+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Кто такой застройщик?

Девелоперы и застройщики: в чем разница

Кто такой застройщик?

  • Задачи девелопера
  • Задачи застройщика

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

  • Подбор объектов для строительства (реконструкции);
  • Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
  • Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
  • Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
  • Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
  • Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
  • Привлечение подрядных организаций;
  • Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства.

Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка).

Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных  денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Нюансы

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные.

При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно.

Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Источник: http://delovoy-kvartal.ru/developeryi-i-zastroyshhiki-v-chem-raznitsa/

Кто Такой Застройщик? – HomeInvest Блог – инвестиции в новостройку

Кто такой застройщик?

В связи с практически постоянным ажиотажем на покупку недвижимости – для кого-то это насущная проблема, для кого-то лишь мечта – слово “застройщик” всегда на слуху. Его выбор считается очень важным, ведь от его надежности и репутации зависит скорость сдачи проекта в эксплуатацию и качество проделанных работ.

Несмотря на это, не самый большой процент людей способен дать точное определение его функциям и чем он конкретно занимается.

В данной статье, мы детально рассмотрим не только кем же он является, и что входит в его обязанности, но также рассмотрим вспомогательные понятия девелопера, инвестора, подрядчика, заказчика и технического заказчика.

Кто такой застройщик

Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик это “юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости…”

Застройщику, для того чтобы официально считаться таковым, необходимо получить разрешение на строительство – документ, что подтверждает соответствие документации требованиям градостроительного плана и который дает ему право проводить строительство и/или реконструкцию объекта недвижимости.  

Застройщик, заказчик, застройщик-заказчик

Большую часть времени слова “заказчик” и “застройщик” взаимозаменяемы, но разница между этими терминами существует.

Застройщик – юридическое лицо, которое выполняет работы по построению, реконструкции и введению в эксплуатацию жилищных комплексов. Его основные обязанности – общее управление процессом, выполнение планов, ведение отчетности о проведенных работах.

Заказчик – физическое либо юридическое лицо, которое заказывает выполнение работ и основной обязанностью которого является их своевременное принятие и оплата. В самом процессе, он занимает роль посредника что договаривается о подготовке инженерной документации и исполнением непосредственных работ с подрядчиками.

Важно заметить, что роль такого посредника не обязательна, и достаточно часто ее выполняет сам застройщик, что делает его застройщиком-заказчиком.

Эта практика настолько распространена, что когда люди думают о застройщике, подразумевается именно предприятие которое руководит процессом постройки, решает что, где, как и в каком количестве строить.

Строить же предприятие может само, или привлекая подрядчиков, которые будут непосредственно вести строительные работы.

Застройщик и подрядчик: отличия

Непосредственно постройкой чаще всего занимается подрядчик  – строительная компания, которая заключает контракт на выполнение строительных работ.

Подрядчик занимается лишь строительством. Такие нюансы как архитектурное проектирование, расчет расходов на строительство его не волнуют. Его обязанности начинаются и заканчиваются на добросовестном выполнении своей задачи.

Главный подрядчик (также именуемый генподрядчик) имеет право нанимать субподрядчиков для помощи на этапах постройки.

Застройщик и технический заказчик: в чем разница?

При детальном рассмотрении, становится очевидно, что очень редко

застройщик – монолит, решающий все задачи – от получения разрешений на застройку, дизайна и проектирования, непосредственной постройка и ввода в эксплуатацию. Чаще всего, это лишь одно из звеньев в цепи, отличительная черта которого – владение земельным участком и наличие необходимых познаний  – какие лицензии нужно получить, кого нанять и т.д.

Но что если для владельца земельного участка, нюансы дела непостижимы и в новинку? В таком случае, он  может нанять технического заказчика – который за заранее оговоренную плату будет решать все проблемы с документами и непосредственным процессом разработки.

Наём технического заказчика это хорошая практика, так как она позволяет снизить шанс возникновения осложнений и неприятных последствий.

