Купить квартиру с прописанным человеком

Содержание

Покупка квартиры с прописанным человеком

Купить квартиру с прописанным человеком

Приобретение жилья с прописанным в нем человеком может привести к появлению у нового собственника больших проблем. По этой причине, присутствие в жилье не выписанных граждан, действует отпугивающе на большинство покупателей. В действительности, опасаться здесь нечего, в случае соблюдения всех необходимых процедур.

Договоренность с бывшими собственниками и членами их семьи может быть нарушена, и последние так и не выпишутся из жилья в определенные для этого сроки.

Если расчет будет производиться посредством банковской ячейки, не лишним будет включение в условия для доступа продавца к финансам документа, с помощью которого может быть подтвержден факт снятия с регистрационного учета. К примеру, это может быть справка, выданная паспортным столом (в соответствии с формой №9).

Статьей 282 Гражданского кодекса РФ обозначено, что новый владелец жилья имеет право выписки лиц, которые относятся к членам семьи бывшего собственника. Однако на некоторых граждан подобная норма не распространяется.

К таким можно отнести:

  • лиц, права которых на проживание в жилье основываются на завещательном отказе;
  • участников жилищного кооператива и лиц, отнесенных к членам их семей;
  • лиц, выразивших отказ от участия в приватизации жилья;
  • получателей ренты на условиях договора пожизненного содержания.

Указанных лиц запрещено лишать права на проживание в квартире.

Все сведения по поводу граждан, проживающих в квартире, можно раздобыть в домовой книге или учетных карточках (поквартирных), находящихся в паспортных столах. Владелец жилья может оформить выписку из этих документов, с целью ознакомления потенциальных покупателей с информацией об объекте недвижимости.

Но далеко не в каждом случае факт отсутствия в выписке данных о жильцах, находящихся на регистрационном учете, может служить гарантией защиты покупателя от возможных проблем.

Граждане, у которых есть право пожизненного проживания, не могут быть лишены его даже при выписке из жилья, носящей временный характер. Информацию о присутствии таких граждан можно получить, только заказав архивную выписку.

Часто бывает так, что в оформлении этой выписки в паспортном столе могут отказать, даже если данные запрашиваются непосредственно владельцем помещения.

Данную позицию обосновывают законодательно продиктованной необходимостью защиты персональных данных. Помощь в приобретении справки могут оказать лишь специалисты агентств недвижимости и юристы с определенными связями.

Выписка из купленной квартиры

Каждый из вопросов, связанных с правом проживания в жилье, должен быть решен или при проведении переговоров между сторонами, или же через суд. Владелец помещения не может просто явиться в паспортный стол и оформить снятие гражданина с учета по адресу расположения его жилья.

Чтобы оформить выписку лица, утратившего право проживания в проданном им жилье с помощью суда, нужно будет подготовить такую документацию:

  • судебный иск;
  • личный паспорт лица, оформившего иск;
  • свидетельство, служащее документальным подтверждением факта проведения регистрации права собственности;
  • информационную выписку из домовой книги;
  • соглашение о купле-продаже;
  • квитанцию о выплате госпошлины.

Судебный иск об инициации проведения выписки в принудительном порядке направляется в федеральный суд по месту расположения объекта недвижимости.

В документе должны содержаться пункты, отображающие:

  • название суда, куда будет направляться иск;
  • данные паспортов каждого участника разбирательства;
  • наличие причин для осуществления снятия с регистрационного учета в принудительном порядке;
  • данные о неоднократном (желательно) направлении требований, касающихся освобождения помещения и выписки;
  • данные паспортов лиц, выступающих свидетелями (если таковые имеются).

Во время составления искового заявления, должны быть учтены требования, предусмотренные статьями 131 и 132 ГПК РФ. Даже малейшее их не соблюдение может повлечь за собой отказ принятия направляемого заявления. Чтобы избежать подобных трудностей, следует довериться профессиональному подходу юриста.

