+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Комиссия риэлтора

Содержание

Услуги риэлтора при покупке квартиры в 2018 году – сколько стоят, стоимость, кто оплачивает, в Москве

Комиссия риэлтора

В процессе приобретения жилплощади вопрос оплаты услуг риэлтора является одним из самых важных.

Услуги специалиста требуют больших затрат времени, ведь период от момента подписания договора с заказчиком до оформления сделки часто может затягиваться на несколько месяцев.

В зависимости от ситуации оплата услуг риэлтора при покупке квартиры варьируется, рассмотрим специфику расчета и размера комиссии агентства или конкретного специалиста.

Основные моменты

В данном разделе разберемся, сколько стоят услуги риэлтора в вопросах приобретения недвижимого имущества. Расчет стоимости услуг осуществляется, исходя из конкретной ситуации.

Например, если в процессе приобретения квартиры необходимо решать вопросы с совладельцами долей в квартире или с наследниками, или же на квартире имеются обременения или аресты, тогда специалисты занимаются решением данных вопросов.

Следовательно, цена услуг риэлтора при покупке квартиры недешевая, ведь граждане желают быть уверенными в том, что на приобретенной квартире не будет никаких обременений и иных проблем.

Определения

Агентство недвижимостиСпециализированное учреждение, специалисты которого оказывают необходимые услуги по продаже и покупке недвижимости, аренде квартир и домов, а также ведут полностью юридическую сторону оформления сделок с недвижимым имуществом
КомиссияПлата в расчете от суммы приобретаемой недвижимости, которая выплачивается риэлтору или специализированному агентству недвижимости
РиэлторСпециалист, занимающийся оформлением сделок любого рода с недвижимым имуществом. За свои услуги по оформлению договоров и сделок берет комиссию
СобственникЛицо, которое на основании правоустанавливающих документов владеет недвижимостью и может проводить с ней различного рода сделки

Что в них входит

При покупке или продаже недвижимости комиссия в большинстве случаев составляет коло 2% от стоимости жилья.

Или же в сделке может быть прописана другая сумма, конкретно зафиксированная в денежном эквиваленте.

Так, например, если цена квартиры 30 миллионов рублей, риэлтор или агентство не вправе просить комиссию в размере 2% от суммы.

Услуга риэлтора при приобретении квартиры включает конкретный набор действий и операций, например, поездки на показы для выбора подходящей жилплощади, ведение переговоров с продавцами и обсуждение ценовых и скидочных вопросов.

Также в сферу деятельности риэлтора входит сбор и подготовка необходимого пакета документации, подготовка текста договора, полное сопровождение и оформление сделки.

В зависимости от оказываемых услуг риэлтор рассчитывает сумму комиссии, которую берет в итоге с заказчика.

В каждой конкретной ситуации могут возникать нюансы, которые влияют на размер комиссии и вознаграждения риэлтора.

Так, если квартира еще не приватизирована и необходимо провести ее приватизацию, или же снять обременения с жилья, тогда соответственно стоимость услуг специалиста возрастает и рассчитывается в каждом случае индивидуально.

Законодательная база

Предоставление риэлторских услуг регулируется постановлениями Правительства РФ и нормативно-правовых актов отдельных регионов России.

Также частью нормативной базы РФ выступают стандарты и требования международного права в данной сфере, а также договоры РФ с иными странами в сфере деятельности риэлторских агентств.

В случаях, когда международный договор предусматривает применение правил и требований, которые идут вразрез с нормами российского законодательства, необходимо руководствоваться нормами международных договоров.

На сегодняшний день еще не принят федеральный закон о риэлторской деятельности, есть только его проект.

Благодаря принятию данного законодательного акта будет принята единая законодательная база для деятельности риэлторов по всей территории РФ.

Основная масса услуг риэлторов связана с передачей прав собственности от одних лиц к другим.

В процессе оформления сделок с недвижимостью часто встречаются мошеннические схемы и обманы, поэтому в законе должны быть прописаны нормы защиты потребителей риэлторских услуг.

Для выполнения профессиональных риэлторских услуг специалисты должны взаимодействовать и получать данные из различных государственных органов и ведомств.

Поэтому в тексте законопроекта также прописаны основы взаимодействия риэлторов с органами самоуправления.

На данный момент общероссийским стандартом деятельности риэлторов считается стандарт сертификации РОСС RU №И046.04 РН00.

Сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры

Разберемся, сколько же должны стоить услуги риэлтора, а также кто эти услуги должен оплачивать при приобретении квартиры – продавец или покупатель.

Какова стоимость

Услуги риэлтора по подбору недвижимости для приобретения клиентом составляют примерно 2,5%-3% в зависимости от региона и стоимости недвижимости.

Данный процент от суммы в основном применяется для среднестатистического жилья в средней ценовой категории.

