Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Содержание

Как продать комнату в коммуналке: оформление, налог, преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

05.01.2018

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

  1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования и оформлению соглашению о продаже);
  2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

  • В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
  • Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей.

Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно.

Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

  1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
  2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

  • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
  • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
  • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

  • Номер этажа, на котором располагается квартира;
  • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
  • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
  • Месторасположение дома;
  • Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

  1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
  2. Кадастровые документы на объект;
  3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
  4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
  5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
  6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

  • ФИО соседа;
  • Основные условия заключения сделки;
  • Стоимость объекта;
  • Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

  • Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
  • Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
  • Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
  • Информация о правах и обязанностях сторон.
  • Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
  • Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещаетобмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

  • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
  • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

  1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
  2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
  3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kak-bystro-i-pravilno-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Продажа комнаты в коммунальной квартире: отказ от права преимущественной покупки

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Отказ от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире – необходимый этап, без которого сделка не будет признана законной.

Если покупатель не заручится отказом от других собственников, можно столкнуться с отменой сделки через суд. Это связано с тем, что у других собственников есть право на преимущественную покупку.

Каким образом заручиться отказами от сособственников при покупке комнаты?

Нормативная база

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире у остальных сособственников появляется право преимущественного выкупа. Чтобы предложить комнату постороннему покупателю, необходимо получить отказ от остальных собственников.

Продавцу и покупателю требуется подтверждение о том, что собственники уведомлены должным образом. По этой причине необходимо составить письменной уведомление для каждого из остальных собственников. В нем должна содержаться стоимость комнаты и ее подробное описание.

Существуют следующие способы отказа от права преимущественного выкупа комнаты:  

  1. собственник лично предоставляет заполненное заявление сотруднику Росреестра в простой письменной форме;
  2. продавец подтверждает отправление при помощи почты России, телеграммой или заказным письмом с уведомлением.

В последнем случае, если собственник уклоняется от ответа или получения уведомления, необходимо подождать 30 дней. Этого недостаточно, если преимущественное право покупки имеется у ребенка. Дополнительно потребуется согласие от органов опеки.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Отказ в нотариальном порядке

Если второй сособственник не против, отказ можно заверить у нотариуса. Для этого необходимо присутствие всех владельцев коммунальной квартиры. Если одна из сторон не может присутствовать лично, возможно присутствие доверенного лица. Но для этого потребуется нотариально заверенная доверенность.

Для оформления отказа потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорта.

Эти документы необходимы, чтобы идентифицировать личность и подтвердить право собственности на недвижимость.  

Если не получается привлечь сособственников к нотариальному оформлению отказа, направляется уведомление. Оно в обязательном порядке должно иметь письменную форму. Направьте его по почте, даже если проживаете в одной квартире. Это станет документальным подтверждением того, что установленная законом процедура была соблюдена.

Стоимость

Цена оформления отказа зависит от способа, к которому вы прибегаете. Если действовать через нотариуса, она равна стоимости его услуг. Как правило, она составляет 1000-1500 рублей. Но точная стоимость зависит от места жительства.  

Если речь идет об уведомлении заказным письмо, стоимость зависит от тарифов почтовой службы. Если отправить письмо через ближайшее отделение почты, стоимость будет минимальной.

Отказ от права преимущественного выкупа комнаты

После того, как будет получено уведомление от продавца, сособственники оформляют письменное согласие на приобретение комнаты или отказываются от ее покупки. Отказ, заверенный нотариусом, отправляется владельцу продаваемой комнаты заказным письмом.

Если сособственники не направили письменное уведомление, отказ считается автоматическим по истечении 30 дней. Только после этого можно предложить комнату посторонним покупателям.

Отказ можно оформить по образцу. Важно, чтобы он содержал следующие пункты:

  1. полный адрес квартиры;
  2. описание комнаты, представляющее собой четко обозначенную площадь и расположение;
  3. стоимость выкупа, указанная в рублях;
  4. период, в течение которого можно принимать решение по выкупу комнаты;
  5. имя и паспортные данные сособственника, который заявил об отказе от комнаты;
  6. дата и подпись совладельца.