В иск можно включить требования выплаты проигравшей стороной всех сопутствующих судебному процессу издержек. В данном случае, риск потери существенных финансовых средств может убедить жильцов согласится на добровольную выписку.

Преимущественное количество решений, принимаемых судом, выносится в пользу владельца, но порой появляются проблемы фактического освобождения жилья проигравшей стороной.

При возникновении таких обстоятельств, посодействовать в выселении непонятливых жильцов могут судебные приставы.

Таким образом, невозможно снять с регистрационного учета лиц, обладающих правом пожизненного проживания. Однако у покупателя есть возможность признать соглашение о купле-продаже недействительным, возвратив потраченные им финансы.

Будет достаточно привести в судебном процессе доказательства утаивания продавцом сведений о прописанных в жилье гражданах.

Если суд примет сторону истца, ответчика обяжут возвратить все переданные ему финансы. Когда необходимой суммы нет, судебные приставы могут провести арест имущества задолжавшего гражданина, с реализацией через публичные торги.

Приобретенные по результатам деньги будут перечислены истцу. Взыскания могут быть наложены и на доходы ответчика, к примеру, получаемую им зарплату.

Снятие с учета лиц, не достигших совершеннолетия

Процесс выписки детей, которые не достигли 18 лет, подразумевает особые трудности. Госорганы контролируют соблюдение прав данной категории лиц, и при спорных ситуациях преимущественно принимают их сторону.

В принудительном порядке есть возможность выписки лишь ребенка, который потерял свое право на проживание в жилье. Доказывается это через суд. В подобных судебных спорах обязательно присутствие прокурора, который контролирует соблюдение прав несовершеннолетнего лица. Третьим лицом в споре могут стать органы опеки и попечительства.

В большей части случаев, факт перехода права владения жильем к покупателю является вполне достаточным, чтобы принять решение о снятии с регистрации ребенка. Но и здесь присутствуют исключения.

Если родители не имеют возможности прописки или поселения ребенка в другом жилье, решение о выселении ребенка может быть отсрочено до момента, когда ему исполнится 18 лет.

Также суд не может принять решение о лишении ребенка прав на проживание, если он лишился попечительства своих родителей и находится в воспитательном учреждении для детей.

Стоит ли покупать квартиру с прописанным человеком

Квартиры, имеющие обременения, реализуются на порядок дешевле, нежели не имеющие таковых. На рынке столицы скидки достигают размеров от 10 до 30 процентов. Величина скидки на жилье при этом пропорциональна проблематичности выписки из нее нежелательных жильцов.

При приобретении подобного жилья, следует рассчитать и затраты, связанные с ведением судебных споров. Следует учесть, что если ситуация достаточно сложная, то не обойтись без услуг адвокатов, которые берут за это приличные гонорары.

Судебные споры по поводу выселения порой длятся не один год. Связано это с тем, что ответчики прикладывают все усилия, чтобы затянуть принятие окончательного решения. Это делается с помощью постоянного обжалования решений в высших инстанциях и регулярной неявки на заседания.

На протяжении всего этого времени, покупатель, приобретший жилье, будет вынужден разделять его с совершенно посторонними гражданами.

Чтобы правильно оценить, насколько перспективным является приобретение такого объекта недвижимости, следует проконсультироваться у специалиста агентства недвижимости. Только так можно выяснить, насколько велика вероятность появления проблем с выпиской жильцов, и сделать вывод об объективности выставленной цены.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kupit-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Покупка квартиры с прописанными людьми — несовершеннолетники детьми, в 2018 году

Купить квартиру с прописанным человеком

Приобретение недвижимости с соблюдением всех юридических процедур гарантирует покупателю безопасность сделки, но по различным обстоятельством нередки случаи, когда купленная квартира отягощена обременением в виде долгов, не выписанных людей и прочим.