Для квартир стоимостью выше средней цены и жилья вип-класса действует другая система расчета комиссии. В основном, в договоре прописывается фиксированная сумма вознаграждения риэлтора.

Стоимость услуг при подборе недвижимости значительно выше, чем при чистой продаже или покупке. Ведь при такой операции увеличиваются финансовые и трудовые затраты специалиста.

Риэлтор в таком случае занимается полноценной проверкой квартиры на юридическую и правовую чистоту по историям сделок с данным жильем.

Помимо этого, при приобретении квартиры затраты времени риэлтора значительно больше, чем при продаже.

Ведь до тех пор, пока будет заключена сделка, риэлтор вместе с заказчиком должен будет просмотреть множество вариантов квартир и тщательно проверить каждую из них.

При этом квартира должна по всем параметрам соответствовать ожиданиям заказчика.

Кто оплачивает — покупатель или продавец

На данный вопрос нет однозначного ответа. Рассмотрим проблему на основании российского и зарубежного опыта в данной сфере.

Разберемся, кто и какую сумму должен выплачивать агентству недвижимости или риэлтору при приобретении квартиры.

Зарубежный опыт чаще всего предполагает оплату комиссионных продавцом квартиры, ведь покупатель и так несет значительные расходы на покупку и оформление пакета требуемой документации.

Также происходят ситуации, когда покупатель жилья оплачивает специалисту гонорар поверх цены покупаемой недвижимости, а продавец квартиры не платит агентству недвижимости за услуги по проведению продажи.

На российском опыте на протяжении многих лет не прижился опыт оплаты услуг риэлтора продавцами недвижимости.

Ведь отечественный рынок недвижимости постоянно характеризовался ростом цен на жилье. Причиной тому было значительное превышение числа покупателей над количеством продавцов.

Получение продавца квартиры для агентства недвижимости всегда было большой удачей, ведь это гарантированно означало получение комиссионных от покупателя жилья.

Ранее комиссия была фиксированной суммой и рассчитывалась как процент от цены квартиры.

Причем несколько лет назад сумма комиссионных составляла 6% в случае, когда покупатель нуждался только в приобретении квартиры.

Комиссия составляла 3%, если сначала было необходимо оформить продажу имеющейся квартиры, а затем провести сделку по приобретению жилья.

Во втором случае остальные 3% оплачивает покупатель первого жилья. Вследствие экономического кризиса сложилась ситуация, когда услуги риэлтора оплачивает тот, кто более заинтересован в проведении сделки.

Если заказчик заинтересован в быстрой продаже квартиры, тогда комиссионные оплачиваются продавцом недвижимого имущества.

В случае приобретения жилья затраты полностью возлагаются на покупателя квартиры. Многие агентства недвижимости и риэлторы еще несколько лет назад предлагали услугу скорейшей продажи квартиры.

Цена услуг для продавцов была уменьшена, и на сегодняшний день комиссия составляет 2-3% от цены. Для покупателя квартиры по большому счету размер комиссионных не изменился.

: услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры

В зависимости от региона проведения сделки и стоимости недвижимого имущества размер комиссии для покупателя квартиры составляет 2-4% от цены.

Также на рынке существуют специфические альтернативные сделки, которые подразумевают продажу с последующим поиском квартиры для приобретения.

То есть лицо, которое продает квартиру, в дальнейшем ищет новую квартиру для покупки.

При данной схеме гражданин выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя, поэтому часто возникает проблема с расчетом комиссионных.

Альтернативная сделка оформляется двумя договорами купли-продажи, каждый из которых предполагает отдельный расчет и оплату комиссионных.

Устанавливается комиссия двумя методами:

Определенный процент за оформление всей сделкиОт начала до конца приобретения новой недвижимости
Процент с продажиИ отдельный процент с приобретения
Фиксированная суммаАгентству или риэлтору

Сумма комиссии рассчитывается, исходя из того факта, выполняется ли приобретение жилья тем же агентством, или же выбранный вариант квартиры находится в сфере деятельности другого агентства или риэлтора.

В любом случае, риэлторские услуги равны примерно 4-6% от каждой сделки. В процессе приобретения квартиры покупателем вознаграждение услуг риэлтора может быть выплачено нескольким способами.

Стандартным считается фиксация суммы как процента от цены жилья. В основном чем больше стоимость квартиры, тем больше уровень ответственности и сложности оформляемой сделки.

Минимальная сумма начинается от 30 тысяч рублей, однако такая сумма не всегда покрывает затраты на содержание офиса, размещение рекламных объявлений и трудовые затраты специалистов.

При приобретении квартиры в новостройке часто предполагается бесплатность сделки для покупателя недвижимости.

Например, это возможно, когда застройщик и агентство недвижимости имеют подписанный договор и партнерстве.

Комиссия за реализованные объекты недвижимости выплачивается агентству самим застройщиком, который заинтересован в продаже квартир в новом жилом доме.