В случае нотариального оформления, на бланке проставляется печать и подпись нотариуса.

Срок ожидания отказа

Продавец комнаты рассылает уведомления всем сособственникам. После этого ему необходимо дождаться письменных ответов. На рассмотрение у сособственников есть 30 дней после того, как было получено уведомление о вручении письма.  

По истечении этого времени можно считать, что сособственники отказываются от выкупа комнаты. Если собственник действует через нотариуса, есть возможность получить свидетельство о том, что сособственникам были направлены письма. Для получения этого документа потребуется следующее:

  • копии писем;
  • выданные на почте квитанции, подтверждающие отправку уведомлений.

После получения свидетельства можно выставить комнату на продажу, не опасаясь судебного преследования.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Продажа без согласия

Законодательство позволяет такую сделку только в том случае, если совладельцы были уведомлены должным образом, но не ответили. Если же владелец комнаты сразу ищет покупателя на стороне, сделка считается недействительной.

У любого из сособственников в этом случае появляется возможность оспорить сделку через районный суд. Если ответчик не представит подтверждающих документов, судья встанет на сторону пострадавшей стороны.

Если же один из совладельцев согласен на приобретение комнаты на условиях продавца, у него нет обязанности оформлять его в письменной форме. В данном случае просто заключается договор купли-продажи и вносится оплата.

После этого можно подать документы в Росреестр на переход собственности новому владельцу. Важно, чтобы в договоре содержались все важные условия, такие как полное описание комнаты, условия оплаты, а также права и обязанности обеих сторон. В обязательном порядке учитываются права несовершеннолетних собственников, если таковые имеются.

Таким образом, прежде чем выставить комнату в коммунальной квартире на продажу, важно заручиться отказами других сособственников или получить согласие на покупку. Это связано с наличием у них права на преимущественную покупку. Если нарушить их права и сразу же продать комнату стороннему покупателю, сделка считается недействительной и легко оспаривается в судебном порядке.

Источник: http://law03.ru/finance/article/otkaz-ot-prava-preimushhestvennoj-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Как быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году — без согласия соседей, правильно

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Вопрос продажи комнаты в коммуналке актуален на сегодняшний день. Рассмотрим, как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире в 2018 году, какая документация понадобится и как действует приоритетное право на покупку у других владельцев комнат.

Основные моменты

Прежде чем намереваться продать комнату в коммуналке, владелец должен знать о двух способах продажи – неприватизированной и приватизированной комнаты.

Могут быть ситуации, когда в жилье все помещения приватизированы, или же процесс приватизации прошли некоторые из них.

Продажей комнаты может заниматься исключительно собственник или лицо, наделенное таким правом. Итак, рассмотрим, как продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире и осуществить сделку грамотно.

Определения

Долевое владениеЕсли в комнате имеются официальные два и более собственника
Коммунальная квартираЖилье, в комнатах которого проживают отдельные семьи на основании отдельных договоров соцнайма или прав владения
Преимущественное право покупкиПриоритетное право на приобретение комнаты имеют соседи – владельцы остальных комнат в коммуналке. Обязательным является уведомление владельцев о продаже комнаты
ПриватизацияПереход комнаты в коммунальной квартире из муниципальной в частную собственность с целью проведения с ней различных сделок
Совместная собственностьОбщее право собственности на комнату, например, между супругами

Подтверждение права собственности

Вопрос подтверждения права собственности на комнату в коммуналке регулируется Гражданским кодексом РФ на аналогичных принципах регулирования доли в общем владении жильем в многоквартирном доме.

Владелец комнаты может пользоваться помещениями общего пользования в коммунальной квартире, то есть коридором, санузлом, кухней.

Бумагой, служащим подтверждением права владения комнатой, выступает правоустанавливающий документ или выписка из ЕГРП.

Площадь доли в общем владении в коммуналке рассчитывается в зависимости от общей квадратуры принадлежащей владельцу комнаты в данной квартире.

