+7(499)495-49-41

Купить квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Содержание

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

Купить квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Бытует мнение, что без риелтора невозможно приобрести жилье. На самом деле это не такая сложная задача, с которой под силу справиться каждому.

Да, агент по недвижимости экономит время клиента, но он совершенно не является гарантией того, что в будущем у покупателя не возникнет проблем с приобретенным объектом.

К тому же услуги посредника платные и могут достигать 10% от стоимости сделки, что при нынешних ценах на недвижимость выльется в кругленькую сумму.

Зная несколько правил и придерживаясь пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора”, можно за относительно короткий срок приобрести жилье.

Подготовительный этап

Прежде всего необходимо правильно оценить свои финансовые возможности. Это вопрос очень важен, даже если человек, подыскивающий жилье, достаточно обеспечен. Цена квартиры отражается даже на стоимости услуг нотариуса, на величине налога, который в будущем придется оплатить.

Факторы, влияющие на цену:

  • месторасположение здания;
  • материал, из которого построен дом (к примеру, панельные объекты меньше ценятся, чем кирпичные);
  • наличие инфраструктуры;
  • метраж и планировка жилья, хотя если речь идет о новостройке, то этот вопрос, как правило, не возникает;
  • наличие ремонта;
  • этажность всего дома и этаж, на котором продается жилье;
  • тип отопления. В условиях высоких тарифов этот фактор стал приобретать огромное значение.

Есть еще советы, при покупке квартиры позволяющие не попасть впросак. Обязательно проанализируйте предложения и спрос на аналогичную недвижимость. Не секрет, что в границах большого города цена жилья во много раз превышает его себестоимость.

Поэтому существует определенный «разбег» цен, и если предлагают слишком дешевое жилье, то наверняка с ним какие-либо проблемы. Это может быть большая задолженность по коммунальным платежам, плохое состояние внутридомовых коммуникаций или проблемы с правоустанавливающими документами.

Если нет возможности определить причину, то можно обратиться к независимому эксперту и провести оценку понравившегося жилья.

Вторичное или первичное жилье?

Первичный рынок – это недвижимость без юридической истории, на нее никогда и никто не получал право собственности. Покупка производится непосредственно у застройщика.

В большинстве случаев такой вариант приобретения жилья намного выгоднее, естественно, если приобретать квартиру в доме, который сдан в эксплуатацию. Именно в такой ситуации не должно возникать вопроса, как купить квартиру в новостройке без риелтора.

Потребуется только проверить застройщика, и если все нормально, то смело приобретать жилье.

Но если покупать уже готовое жилье, то сэкономить не получится. Дешевле тот объект, который еще только строится.

То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию.

Строительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости.

Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

Подбор вариантов

Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше. Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующим этапом является подбор подходящих вариантов.

Начинать следует с выбора района, где покупатель желает жить. Будущее место проживания должно отвечать всем требованиям покупателя, должна быть подходящая инфраструктура, транспортная развязка. Подобрав несколько вариантов, можно начинать обзвон. Объявления, как в интернете, так и в газетах, будут от собственников и от риелторов.

Просмотр

Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной. На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.

Обязательно оценивайте не только квартиру внутри, но и подъезд. Сам дом не должен иметь трещин. При возможности пообщайтесь с соседями. Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта.

Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги.

Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли.

То же самое касается и угловых квартир. Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается.

В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала.

Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды – сильным. В идеальном варианте дому не должно быть больше 10 лет.

Подтверждение согласия на приобретение

Этот этап пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора” состоит из двух действий:

  • проверка документов;
  • передача аванса или задатка.

Проверка документов

Проверка правоустанавливающих документов должна начинаться со сверки паспортных данных и информации, указанной в документах на жильё. Проверить юридическую чистоту можно и путём обращения в местное отделение Росреестра.

Для этого запрашивается выписка из реестра, где будет видна информация о собственнике, актуальная на дату выдачи. Рекомендуется обратиться в эксплуатирующую организацию и запросить у них тоже информацию касательно того, нет ли долгов по коммунальным услугам.

Если таковые имеются, тем более большие, то это позволит существенно снизить стоимость покупки.

Какие документы следует запросить у владельца жилья:

  • выписку из реестра или свидетельство;
  • паспорт;
  • справка, которая готовится перед продажей;
  • выписка из домовой книги, расширенная.

Обязательно оговорите с владельцем, чтобы на момент продажи из жилья были все выписаны.

Задаток

Задаток и аванс учитываются при расчетах за квартиру. Размер устанавливается по договорённости сторон, в зависимости от стоимости жилья.

Но на момент передачи задатка между сторонами уже должна быть достигнута договоренность, за какую цену будет отчуждение.

От продавца можно получить расписку, заключить договор о задатке или предварительный договор купли-продажи, в котором и зафиксировать момент передачи денег и полную стоимость сделки.

Договора о задатке при покупке вторичных квартир лучше заключить с полным соблюдением всех требований гражданского кодекса, а именно предусмотреть:

  • если продавец, после получения денег продолжает попытки продать жильё, то он обязуется вернуть задаток в двукратном размере;
  • при отказе покупателя от сделки задаток не подлежит возврату.

Не будет лишним обращение к нотариусу, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон. В нотариальной конторе можно заверить предварительный договор или соглашение о задатке, а можно и то и другое.

Подготовка к сделке

Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег.

Продавец хочет получить средства до обращения в регистрационную службу, чтобы не лишиться денег и жилья одновременно. Решить эту проблему достаточно просто – заключение договора с банком на аренду банковской ячейки.

