+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Как правильно купить квартиру?

Содержание

Как купить квартиру — пошаговая инструкция для самостоятельных покупателей

Как правильно купить квартиру?

В интернете есть множество статей по вопросу покупки квартиры. Однако большинство из них написаны агентствами недвижимости, рекламирующими свои услуги.

В статье ниже рассмотрим все моменты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обратить внимание на каждом этапе, как избежать возможных трудностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени может уйти на приобретение квартиры? Покупка жилья, от поиска подходящего варианта и до получения свидетельства прав собственности, может занять от трёх до шести месяцев.

Иногда можно уложиться и в полтора или растянуть «удовольствие» до года. Всё зависит от того, насколько срочно вам нужно приобрести жилплощадь, а продавцу — реализовать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый этап. Куда обращаться? Тут покупателю предоставляется выбор: провести сделку своими силами или обратиться к посредникам, но тогда стоимость квартиры будет включать и работу агента. Однако в этом случае, вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документации.

С чего начать? Если решили искать квартиру самостоятельно, то вас ждёт широкий фронт работы. Нужно «перелопатить» множество источников — от печатной продукции (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в интернете. Плюсом последнего является большой выбор квартир и постоянно обновляемые объявления.

Осмотр квартиры

Наконец выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

  • Актуальность сделки (возможно, квартира уже была продана);
  • Стоимость (совпадает ли цена в объявлении с действительной);
  • Если всё в силе, предварительно договориться о просмотре квартиры.

В назначенный день просмотра стоит ещё раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продаётся через риелтора, он, возможно, захочет встретиться с вами перед показом квартиры, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных лиц).

Посредник может обратиться с просьбой, подписать лист просмотра для исключения проведения сделки купли-продажи без ведома агентства.

Будьте предельно внимательны при осмотре квартиры!

Непосредственно при просмотре жилья внимание стоит обращать на следующее:

  1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.
  2. Этажность квартиры — если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости.
    Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль.
  3. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.
  4. Ремонт — если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.
  5. Коммуникации и сантехника — особенно важно для «вторички». Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».
  6. Вид из окна — нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём.

Ведение переговоров

Итак, вас всё устраивает, настало время для переговоров с продавцом. Выявленные изъяны могут убедить продавца снизить стоимость квартиры. Обычно удаётся скинуть 10, максимум 15 процентов.

Будьте начеку! Снижение стоимости жилплощади на сумму больше 15% должно крайне насторожить.
Чаще всего это происходит, когда в квартире есть неявные изъяны, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации, либо проблемы юридического характера — не в порядке пакет документов, есть ограничения по сделкам с данной недвижимостью и прочее.

Задаток

Если покупатель готов приобрести квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить предварительный договор задатка.

Это соглашение показывает не только серьёзность намерений покупателя, но и ограничит продавца в дальнейшем поиске покупателей, так как в случае изменения условий сделки (также и отказа от продажи) со стороны продавца обяжет его выплатить сумму задатка в двойном размере.

При нарушениях условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

Задаток при покупке жилья это не единственный вариант «застопорить» квартиру, альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки сумма, в любом случае, возвращается покупателю, то есть такие способы менее надёжны, чем задаток.

Проверка документов

Если вы знаете какие документы нужны при покупке, то самое время ими заняться (хотя ничто не запрещает делать этого и при первой встрече с продавцом). Но всё-таки проверку всего пакета настоятельно рекомендуется делать через независимого эксперта.

При проверке документов стоит убедиться в следующем:

  • Подлинность документов, устанавливающих право собственности продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и прочее).Если вместо оригиналов документов собственник предоставляет копии, то это должно насторожить.
  • Отсутствие обременения — есть ли судебные запреты, аресты, наложенные на жильё и прочее.
  • Записи в домовой книге на предмет выписавшихся жильцов.
  • Если владельцев квартиры несколько, наличие документа, по которому остальные жильцы согласны на продажу. По закону, такой документ должен быть утверждён нотариально.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний.

Страхование сделки

Страхование купли-продажи — не самая популярная практика в нашей стране, однако имеет место быть. Такой вид страхования называется титулярным и защищает владельца квартиры (покупателя) в случае утраты права на недвижимость. Проще говоря, если договор будет признан недействительным, то покупателю выплачивается страховая сумма.

