+7(499)495-49-41

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Содержание

Все о расторжение договора найма жилого помещения

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. Способы приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

  • Малоимущие граждане;
  • Военнослужащие;
  • Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см.

Как сдать квартиру в аренду), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством.

Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Договор социального найма расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении.

Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства.

Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

  1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
  2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
  3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
  4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения.

Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом.

С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Как быть? Судебная практика в этом вопросе однозначна.

Если сроки уведомления указаны в договоре, следует придерживаться их, если эти сроки в договоре не указаны, в силу вступает норма указанной статьи.

Поэтому утверждение, что квартиросъемщик может расторгнуть соглашение в любое время неверно. По закону, владелец квартиры сможет обязать выплачивать его арендную плату до 3-х месяцев.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья.

В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

  • Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
  • Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
  • Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
  • Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
  • Систематическая неуплата по договору найма;
  • Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры.

Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть.

Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо.

Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает.

При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал акт приема-передачи, особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу.

Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд.

Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Чтобы такого не случилось – нужно правильно оформить выселение – составить аналогичный акт приема-передачи, в котором собственник поставит подпись, что все переданное вам имущество он принял обратно.

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше.

О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду.

Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье.

Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

  1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
  2. Использование помещения не по назначению или его порча;
  3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

  • Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
  • Лица пенсионного возраста.
  • Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
  • Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Все о расторжение договора найма жилого помещения» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

2 Комментария

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/arenda-i-sdacha/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Расторжение договора найма жилого помещения

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

По тем или иным причинам гражданам может потребоваться временное жилище. В случае предоставления жилья собственником на ограниченный срок оформляется договор найма жилого помещения. Рассматриваемое соглашение позволяет арендатору жилой недвижимости:

  • Проживать в данной квартире или доме;
  • Вселять членов собственного семейства и сожителей;
  • Сдавать жильё в порядке поднайма.

Но иногда требуется расторжение рассматриваемой договорённости? Каковы условия расторжения договора найма жилого помещения? Обязательно ли обращаться в суд? Каковы юридические последствия расторжения договора найма жилого помещения? Об этом читайте в статье.

Условия

Порядок расторжения соглашения найма жилого помещения регламентируется статьёй 83 Жилищного и статьёй 687 Гражданского кодексов Российской Федерации. В указанной выше статье ЖК РФ приводится перечень оснований для расторжения договора найма:

  • Добровольное соответствующее решение обеих сторон договорённости;
  • Ходатайство наймодателя, подтверждённое письменным согласием нанимателя и проживающих вместе с ним лиц;
  • Переезд арендатора жилого помещения в другую квартиру и оформление нового договора найма жилого помещения.
  • Собственник недвижимого имущества вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке посредством судебных разбирательств на основании следующих причин:
    • Наниматель не предоставляет ежемесячные выплаты за аренду жилого помещения и не платит за коммунальные услуги более 6 месяцев;
    • Арендатор или иные граждане, за деяния которых наниматель несёт прямую ответственность, нанесли рассматриваемой недвижимости существенный урон;
    • Жалобы соседей на поведение временного жильца, систематическое нарушение данным гражданином их юридических прав;
    • Жильё использовалось арендатором не по назначению, предусмотренному договором найма жилого помещения.

В соответствии с регламентом статьи 687 ГК РФ, расторжение договора найма по ходатайству любой из сторон соглашения допускается, если жилое помещение утратило пригодность для проживания в нём или пребывает в аварийном состоянии. Действие договорённости упраздняется автоматически, если жильё разрушено по независящим от сторон обстоятельствам или одиноко проживавший наниматель умер.

В каких случаях расторжение договора найма признаётся незаконным?

Необходимо помнить, что существует перечень лиц, которых по закону (в соответствии с регламентом статьи 103 ЖК РФ) нельзя оставить без жилья. В рассматриваемый список входят:

  • Члены семьи военных, полицейских и пожарников, погибших при исполнении должностных обязанностей;
  • Пенсионеры по возрасту;
  • Ветераны Великой Отечественной Войны;
  • Люди с инвалидностью 1 и 2 группы по причине получения производственной травмы и инвалиды детства;
  • Граждане, получившие право на проживание в специализированном жилье после смерти единственного кормильца.