Если собственник владеет двумя и более комнатами в коммуналке, тогда это обязательно учитывается при расчете его части в помещениях общего пользования.

Ведь значительным обстоятельством при расчете доли в общих помещениях считается не количество комнат во владении одного человека, а их общая квадратура.

Доли владельцев общей собственности в коммуналке не равны, поэтому в таких случаях применяются требования не долевого, а совместного владения.

Владелец комнаты в коммуналке, кроме права на долю в праве владения общими помещениями в квартире, имеет также право на право владения общими помещениями в многоквартирном доме.

Такая доля рассчитывается, исходя из размера его комнаты и определенного соотношения доли совместного имущества в квартире.

Нормативное регулирование

На законодательном уровне продажа комнаты в коммунальной квартире не слишком отличается от продажи квартиры.

Данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом и Жилищным Кодексом РФ.

Следует лишь помнить главное правило, что при продаже комнаты необходимо соблюдать первоочередное право других собственников комнат на приобретение продаваемой комнаты.

В соответствии с нормами ГК РФ, владелец комнаты в коммуналке должен сообщить владельцам других комнат о намерении продать свою комнату и предложить условия сделки для них.

В случае их отказа владелец вправе реализовать комнату третьим лицам по желаемой стоимости.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

Рассмотрим, какие справки и бумаги требуются для продажи комнаты, куда нужно обращаться и как проходит оформление сделки.

Рассмотрим, как поступать с соседями, которые препятствуют реализации комнаты и отказываются написать отказ от приоритетного права на покупку.

А также расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире если соседи против, как продать прошедшую приватизацию комнату.

Какие понадобятся документы

После достижения договоренностей об условиях сделки по продаже комнаты в коммуналке, нужно приступить к подготовке документов и составлению сделки купли-продажи.

Обязательными документами являются:

  • документ о праве владения комнатой или выписка из единого реестра;
  • правоустанавливающие бумаги продавца комнаты – документ о вступлении в наследование, решение суда;
  • справка с характеристикой квартиры;
  • выписка из домовой книги о зарегистрированных в комнате и квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • письменное согласие супруга на продажу;
  • личные паспорта всех сторон сделки;
  • письменное согласие на продажу остальных владельцев комнат в коммуналке.

В случае зарегистрированных в коммунальной квартире несовершеннолетних детей потребуется также разрешение на продажу комнаты от органа попечительства.

Если объект недвижимости пребывал под залогом в банке, то для продажи комнаты в такой квартире потребуется письменное разрешение банковского учреждения.

Порядок действий

Продажа комнаты в коммунальной квартире осуществляется в несколько стадий:

  • установка условий продажи комнаты;
  • уведомление соседей о намерении продать комнату, то есть соблюдение приоритетного права на покупку;
  • получение отказа или согласия на покупку от соседей, или же их молчание на протяжении месяца;
  • поиск заинтересованного покупателя;
  • оформление договора купли-продажи;
  • государственная регистрация перехода права собственности;
  • передача недвижимости, документов и ключей от нее новому владельцу.

Самостоятельно

Последовательность действий при самостоятельной продаже комнаты в коммуналке представляет собой:

  • оценка рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • получение согласия от соседей по квартире;
  • поиск покупателя, который заинтересован в покупке;
  • подготовка требуемой документации и заключение сделки купли-продажи.

Оценка рыночной стоимости комнаты и установка реальной цены при ее продаже является залогом успешной сделки.

Цена комнаты зависит от таких параметров, как квадратура, количество соседей, инфраструктура и местоположение квартиры, общее состояние дома и квартиры.

Если вы хотите ускорить процесс продажи комнаты, тогда рекомендуется провести косметический ремонт в ней. Особенно выигрышно это будет смотреться, если остальные комнаты выглядят хуже.

Часто проблемой в процессе продажи комнаты в коммуналке могут стать несговорчивые соседи, которые будут препятствовать продаже комнаты.