Договор страхования сделки рекомендуется заключать в следующих случаях:

  1. Продавец не является хозяином квартиры (например, продаёт жильё по доверенности). Купля-продажа может быть аннулирована, если собственник отказался от купли-продажи до момента заключения договора, а доверенное лицо всё равно провело сделку.
  2. Участвует несовершеннолетнее лицо. Если орган опеки и попечительства докажет, что вследствие подписания договора жилищное положение ребёнка ухудшилось, то договор будет разорван.
  3. Договорная стоимость квартиры ниже рыночной. Часто бывает такое, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает низкую стоимость в договоре, а остальное покупатель выплачивает в «конверте». После этого сделка может быть аннулирована, а покупателю вернут лишь сумму, предусмотренную договором.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая осуществляется в Росреестре (Федеральной службе гос. регистрации). Срок регистрации может занять до 1 месяца, хотя официально этот он должен быть не больше 20 календарных дней.

Передача ключей новому собственнику происходит после завершения регистрации и оплаты покупателем оговоренной в договоре суммы.

Опытные покупатели недвижимости, а также работники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать расписку о полной оплате стоимости квартиры, подписанную продавцом.

Что делать после покупки

Даже после приобретения квартиры этапы сделки для покупателя ещё не окончены.

Первое, что необходимо — это договориться с продавцом о порядке въезда/выезда из квартиры. Обычно этот процесс занимает не более 2 недель, хотя сроки могут быть оговорены в индивидуальном порядке.

В дальнейших процессах продавец уже участия не принимает. Действия продавца продиктованы его же интересами. Что же ему нужно сделать?

  1. Обойти все коммунальные инстанции (ЖЭК, водоканал и пр.), чтобы переоформить на своё имя лицевые счета в этих организациях и заключить с каждой организацией новый договор.
  2. Зарегистрироваться по новому месту проживания. Делается это в паспортном столе. Данный пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для вложения средств.
  3. В налоговой службе получить налоговый вычет..

Не забудьте оформить налоговый вычет.

Рекомендуется также заранее сделать по несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Чтобы прописаться в новой квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорт (если прописываются несовершеннолетние — свидетельство о рождении);
  • Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);
  • Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом необходимо обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и сдать вместе с заявлением о прописке, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмёт паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения с новой регистрацией. Обычно этот срок не занимает более недели (максимум две).

Если вы не меняли город проживания в связи с переездом, то можно предварительно не сниматься с учёта по предыдущему месту жительства, а выполнить эту процедуру вместе с пропиской в новой квартире. Желаем вам уютных покупок!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/poshagovaya-instruktsiya.html

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Как правильно купить квартиру?

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.

Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнатS, кв.мЦенаКонтактыСсылкаСрок продажиПричинаПродавец
1-комнатная323200ФИО, телна объявление3 неделипокупка квартиыпосредник
1-комнатная303250ФИО, телна объявление1,5 месяцасмена регионасобственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявленииКак на самом деле
Не указан есть ли балконВероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположенияквартирыЭто первый или последний этаж
У новой планировки указанбОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировкиУказан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшимиметрами
10 минут пешком и 5 минут натранспортеЗначит, 30 минут пешком и 15 натранспорте
15 минут пешкомЗначит, никогда не доберетесьпешком
15 минут на транспортеЗначит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловаяВероятнее всего угловая
Указано хорошее состояниеЧаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5лет в собсвенностиЧаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа иличистая продажаЧаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткоеЧаще всего это дубль или утка отАН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция, нюансы и особенности

Как правильно купить квартиру?

Бытует мнение, что без риелтора невозможно приобрести жилье. На самом деле это не такая сложная задача, с которой под силу справиться каждому.

Да, агент по недвижимости экономит время клиента, но он совершенно не является гарантией того, что в будущем у покупателя не возникнет проблем с приобретенным объектом.

К тому же услуги посредника платные и могут достигать 10% от стоимости сделки, что при нынешних ценах на недвижимость выльется в кругленькую сумму.

Зная несколько правил и придерживаясь пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора”, можно за относительно короткий срок приобрести жилье.

Подготовительный этап

Прежде всего необходимо правильно оценить свои финансовые возможности. Это вопрос очень важен, даже если человек, подыскивающий жилье, достаточно обеспечен. Цена квартиры отражается даже на стоимости услуг нотариуса, на величине налога, который в будущем придется оплатить.

