Как правильно купить квартиру в новостройке?

Содержание

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Покупка квартиры — событие, которое для многих бывает только раз в жизни. Узнайте способы мошенничества и как с ними бороться. Обезопасьте себя от кражи сбережений.

Время чтения: 9 минут

Дешевые квартиры — этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется.

Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки.

Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду.

Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

  • Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
  • Паевый взнос;
  • Инвестиционный вклад;
  • Переуступка прав требования;
  • Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет.

Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать.

Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

Вторая схема, подразумевающая заключение договора предварительной купли-продажи, работает иначе. Покупатель вносит 100% предоплату за жилье и ждет, пока строительство закончится.

После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире.

И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье.

Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры.

Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

  • Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
  • Акт приемки-передачи жилья;
  • Экспликация и поэтажный план из БТИ;
  • Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
  • Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
  • Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
  • Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги.

Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики.

Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.

В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз.

А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы.

Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно.

Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Широкий резонанс в свое время вызвала ситуация с крупным застройщиком «Mirax». Компания продавала под своим именем квартиры, предлагая покупателям заключать договор с контрагентом, не имеющим к организации юридического отношения.

Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя.

Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много.

Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию.

Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте.

В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме.

Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно.

Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний.

Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д.

Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Источник: https://spbguru.ru/advice/15-kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-bez-obmana

Как купить квартиру в новостройке

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Желание иметь собственное жилье всегда строится на противоречии между материальными возможностями и представлениями об идеальном жилище. Хочется, чтобы квартира была удобной и уютной, имела достаточный метраж и удобное месторасположение.

При этом у потенциального покупателя всегда присутствует естественное желание сэкономить на этой, весьма дорогостоящей покупке. Там, где есть желание купить подешевле, но недостаточно юридических знаний, всегда найдутся мошенники, успешно зарабатывающие на доверчивых покупателях.

Единожды обманувшись, потеряв свои деньги и так и не получив заветное жилье, покупатель убеждается в том, что все застройщики обманщики, а покупка новостройки – обман. На самом деле, закон достаточно четко регламентирует все нюансы покупки и в случае спора стоит на защите дольщиков.

Попробуем разобраться, как правильно купить квартиру в новостройке и избежать обмана.

Особенности первички

Прежде чем говорить о том, как покупать квартиру в новостройке, стоит разобраться с основными понятиями первичного рынка недвижимости.

Основным отличием «первички» от вторичного рынка недвижимости является то, что жилье начинает распродаваться задолго до того, как будет завершено строительство, и дом будет введен в эксплуатацию.

Стоимость объекта будет зависеть от стадии, на которой находится стойка. Дешевле всего обойдется покупка квартиры, если дом на стадии котлована, но такая сделка – одна из самых рискованных.

Сейчас речь не идет о мошеннических схемах. Даже самый ответственный застройщик не застрахован на 100% от кризисных явлений в экономике. Вероятность перехода весьма привлекательного строительного проекта в разряд долгостроев существует всегда. Если вы в первую очередь думаете о том, как дешевле купить квартиру в новостройке, задумайтесь об этом риске.

Любая сделка с недвижимостью оформляется соответствующим договором. И здесь неопытного в юридической казуистике покупателя поджидает первый неожиданный сюрприз – различные схемы, по которым предлагается оформление покупки.

Прежде чем говорить о таких схемах, стоит все же напомнить, что единственной законной схемой, регламентированной и регулируемой законодательством, является участие в долевом строительстве.

Все остальные схемы, даже относительно законные, можно отнести к категории серых.

Если не рассматривать случаи откровенного мошенничества, серые схемы не всегда невыгодны покупателю, некоторые из них предлагают весьма приемлемые условия. В чем опасность? В первую очередь, в отсутствии законодательного регулирования.

Если что-то пошло не по плану, дом не был достроен или произошли какие-то иные непредвиденные ситуации, отстоять свои права и вернуть деньги будет крайне сложно, а в ряде случаев – полностью невозможно. Исходя из этого, ответ на вопрос, как купить новостройку и защитить свои права и свое имущество, банально прост.

Не стоит использовать серые схемы, какими бы привлекательными они не выглядели.