В любом случае должно быть соблюдено преимущественное право соседей на приобретение вашей комнаты, только так сделка будет признана правомерной.

Перед продажей комнаты необходимо письменно уведомить остальных собственников о намерении продать комнату.

Нужно указать условия сделки – цену, условия рассрочки и другие. Владельцам комнат отводится месяц на принятие решения о покупке комнаты или на написание отказа.

Если владельцы комнат не желают покупать вашу комнату, тогда вы вправе продать ее любому другому лицу, которое заинтересовано в сделке.

В вопросе поиска покупателя нет однозначного ответа, заниматься этим самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлтора.

Все зависит от того, готовы ли вы тратить время на сбор документов, поиск покупателя и обладаете ли необходимыми юридическими знаниями.

Если вы желаете продать комнату самостоятельно, для поиска покупателя вам нужно сделать такие шаги:

  • разместить объявления о продаже на сайтах и в базах недвижимости;
  • дать объявления о продаже в газеты;
  • воспользоваться досками объявлений на порталах в интернете.

Преимуществами самостоятельной продажи комнаты станет практическое отсутствие финансовых затрат и возможность лично вести переговоры с потенциальными покупателями.

Минусом станет необходимость тратить много времени и сил на поиски покупателя и переговоры, а также юридическую сторону сделки вы должны будете контролировать самостоятельно.

Возможно ли без согласия соседей

Собственники других комнат в коммунальной квартире по закону имеют преимущественное право на приобретение вашей комнаты в случае ее продажи.

Вы должны уведомить владельцев комнат о вашем желании продать вашу жилплощадь.

На раздумья соседям отводится месячный срок, на протяжении которого они должны согласиться купить комнату или написать письменный отказ от своего права и заверить его у нотариуса.

: коммунальная квартира — с чего начать продажу

Возможно ли продать комнату без получения согласия соседей? Если сосед отказывается предоставить письменный отказ о продаже, тогда вы должны направить ему заказное письмо с уведомлением о получении с изложенным предложением.

Рекомендуется отправлять такое извещение через нотариуса, тогда сосед считается проинформированным, если он получил письмо или отказался от его получения.

Если в коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты, тогда в отказе от них нет необходимости.

Если наблюдалось нарушение преимущественного права покупки, тогда соседи по коммунальной квартире на протяжении трех месяцев имеют право в судебном порядке требовать перевода на них прав покупателя и признания сделки продажи третьему лицу недействительной.

Если же один из соседей соглашается приобрести комнату, тогда заключается договор купли-продажи, и регистрируется переход права собственности.

Если же несколько соседей желают приобрести комнату, тогда продавец вправе самостоятельно выбрать, кому он желает продать ее.

Если она приватизирована

На сегодняшний день есть как коммунальные квартиры полностью приватизированные, так и квартиры, где часть комнат приватизирована, а часть находится в социальном найме.

Продажу комнаты в коммуналке вправе осуществлять только собственник или уполномоченное им лицо на основании нотариальной доверенности.

То есть если владелец желает продать комнату, она должна быть приватизирована, или же приобретена, получена в наследование или в дар.

Реализация неприватизированной комнаты в коммуналке осуществляется лишь посредством обмена на аналогичное неприватизированное жилье.

Обмен представляет собой особую договоренность между нанимателями комнат по договору соцнайма, в соответствии с ЖК РФ.

Несмотря на тот факт, что сделка подписывается нанимателями, особую роль играют наниматели-собственники, то есть местные органы самоуправления, муниципальные органы, управляющие недвижимостью.

Без получения разрешения от наймодателя становится невозможным обмен неприватизированной комнаты в коммунальной квартире на другую неприватизированную жилплощадь.

Коммунальные квартиры становятся исчезающим видом недвижимости, однако все же спрос на комнаты в них еще есть.

Покупатели приобретают комнаты с различными целями, например, для оформления прописки и регистрации, для выгодного расселения, для дальнейшего выкупа других комнат и владения всей квартирой.