Инвесторы

Инвестор в строительстве мало чем отличается от таковых в любой другой отрасли. Это физическое либо юридическое лицо, что вкладывает личные и/или привлеченные средства с целью получения дальнейшей прибыли.

Их можно разделить (условно) на генерального и остальных. Генеральный инвестор дает старт проекту, вкладывает самую большую часть средств в финансирование. Очень часто, им становится сам застройщик, он же и привлекает дополнительные средства и покупателей. Если человек покупает квартиру в недостроенном доме, то он становится инвестором, конечная цель которого – получить квартиру.

Девелопер

Одно из общепринятых определений девелопера отождествляет его с застройщиком. Он получает необходимые разрешения, создает концепт и воспроизводит его в реальности. Он привлекает средства, ведет  отчетность и, в конечном итоге, передает квартиры покупателям.

Эти два термина стали синонимами по причине того, что застройщик одновременно ведет и девелоперскую деятельность, но бывают и исключения. Так к примеру, в крупных компаниях девелопером считается лишь главный офис компании, в то время как дочерние предприятия выполняют роль застройщиков и именно с ними заключают контракты инвесторы.

Что же делать обычному человеку, куда нести свои кровно заработанные? Как и в любом другом серьезном деле, здесь существует своя специфика, и абсолютно неопознанным было бы желательно заручиться помощью специалистов. Но даже без поддержки оных, есть некоторые факторы на которые важно обратить внимание:

Наличие и содержание документов

  • Удостоверьтесь, что у застройщика есть государственно зарегистрированный акт на право собственности или договор на аренду земли.
  • Внимательно изучите целевое назначение земельного участка. Если целевое назначение земли в документации не совпадает с Вашими желаниями (в документации написано что земля будет использована для постройки частного дома), то стоит задуматься, увидите ли вы в конечном итоге свою заветную квартиру.
  • Также обратите внимание на характеристики объекта, которые должны присутствовать в документации застройщика. Если рекламные буклеты обещают квартиры на этажах, которых и в помине нет в документации объекта, на это также стоит обратить внимание.

Репутация

  • Застройщик у которого на счету есть несколько успешно завершенных проектов выглядит намного надежнее “новичка”, только начинающего свою деятельность. Так или иначе, при выборе ветерана или новичка на рынке, больше информации о них можно узнать на специализированных форумах, от людей которые имеют непосредственный опыт ведения дела с застройщиками. На таких форумах, к примеру, можно пообщаться с владельцами квартир в прошлых проектах застройщика, узнать как происходил процесс стройки, довольны ли они домом сданным в эксплуатацию.
  • Сотрудничество застройщика с банком это показатель его относительной надежности. По своей природе, банки это не те предприятия, которые согласны идти на колоссальные риски, поэтому если крупный и респектабельный банк готов профинансировать застройку земельного участка, это говорит о репутации надежности застройщика.

Источник: https://homeinvest.cc/ru/blog/post/kto-takoj-zastrojschik.html

Почему девелоперы оставляют в новостройках аффилированные УК

Кто такой застройщик?

Какие факторы, по мнению новоселов, в наибольшей степени влияют на качество их жизни? Такое исследование среди жителей жилых комплексов провела одна из крупных компаний-девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге.

Результат удивил: оказывается, самое большое влияние на мнение о ЖК имеет… деятельность управляющих компаний.

То, как они справляются со всеми коммунальными проблемами жильцов, на 30, а то и 50 процентов влияет на их оценки.

От УК требуют образцового содержания придомовых территорий. Константин Чалабов/РИА Новости

Эти цифры привел генеральный директор одной из УК Игорь Синькевич, объясняя, почему сейчас многие застройщики не уходят с объектов после их завершения, а продолжают курировать свои стройки, создавая при фирмах-застройщиках специальные, аффилированные с ними, управляющие компании в сфере ЖКХ.

Кому довериться?

Что приносит эта новация жителям – благо или вред? Разобраться в этом важно, особенно сейчас, когда свои управляющие компании, обслуживающие ЖКХ, начали активно создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов.

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Впрочем, у экспертов, изучающих этот вопрос, единого мнения нет.