Когда именно вносить платеж

Подразумевается несколько вариантов внесения платежа за риэлторские услуги:

Если платит продавец квартирыВ данном случае продавец заключает с агентством или риэлтором сделку о продаже недвижимости, в соответствии с которой агентство или специалист должен выполнить услуги по поиску покупателя на квартиру за указанную цену. Исходным моментом является назначенная продавцом цена на жилье, только после определения стоимости осуществляется подписание договора с риэлтором. Сумма комиссии определяется на стадии оформления договора и фиксируется в нем.Сумма комиссионного вознаграждения вычитается из указанной суммы за продажу квартиры. Комиссия, как правило, выплачивается после продажи квартиры с вырученной суммы
Если комиссия оплачивается покупателем жильяВ таком случае покупатель заключает с агентством или риэлтором договор на подбор квартиры за желаемую сумму. Вознаграждение риэлтора в данном случае фиксируется в твердой сумме. После оплаты всей суммы стоимости объекта недвижимости покупатель также выплачивает сумму вознаграждения риэлтору

Если комиссионное вознаграждение оплачивается продавцом, тогда покупатель квартиры никаких оплат не вносит за проведение сделки риэлтором.

Если же оплачивает услуги покупатель жилья, тогда перед продавцом риэлтор не несет никаких обязательств и не оплачивает никаких комиссий.

Если приобретение по ипотеке

Рассмотрим особенности услуг агентства по приобретению квартиры в ипотеку, а также услуги риэлтора при покупке квартиры по военной ипотеке.

Риэлтор или специалист по приобретению недвижимости в случае приобретения квартиры по ипотеке выполняет следующие функции:

Поиск и подбор желаемых вариантовРиэлтор отвечает не только за поиск квартиры по заданным покупателем параметрам, но и выясняет у продавца, возможно ли привлечение ипотечной схемы при оплате покупки жиль
Переговоры с банковским учреждениемБанки предпочитают работать с профессиональными риэлторами, поскольку они обеспечивают постоянный приток заказчиков и потенциальных покупателей
Подготовка пакета документации для заключения ипотечной сделкиРиэлтор отвечает не только за оформление сделки купли-продажи, но и за одобрение выбранного жилья в банке, сбор необходимого пакета бумаг и справок
Оформление страхованияКвартира покупается на заемные финансы, и банковское учреждение старается обезопасить себя от возможной потери средств. Специалист готовит документы для оформления страхования сделки, таким образом, страхуя риски банка от незапланированных обстоятельств
Полное сопровождение сделкиРиэлтор должен полностью проверить юридическую чистоту сделки, чтобы полностью исключить мошеннические действия от продавца или третьего лица

В Москве

В Москве и Московской области стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры колеблется в размере от 75 тысяч рублей.

Квартиры, стоимость которых находится в премиум-сегменте, риэлторы рассматривают отдельно. Стоимость услуг риэлтора в таких случаях рассчитывается в индивидуальном порядке.

В СПб

В Санкт-Петербурге действует стандартная схема оплаты комиссионного вознаграждения риэлтору или агентству.

Она может рассчитываться в фиксированном размере или в процентном соотношении от стоимости квартиры.

Приобретение квартиры для многих граждан является одной из самых важных сделок в жизни. Поэтому в таких случаях важно уделить внимание каждому отдельному нюансу, чтобы избежать проблем с приобретенной недвижимостью в дальнейшем.

Рекомендуется прибегнуть к услугам риэлтора, который поможет на каждом этапе заключения сделки.

Вопрос комиссионного вознаграждения риэлтору или агентству оговаривается на стадии заключения договора о предоставлении услуг.

Важно найти профессионального риэлтора, который выполнит свои услуги качественно и ответственно.

Источник: http://jurist-protect.ru/uslugi-rijeltora-pri-pokupke-kvartiry/

Сколько риэлторы берут за продажу квартиры? Услуги риэлторов

Комиссия риэлтора

Ежедневно в сфере недвижимости совершается тысячи сделок с жильем. Естественно, далеко не все знают тонкости и нюансы процедур, которые необходимы для выгодной покупки или продажи апартаментов.

Да и в юридическом оформлении документации на объекты недвижимости мало кто разбирается. Вся эта работа ложится на плечи специалистов.

И в этой связи многих интересует вопрос о том, сколько риэлторы берут за продажу квартиры? Рассмотрим его подробнее.

Рынок посредников разнообразен

Сегодня в недвижимости работает множество агентств, которые за определенную плату могут помочь в покупке или продаже жилья. При этом размер «комиссионных» у каждого посредника свой. Авторитетные агентства, работающие на рынке много лет, как правило, диктуют клиентам свои правила игры и устанавливают высокий процент вознаграждения.

Компании с небольшим штатом сотрудников, которые совсем недавно начали заниматься бизнесом в сфере недвижимости, зачастую вынуждены подстраиваться под клиента и работать за небольшую плату. И это только одна сторона медали вопроса о том, сколько риэлторы берут за продажу квартиры.