Такие нюансы пытаются выявить на предварительном этапе при проверке имущества на чистоту. После совершения сделки, выявленные обременения аннулируются в рамках действующего законодательства.

Основной проблемой, которую приходится решать владельцу купившему жилплощадь с зарегистрированными на ней гражданами, является выписка.

Процесс осуществляется в зависимости от социальной категории лиц, прописанных в квартире.

Недвижимость с обременением

Купля-продажа недвижимости, регистрация (прописка граждан) регулируется Гражданским Кодексом (ГК), Жилищным Кодексом (ЖК) и другими законодательными актами Российской Федерации.

Покупка квартиры с прописанными людьми является одним из видов обременения.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ при переходе права собственности, прописанные граждане, не имеют права претендовать на проданное имущество, но существуют категории граждан, которых выписать не так просто.

Для аннулирования регистрации владелец может действовать в двух направлениях:

  • путем переговоров;
  • обращением в судебные органы.

«Лишние» жильцы

Если недобросовестный продавец скрыл, что на жилой площади существуют прописанные лица, которые не оповещены о продаже недвижимости, вероятно, они выпишутся по собственной инициативе.

В противном случае новый владелец может смириться с такими «постояльцами» или решать вопрос в соответствии с законом.

Существуют категории лиц, которым невозможно отказать в регистрации. К ним относятся:

  • прописанные в соответствие с завещательным отказом;
  • не использовавшие свое право на приватизацию и письменно подтвердившие отказ в пользу других граждан;
  • несовершеннолетние (возраст до 18 лет);
  • члены жилищного кооперативного товарищества.

Уточнить данные о прописанных лицах можно путем получения выписки из домовой книги, в которой указываются не только зарегистрированные, но и временно отсутствующие граждане, имеющие право на прописку в случае своего возвращения.

К таким относятся:

  • командированные;
  • лишенные свободы;
  • пребывающие в специализированных учреждениях и другие.

Кроме того, если покупатель намеренно приобретает проблемную квартиру, например для того, чтобы получить большую скидку, он должен понимать что проблемы с выпиской могут возникнуть и с другими категориями жильцов.

Отказать в регистрации нельзя ответственному нанимателю, получателям ренты или лицам, получившим ссуду по договору о безвозмездном предоставлении жилплощади.

Кто такие и что с ними делать?

Наличие «лишних» жильцов является не только юридическим обременением, но и влечет финансовые затраты, которые выражены в расходах на коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт и другие.

Особенно этот вопрос актуален для квартир, не оборудованных индивидуальными системами учета.

В любом варианте прописанные лица будут учтены в тарифах на вывоз бытовых отходов, пользование лифтом, обслуживание энергосистемы лестничных площадок и прочем.

В соответствии с законом после продажи квартиры все зарегистрированные граждане обязаны выписаться и прописаться по новому адресу.

Если этого не произошло, новый владелец имеет право обратиться в суд и выселить нежелательных сожителей в принудительном порядке.

Исключением являются категории граждан, перечисленных выше.

Покупка квартиры с прописанными людьми

Основным риском при осуществлении сделок покупки недвижимости, на которой зарегистрированы другие граждане, является возможность опротестовать договор отчуждения с их стороны.

Государство в большинстве случаев стоит на стороне добросовестного покупателя.

Но если осуществлена покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми или недееспособными лицами, законодатель сохраняет их права на регистрацию.

Несовершеннолетние дети

Наиболее проблематично выписать несовершеннолетних. Такие граждане имеют право на пользование жилплощадью до достижения 18-летнего возраста.

Сделки должны осуществляться при обязательном разрешении попечительского совета, которому продавец гарантирует прописку детей по другому адресу.

Дети не имеют право принять самостоятельное решение о выписки и считаются недееспособными, то есть их права представляют родители или опекуны.

Любые действия по выписке этой категории лиц будут признаны незаконными. К несовершеннолетним относятся лица, признанные недееспособными.