Факторы, влияющие на цену:

  • месторасположение здания;
  • материал, из которого построен дом (к примеру, панельные объекты меньше ценятся, чем кирпичные);
  • наличие инфраструктуры;
  • метраж и планировка жилья, хотя если речь идет о новостройке, то этот вопрос, как правило, не возникает;
  • наличие ремонта;
  • этажность всего дома и этаж, на котором продается жилье;
  • тип отопления. В условиях высоких тарифов этот фактор стал приобретать огромное значение.

Есть еще советы, при покупке квартиры позволяющие не попасть впросак. Обязательно проанализируйте предложения и спрос на аналогичную недвижимость. Не секрет, что в границах большого города цена жилья во много раз превышает его себестоимость.

Поэтому существует определенный «разбег» цен, и если предлагают слишком дешевое жилье, то наверняка с ним какие-либо проблемы. Это может быть большая задолженность по коммунальным платежам, плохое состояние внутридомовых коммуникаций или проблемы с правоустанавливающими документами.

Если нет возможности определить причину, то можно обратиться к независимому эксперту и провести оценку понравившегося жилья.

Вторичное или первичное жилье?

Первичный рынок – это недвижимость без юридической истории, на нее никогда и никто не получал право собственности. Покупка производится непосредственно у застройщика.

В большинстве случаев такой вариант приобретения жилья намного выгоднее, естественно, если приобретать квартиру в доме, который сдан в эксплуатацию. Именно в такой ситуации не должно возникать вопроса, как купить квартиру в новостройке без риелтора.

Потребуется только проверить застройщика, и если все нормально, то смело приобретать жилье.

Но если покупать уже готовое жилье, то сэкономить не получится. Дешевле тот объект, который еще только строится.

То есть подписывается с застройщиком договор долевого участия, и будущий собственник ждет, пока все здание будет выстроено и введено в эксплуатацию.

Строительство может затянуться на года, поэтому, если жилье требуется срочно, придется остановиться на вторичном рынке недвижимости.

Вторичное жилье – это недвижимость, которая уже была и есть у кого-то в собственности. Приобретая такие жилые квадратные метры, следует тщательно анализировать правоустанавливающие документы, чтобы в будущем не столкнуться с проблемой появления каких-то родственников или детей бывшего собственника.

Подбор вариантов

Благо, когда появился интернет, возможностей в поиске любых товаров стало больше. Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующим этапом является подбор подходящих вариантов.

Начинать следует с выбора района, где покупатель желает жить. Будущее место проживания должно отвечать всем требованиям покупателя, должна быть подходящая инфраструктура, транспортная развязка. Подобрав несколько вариантов, можно начинать обзвон. Объявления, как в интернете, так и в газетах, будут от собственников и от риелторов.

Просмотр

Договаривайтесь о просмотре на дневное время, пускай даже это будет выходной. На данное мероприятие не стоит ходить одному. Прежде всего, объективней информация воспринимается, если рядом кто-то есть. Когда человек, он эмоциональнее и может принять поспешное и неправильное решение.

Обязательно оценивайте не только квартиру внутри, но и подъезд. Сам дом не должен иметь трещин. При возможности пообщайтесь с соседями. Пройдитесь по району, посмотрите, насколько близко школьное или дошкольное учреждение, сколько времени придется потратить, чтобы добраться до транспорта.

Приходя на просмотр квартиры вторичного жилья, никогда не берите с собой деньги.

Если осматривается квартира на последнем этаже, то обратите внимание, нет ли потеков на потолке и стенах. Большое количество ковров, тем более на стенах, должно наводить на определенные мысли.

То же самое касается и угловых квартир. Желательно, чтобы дом был полностью утеплен, на крайний случай только квартира, которая приобретается.

В квартире на первом этаже не должен присутствовать запах из подвала.

Осмотрите подсобные помещения, трубы должны быть в хорошем состоянии, напор воды – сильным. В идеальном варианте дому не должно быть больше 10 лет.

Подтверждение согласия на приобретение

Этот этап пошаговой инструкции “Как купить квартиру без риелтора” состоит из двух действий:

  • проверка документов;
  • передача аванса или задатка.

Подготовка к сделке

Как купить квартиру без риелтора? В пошаговой инструкции следующий этап – решение вопроса с оплатой: когда она будет проводиться, до регистрации перехода права собственности или после. Для покупателя выгоднее провести оплату после регистрации прав на жильё в Росреестре; он устраняет риски, связанные с утратой денег.

Продавец хочет получить средства до обращения в регистрационную службу, чтобы не лишиться денег и жилья одновременно. Решить эту проблему достаточно просто – заключение договора с банком на аренду банковской ячейки.