Факторы, которые влияют на ценообразование

Существует целый ряд причин того, почему одни посредники просят за свои услуги сумму «x», другие – сумму «y», а третьи – сумму «z».

Во-первых, следует учитывать габариты населенных пунктов. В крупных мегаполисах, где уровень дохода граждан достаточно высок, а количество предложений разнообразно, агентства недвижимости работают за большие деньги.

В частности, риэлторы Москвы, занимаясь продажей квартиры стоимостью 30 миллионов рублей, могут оценить свои услуги в 500 тысяч рублей. Совсем другая картина наблюдается в регионах, где численность городов в разы ниже, а размер зарплат много меньше, чем в «златоглавой».

Итак, сколько риэлторы берут за продажу квартиры на периферии? В среднем, за апартаменты, цена которых составляет 2,5 – 3 миллиона рублей, вознаграждение агента может варьироваться от 40 000 до 50 000 рублей.

Естественно, за такую комиссию риэлторы Москвы какой-нибудь рейтинговой компании «даже пальцем не пошевелят».

Бывает и так, что продажей или покупкой жилья занимаются представители нескольких агентств недвижимости и тогда расходы на их гонорар увеличиваются в разы.

Так или иначе, но это еще далеко не все аспекты вопроса: «Сколько риэлторы берут за продажу квартиры?».

Этот параметр зависит еще и от перечня работ, которого предстоит выполнить агенту. Также на размер комиссии влияет востребованность объекта на рынке.

Критерий «степень готовности пакета документа» также здесь имеет не последнее значение. Размер комиссионных определяет фактор удаленности объекта от крупных городов.

Вознаграждение агента зависит и от способа приобретения жилья (субсидия, маткапитал, жилищный сертификат, ипотека).

Другими словами, процент риэлторов определяется в строго индивидуальном порядке. В среднем, его размер варьируется от 2 до 5% от суммы сделки. Распространенная сумма комиссионных – это 3%.

Кое-что еще о зарплате риэлторов

Необходимо отметить, что в 99% случаях агент недвижимости не получает зарплату в классическом понимании этого слова. Как таковых окладов у него нет. Весь его доход составляет фиксированный процент от совершенных сделок. Следовательно, чем больше продал, тем больше получил. Ну а если не заключил ни одной сделки, то и получил ноль.

Еще один примечательный момент заключается в том, что свое вознаграждение риэлтор получает не от покупателя, а от агентства, в котором он работает.

Компания заранее подписывает договор со строительными организациями на оказание услуг, если речь идет о работе на первичном рынке недвижимости. В этом случае свои комиссионные риэлтор также «забирает» у своего работодателя.

В общем, вопрос оплаты труда решается в рамках взаимоотношений: «Агентство – риэлтор».

«У девелопера дешевле»?

Многие думают, что если сотрудничать напрямую с застройщиком и проигнорировать услуги риэлторской конторы, то можно сэкономить на покупке жилья.

На самом деле, в этом смысле нет принципиального значения, контактируете ли с девелопером «тет-а-тет» или с участием посредника. Цена квартиры будет строго фиксированной, причем для всех агентств.

Дело в том, что строительная организация сама предоставляет информацию о стоимости объектов во все компании недвижимости, с которыми она заключили договор.

Парадоксален другой момент. Нередко случается и так, что покупка апартаментов посредством личного партнерства с девелопером обходиться дороже, чем когда эти же хоромы приобретались бы с участием агента.

Чем можно объяснить такое противоречие? Все дело в том, что маститые специалисты по недвижимости находятся с застройщиками не только в рамках делового сотрудничества, но и стараются установить с ними «теплые» отношения. Естественно, имея такой козырь в рукаве, можно добиться определенной скидки для своего клиента, и тогда риэлторская контора точно зафиксирует сделку.

Но опять же, далеко не каждый агент недвижимости сможет установить дружеские отношения с девелопером: это под силу только опытным специалистам, которые работают на рынке длительное время.

О комиссионных агента для продавца

Если человек обращается в агентство с целью продать квартиру, то с ним в обязательном порядке заключается предварительный договор.

И, конечно же, в нем прописывается условие о стоимости объекта, чтобы в будущем не возникало вопросов, почему именно такую сумму получил на руки продавец. И отдельно указывается, какой размер вознаграждения получит компания.

Причем зависит он от тех факторов, которые были описаны выше. В частности, от объема выполняемой работы. И в этом смысле у продавца квартиры есть право выбора.

Он может воспользоваться всем набором услуг агента недвижимости, что, конечно же, выльется в круглую сумму, или выбрать несколько из всего перечня. В последнем случае, комиссионные риэлтора будут невелики, но не так сильно пострадает бюджет хозяина квартиры. Каждый продавец вправе сам выбирать удобный для него вариант.