Поэтому решив продать комнату в коммуналке, вы однозначно найдете покупателя. Необходимо лишь грамотно и взвешенно подойти к решению данного вопроса и оформлению сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-bystro-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire/

Покупка комнаты в коммунальной квартире

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Как купить комнату в коммунальной квартире и кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об этом вы узнаете в данной статье.

Коммунальные квартиры до сих пор существуют и там живут люди. Купить в них комнату можно. Для этого достаточно, чтобы покупаемый объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Коммунальная квартира характеризуется тем, что в жилых помещениях изолированного типа проживают несколько человек или семей, в большинстве случаев не связанных родственными узами. Цены на комнаты в коммунальных квартирах различные, так как стоимость складывается из следующих факторов:

  • Региона;
  • Транспортной доступности;
  • Типа дома;
  • Состояния дома;
  • Состояния квартиры;
  • Площади комнаты и т.д.

Для семей, не имеющих финансовых средств на свою квартиру, покупка комнаты в коммунальной квартире – это неплохая альтернатива. Но за исключением того, что не каждый риэлтор честно расскажет, какова история квартиры и про проживающих там соседей.

Состояние дома и квартиры. Все зависит от того, чего же ожидает покупатель. Кому – то нравится расположение квартиры в шумном районе, а кому-то необходим уют и спокойствие спального, зеленого района. Если у покупателя есть деньги на ремонт, то можно приобрести комнату в среднем состоянии и по договоренности с жильцами привести квартиру в порядок.

Соседи. Не секрет, что обеспеченные и интеллигентные люди, почти не проживают в таких квартирах. При приобретении этой квартиры основная проблема будет сокрыта не в техническом состоянии дома – это все можно исправить, а в соседях.

Перед покупкой, поинтересуйтесь у жильцов дома, что представляют собой проживающие в комнатах лица.

Доля в квартире или комната. Приобретение доли и комнаты в коммуналке влекут за собой разные правовые последствия. На основании этого можно считать, что это разные вещи. В коммунальной квартире при покупке комнаты владелец распоряжается всем помещением. А собственник доли имеет право на «плавающие» метры.

Если гражданин имеет возможность выбора покупки доли или комнаты, лучше выбрать второй вариант.

Различия во владении комнатой и долей:

  1. Владелец комнаты по своему усмотрению распоряжается комнатой. Спрашивать разрешения у соседей ему не нужно. Для собственника доли в квартире нужно согласие всех владельцев.
  2. Собственник комнаты должен иметь отдельный платежный документ за предоставление услуг ЖКХ.
  3. Владелец доли платит на практике не за фактические метры, а за долю. Иными словами: если в помещении две комнаты, в более масштабной по площади живет несколько собственников, а во второй – один владелец, они будут все равно платить пополам за услуги ЖКХ. И это – несмотря на разницу в площади и потребляемых энергоресурсах.
  4. При вступлении в кредитные правоотношения хозяин комнаты имеет право использовать ее в качестве залога. В случае с долей, банки откажут. На практике, кредитные учреждения не считают долю в помещении жилого назначения ликвидным объектом и достойным обеспечением.

Покупка муниципальной комнаты в коммунальной квартире

Обратимся к нормам закона. Жилищный кодекс Российской Федерации говорит о том, что в неприватизированной комнате проживающие там граждане являются только нанимателями, но не собственниками. Им не доступны гражданские сделки с недвижимостью. Их выход – только приватизация или обмен.

Документы для покупки комнаты в коммунальной квартире

Основная обязанность по подготовке и предоставлению документов лежит на продавце. Покупателю необходим только паспорт. Продавец должен принести на сделку следующие документы:

  • Свидетельство, которое фиксирует его правомочие собственника на комнату;
  • Выписка из кадастра (кадастровый паспорт и план);
  • Выписка из домовой книги и ФЛС;
  • Технический паспорт;
  • Выписка из реестра об отсутствии ограничений;
  • Паспорт продавца;
  • Отказ от права на покупку преимущественного характера от владельцев иных помещений, заверенный в нотариальном порядке;
  • Разрешение от супруги (а) на реализацию имущества (зарегистрировано нотариусом). (см. Согласие супруги — нужно или нет?)

