+7(499)495-49-41

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в 2018 году – самостоятельно, бесплатно, онлайн

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Перед покупкой квартиры стоит убедиться в том, что выбранный объект является юридически чистым. Но как можно проверить это? Рассмотрим основные рекомендации, которые актуальны и в 2018 году.

К покупке квартиры гражданину стоит подойти со всей серьезностью. К такой сделке необходимо готовиться. И важная составляющая — проверка юридической чистоты.

При этом не имеет значения, самостоятельно ли вы будете проводить такую проверку, или заручитесь поддержкой специалистов.

В любом случае важно понимать, какие этапы такого процесса, чему уделить особое внимание, ведь вам придется расстаться с большой суммой.

Основные моменты

Понятие юридическая чистота квартиры широко используемое, хотя и появилось в сфере риэлтерских компаний.

Бывает, что даже при обращении в такую фирму граждане сами не понимают, чего именно требуют. Разберемся, о чем идет речь.

Что это такое

Если недвижимость является юридически чистой, то никто не сможет истребовать ее у нового владельца. И чтобы проверить такую «чистоту», стоит внимательно изучать документы.

Так можно получить уверенность в том, что права собственности у прежнего собственника появились законно, нет никаких обременений на жилье и т. д.

Виды обременений

Под обременением понимают ограничения в пользовании, владении и распоряжении имуществом. Но не все ограничения считаются обременениями. Особенность — оно должно налагаться согласно законодательству.

Формы обременений:

По воле владельца (на добровольной основе)При залоге
Против воли владельца (в принудительном порядке)При аресте

Когда меняется собственник имущества, обременение не будет менять ни характер, ни сроки. А значит, покупателю придется вместе с объектом принять и сопутствующее обременение.

Обременения могут быть в виде:

ЗалогаПри котором закладывается имущество под обеспечение долга
Доверительного управленияКогда имуществом управляет попечитель собственника
Ограничения на распоряжениеОбъектом при необходимости госоргана
Иных обремененийПрописанных в законодательстве

Правовая база

При покупке квартиры стоит опираться на нормы ФЗ № 214, № 122, что принят 21 июля 1997 года, а также положения Гражданского кодекса.

Как проверить квартиру при покупке на юридическую чистоту самостоятельно бесплатно

Проверяют несколько моментов:

  • сколько граждан зарегистрировано в помещении;
  • кто ранее проживал и кто живет в текущий момент;
  • проведено ли в квартире перепланировку;
  • нет ли обременений;
  • когда дом введен в эксплуатацию, не относится ли он к аварийным объектам;
  • есть ли долги по коммунальным платежам и т. д.

Проверка осуществляется в несколько этапов. Сначала уделяют внимание правам на помещение и документам.

Проверяют:

  • свидетельство, что подтвердит прохождение регистрационной процедуры при установлении права собственности;
  • справки, на основании которых такие права появились;
  • образец кадастрового паспорта и технического плана;
  • доверенность, если интересы собственника представляет иное лицо.

Проверяется достоверность документации, легитимность. Устанавливается, если ли у владельца право на совершения сделки купли-продажи, является ли он дееспособным.

Проверка истории

Обязательно проверять историю жилплощади. При выяснении такой информации понадобится выписка из ЕГРП.

Такой документ будет содержать сведения о том:

  • было ли наложено на квартиру арест;
  • сколько раз оформлялся переход прав собственности за последние 20 лет, то есть, сколько раз перепродавался объект.

Самые «чистые» квартиры те, о которых практически нет информации в ЕГРП. Если помещение было арестовано или налагался запрет, проверяют, как давно это было.

Срок давности, в течение которого сделки с квартирой могут быть признаны недействительными, составляет 3 года. Желательно, чтобы за последний трехлетний период не было наложено никакого ограничения.

Выписка из домовой книги разъяснит такие моменты:

По какой причине выписывались граждане из помещенияЕсли лицо находится в армии или тюрьме, то оно вправе вернуться в квартиру и заново прописаться
Кто убыл до прохождения приватизационной процедурыВедь может оказаться что такие граждане вправе претендовать на дою недвижимости

Сведения о прописанных и выписанных гражданах должны быть одинаковыми во всех справках. Любое несоответствие должно вас насторожить.

Расширенную выписку о прописанных лицах выдают после внесения определенной суммы.