Заключение

Прибегать или не прибегать к услугам риэлтора? Этот вопрос также решается в индивидуальном порядке.

Если вы решите сэкономить на посреднике, то будьте готовы нести все сопутствующие риски, например, в случае, неправильного юридического оформления документов.

К тому же, сегодня на рынке недвижимости орудует немало мошенников, которые проворачивают самые изощренные аферы с квартирами. Может лучше обратиться за помощью к специалистам и не экономить на них? Как известно, скупой платит дважды.

Источник: http://fb.ru/article/281385/skolko-rieltoryi-berut-za-prodaju-kvartiryi-uslugi-rieltorov

Скрытая комиссия. Дополнительный заработок риэлтора или мошенничество

Комиссия риэлтора

Получение максимально возможной суммы вознаграждения за свою работу является естественным желанием любого риэлтора. Однако где пролегает та грань, которая отделяет честный заработок от обмана клиента? В этой статье будут рассматриваться методы, позволяющие обмануть покупателя или продавца недвижимости, которые используют не вполне добросовестные риэлторы.

Варианты получения скрытой комиссии

Скрытая комиссия представляет собой сумму, которую получает риэлтор помимо оговоренного вознаграждения, и которая высвобождается из денежных средств, предназначенных для оплаты покупки. Получить эти деньги риэлтор может от любой из сторон сделки, согласившейся скрыть от другой стороны истинный размер оплаты. Есть несколько вариантов получения скрытой комиссии:

Комиссия взымается с продавца

Риэлтор, представляющий продавца недвижимости, занимается поиском покупателя, но при этом от своего лица ведет с ним разговор по поводу возможности снижения цены.

Дескать, ситуация в экономике достаточно нестабильна, поэтому по предложенной цене найти покупателя будет непросто, если вообще возможно в обозримом будущем, да и недвижимость не лишена недостатков, которые делают цену несколько завышенной.

Как правило, продавец соглашается, поскольку звучат достаточно убедительные доводы, а в лице риэлтора покупатель видит квалифицированного и опытного эксперта.

При этом, как правило, уже имеется потенциальный покупатель, которого представляет агентство на условиях эксклюзивного договора. Этот покупатель хотел бы приобрести именно такое жилье, и первоначальная цена его вполне устраивает.

Риэлтор, который занимается продажей, желает получить разницу, которую ему удалось выторговать, однако очевидно, что получить деньги с продавца не получится, а покупатель также не захочет отдавать больше денег, чем на данный момент согласен получить продавец.

Поэтому единственный для риэлтора вариант получить скрытый гонорар – через агентство, представляющее покупателя.

Комиссия взымается с покупателя

Риэлтор представляет покупателя и занимается поиском подходящей недвижимости. В этом случае для достижения цели ему необходимо уговорить своего клиента либо несколько снизить претензии к характеристикам недвижимости, либо слегка поднять ценовую планку.

В то же время находится агентство, которое по поручению продавца ищет потенциального покупателя, а параметры и цена недвижимости являются вполне подходящими для заключения сделки.

Риэлтор убеждает представителей агентства «прикрыть комиссию», то есть, передать ему часть денежных средств, которые переведет его клиент.

Как удается обмануть клиента

Основными предпосылками для агентства, которое соглашается «прикрыть комиссию», является необходимость продать объект, ликвидность которого при текущей цене является сомнительной.

Или же такие действия со стороны агентства могут быть обусловлены необходимостью подобрать объект для покупателя, который предъявляет завышенные претензии к характеристикам недвижимости при ограниченном бюджете.

Для агентства это может оказаться прекрасной возможностью провести непростую сделку и получить свои комиссионные.

Каким образом риэлторам, желающим получить доход помимо оговоренной комиссии, удается обманывать клиентов? Желая получить скрытую комиссию, риэлтор будет предоставлять своему клиенту только те варианты, где скрытую комиссию могут прикрыть.

Если агентство, представляющее вторую сторону сделки, не идет на подобные уступки, риэлтор не показывает недвижимость своему клиенту-покупателю или не приводит потенциального покупателя, если клиент является продавцом.

Другими словами, без скрытой комиссии его клиент ничего купить или продать не сможет.

Действия риэлтора глазами закона

Является ли такой подход риэлтора нормальной коммерческой деятельностью? Когда риэлтор с помощью описанных махинаций присваивает деньги собственного клиента, это сложно назвать заработком. Налицо имеются все признаки, которые закон однозначно квалифицирует как мошенничество при проведении сделки.

Так, в Уголовном Кодексе РФ есть статья 159, которая определяет возможность привлечения риэлтора к ответственности по формулировке «завладение чужими денежными средствами путем обмана или введения в заблуждение».

Ведь, во-первых, риэлтор на самом деле завладел деньгами своего клиента, а во-вторых, сделал это путем обмана, то есть, ввел его в заблуждение.