Естественно, что услуга платная, но так у каждой стороны появляется дополнительная гарантия, а расходы можно поделить пополам.

Оформление сделки и переход прав

На сегодняшний день нотариальное завершение подобных сделок необязательно. Следует зарегистрировать в реестре прав на недвижимость переход права собственности от продавца покупателю. Все же рекомендуется воспользоваться услугами нотариальной конторы, тем более, если покупатель не имел ранее подобного опыта.

По сравнению с ценами на недвижимость стоимость услуг нотариуса не покажется высокой. Этот специалист имеет юридическое образование и соответствующий опыт.

Он сможет грамотно составить договор, предусмотреть риски, в случае необходимости подтвердить факт передачи денежных средств и дееспособность физических лиц – участников сделки.

Оформление купли квартиры заключением договора не ограничивается. Теперь предстоит поход в регистрационную службу. Для регистрации права владения обязательно присутствие обеих сторон. Необходимо подать следующие документы:

  • документы, подтверждающие личности обоих участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт на жильё;
  • если у продавца есть дети, то потребуется документ из органов опеки;
  • если у продавца и покупателя есть супруги, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу от него, соответственно и на приобретение, если жильё не приобретается в общую долевую собственность;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Перед походом в регистрационный отдел лучше уточнить полный перечень документов для покупки квартиры.

Передача недвижимости и полный расчет

Как только проведена регистрация перехода прав собственности, продавец получает все деньги из банковской ячейки.

Заключительный этап – передача квартиры новому собственнику. Кстати, условия передачи квартиры и сроки обязательно должны быть оговорены в договоре. Нередко, в самом договоре указывается перечень передаваемого имущества, это может быть мебель, встроенная техника.

Если список большой, то обязательно составляется акт. Этот документ важен и покупателю, и продавцу. Покупатель чётко понимает, что ему будет передано вместе со стенами, а продавец – что от него уже не будут ничего требовать, тем более что это и бесполезно.

Главное, не забыть дописать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Прописка

Во вторичном жилье (квартире или доме) можно зарегистрироваться по месту прибытия сразу после получения права собственности.

Чего стоит остерегаться

Из-за высокой стоимости недвижимости именно на этом рынке огромное количество мошенников и недобросовестных продавцов, которые незаконным путём добывают документы на жильё, подделывают их и пытаются максимально быстро продать квадратные метры.

Поэтому все документы, как право устанавливающие, так и подтверждающие личность, необходимо тщательно проверять. Не стоит «бросаться» на слишком низкую цену, даже -10% от среднерыночной стоимости должны насторожить.

Возможно, это не срочная продажа в связи с выездом за пределы страны, а просто продавец скрывает какие-то факты, которые могут повлиять на сделку.

Ещё нюансы и особенности покупки квартиры:

  • Чтобы не допустить потери задатка, заключайте с продавцом предварительный договор, не позволяющий ему искать новых покупателей после получения предварительной оплаты.
  • Откажитесь от сделки, если вместо собственника выступает уполномоченное лицо, даже если доверенность составлена по всем правилам. Может оказаться, что лицо, выдавшее доверенность, уже «покинуло этот свет», тогда сделку легко признать недействительной.
  • Помните, что лицо, пребывающее в местах лишения свободы, имеет право на долю в квартире, поэтому домовую книгу необходимо тщательно изучить, опросить соседей, чтобы через несколько лет не встретить на пороге своей квартиры рецидивиста, который вышел из тюрьмы и ему негде жить.

В принципе, ответ на вопрос, как самостоятельно купить квартиру, не должен возникать. Большинство риелторов сами не знают, как поступать в некоторых ситуациях.

Этому ремеслу можно обучиться только на практике, но ведь не хочется быть «подопытным кроликом», да ещё и платить за это деньги. Поэтому, если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом.

Самому необходимо быть бдительным и осторожным при проверке документов и принятии решения.

Источник: http://fb.ru/article/345366/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya-nyuansyi-i-osobennosti

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Как правильно купить квартиру?

В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

Каков порядок действий при покупке квартиры

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр.

Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать.

 Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир.

Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать.

Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр.

Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе.

Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике.

 Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы.

Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

 Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

  • размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
  • поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

  • доски объявлений по недвижимости;
  • специализированные сайты и печатные издания;
  • рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

 Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены.

Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд.

 В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице.

Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться.

 Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи.

 Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме.

В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют.

Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5251/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.