С одной стороны, говорит Игорь Синькевич, это несомненное благо: как только у застройщика появляется “пятно” под строительство, работающая под его руководством УК тут как тут – ее инженеры просматривают всю систему разводки коммуникационных сетей, вникают во все подробности жизнедеятельности будущего дома на стадии его зарождения, а значит – могут в перспективе умело ставить нужные диагнозы, если что-то пойдет не так, а главное – квалифицированно устранять недочеты.

– У меня в ООО есть специалисты по озеленению, инженеры по тепло- и водоснабжению, квалифицированные электрики, – рассказывает Синькевич. – Их приемки при сдаче дома застройщики натурально боятся как самого строгого технадзора. Потому что эти люди знают все секреты строителей, от их придирчивого контроля ничто не укроется.

Более того: именно эта включенность позволяет “своим” УК быстрее устранять выявленные недостатки. Кроме того, застройщики заинтересованы в эффективном управлении построенными домами, поскольку это существенно влияет на их репутацию, а значит – и на будущие продажи.

Свои УК начали создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов

Другую точку зрения высказывают независимые эксперты. Так, Александр Иванов, долгое время плотно сотрудничавший с одним из петербургских ТСЖ, знает: аффилированные УК по понятным причинам всегда играют на стороне застройщика.

Они – всего лишь подразделение крупной бизнес-структуры, а потому заинтересованы в том же, в чем и головное предприятие: получить большую выгоду при меньших вложениях. Что далеко не всегда идет на пользу жильцу-потребителю.

И факты, когда застройщик пытается за счет своей управляющей компании закрыть какие-то недочеты, увы, не такой уж редкий случай.

Что скажет “умный дом”?

Александр Арсеньев, еще один эксперт со стороны застройщиков, уверен, что корень проблемы кроется в одном: отрасль ЖКХ по отношению к клиенту сильно отстает от других сервисов.

Причем если во всех иных сферах клиент может “ать ногами” – просто не приходить в тот магазин, где его плохо обслужили, не пользоваться услугами врача, которому не доверяет, то в сфере ЖКХ поменять управляющую компанию жильцам весьма непросто.

И, к сожалению, к руководству ТСЖ и УК нередко приходят люди, которые видят в этой деятельности некую синекуру для себя. Порядочных, квалифицированных, некорыстных и волевых, которые бы соединяли все эти свойства одновременно, – немного.

К 2022 году рынок ипотеки будет переведен в электронный формат

Еще одна проблема – расценки. Не секрет, что услуги управляющих компаний застройщиков обходятся клиентам дороже. Но в этом вопросе трудно не согласиться с экспертом Аллой Винник, которая утверждает:

– Все зависит от того, какого уровня услуги предоставляет управляющая компания.

Современный дом буквально напичкан “умной” начинкой – здесь и видеонаблюдение, и домофоны, и шлагбаумы, и ландшафтный дизайн. За все это, как и за поддержание в норме заборов и оград, надо платить. И плата за эти услуги, понятно, не укладывается в тарифы ЖКХ.

Увы, далеко не всегда жители готовы понять и принять такую точку зрения. Например, в ЖК “Единый город”, где сосредоточено много социального жилья, жители, по словам гендиректора УК, демонстрируют настоящий потребительский экстремизм:

– Люди хотят жить по стандартам элитного жилья, как на Крестовском острове, – говорит она. – А платить по самым низким тарифам.

Казалось бы, оптимальный вариант для жильцов – это управление домами с помощью ТСЖ, отмечает Александр Иванов. Эта структура наиболее близка жильцам.

Но есть один существенный минус: при создании ТСЖ технические вопросы управления домом, особенно что касается сложного современного оборудования, решать непросто.

Един-ственный выход – привлечение специалистов со стороны на условиях аутсорсинга.

Профстандарты для профмастера

Вообще вопрос квалификации специалистов сферы ЖКХ сего-дня становится одним из ключевых. И неслучайно взоры экспертов с надеждой обращаются к вузам, которые, по идее, должны готовить таких специалистов. Причем владеющих самыми современными технологиями в обслуживании многоквартирных домов.