Часть 2 этой же статьи УК определяет, что завладение чужими средствами было совершено «группой лиц по предварительному сговору», то есть, риэлтор договорился с агентством, которое «прикрыло скрытую комиссию».

Если же рассмотреть пункт 4 все той же 159 статьи УК РФ, то мошенничество совершила «организованная группа», а именно так можно обозначить все звенья цепочки лиц, принимающих участие в обмане. Причем, если обвинения по предыдущим пунктам ограничивались двумя-тремя годами тюремного срока, штрафами и конфискацией, то 4 пункт предусматривает в виде наказания до 10 лет лишения свободы…

Можно ли вернуть деньги

Клиент может так и не узнать, что его обманули, ведь ни риэлтор, ни агентство, ни продавец (покупатель) недвижимости просто не станет вести с ним разговоры на подобные темы.

Впрочем, если обман раскроется, привлечь риэлтора к ответственности вполне возможно, кроме того, это поможет обманутому клиенту вернуть хотя бы часть украденных денег (тем более что скрытая комиссия может составлять сотни тысяч рублей).

Схемы получения скрытой комиссии не являются особо сложными, поэтому довольно быстро раскрываются, на данный момент имеется весьма обширная практика и большое количество успешно раскрытых дел о мошенничестве риэлторов.

Для начала потерпевшему необходимо написать заявление в правоохранительные органы, где изложить всю информацию, которая могла бы помочь следствию.

Затем нужно принимать участие в следственных действиях, давать показания, помогать в сборе доказательств, зная, что вторая сторона сделки также будет привлекаться к следственным действиям.

К слову, зная о наказании, агентство или частный риэлтор еще на этапе следствия будут склонны возместить ущерб, так что все может решиться благополучно еще до суда.

Как предотвратить обман

Прежде всего, при операциях с недвижимостью нужно весьма пристальное внимание уделять договору, который заключается между риэлтором (агентством) и клиентом. Устной договоренности недостаточно, поскольку гарантировать порядочность действий риэлтора достаточно сложно, слишком велик соблазн.

Причем, здесь необходимо разграничить – действует ли риэлтор в частном порядке или он является представителем агентства недвижимости и действует от имени компании.

Если договор заключается от имени агентства недвижимости, необходимо выяснить, действительно ли там работает этот человек, на каких основаниях он там работает (официальное трудоустройство, на агентских началах, стажер) и имеет ли он право подписывать документы от имени агентства.

В договоре нужно максимально подробно расписать все условия сотрудничества – срок реализации недвижимости (или подбора оптимального варианта), цену продажи, размер комиссии, которая выплачивается в качестве вознаграждения, прочие детали.

Необходимо указать сроки, в течение которых действует договор, а также обстоятельства, при наступлении которых обязательства сторон друг перед другом считаются исполненными. Естественно, положения договора не должны противоречить друг другу и законодательным нормам, в противном случае этот договор может быть признан недействительным.

Поэтому в случае отсутствия у заказчика должного опыта заключения подобных сделок, было бы разумным привлечь для составления договора юриста.

Источник: https://superrielt.ru/articles/6766/

«Черная комиссия», или как воруют агенты

Комиссия риэлтора

Уже не раз говорилось, что риэлтор риэлтору рознь и, к великому сожалению, на нашем рынке недвижимости можно запросто «нарваться» на некачественную услугу. Которая, как известно, не товар, а потому возврату не подлежит.

При этом большинство случаев такого некачественного обслуживания базируются на обычной русской лени, разгильдяйстве и желании получать максимальные барыши, не прилагая особых усилий.

Одним из инструментов, присутствующих в арсенале недобросовестных риэлторов для повышения собственных барышей, является технология, которую вполне справедливо можно назвать воровством. Речь идет о так называемой «черной комиссии».

версию этой статьи, Вы можете посмотреть по ссылке

Что это такое?

Как правило, обращаясь в риэлторскую фирму, клиент оговаривает сумму вознаграждения, которое должны получить агенты за свой труд.

Величина этой суммы может быть фиксированной, но чаще она рассчитывается в процентах от стоимости каждого объекта данного клиента, которые будут задействованы в сделке.

Так, при размене трехкомнатной квартиры на две однокомнатные человек платит агентству недвижимости за продажу трехкомнатной и за две покупки однокомнатных – всего за работу по трем квартирам.

Понятное дело, что при нынешней стоимости жилья даже увеличение или уменьшение комиссии компании на один процент от стоимости каждой квартиры в абсолютном выражении выльется в сотни тысяч рублей. И естественно, баталии о том, какой процент от стоимости квартиры должен будет клиент заплатить агентству, разгораются нешуточные.

Впрочем, порой риэлторы делают вид, что идут на уступки. Однако реально эти уступки случаются далеко не всегда: никому ведь не интересно работать «забесплатно». Поэтому случаи, когда риэлторы, помимо официально выплаченной им комиссии, увеличивают свой доход за счет того, что самостоятельно прихватывают у клиента «еще немного», имеют место частенько.