Риск купить квартиру, которую в дальнейшем смогут отсудить, существует, если продавец, или заинтересованная сторона состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) или наркотическом диспансере (НД).

Ипотека

Другим обременением, позволяющим опротестовать сделку по отчуждению недвижимого имущества, является ипотека, но текущее законодательство исключило продажу заложенных квартир путем регистрации кредитных договоров.

Условия оформления в 2018 году не изменяют установленную процедуру.

Покупка в кредит квартиры с «посторонними» лицами не имеет риска, если банковское учреждение идет на такие условия.

Претендовать на часть собственности прописанные граждане не могут, но можно опротестовать сделку в случае непринадлежности к категории граждан, имеющих на это право по закону (наследники, не участвующие ранее в приватизации и прочие).

Варианты развития событий

Если граждане, прописанные в квартире после ее продажи, не выполняют требование закона, и не снимаются с учета, то владелец имеет право выписать их в принудительном порядке.

Выписка осуществляется через суд путем подачи гражданского иска.

Для обращения необходимо собрать документы, указывающие о регистрации граждан на приобретенной жилплощади. Основные сведения о прописанных и временно убывших лицах содержится в домовой книге.

Выписка через суд

Для аннулирования регистрации по месту жительства к исковому заявлению необходимо приложить расширенную выписку из главной домовой книги, в которой указаны основания для прописки и другие сведения.

Стандартная процедура предусматривает оплату государственной пошлины.

Здесь представлен образец искового заявления о принудительной выписке жильцов из купленной квартиры.

На чьей стороне закон?

В соответствии с действующим законодательством решение суда будет принято в пользу нового владельца квартиры, кроме случаев, когда речь идет о выписке несовершеннолетних детей или граждан признанных недееспособными.

В таких вариантах судебные органы примут отрицательный вердикт, а лица смогут быть прописаны до наступления совершеннолетия.

Негативное решение не является признанием прав указанных граждан на владение недвижимостью, но одновременно позволяет им пользоваться жилой площадью.

Кроме того, суд при разбирательствах с прописанными людьми, будет на стороне:

  • получателей пожизненной иждивенческой ренты;
  • ответственного нанимателя;
  • граждан, оформивших ссуду по безвозмездному пользованию квартирой.

Тут представлена судебная практика по снятию с регистрации бывших собственников квартиры.

Кого выселить нельзя?

Законодатель определил следующие категории граждан, не подлежащих принудительной выписке и выселению:

  • недееспособные (в том числе состоящие на учете в ПНД и НД) или не достигшие 18 лет дети;
  • ответственные квартиросъемщики (наниматели) и получившие жилье в качестве безвозмездной ссуды;
  • иждивенцы, получившие право в качестве ренты;
  • наследники, оформившие завещательный отказ;
  • лица, являющиеся членами кооператива.

Как себя обезопасить?

Для проведения безопасной сделки по приобретению жилой площади рекомендуется проверить квартиру на чистоту.

Для выявления прописанных лиц достаточно получить расширенную выписку в управляющей компании или ЖЭК.

Для исключения разбирательств с возможными наследниками следует в договор купли-продажи включить пункт, предусматривающий, что претендентам оплачивает долю продавец.

Для решения вопроса с несовершеннолетними, иждивенцами недееспособными гражданами от продавца необходимо затребовать решение попечительского совета.

Следует учитывать, что дети не принимают решения самостоятельно, а выпиской и регистрацией занимаются родители или опекуны.

На видео о приобретении жилья с зарегистрированными лицами

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannymi-ljudmi.html

Продажа квартиры с прописанным человеком — 2018 год, можно ли это сделать собственнику и как, оформление договора, нужно ли согласие остальных

Купить квартиру с прописанным человеком

Продавать квартиру с прописанным человеком приходится по различным причинам. Это может быть потребность в срочной сделке с последующей добровольной выпиской жильца. В других случаях зарегистрированных граждан сложно разыскать или они вообще против снятия с учета.