Качество недвижимости

Далее стоит выяснить, какого качества помещение. Владелец должен иметь справки из БТИ. В их перечень входит и кадастровый план, в котором содержатся данные обо всех параметрах квартиры, отражено, проводилась ли перепланировка.

Что подразумевают по качеством квартиры? Его определяют с учетом того, законно ли проведено переустройство, есть ли соответствующее разрешение уполномоченных органов.

Согласие должны давать сотрудники муниципального органа, но обязательное условие — нельзя нарушить качество помещения и повредить несущие конструкции.

Если владелец переоборудовал квартиру без разрешения, могут возникнуть проблемы в будущем у новых собственников.

Если покупается жилплощадь в новостройке, изучают положения договора о качестве строения, приложения к нему.

Обязательно описание:

  • материалов, из которых построено дом;
  • коммуникаций;
  • иных технических характеристик;
  • гарантии на произведенные работы и установленное оборудование.

Если застройщики оформляют ДДУ в строительстве, их регистрируют согласно законодательству. Такие условия исключат двойную продажу одной и той же квартиры.

Кто такой продавец

Уделите внимание проверке собственника жилья. Можно зайти на любой электронный сервис и найти интересующую информацию. Такой сервис содержит и ФМС Российской Федерации.

При проверке установите, является ли подлинным паспорт гражданина. Тщательно проверяйте представителей собственника, которые действуют по доверенности.

: как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке

Такой документ обязательно заверяется в нотариальной конторе, и не должен быть отозванным. В доверенности отражаются полномочия человека — вправе ли он ставить свою подпись на договоре, получать средства.

Важно проверить, дееспособен ли продавец на момент совершения сделки. Если для человека сделка значима, он и сам предоставит соответствующие справки.

Если окажется, что ваш контрагент состоит на учете в психоневрологическом или наркодиспансере, не стоит соглашаться на заключение договора. Ведь в последствии такое соглашение будет признано недействительным.

Права третьих лиц

Важно выяснить, нет ли претендентов на помещение. Кто имеет право на долю квартиры, прописан в свидетельстве или справке, на основании которой возникли права собственности.

Это право может быть у родственников (родителей, детей, братьев, сестер), которых выписали из жилья временно из-за возникших обстоятельств.

Это касается лиц:

  • что находятся на срочной службе в армии;
  • пожилых родителей, что находятся в доме престарелых;
  • заключенных в месте лишения свободы;
  • что находятся в специальном воспитательном учреждении или в спецшколе;
  • что находятся на лечении в стационаре в психоневрологических больницах.

Как узнать о таких гражданах. Попросите предоставить выписку из домовой книги.

Если в свидетельстве о праве собственности сказано, что квартира получена по наследству. Нужно узнать, нет ли иных претендентов на нее.

Стоит обратиться в нотариальную контору, где открывалось наследство. Вам выдадут выписку из нотариальной книги с такой информацией.

Так выясните, отказывались ли иные родственники от наследства. Выписка будет содержать ФИО владельца и сведения из паспорта.

Если собственник помещения менял фамилию, значит есть риск того, что может претендовать на долю недвижимого имущества бывший супруг. Стоит получить согласие в такого лица на совершение сделки.

Претендентами на помещение могут быть:

  • лица, что были зарегистрированы в квартире ранее;
  • несовершеннолетний член семьи;
  • супруг;
  • наследник.

Что еще нужно знать

Стоит обратить внимание и на такие нюансы:

Что прописано в свидетельствеКакой именно объект покупается — квартира, комната или комната в секции. От этого будет зависеть стоимость. И вы будете понимать, не переплачиваете ли вы за жилплощадь
В свидетельстве не всегда есть данные об обремененияхТакие сведения стоит уточнять в МФЦ или офисе Росреестра, получив выписку
Уточните, нет ли задолженностей по коммунальным платежамСправка продавцу может быть выдана в домоуправлении или в бухгалтерии ТСЖ. Но учтите, что сведения по электроэнергии предоставлены не будут (для этого нужен отдельный документ)
Желательно в соглашении купли-продажиПрописать условия передачи квартиры без задолженностей. В противном случае оговорите момент, что продавец должен погасить необходимую сумму
Если квартира передана продавцу по наследствуВозьмите у него документ, которым он обязуется в случае возникновения претензий со стороны третьего лица их решать
Обратите внимание, сколько стоят аналогичные объекты на рынкеЕсли вам предлагают жилье по заниженной цене — более тщательно проверяйте документы на юридическую чистоту
Желательно проверить по официальной информационной базе арбитражного судаНе было ли признано продавца банкротом. Ведь может оказаться, что в отношении такого гражданина открыто производство по данному делу
Самое главноеОценить всю полученную информацию про квартиру и собственника. Учтите, если помещение покупалось менее, чем три года назад, то сделка еще может быть оспорена заинтересованными лицами, да и сумма может быть занижена в соглашении с целью снизить размер налога