Нередки ситуации, когда прихватывают «побольше» или уж совсем много: размеры «черной комиссии» могут быть сопоставимы и даже превышать сумму вознаграждения, официально оговоренную в договоре. Вопрос, сколько прихватить, при наличии такой возможности полностью зависит от моральных (вернее, аморальных) качеств и, если вообще об этом можно говорить в таких терминах, смелости риэлтора.

Кстати, для того чтобы у специалиста по недвижимости возникло желание получить «черную комиссию», вовсе не обязательны демпинговые официальные расценки. Нередко руку в карман клиента за дополнительным вознаграждением запускают и при высоких официальных тарифах на услуги. Ведь денег, согласно распространенному мнению, слишком много не бывает…

«Черной комиссии» от роду ровно столько же, сколько и российскому рынку недвижимости. И вполне понятно, что лежит в основе этого явления.

С одной стороны, базой является стремление риэлторов к повышению собственных доходов в сочетании с недостаточной потребительской ценностью оказываемых услуг, с другой – непонимание клиентами системы, по которой осуществляются взаиморасчеты при сделках купли-продажи жилья.

Аванс, основная сумма, сумма под выписку, аванс за альтернативу, комиссия риэлтора продавца, комиссия риэлтора покупателя, доплата за альтернативу… Разных денежных «кучек», движущихся между участниками сделки и их риэлторами, а также раскладываемых по банковским ячейкам, может быть великое множество. Где уж тут разобраться и свести «дебет с кредитом» человеку, далекому от риэлторской кухни, особенно если в цепочке задействовано несколько объектов. В итоге какая-то «кучка» и прилипает к рукам нечестного риэлтора в виде «черной комиссии».

Способы нечестного отъема денег у населения

Строго говоря, «черная комиссия» является чистой воды воровством: ведь у клиента, по существу, мошенническим способом забирают деньги. Однако в риэлторском мире ни о каком воровстве никто даже не задумывается, а многочисленные «спецы», широко практикующие подобный способ пополнения собственного кармана, деликатно именуют свое жульничество «профессиональной технологией».

Потребителям, карманы которых в результате применения подобной «технологии» существенно пустеют, разумеется, от этого не легче. Вспоминая известное изречение «предупрежден – значит вооружен», предлагаю разобраться в способах получения агентских нетрудовых доходов, что позволит клиентам с большой долей вероятности предотвращать неприятные ситуации.

Способов извлечения нетрудовых доходов существует великое множество, и рассмотреть все возможные варианты ухищрений, на которые идут нечистые на руку риэлторы, зачастую проявляя при этом завидную креативность, в рамках статьи едва ли возможно. Поэтому, не претендуя на стопроцентную полноту охвата, остановимся на рассмотрении наиболее широко распространенных методик, практикуемых в рамках московского рынка.

Обычно отправной точкой для риэлтора, в мозгу которого живет стремление к «черной комиссии», является недостаточная внимательность клиента к информации о реальных ценах предстоящей сделки. Случаев таких, невзирая на то что об этом говорили и писали не одну сотню раз, на рынке по-прежнему хоть отбавляй.

Самая примитивная технология получения «черной комиссии» обычно начинается со слов риэлтора: «Ни в коем случае не обсуждайте ничего напрямую с продавцом (покупателем)».

Частенько к этому риэлтор добавляет более или менее категорическое требование «не разговаривать о ценах», причем объяснение этому требованию приводится самое благовидное: «Все переговоры – моя компетенция, так как это моя работа в ваших интересах»!

И клиент, повинуясь риэлтору, отказывается от своего права знать, что же реально происходит. А жулику только того и надо: разведя продавца и покупателя в разные стороны, он приобретает широкие возможности для манипулирования в образовавшемся информационном вакууме по старому принципу «разделяй и властвуй». И нетрудно догадаться, как он этими возможностями пользуется.

Если же клиент отказывается быть «барашком», риэлторы пускают в ход более сложные способы получения «черной комиссии».

Одним из таких способов является «подставной посредник».

В общем виде выглядит данная схема примерно так: риэлтор сообщает своему клиенту, что между ним и продавцом (покупателем) квартиры имеется посредник, который требует оплатить его услуги.

Если же оплаты не будет – не будет и сделки, так как посредник имеет достаточное влияние на продавца (покупателя), чтобы разрушить предстоящее сотрудничество.

Иногда такой посредник является реальным лицом. Однако чаще его на самом деле не существует, а доход от оплаты «посреднических услуг» банально оседает в кармане риэлтора.

Это, однако, не означает, что в случае, если клиент хочет видеть несуществующего посредника, он не может быть ему предъявлен: как правило, в этой роли при необходимости выступает кто-то из коллег, с удовольствием разыгрывая перед клиентом «театр одного актера».