Увы, и здесь пока проблем и вопросов больше, чем готовых ответов на них: профстандарты в сфере ЖКХ не начали пока по-всеместно внедряться, а образовательные стандарты, скоррелированные с ними, утверждены совсем недавно.

– Год назад мы попытались набрать на коммерческой основе группу студентов соответствующего профиля, – подчеркивает Екатерина Трушковская, доцент СпбГАСУ, руководитель направления “Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура”, – Но набрать студентов не удалось. В следующем году, по счастью, нам открыли возможность обучения этой специальности на бюджетной основе. Так что через пять-семь лет (бакалавриат плюс магистратура) на рынке труда появятся специалисты нужного профиля.

Как купить квартиру на одну зарплату

С этой перспективой, к слову сказать, согласны и другие эксперты. И дело не только во времени подготовки квалифицированных кадров.

– Причины в том, что отрасль будет развиваться, – говорит Ольга Мицеловская, генеральный директор независимой управляющей компании, – и застройщик начнет сбрасывать со своих плеч несвойственные ему, неключевые функции.

Бизнес сегментируется, и рынок сформирует сеть независимых УК, которые, с одной стороны, будут обладать квалификацией УК-застройщиков, а с другой – не будут зависимы от девелоперов в финансовом отношении.

А увеличение количества обслуживаемых объектов поможет значительно снизить издержки, что скажется на конечных ценах услуг для потребителей, подчеркивает Зухра Ефимова.

По ее мнению, независимые управляющие компании более активно отстаивают интересы жильцов в спорах с застройщиком в течение гарантийного срока.

С этой оценкой согласился и Александр Иванов, который подчеркнул: в первые годы после ввода дома в эксплуатацию предпочтительнее управление компанией, входящей в структуру застройщика, а в дальнейшем – квалифицированной независимой УК, а не ТСЖ.

Мнение

Анна Горбенко, консультант-юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– “Потребительский экстремизм”, на самом деле, в отношениях с УК присутствует. Но и УК, как показывает наш опыт, нередко допускают ошибки в начислении платежей, вместо исправления недочетов по гарантии пишут отписки, тянут время, ждут, пока истечет гарантийный срок.

Нередко в письмах-ответах отделываются ссылками на статьи закона, не расшифровывая их, а рядовому потребителю непонятно, о чем идет речь.

Вместе с тем, там, где компания ведет честный и открытый диалог с гражданами, оперативно реагирует на проблемы, все вопросы, даже если они возникают, решаются в досудебном порядке.

Кстати

В Санкт-Петербурге открываются два новых аккредитованных направления подготовки бакалавров и магистров “Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура”.

Несмотря на то, что термин “жилищно-коммунальное хозяйство” имеет советское происхождение, это комплекс отраслей экономики, использующих современные технологии.

Так, для повышения эффективности управления этими отраслями применяются цифровые технологии: составляются, хранятся и используются цифровые карты города с расположением сетей коммунальных ресурсов и канализации, дорог, зданий и других объектов.

Разрабатываются и внедряются современные системы учета и расчетов за потреблением жилищно-коммунальных ресурсов и услуг. В каждом регионе созданы интернет-порталы ГИС ЖКХ России с личными кабинетами каждого потребителя услуг и ресурсов ЖКХ.

Развивается новое направление – IoB (Internet of Buildings) – системы мониторинга состояния конструкций зданий и регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Знания, которые получат студенты, включают компетенции по экономике управления жилищным фондом и его техническому обслуживанию, в том числе – при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции зданий.

Источник: https://rg.ru/2018/10/16/reg-szfo/pochemu-developery-ostavliaiut-v-novostrojkah-affilirovannye-uk.html

Каковы функции застройщика в ходе строительства – НалогОбзор.Инфо

Кто такой застройщик?

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц.

В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.

Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией.

Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.

8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства.

Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Источник: http://NalogObzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kakovy_funkcii_zastrojshhika_v_khode_stroitelstva/107-1-0-2683

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.