Естественно, что услуга платная, но так у каждой стороны появляется дополнительная гарантия, а расходы можно поделить пополам.

Оформление сделки и переход прав

На сегодняшний день нотариальное завершение подобных сделок необязательно. Следует зарегистрировать в реестре прав на недвижимость переход права собственности от продавца покупателю. Все же рекомендуется воспользоваться услугами нотариальной конторы, тем более, если покупатель не имел ранее подобного опыта.

По сравнению с ценами на недвижимость стоимость услуг нотариуса не покажется высокой. Этот специалист имеет юридическое образование и соответствующий опыт.

Он сможет грамотно составить договор, предусмотреть риски, в случае необходимости подтвердить факт передачи денежных средств и дееспособность физических лиц – участников сделки.

Оформление купли квартиры заключением договора не ограничивается. Теперь предстоит поход в регистрационную службу. Для регистрации права владения обязательно присутствие обеих сторон. Необходимо подать следующие документы:

  • документы, подтверждающие личности обоих участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • если у продавца есть дети, то потребуется документ из органов опеки;
  • если у продавца и покупателя есть супруги, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу от него, соответственно и на приобретение, если жильё не приобретается в общую долевую собственность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Перед походом в регистрационный отдел лучше уточнить полный перечень документов для покупки квартиры.

Передача недвижимости и полный расчет

Как только проведена регистрация перехода прав собственности, продавец получает все деньги из банковской ячейки.

Заключительный этап – передача квартиры новому собственнику. Кстати, условия передачи квартиры и сроки обязательно должны быть оговорены в договоре. Нередко, в самом договоре указывается перечень передаваемого имущества, это может быть мебель, встроенная техника.

Если список большой, то обязательно составляется акт. Этот документ важен и покупателю, и продавцу. Покупатель чётко понимает, что ему будет передано вместе со стенами, а продавец – что от него уже не будут ничего требовать, тем более что это и бесполезно.

Главное, не забыть дописать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Прописка

Во вторичном жилье (квартире или доме) можно зарегистрироваться по месту прибытия сразу после получения права собственности.

Чего стоит остерегаться

Из-за высокой стоимости недвижимости именно на этом рынке огромное количество мошенников и недобросовестных продавцов, которые незаконным путём добывают документы на жильё, подделывают их и пытаются максимально быстро продать квадратные метры.

Поэтому все документы, как право устанавливающие, так и подтверждающие личность, необходимо тщательно проверять. Не стоит «бросаться» на слишком низкую цену, даже -10% от среднерыночной стоимости должны насторожить.

Возможно, это не срочная продажа в связи с выездом за пределы страны, а просто продавец скрывает какие-то факты, которые могут повлиять на сделку.

Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:

  • Чтобы не допустить потери задатка, заключайте с продавцом предварительный договор, не позволяющий ему искать новых покупателей после получения предварительной оплаты.
  • Откажитесь от сделки, если вместо собственника выступает уполномоченное лицо, даже если доверенность составлена по всем правилам. Может оказаться, что лицо, выдавшее доверенность, уже «покинуло этот свет», тогда сделку легко признать недействительной.
  • Помните, что лицо, пребывающее в местах лишения свободы, имеет право на долю в квартире, поэтому домовую книгу необходимо тщательно изучить, опросить соседей, чтобы через несколько лет не встретить на пороге своей квартиры рецидивиста, который вышел из тюрьмы и ему негде жить.

В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать. Большинство риелторов сами не знают, как поступать в некоторых ситуациях.

Этому ремеслу можно обучиться только на практике, но ведь не хочется быть «подопытным кроликом», да ещё и платить за это деньги. Поэтому, если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом.

Самому необходимо быть бдительным и осторожным при проверке документов и принятии решения.

Источник: http://fb.ru/article/345366/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya-nyuansyi-i-osobennosti

Алгоритм купли продажи квартиры, пошаговая инструкция

Купить квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры. Интеллект карта для покупателей  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

Внимание, изменение в законе! С 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Так же нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

  • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .

Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.

Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

Источник: http://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Как купить квартиру — пошаговая инструкция для самостоятельных покупателей

Купить квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев.

Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Будьте предельно внимательны при осмотре квартиры!

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Будьте начеку! Снижение стоимости жилплощади на сумму больше 15% должно крайне насторожить.
Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Опытные покупатели недвижимости, а также работники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать расписку о полной оплате стоимости квартиры, подписанную продавцом.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Не забудьте оформить налоговый вычет.

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/poshagovaya-instruktsiya.html

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

Купить квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Пошаговая инструкция

Перед продажей квартиры без риэлтора продавцу необходимо придать ей товарный вид и правильно определить стоимость. Цена должна соответствовать рыночной: завышение снижает интерес покупателей и переключает внимание на аналогичные, но более дешевые предложения.

К началу кампании по продаже должен быть готов список документов. Часть из них уже получена, а остальные, имеющие ограниченный срок действия, рекомендуется оформлять перед подписанием основного договора.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразуДокументы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРНСогласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 летСправка формы 9
Кадастровый паспорт на квартируСправка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

  • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
  • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
  • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
  • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • наличие ремонта;
  • адрес дома и район;
  • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
  • состояние дома;
  • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить.

Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения.

При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Скачать образец предварительного соглашения.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Скачать образец договора купли-продажи.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дниДействие
7Регистрация при обращении в Росреестр
9Регистрация при обращении в МФЦ
5После вступления в силу судебного решения
3При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5Регистрация ипотеки через Росреестр
7Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.