Если на комнату имеются права у ограниченно дееспособных в своих действиях граждан или у детей, то в комплект документов добавляется разрешение от органов опеки и попечительства.

Можно ли взять ипотеку на покупку комнаты в коммунальной квартире?

Ипотека на покупку комнаты в коммунальной квартире доступна лишь в немногих банках. Условия ипотечных программ более жесткие по сравнению с квартирами. И это обусловлено повышением степени риска невозврата кредита. А также тем, что преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире остается за соседями, а не самим банк.

Как купить комнату в коммунальной квартире без договора купли-продажи?

В некоторых случаях соседи по комнате могут отсутствовать в месте своей регистрации, а искать их нет времени. Тогда договор купли-продажи можно заменить.

Такой вариант осуществляется путем дарения от имени продавца доли в комнате «покупателю». Таким образом, из постороннего лица покупатель становится собственником доли в комнате продавца.

И последний может спокойно заключать куплю-продажу, минуя преимущественную покупку.

Этот вариант удачный, но несколько рискованный. Рекомендовано его применение только в отношении родных или близких, друзей.

Если у вас остались вопросы по теме «Покупка комнаты в коммунальной квартире

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kto-imeet-preimushhestvennoe-pravo-pokupki-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Покупка комнаты в коммунальной квартире: образец договора

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Наличие собственной жилплощади далеко не всегда означает проживание в особняке со всеми удобствами. Понятие комфорта у каждого своё и представление о том, какая недвижимость соответствует требованиям, тоже у всех различно. Для некоторых граждан приобретение комнаты в коммунальной квартире становится решением жилищной проблемы на многие годы.

Порядок покупки и перечень документов

Законодательством не запрещается купля — продажа отдельной комнаты в коммуналке, важно, чтобы жилье было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и распоряжение его частью происходило с согласия остальных владельцев (ст.246 ГК РФ).

Стоимость такой жилплощади различается в зависимости от региона, инфраструктуры и транспортной доступности района, типа и степени изношенности дома, метража комнаты и состояния квартиры, в которой она расположена.

Со стороны покупателя, готового рассчитаться за жилье собственными денежными средствами, для осуществления сделки требуется только паспорт.

Продавец предоставляет перечень документов, которые полезно проверить до составления и подписания договора:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство собственности;
  • кадастровый и технический паспорта объекта недвижимости;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • справка из единого госреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • письменные отказы соседей от приобретения комнаты;
  • согласие супружеской половины (в случае совместно нажитого имущества).

На основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года сделка по отчуждению доли недвижимости, которой является передача права собственности на комнату в коммунальной квартире, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.

Проверка отсутствия причин, делающих невозможной покупку комнаты, тоже возложена на нотариуса.

Выгода приобретения комнаты в коммуналке

Покупка доли в квартире, в том числе коммунальной, представляет собой обретение права совместного владения и распоряжения недвижимым имуществом наравне с другими собственниками (ст.

246-247 ГК РФ). Продажа доли в виде конкретной жилой площади возможна только после выделения ее в натуре.

Попытка получить денежный заём в банке под залог доли чаще всего отклоняется кредитными организациями.

В отличие от доли купленная комната даёт своему владельцу больше преимуществ.

Четко обозначенные в правоустанавливающих документах квадратные метры, ограниченные четырьмя стенами, являются защищенной от вторжения посторонних территорией.

Такой недвижимостью владелец распоряжается по своему усмотрению — продает, дарит, закладывает и т.д. Единственный недостаток — возможность приобретения комнаты с помощью ипотечного займа предоставляют далеко не все кредитные организации.

Выгоды заключения подобной сделки следующие:

  • решение жилищной проблемы, наиболее актуальное для иногородних студентов и молодоженов, ограниченных в финансах;
  • получение преимущественного права покупки других жилых помещений в коммунальной квартире, которые могут быть выставлены на продажу;
  • вложение денежных средств, поскольку недвижимость всегда остаётся в цене;
  • при необходимости — сдача в аренду квадратных метров для получения стабильного ежемесячного дохода.

