполнения работ. До получения разрешения заселение в квартиры и использование их по назначению не разрешено.

Дополнительные соглашения

Недобросовестные застройщики мошенничают также с помощью заключения «дополнительных соглашений», таким образом оставляя для себя лазейку для корректировки сроков сдачи и цены. Впоследствии отказ подписывать «дополнительное соглашение» по условиям договора приводит к автоматическому его расторжению.

Дополнительные услуги

Бывает, что застройщик заключает договор, выдвигая требование покупки дополнительных услуг: страхование неких рисков, передача компании прав на оформление документов и прочее. Стоимость таких услуг обычно очень сильно завышена.

Фирмы-однодневки

И как вариант безвозвратной потери денег упомянем о так называемых фирмах-однодневках, которые бесследно исчезают после того, как получили деньги на строительство недвижимости.

Как купить новостройку и не быть обманутым?

Прежде всего, конечно, следует предварительно собрать информацию о застройщике, проверить его репутацию. Следует отметить стаж организации, список ее инвестиций, а также вовремя ли сдавала организация свои объекты.

Информацию можно найти на официальной страничке компании. К тому же, компания обязана предоставить для ознакомления учредительные документы.

Если фирма этого делать не желает, это будет поводом сомневаться в её благонадёжности.

Что следует учитывать, если покупается готовая квартира

В первую очередь – удостовериться, что дом прошел приемку Государственной приемочной комиссии. Лишь после ознакомления с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию можно заключать акт приемки-передачи жилья.

После этого осуществляется вступление в право собственности. Это можно сделать самому или доверить оформление документов компании, с которой вы заключили договор о покупке.

Во втором случае сэкономите время, но понесете дополнительные расходы.

Следует отметить, что до подписания документов важно внимательно осмотреть квартиру на предмет недоделок и в случае их обнаружения сначала потребовать исправления.

При просмотре договора нужно тщательно проверить наличие всех необходимых параметров: адрес, цена объекта недвижимости, данные участников сделки, время, способ, место выполнения обязательств, непременно должен быть в наличии пункт о правах и обязанностях сторон. Без любого из этих пунктов юридической силы договор иметь не будет. Помимо этого, нужно обязательно убедиться в наличии проектной декларации (или разрешения на ввод в эксплуатацию) и разрешения на строительство.

Если компания предлагает внести первоначальный взнос без договора или заявляет чересчур низкий процент рассрочки, это также должно насторожить покупателя. Не следует терять бдительность, получив возможность хорошей экономии. Именно так часто поступают фирмы-однодневки.

И в завершении статьи отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило покупателей и дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, нужно ли экономить на оплате юридических или риелторских услуг при покупке у неизвестных или сомнительных застройщиков.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-kupit-novostroyku-i-ne-byt-obmanutym/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.