Не заключайте сделку, если не пообщались с владельцем. Желательно вообще заключать соглашение не с представителями собственника, а с самим собственником. Ведь по доверенности действует немало мошенников.

Возможности онлайн

Есть множество компаний, которые предлагают проверить квартиру на юридическую чистоту. И для этого не обязательно отправляться в офис такой организации. Можно заказать услугу онлайн.

Примерно за 6 тыс. рублей можно получить необходимые выписки и заключение о возможных рисках при приобретении квартиры.

Заказывая услугу, вам необходимо будет указать адрес объекта, загрузить некоторые документы (выписку из домовой книги, документ-основание получения права собственности).

За отдельную плату можно даже уточнить информацию из психоневрологического диспансера. Как долго ждать результатов? В зависимости от того, насколько полной должна быть информация по недвижимости.

Некоторые сведения предоставят уже через 12 часов, а некоторые придется ждать около 3 дней. Заключение может быть предоставлено заказчику в электронном или бумажном виде.

А проконсультироваться относительно полученного результата можно будет в любое время на бесплатной основе, связавшись по телефону с сотрудником такой компании.

Некоторые фирмы предлагают также сопровождение при совершении сделки. Отдельные документы можно проверить и самостоятельно, воспользовавшись официальными порталами.

Например, выписку из ЕГРП можно получить на сайте Регистрационного органа России. Такая информация является открытой и доступ к ней есть у любого пользователя.

Все, что от вас потребуется — заполнить соответствующие поля, оплатить услугу. Выписку вам вышлют спустя 5 дней.

Итак, чтобы обезопасить себя, постарайтесь проверить каждый из вышеперечисленных документов.

Вся эта информация позволит вам получить уверенность в честности покупателя и юридической чистоты квартиры.

Но, к сожалению, даже проведенная по всем правилам проверка — это не стопроцентная гарантия того, что не возникнет проблем.

Бывший владелец может в некоторых случаях доказать, что его права при заключении договора были ущемлены. Так что лучше всего заручиться поддержкой специалиста.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-proverit-juridicheskuju-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Квартирные аферисты во многом напоминают вредоносных  термитов: они заводятся и обитают на территории рынка жилья, планомерно  изъедая его изнутри и  нанося существенный урон всей его безопасности.

Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание приобрести себе жильё, необходимо, на время сделки, превратиться в опытного детектива и провести тщательную проверку предстоящей сделки.

Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите достаточное количество свободного времени и, засучив рукава, погрузитесь в «увлекательный мир» документации.

Несмотря на то, что именно агентство недвижимости, в которое Вы заблаговременно обратились, должно заниматься мониторингом необходимых документов, всё же и покупателю следует знать: как проверить квартиру перед покупкой. И, вообще, «осведомлён – значит вооружён». Не забывайте об этом!

Позвоните по телефону бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».

Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?

По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — обращайтесь к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Важная информация по безопасности сделки

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

«Секретная» информация по третьим лицам: читаем домовую книгу

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Источник: http://pravbaza.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.
 

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/zhiznennye-situatsii/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой?

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость.

При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой.

Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
  • Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
  • Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
  • Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
  • Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
  • Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении.

Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

  1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
  2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
  3. Военнослужащие по призыву.
  4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
  5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, как купить или продать квартиру с несовершеннолетними, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

  1. Зайти на официальный сайт органа Росреестра, прокрутить немного вниз и кликнуть на надпись: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
  2. На открывшейся странице поставить галочку, выбрав вариант, по которому требуется найти информацию. Поиск ведется по кадастровому или условному номеру, адресу квартиры или номеру права. Нажать кнопку «Сформировать запрос».

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Подробнее о том, как купить квартиру без риелтора, читайте далее.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kak-proverit-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.