Важно помнить, что владение комнатой дает возможность эксплуатации общего имущества в квартире, продажа жилых квадратных метров подразумевает переход права пользования предназначенными для всех соседей по коммуналке помещениями. Но совершение сделок по отчуждению части коридора или санузла юридически не правомерно (ст.42 ЖК РФ).

Особенности взаимодействия с собственниками

Намерение владельца продать комнату обязывает его уведомить соседей о готовящейся сделке (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумажный вариант извещения с указанием стоимости, единой для всех адресатов, направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников.

В течение месяца с момента получения совладельцы обязаны предоставить письменный отказ от приобретения комнаты, после чего она может быть продана третьим лицам.

В случае изъявления остальными собственниками желания купить комнату, жилплощадь должна быть передана им на основании приоритетного права выкупа.

Отсутствие в течение 30 дней правильно оформленного отказа от совладельцев разрешает хозяину комнаты заключать сделку с третьими лицами.

Покупателю следует удостовериться в наличии письменных ответов остальных собственников, чтобы исключить возникновение конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Преимущественное право покупки

Уведомление о продаже жилья преследует ещё одну цель — соблюдение приоритетного права соседей по коммуналке на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Порядок и условия покупки жилплощади совладельцами определяется Гражданским кодексом РФ.

Нарушение преимущественного права позволяет в судебном порядке оспорить договор купли — продажи комнаты в течение трёх месяцев с даты заключения сделки с третьими лицами. Покупатель, допустивший передачу права собственности на жилье без соблюдения установленной законом очередности, рискует остаться без жилья.

Риски покупки комнаты в коммуналке

Приобретение комнаты, в первую очередь, имеет психологический риск ежедневного общения с соседями, которыми могут оказаться пьющие и психически нездоровые люди.

Такая покупка сопряжена и с другими возможными неприятностями:

  1. Нет письменного отказа соседей либо документ составлен неправильно.
  2. Продавец имеет право собственности на долю в квартире, а не на саму комнату.
  3. Среди собственников есть несовершеннолетний, на основании чего для реализации жилого помещения требуется разрешение органов опеки (ст.37 ГК РФ), которое не было получено продавцом.

Для соблюдения юридической чисты сделки необходимо удостовериться в наличии:

  • правоустанавливающих документов на жилье у продавца;
  • нотариально заверенной доверенности с неистекшим сроком действия (в случае совершения сделки не самим владельцем);
  • оплаты по коммунальным платежам вплоть до даты продажи комнаты.

Заключение договора

Купля — продажа части жилого помещения представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Необходимость соблюдения прав остальных владельцев и избежания ошибок предполагает доверение составления договора и наблюдения за ходом сделки квалифицированному юристу.

Образец договора включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя — принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния недвижимости.

Если по договоренности сторон ремонт в комнате будет сделан силами покупателя и за его счёт, это тоже указывается в документе. Договор купли — продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон сделки, третий — для регистрирующего органа.

В соответствии со ст.556 ГК РФ получение покупателем ключей от комнаты происходит на основании акта приема — передачи, после чего новый владелец вправе распоряжаться комнатой по собственному усмотрению.

Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, на стадии переговоров с продавцом следует тщательно осмотреть наружный фасад здания, в котором располагается квартира, на наличие свидетельствующих об аварийном состоянии трещин. У хозяина комнаты нужно осведомиться о наличии перепланировки в квартире и документах, подтверждающих ее законность.

Знакомство с соседями и исследование мест общего пользования на предмет присутствия протечек труб, плесени и грибка на стенах, прочих требующих серьезных денежных вложений недостатков позволит избежать лишних трат после переезда и споров с остальными жильцами по этому поводу.

Образец договора купли-продажи комнаты доступен для скачивания по ссылке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/komnaty-v-kom-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.