В то же время закон однозначно отвечает на вопрос, можно ли продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком.

Обеим сторонам сделки купли-продажи жилого помещения стоит заранее ознакомиться с законодательными нормами. Ведь можно столкнуться не только с временными неприятностями, но и с серьезными проблемами, если там прописаны лица, которых невозможно выписать.

Нормативная база

Данная ситуация регламентируется сразу несколькими российскими кодексами: Жилищным, Гражданским и Семейным. Статьей 292 ГК РФ разрешается продажа квартиры с прописанным человеком. Ее нормы гласят, что при смене собственника имущества прекращают действовать права пользования всех членов его семьи, зарегистрированных на реализованной жилой площади.

Статья 292. Подготовка дела к судебному разбирательству и рассмотрение заявления о признании движимой вещи бесхозяйной

Право собственника на продажу недвижимости с обременением дублируется 31-й статьей ЖК РФ. Данные законодательные нормы снимают все препятствия сделки купли-продажи. Но для покупателей подобная собственность не особо привлекательна.

Цена на квартиру может существенно занижаться. Это обусловлено высоким риском появления дальнейшей волокиты с выселением формального жильца.

Для некоторых категорий граждан закон ограничивает возможность выписки. Поэтому покупатели опасаются приобретения недвижимости, из которой не удастся выселить посторонних ни фактически, ни юридически.

Образец кадастрового паспорта квартиры:

Правовой статус жильцов

На этапе согласования условий купли-продажи покупателю необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Процедура заключается в установлении имеющихся на квартире официальных и скрытых обременений.

Определение правового статуса жильцов осуществляется исходя из некоторых особенностей. Временная прописка не дает никаких имущественных прав, кроме доступности к пользованию жильем в течение установленного периода. В отличие от нее, при постоянной регистрации гражданин приобретает право пользования жилой площадью неограниченное время.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости наличие временно зарегистрированных лиц не играет особой роли, поскольку их прописка заканчивается автоматически по прохождении отведенного для нее времени. С лицами, имеющими постоянную регистрацию, случай значительно труднее.

Граждане, не являющиеся собственниками жилья, могут быть прописаны по месту проживания по разным случаям:

  • въехали в приватизированную квартиру после отказа гражданина от приватизационной сделки в пользу иных лиц;
  • постоянно пользуются квартирой в связи с завещательным отказом;
  • являются членами семьи собственника, но не имеют долей в имуществе;
  • родились после регистрации жилья и не достигли еще совершеннолетия.

У данных граждан есть право на постоянное пользование недвижимостью. Оно не может произвольно прекратиться или ограничиться. К примеру, в случае приватизации это право связано с тем, что отказавшееся лицо являлось законным нанимателем жилой площади.

Собственник квартиры может прописать в нее кого захочет и отдельно согласовать условия жительства и грани пользования жильем, поскольку сама прописка не дает этих прав.

Можно ли собственнику продать квартиру с прописанным человеком и как это сделать

Закон не запрещает продавать недвижимость с прописанными в нем гражданами. Снятие их с учета возможно в добровольном и судебном порядке в зависимости от обстоятельств.

Иногда покупателя можно убедить в чистоте сделки и выписке жильцов после ее совершения. В таком случае проблема разрешается по договоренности.

Но бывает, что компромисса достигнуть не удается, к примеру, зарегистрированного лица нет или он живет заграницей. Эти ситуации требуют обращения в суд.

План БТИ

Принудительная выписка

Законом разрешена самостоятельная выписка хозяевами зарегистрированных в их квартире граждан, если они не обладают правом собственности на нее. Данное правило не действует в отношении лиц, находящихся под особой защитой государства и имеющих исключительные права пользования жилой площадью.

В случае отказа от выполнения требований закона, приходится разрешать ситуацию в судебном порядке. Для этого необходима подготовка документов и обращение с исковым заявлением в арбитражный суд по месту жительства.