Кстати, обычно после таких представлений жуликоватые риэлторы с удовольствием обсуждают все их подробности на кухнях и в курилках агентств, неизменно повышая свое настроение.

Ведь в случае, если спектакль прошел успешно, они не только пополняют собственные карманы, но и получают богатую порцию позитивных эмоций по теме «как мы этих лохов обули».

Для тех, кто не понял: «лохи» в данном случае – это вы, уважаемые клиенты…

Еще одной риэлторской вариацией, обеспечивающей «черную комиссию», является «продажа права» продажи или покупки.

Выполняется этот кульбит в случае, если риэлтор-жулик представляет интересы продавца квартиры, на которую имеется несколько претендентов.

В этом случае представителям покупателя объявляется, что предпочтение будет отдано им за соответствующее «дополнительное личное вознаграждение».

В период кризисной стагнации рынка, имевшей место на протяжении почти всего прошлого года, метод «продажи прав» имел широкое распространение, но выполнялся наоборот.

В условиях категорической недостаточности покупателей риэлторы торговали ими, заявляя представителям продавцов, что «дополнительное вознаграждение» является условием покупки их объектов.

И частенько продавцы, которым надо было реализовать свои квартиры, соглашались…

В случае же, если возможности получения денег за счет «продажи прав» отсутствуют, может быть применен «дисконтный» метод. Выполняется он примерно так: риэлтор сообщает своему клиенту-продавцу, что покупатель найден, но жестко торгуется, поэтому надо бы «малость скинуть».

Однако реально покупатель и не думает торговаться: продавца понижает в цене не кто иной, как его риэлтор. А чтобы продавец ни о чем не догадался, прием аванса производится по той сниженной цене, на которую скрепя сердце дал согласие клиент-продавец. И этот договор при необходимости даже предъявляется клиенту.

Где же в этом случае «черная комиссия»? Она выплачивается непосредственно риэлтору фирмой, представляющей интересы противоположной стороны.

Кстати, частенько в этом случае часть «чернухи» остается у риэлтора покупателя в виде оплаты «за прикрытие».

Соответственно, по этой же технологии может быть разыгран и обратный вариант, при котором в роли дойной коровы выступает покупатель. Просто его в этом случае не понижают, а поднимают в цене.

Способы борьбы

Понятно, что первый и главный шаг в плане защиты своего кармана – получение исчерпывающей информации о ценах всех объектов. Кто сказал, что покупатель не имеет права обсуждать с продавцом цену квартиры? Это же их деньги, именно они – лица, принимающие решения, главные в сделке, а риэлторы лишь платные помощники.

Поэтому в обязательном порядке поговорите с другой стороной. Причем, вполне возможно, этот разговор будет при риэлторах. Повторюсь – тут нечего стесняться. И если риэлторы по какой-то причине стараются этому разговору воспрепятствовать, стоит всерьез задуматься о причинах такого их поведения – вероятно, дело тут «нечисто».

Кстати, напомню о том, что уже говорил несколько выше: решиться на то, чтобы применить технологию «черной комиссии», риэлтор может в ситуации, которую он оценивает как условно безопасную для себя. Иными словами, когда высока вероятность, что клиент его «не поймает».

Поэтому даже выражение потребителем инициативы провести очный разговор на финансовую тему с другими участниками сделки позволит продемонстрировать риэлтору, что в данном случае клиент – не лох и будет отслеживать каждую копейку.

И при таком раскладе большинство риэлторов предпочтет не рисковать.

Еще один инструмент клиента в борьбе с «черной комиссией» – финансовая схема сделки. В принципе, этот документ является «внутренним», то есть составляется риэлторами для собственного пользования и клиентам, как правило, не предъявляется.

А зачастую и не составляется вовсе. Так вот, если вам как клиенту финансовую схему не предъявили до сделки – стоит потребовать от риэлтора сделать это. Если же на такую просьбу агент отвечает отказом, я бы рекомендовал немедленно обращаться к руководству компании.

Является ли получение «черной комиссии» личной инициативой риэлтора, на которую администрация смотрит сквозь пальцы, или эти «шалости» являются согласованными на всех уровнях агентства, но если назревает скандал – руководитель в подавляющем большинстве случаев встанет на сторону клиента. Все-таки репутация дороже…

А вот если руководство компании не примет сторону клиента даже в ситуации конфликта, придется сделать грустный вывод о том, что «черная комиссия» – это идеология фирмы.

В этом случае искать правду внутри компании бессмысленно: необходимо или расторгать договор на обслуживание на основе того, что компания нарушила условие о размере вознаграждения, или призывать на помощь дополнительные силы.

Кого именно призывать – зависит от индивидуальных возможностей клиента…

Олег Самойлов.  «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

версию этой статьи, Вы можете посмотреть по ссылке

Полезная информация:

Источник: http://www.relait.ru/pravda-11.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.