Как не быть обманутым

Откровенно мошеннические приемы, когда лже-продавец собирает с покупателей деньги и исчезает вместе с ними в неизвестном направлении, встречаются все реже. При этом разнообразные схемы с длинными цепочками, позволяющими обойти закон, на первичном рынке не редкость.

Сделки с новостройками регламентирует ФЗ №214. Согласно этому закону в качестве продавца может выступать не только застройщик, но и риелторская компания. Дальше строится цепочка. Застройщик передает риелтору эксклюзивное право на продажу. Агентства начинают перепродавать объект друг другу и только потом начинаются собственно продажи конечному покупателю.

Такая схема рискована, даже если застройщик – добросовестная компания, не помышляющая о мошенничестве и обмане. Риск заключается в том, что если на одном из этапов построения цепочки была допущена ошибка, все сделки будут признаны недействительными, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Деньги покупатель, возможно, вернет, но времени пройдет довольно много, а значит, вероятность приобрести на эту сумму аналогичное жилье будет сведена практически к нулю.
Сразу стоит отказаться от любых других схем, предлагаемых продавцом, как бы интересно они не выглядели, так как купить квартиру в новостройке, обеспечив себе гарантированную защиту закона, просто невозможно.

Самые распространенные среди серых схем – предварительный договор и вексель, но они никак не гарантируют прав покупателя.

Покупаем по закону

Как правильно купить новостройку? Ответ прост. По закону. Недостаточно собственных знаний в законодательстве? Привлеките на помощь юриста. Риски в этом случае будут сведены к минимуму.

Мы дадим только несколько советов о том, как покупать новостройку, но даже руководствуясь только ими, вы снизите вероятность быть обманутым.
Продать жилье в новостройке может застройщик, риелторское агентство или любой из дольщиков, уже заключивших договор.

Схема сделки будет различаться. В первую очередь, рассмотрим, как купить квартиру в новостройке от застройщика или риелтора.

Для того чтобы начать продажи, застройщик должен зарегистрировать право собственности или аренды на землю, где ведется застройка, получить все необходимые разрешения на строительство, опубликовать проектную декларацию, содержащую полную информацию о проекте. Все или какой-то из этих пунктов не выполнены, а продажи уже начались? Это – повод для сомнений. Покупатель, игнорирующий наличие необходимой документации и разрешений, действует на свой страх и риск.

Иногда квартира приобретается по договору переуступки прав требования. Рассмотрим, как происходит покупка новостройки в этом случае. Такой договор заключается в тех ситуациях, когда один из покупателей решил продать недвижимость другому человеку. Казалось бы, в такой сделке нет ничего сложного.

Один человек продает свою собственность другому, но по закону новостройка не является собственностью. Зарегистрировать это право можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией. В этом случае в дополнение к договору долевого участия заключается дополнительное соглашение о переуступке прав.

Такая сделка полностью законна, но если есть сомнения, всегда можно посоветоваться с юристом.

Что учесть при выборе новостройки

Вопрос, как правильно купить новостройку у застройщика, далеко не так однозначен, как может показаться на первый взгляд.

Даже воспользовавшись профессиональной правовой помощью, можно оказаться в непростой ситуации, так как помимо юридических, существуют и другие аспекты. В первую очередь, нужно правильно выбрать объект.

Речь идет не только о желаемом районе или наличии удобной инфраструктуры, но и о немалом количестве информации, которую нужно тщательно проанализировать.

Что нужно знать, прежде чем заключать договор:

  • Информация о застройщике. Ее можно найти не только на официальном сайте, но и на многочисленных тематических форумах и ресурсах в сети. Договор, заключенный с девелопером, имеющем в своем портфеле не один успешно реализованный проект, менее рискован, чем покупка у компании, практически не известной на рынке. Застройщик имеет сомнительную репутацию? От покупки лучше отказаться.
  • Информация об объекте. Она в полном объеме содержится в проектной декларации. Здесь можно найти данные о девелопере, реализуемом им объекте, сроках строительства, разрешениях.
  • Цены и скидки. Так как купить новостройку у застройщика можно значительно дешевле, чем на вторичном рынке, первичка всегда будет привлекать потенциальных покупателей возможностью сэкономить. С другой стороны, застройщик заинтересован в том, чтобы максимально быстро продать квартиры. С этой целью скидки и акции проводятся с завидной регулярностью, вся информация о них публикуется в открытых источниках. Они помогут сэкономить или приобрести лучшую квартиру, чем вы изначально планировали.
  • Ипотека. Дома, квартиры в которых можно приобрести в ипотеку, имеют банковскую аккредитацию. Ее наличие уже само по себе является существенной гарантией низкой рискованности сделки и юридической чистоты объекта. Тем не менее, здесь тоже есть нюанс, который нужно учитывать. В большинстве случаев банковскую аккредитацию имеют объекты, построенные более, чем на 40%, а цена «квадрата» в них выше, чем на стадии котлована. Если привлечение заемных средств единственная возможность приобрести жилье, стоит заранее выяснить, существует ли в будущем вероятность покупки квартиры в ипотеку.

Выбирая квартиру на «вторичке», покупатель имеет возможность осмотреть понравившиеся ему варианты. На первичном рынке такой возможности нет.

Тем не менее, застройщики нередко предлагают различные варианты виртуального осмотра, начиная с публикации в открытых источниках схем планировок квартир и фотографий с мест строительства, заканчивая настоящими виртуальными 3D турами по будущему дому.

Не стоит пренебрегать такой возможностью, так как всегда существует вероятность того, что готовая квартира будет отличаться от того, на что вы рассчитывали.

Заключение договора и оплата

Мы рассмотрели основные нюансы того, как происходит покупка квартиры в новостройке, но эта информация будет не полной, если не учесть особенности оформления договора. Обязательной стандартной формы договора закон не устанавливает, но он определяет те положения, которые должны содержаться в документе:

  • Характеристика приобретаемого объекта.
  • Срок передачи квартиры застройщиком.
  • Стоимость договора.
  • Способы и срок оплаты.
  • Гарантии.

В договоре могут присутствовать и другие пункты. Прежде чем подписывать документ, его нужно изучить, а лучше показать юристу или обратиться в нотариальную контору для заверения документа.

Наличие нотариального заверения не обязательно, но оно поможет и минимизировать риски, и облегчить регистрацию права собственности после передачи объекта покупателю. Договор обязательно регистрируется, после чего дольщик вносит оплату. Это может быть безналичный расчет или банковская ячейка.

Первый способ, как правило, используется при заключении договора долевого строительства с застройщиком, второй – при совершении сделки по договору о переуступке прав требования.

Покупка в ипотеку

Отдельно стоит сказать о том, как купить квартиру новостройке по ипотеке. В этом случае с застройщиком подписывается договор на резерв квартиры, а затем уже заключается кредитный договор в банке, где аккредитован объект. После подписания договора с банком покупка осуществляется по следующей схеме:

  • Первоначальный взнос вносится на временный счет.
  • Между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия.
  • После его регистрации один экземпляр передается в банк, и кредитные средства переводятся на счет покупателя.
  • Покупатель переводит денежные средства продавцу в соответствие с договором.

Как правило, банк требует оформления договора страхования жизни заемщика. В этом случае для получения кредитных средств потребуется предоставить в банк договор долевого участия и договор страхования. По закону об ипотеке банк вправе требовать обязательного страхования только предмета залога, но с новостройкой все немного иначе. Застраховать квартиру в строящемся доме невозможно.

Именно поэтому чаще всего страхуется жизнь заемщика. Если дом частично построен и уже возведены конструкции, можно застраховать их от повреждения или уничтожения. Добровольно можно застраховать финансовые риски.

В этом случае, если по какой-то причине нет возможности оформить квартиру в собственность (например, госкомиссия не приняла объект), страховая выплатит стоимость недвижимости по договору.

Итак, мы рассмотрели, как купить жилье в новостройке, но нельзя забывать, что сделки на первичном рынке недвижимости имеют немало нюансов. Хотите минимизировать риски? Привлекайте специалистов – юристов, риелторов. Не ленитесь собрать максимум информации и проверить ее.