Суду нужно обязательно предоставить документальное подтверждение законности снятия с регистрационного учета жильца. Не лишним будет наличие свидетелей.

Кого нельзя выписать

В любом случае, даже при смене владельца жилья, невозможно выписка следующих категорий граждан:

  • Лиц, прописанных в помещении во время приватизации и отказавшихся от приватизационной сделки в письменной форме.
  • Граждан, пользующихся квартирой по указанию на это умершего собственника в завещании. Данный факт является завещательным отказом. Человек может пользоваться недвижимость в срок, который определил наследодатель. Обычно – всю жизнь.
  • Лиц, находящихся на содержании по договору пожизненного содержания с иждивением. В таком случае покупатель квартиры обязан предоставить ее в пожизненное пользование продавцу – получателю ренты.
  • Бывших членов семьи продавца (супругов после расторжения брака), не имеющих возможности переезда в иное место, не обладающих недвижимостью и не могущих взять ее в аренду. Этим гражданам суд может дать отсрочку на выселение и выписку сроком до одного года.
  • Лиц, осуществивших плату (пай) в кооперативную жилплощадь. Они признаются собственниками жилья даже без регистрации.
  • Детей, оставшихся без родительского ухода и опекунства. Продать квартиру можно только при предоставлении несовершеннолетним жилья не хуже имеющегося.

Нужно ли согласие

Если гражданин является единственным собственником квартиры, то продать ее можно без согласия зарегистрированных в ней лиц. При совместном владении жильем и отчуждении своей доли одним собственником требуется следование правилу преимущественного приобретения.

Необходимо письменно уведомить остальных владельцев о намерении продать свою долю и дождаться от них ответов.

При отрицательном ответе совладельцев или отсутствии их реакции на предложение можно спокойно продать квартиру любому лицу. Если жилая площадь была приобретена в браке, для ее продажи требуется согласие супруга.

Типовой договор купли-продажи квартиры:

Оформление сделки и договора

Сделка купли-продажи оформляется обычным двусторонним договором гражданского характера. Заключается он в письменном виде и может быть заверен нотариусом.

Помимо контракта необходимо составить передаточный акт, в котором указывается конкретная дата передачи ключей новому обладателю недвижимости. В качестве дополнения можно заключить предварительный договор или соглашение о задатке (ст. 429 ГК РФ).

Статья 429. Предварительный договор

В договоре обязательно должны содержаться сведения об обеих сторонах: данные паспортов, места жительства. Информацию об объекте недвижимости следует изложить максимально полно: площадь, состояние, имеющиеся обременения.

В задачи сторон договора входит определение порядка произведения оплаты и распределение между собой расходов на государственную регистрацию объекта.

Кроме договора для регистрации прав требуются иные документы:

  • кадастровый паспорт;
  • план БТИ;
  • правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция об уплаченной госпошлине.

Всю документацию необходимо сдавать в оригинале. Допускается представление нотариально заверенных копий.

Регистрация права собственности нового обладателя жилья осуществляется в пределах 15 дней.

Возможные риски для покупателя и продавца

Главный риск для покупателя – невозможность снятия обременения законным способом. Перед заключением сделки важно проверить все документы и убедиться об отсутствии на приобретаемой жилплощади прописанных лиц, обладающих исключительными правами.

Не стоит забывать о гражданах, которые сняты с временного учета: возможен их возврат с восстановлением своих прав на пользование жильем.

Если известна информация о наличии в помещении зарегистрированных граждан, нужно заблаговременно обсудить нюансы их выписки.

Не следует обольщаться устными обещаниями продавца о снятии их с учета после совершения сделки. Зачастую жильцам становится известно о продаже объекта через покупателя уже после его перерегистрации.

Все доверенности необходимо оформить официально с нотариальным заверением.

Желательно выписать всех зарегистрированных в квартире лиц до заключения контракта на покупку. В противном случае можно прописать в договоре конкретный срок их выписки.

Беря на себя ответственность по снятию с учета прописанных в помещении граждан, покупатель серьезно рискует. Положительного разрешения дела закон гарантировать не может. Прописанные жильцы имеют право на оспаривание утраты своих прав пользования имуществом. Наличие у них весомых доказательств может обеспечить им выигрыш в суде.

Юридически продажа квартиры с прописанным человеком не несет трудностей. Несмотря на сложность практического преодоления боязни покупателя в получении неприятностей, сделать это все же можно.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-propisannym-v-nej-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Купить квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Покупка квартиры с прописанными людьми

Купить квартиру с прописанным человеком

Покупка квартиры на вторичном рынке часто может быть связана с наличием различных обременений. Действующее жилищное законодательство выделяет два вида обременения в отношении жилого фонда – скрытого и явного.

Если оформление квартиры в качестве залога банку или иному кредитному учреждению является явным обременением, то наличие зарегистрированных лиц будет считаться скрытым.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

Кого нельзя выписать?

В жилом помещении могут быть прописаны люди с двумя видами регистрации — постоянной и временной. В зависимости от вида регистрации будет изменяться и то, как следует поступать с прописанными в приобретаемой квартире людьми.

Если у людей, зарегистрированных в квартире, имеется временная регистрация, то здесь переживать ни о чем не приходится, так как в этом случае достаточно дождаться срока окончания действия такой регистрации (в дальнейшем новый собственник имеет право не продлять прописку, если не хочет иметь дело с теми, кто может претендовать на проживание на его квадратных метрах).

Если речь идёт о людях с постоянной пропиской, то здесь придётся выяснить, есть ли у людей право на постоянную регистрацию и пользование конкретной жилплощадью.

В соответствии с положениями действующего законодательства выписать из имеющейся жилплощади даже при совершении сделки по купле-продаже нельзя следующие категории людей:

  • лиц, являющихся несовершеннолетними, либо признанными по суду недееспособными (в силу возраста или имеющегося у них медицинского заболевания);
  • если проживающий в квартире человек отказался от проведения процедуры приватизации, но сохранил право проживания на приватизированной жилплощади (в соответствии с законодательством о приватизации);
  • если зарегистрированное в квартире лицо проживает на основании договора пожизненной ренты;
  • если лица, имеющие регистрацию в данной квартире, относятся к членам семьи предыдущего владельца.

Избавиться от прописки таких лиц новому собственнику получится только в том случае, если они самостоятельно выразят такое желание (за исключением несовершеннолетних и недееспособных).

Риски покупки квартиры с прописанным человеком

При приобретении жилплощади, в которой прописаны люди, следует понимать, что такая сделка чревата различными серьезными рисками:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

  • по желанию зарегистрированного лица сделка может быть признана недействительной, что повлечет расторжение договора;
  • если в квартире прописан несовершеннолетний или недееспособный человек, в регистрации сделки может быть отказано, если продавец не сможет предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  • в случае, если прописанный человек пожелает воспользоваться своим правом жить на той жилплощади, где он зарегистрирован, то собственнику помещения придется мириться с новым соседом.

Для того, чтобы минимизировать риск приобретения квартиры с таким скрытым обременением, потенциальный покупатель вправе затребовать от продавца документ, в котором будет содержаться информация о том, есть ли зарегистрированные на рассматриваемых квадратных метрах, а также на каком основании они там проживают.

Если продавец такой документ не предоставляет по каким-то причинам, покупатель вправе обратиться в домоуправление или паспортный стол и запросить карточку поквартирного учета. Запрос необходимо будет подкрепить документами, подтверждающими право его формировать (например, нотариально заверенной копией предварительного договора купли-продажи).