Не пренебрегайте мнением людей, уже сталкивавшихся с выбранной вами компанией-застройщиком. Помните, что заключение договора – это далеко не последний этап на пути к вашей будущей квартире. Впереди вас ждет строительство, приемка квартиры, регистрация права собственности.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Как купить квартиру в новостройке? 7 шагов и 5 главных ошибок

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Как приобрести жилье в новостройке и при этом не переплатить лишнего, не стать обманутым дольщиком и не сделать перепланировку дважды? Эксперты подробно изучили данный вопрос и предложили потенциальным покупателям пошаговую инструкцию.

Шаг первый: Взвесьте все аргументы

Покупка жилья в новостройке, по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке, имеет как ряд достоинств, так и перечень недостатков.

К плюсам можно отнести: более низкую стоимость, отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев.

К тому же, покупатель получает в свою собственность совершенно новую недвижимость, а значит, исправные коммуникации, возможность выбора планировки, место на паркинге (если есть) и т.д. Но и минусов у первичного жилья отнюдь не меньше, чем плюсов.

Почти всегда девелоперы продают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства, а значит заселиться в квартиру сразу после покупки у вас не получится. Также всегда есть риск срыва заявленных сроков строительства или даже приостановки проекта (см. статью о московских долгостроях).

Но даже после того, как долгожданная новостройку будет сдана в эксплуатацию, вы скорее всего получите в собственность «красивые» бетонные стены и потратите еще несколько месяцев (лет) на ремонт или будите долго «наслаждаться» звуками соседского.

К тому же, оформление документов на право собственности обычно затягивается, что еще дальше отодвигает тот счастливый момент, когда вы станете полноправным обладателем готовой к проживанию недвижимости.

Шаг второй: Выберите и изучите объект

Если после перечисленных аргументов вы остались тверды в своем решении приобрести жилье в новостройке, то следующим шагом станет поиск нужного вам объекта. Откуда начать? Конечно же, с Интернета. Кстати, некоторые специалисты рынка недвижимости уверены, что уже совсем скоро «виртуальные» сделки купли-продажи станут вполне естественным явлением.

Помимо информации о местоположении и типе дома, стадии строительства, планировке квартир (апартаментов), сразу же изучите данные о застройщике: есть ли у него в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ или используется другая схема проведения сделки? В противном случае, есть риск столкнуться с пресловутыми «двойными продажами» или другими подобными аферам.

Крайне важно ознакомиться с документацией на проект: внимательно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности на земельный участок. Также выясните, в какие сроки должен быть сдан выбранный Вами объект. Немалую пользу в сборе необходимой информации может принести и изучение отзывов на тематических форумах.

Одним из самых эффективных способов проверки застройщика является обращение в банк за кредитом (даже в том случае, если Вы планируете приобрести жилье за собственные средства): после кризиса 2008-го года банки подходят к изучению застройщиков с особой тщательностью. Еще один неплохой вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Стоимость вопроса: Десять-пятнадцать тысяч рублей за услуги юриста по проверке застройщика (при условии предоставления всех необходимых документов).

Что нужно: Учредительная и финансовая документация застройщика, проектная декларация, данные об объекте.

Шаг третий: Оформите договор с застройщиком

«Этот момент является одним из самых тонких и опасных, особенно для неопытного покупателя, готового верить всему, что говорит застройщик»

Итак, если квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно федеральному закону 214-ФЗ, то можно переходить к заключению сделки.

Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то вы должны оформить ДДУ (договор участия в долевом строительстве), если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору.

Но стоит заметить, что даже в рамках ДДУ имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под ДДУ, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы обладают идеальной юридической грамотностью.

Но наиболее рискованной формой сделки является ПДДУ или «ПредДДУ» (предварительный договор долевого участия).

«Это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону 214-ФЗ»
Горбачев П.А.

И все же реальность такова, что многие компании-застройщики (вместе со своими посредниками) продолжают открыто использовать эту «мутную» схему. Интересно, что среди них есть и очень солидные компании, продающие элитное жилье. При этом они почему то не подвергаются тщательному досмотру чиновников…

Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует вам возможные риски.

«Такое соглашение в 99 % случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ»

Конечно, многим компаниям удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной?

Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами и громкими именами застройщиков, так как заключение ПДДУ несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ.

Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ.

Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…

Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение нужно заключать только в рамках федерального закона 214-ФЗ, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик.

Подписывая документы, нужно обязательно обратить внимание на следующие пункты:

  • Сроки окончания строительства объекта
  • Штрафные санкции за нарушение договора
  • Сроки передачи квартиры
  • Условия расторжения контракта
  • Соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению
  • Сроки передачи документации для регистрации права собственности

Теперь об оплате:

«Денежные средства покупатель вносит после подписания и ТОЛЬКО! после государственной регистрации ДДУ»

Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);

Что нужно:

  • Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
  • Договор участия в долевом строительстве
  • Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
  • План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
  • Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
  • Проектная декларация
  • Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
  • Паспорт покупателя

Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей

Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.

После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации. В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены.

«Подписание акта приема-передачи является процедурой очень ответственной, требующей пристального внимания со стороны покупателя. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. В противном случае все имеющиеся недоделки и изъяны станут исключительно Вашей заботой»

Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ.

Скорее всего, что при передаче ключей от квартиры продавец потребует оплатить «коммуналку» за четыре месяца вперед.

Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев. Таким образом, продавец снимает с себя расходы на «коммуналку», так как фактически ею уже пользуется покупатель. Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права.

Стоимость вопроса: оплата услуг ЖКХ за четыре месяца вперед (по запросу).

Что нужно: удостоверение личности и копия договора купли-продажи.

Шаг пятый: Оформление квартиры в собственность

После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап – оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев. В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах – либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам.

Стоимость вопроса: Услуги юриста – от сорока до шестидесяти тысяч рублей.

Что нужно: Документация от застройщика (решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры).

Шаг шестой: Заселяемся

Согласно действующему законодательству, заезжать в квартиру новоселы могут только после получения свидетельства о собственности. Но на практике получается так, что жильцы новостроек переезжают на новое место сразу же после получения ключей.

Здесь нужно учитывать следующий нюанс – не стоит приступать к ремонту до того, как вы получите свидетельство о собственности на жилье, ведь к вам могут наведаться представители БТИ с еще одним обмером.

И если результат новой экспертизы не будет совпадать с тем, что был получен после сдачи дома в эксплуатацию, то Вам придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Стоимость вопроса: Бесплатно, если не было перепланировок.

Что нужно: Свидетельство о собственности.

Шаг седьмой: Прописка

Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок проведения процедуры остается стандартным – нет разницы, где вы регистрируетесь, в новостройке или во «вторичке». Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.

Стоимость вопроса: Бесплатно

Что нужно:

  • Паспорт
  • Заявление на выписку с предыдущего места прописки
  • Свидетельство о собственности
  • Заявление на прописку

Пять главных ошибок

Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:

  1. Спешат приобрести первую понравившуюся квартиру и искренне верят застройщику, что цены вот-вот будут повышены, а все жилье мгновенно раскупят. Такой подход мешает детально изучить рынок и выбрать оптимальный вариант.
  2. Жалеют средств на привлечение к сделке профессионального юриста. В данном случае жадность может дорого обойтись, так как непонимание специальных терминов и невозможность увидеть подводные камни договора нередко приводят к значительным материальным потерям, если возникают проблемы с продавцом.
  3. Поверхностно изучают информацию о компании-застройщике, считая, что отсутствие в Интернете отзывов от обманутых дольщиков является гарантией ее благонадежности. Следует отказаться от покупки квартиры, если вам предлагают заключить сделку не по 214-ФЗ.
  4. Делают перепланировку квартиры или ремонт до того, как получают свидетельство о праве на собственность. Неожиданный визит сотрудников БТИ приводит к тому, что новосел вынужден тратить дополнительные средства, чтобы возвратить квартире ее первоначальный вид.
  5. Игнорируют тот факт (или не знают о нем), что после обмеров БТИ окончательная площадь квартиры может увеличиться. В результате в нужный момент может не оказаться необходимой суммы, чтобы доплатить за жилье. И как следствие – конфликт с застройщиком.

Источник: https://moskvadeluxe.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-pokupka-zhilya-v-7-shagov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.