Если прописанные люди относятся к тем категориям, которые выписать нельзя, то потенциальный покупатель имеет право отказаться от покупки квартиры и расторгнуть предварительный договор (если это был договор задатка – его расторжение будет происходить через суд, чтобы покупатель не потерял деньги, которые он внес в качестве задатка по сделке).

Если же покупатель согласился рискнуть, можно попробовать осуществить процедуру выписки лиц, зарегистрированных в данной квартире, через суд.

Однако для этого сначала потребуется пройти процедуру заключения договора купли-продажи и переоформления права собственности на квадратные метры.

Покупка квартиры

Приобретение квартиры с прописанными в ней людьми будет происходить по общему правилу, действующему для сделок по купле-продаже недвижимого имущества:

  • покупатель рассматривает предложенный ему вариант квартиры и изучает все предоставленные документы для проверки юридической чистоты заключаемого соглашения (если еще на этом этапе становится известно о наличии зарегистрированных лиц в квартире, покупатель вправе затребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги или карточки поквартирного учета с целью определения прав зарегистрированных в квартире лиц);
  • устанавливается договоренность между сторонами сделки о проведении процедуры, в том числе, о размере скидки из-за существующего обременения;
  • подписывается предварительный договор (договор задатка), после которого продавец и зарегистрированные в квартире лица должны либо выписаться самостоятельно, либо должна быть инициирована процедура судебного выселения (если такое возможно осуществить);
  • следующим этапом становится подписание основного договора купли-продажи, а также передача денежных средств от покупателя к продавцу;
  • последним этапом станет оформление перехода права собственности на конкретную жилплощадь.

договора будет типичным практически во всех своих разделах, кроме одного – посвященного наличию зарегистрированных лиц в конкретном жилом помещении.

Его образец доступен по ссылке.

В содержании такого договора необходимо будет указать, какие конкретно лица и на каком основании зарегистрированы в данной квартире, а также в течение какого срока они снимутся с регистрационного учета в данной квартире либо по каким причинам с такого учета они не могут быть сняты.

Как выписать людей новому собственнику?

Выписка прописанных в квартире людей новым собственником может быть осуществлена либо по договоренности с такими людьми (как правило, придется заплатить некоторую компенсацию прописанным), либо с использованием механизма судебного разбирательства.

К последнему новый собственник может прибегнуть в том случае, если прописанный человек отказывается сниматься с регистрационного учета, но имеет в собственности другую жилплощадь. Однако, если речь идет о несовершеннолетних или недееспособных лицах, выписать их не сможет даже суд.

Если же речь идет о совершеннолетних дееспособных лицах, которые проживают в квартире вместе с новым собственником, несмотря на договоренности выписаться и съехать, то при обращении в суд можно рассчитывать на успех только в следующих случаях:

  • если прописанные и проживающие лица систематически не уплачивают коммунальные услуги (при условии, что в договоре купли-продажи была оговорена необходимость внесения средств проживающим или прописанным, исходя из его личного потребления);
  • прописанные и проживающие в квартире всячески неоднократно наносят жилому помещению и находящимся в нем предметам мебели и интерьера такие повреждения, которые могут привести к порче и уничтожению имущества;
  • прописанные и проживающие в квартире лица всячески систематически нарушают права собственника помещения и тех, кто проживает с ним (детей, иных родственников).

В этом случае, даже если лицо относится к категориям тех, кого выписать нельзя, суд, при тщательном рассмотрении представленных доказательств, может принять решение в пользу нового собственника жилья.

Покупка квартиры с прописанными в ней людьми – своего рода лотерея, в которой можно потерять и свои деньги, и свое жилье, если прописанные люди имеют право оспорить сделку и решат им воспользоваться.

Для того, чтобы обезопасить себя от такого риска, необходимо тщательно подготовиться и проверить все предоставленные продавцом документы по конкретным квадратным метрам. В противном случае можно потребовать существенную скидку у продавца.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kvartira-s-propisannymi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.