В случае выселения граждан указанных категорий из жилого помещения, им в обязательном порядке предоставляется другое жильё. Если собственник недвижимого имущества не может себе этого позволить, расторгнуть арендную договорённость с представленными в списке лицами на законных основаниях невозможно.

Расторжение рассматриваемого соглашения допускается только на основании причин, указанных в представленных выше статьях ГК и ЖК России. Упразднение юридической силы данного документа по иным причинам или исключительно по желанию наймодателя является незаконным.

Порядок расторжения по инициативе одной из сторон

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке возможно только посредством подачи искового заявления в суд.

Инициатором подобной процедуры в большинстве случаев является наймодатель, решивший упразднить действие соглашения на основании причин, указанных в статье 83 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Необходимо помнить, что в любом случае собственник обязан уведомить нанимателей о своём решении выселить их и проживающих с ними граждан. Срок, за который уведомление должно быть предоставлено арендатору, в большинстве случаев обсуждается сторонами при заключении договора найма.

Для досрочного расторжения договора найма в суде, заинтересованному лицу необходимо обратиться в Городской (Региональный) орган судебного производства. Для достижения наилучшего результата при совершении рассматриваемой процедуры, собственнику жилого помещения надлежит придерживаться ниже представленного алгоритма действий:

  • Собрать пакет необходимой документации;
  • Проконсультироваться с юристами, специализирующимися на жилищных вопросах;
  • Уплатить государственную пошлину (300 рублей, в случае, если иск — неимущественного характера);
  • Передать документацию в судебный орган;
  • Принять участие в судебных заседаниях;
  • Дождаться решения суда.

Если в иске о расторжении договора найма жилого помещения задействованы вопросы имущественного характера, тариф государственной пошлины напрямую зависит от исковой цены. Сумма, требуемая к выплате, исчисляется следующим способом:

  • При цене иска до 20 000 руб. — 4 процента ценового значения, но не менее 400 рублей;
  • От 20 001 до 100 000 руб. — 800  плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
  • От 100 001 до 200 000 руб. — 3 200 плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
  • От 200 001 до 1 000 000 руб. — 5 200 плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
  • Свыше 1 000 000 руб. — 13 200 плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 но не более 60 000 рублей.

Для непосредственного обращения в суд с целью расторгнуть соглашение по инициативе арендодателя необходимы акты из следующего списка:

  • Документ, удостоверяющий личность истца;
  • Исковое заявление;
  • Банковский реквизит, удостоверяющий факт уплаты государственной пошлины;
  • Договор найма жилого помещения, подлежащий расторжению;
  • Свидетельство о праве собственности на рассматриваемое недвижимое имущество;
  • Выписка о составе семьи из домовой книги;
  • Документы, подтверждающие основания для ходатайства об упразднении юридической силы рассматриваемого соглашения найма жилого помещения (например, квитанции, фиксирующие факт неуплаты по коммунальным услугам).

Документы из представленного выше перечня предоставляются в виде двух ксерокопий, приложенным к оригинальным актам. Дела подобного типа рассматриваются в суде в течение 1-2 календарных месяцев. Решение суда вступает в силу в день оглашения.

Исковое заявление

Для того чтобы обратиться в суд с каким-либо ходатайством, заинтересованному лицу необходимо подготовить соответствующее исковое заявление. Иск о расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя содержит следующие информативные пункты:

  • Наименование и адрес органа судопроизводства;
  • Идентификационные реквизиты истца, ответчика и третьего лица (если таковое участвует в судебных разбирательствах);
  • Указание ценового значения иска и суммы, уплаченной в рамках государственной пошлины;
  • Наименование — «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст иска с подробным указанием причин упразднения юридической силы фигурирующего в иске соглашения;
  • Просьба расторгнуть действительную договорённость и обязать ответчика выселиться из жилого помещения и вернуть ключи от данной недвижимости;
  • Перечень предоставляемых, в дополнение к исковому заявлению, документов;
  • Дата оформления заявления и личная подпись истца.

Образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения доступен по ссылке:

Бланк иска заполняется предельно грамотно и аккуратно, при помощи авторучки синего или чёрного цвета или печатных средств. Настоящий документ не должен содержать заведомо ложных или недостоверных сведений, в противном случае рассмотрению в судебном порядке он не подлежит.

Уведомление

Согласно статье 687 Гражданского кодекса Российской федерации, собственник обязан уведомить арендатора недвижимости о своём решении о расторжении договора найма жилья и желании выселить арендатора за 3 месяца. В соглашении этот срок может быть укорочен или продлён.

Для осуществления рассматриваемой процедуры можно связаться с нанимателем по телефону или интернету, но рекомендуется направить уведомление о расторжении договора найма, оформленное в письменном виде.

Настоящий документ носит характер претензии и обладает следующей структурой:

  • ФИО наймодателя полностью и его контактные реквизиты;
  • Аналогичные данные нанимателя;
  • Наименование — «Требование (претензия) наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения»;
  • Текст претензии с указанием причин принятия соответствующего решения;
  • Подпись заявителя.

Рассматриваемый документ может быть отправлен как по месту фактического пребывания адресата, так и по электронной почте. Оформляется произвольным образом.

С примерным образцом уведомления можно ознакомиться по ссылке:

Прекращение действия по соглашению сторон

В большинстве случаев для расторжения договорённости по взаимному согласию арендатора и арендодателя достаточно уведомления. Однако, в целях пресечения дальнейших судебных разбирательств, рекомендуется оформить письменное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Рассматриваемый акт составить из представленных ниже пунктов:

  • Наименование — «Типовое соглашение о расторжении договора»;
  • Указание даты и места оформления данного документа (прописью);
  • Текст соглашения, в котором стороны излагают причины решения аннулировать арендный договор по обоюдному согласию;
  • Банковские и личные реквизиты сторон;
  • Подписи арендатора и арендодателя.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения доступен по следующей ссылке:

Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?

Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.

При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.

Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:

  • Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
  • Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины;
  • Паспорт гражданина.

При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.

Специализированного помещения

Согласно тексту статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, специализированными помещениями являются:

  • Студенческие общежития;
  • Дома соцнаправленности (для инвалидов, ветеранов и т. д.);
  • Служебные квартиры;
  • Помещения для проживания беженцев.

В случае расторжения договора подобного типа необходимо учитывать некоторые его особенности:

  • Срочность соглашения;
  • Отсутствие у жильцов права на заселение третьих лиц, не являющихся их родственниками.

Основаниями для расторжения договора найма специализированных жилых помещений могут быть следующие:

  • Невыполнение временным жильцом условий договорённости;
  • Использование специализированного жилья не по профилю;
  • Коммерческая организация, обладавшая рассматриваемой недвижимостью, признана банкротом;
  • У данного недвижимого имущества сменился официальный владелец.

Расторжение договора найма жилого специализированного помещения производится в стандартном порядке. Решение рассматриваемого вопроса возможно как в порядке мирного соглашения, так и посредством подачи искового заявления в органы судебного производства.

Коммерческого помещения

Согласно актуальному Гражданскому законодательству Российской Федерации, существует два вида договора найма жилого помещения:

  • Социальный;
  • Коммерческий.

Коммерческая договорённость представляет собой соглашение, позволяющее нанимателю пользоваться не только жилым фондом государственного или муниципального назначения, но и любой другой предоставляемой в аренду недвижимостью. Подобное соглашение не может составляться между лицами, состоящими в близком родстве.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, наймодатель выселяет временного жильца без предоставления другой жилплощади. В случае упразднения юридической силы социальной договорённости, муниципалитет обязан предоставить жильцу, подлежащему выселению, в распоряжение другую недвижимость.

В остальном порядок действий и причины рассматриваемого процесса в случае коммерческой недвижимости остаются стандартными.

Правовые последствия

После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:

  • У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
  • Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
  • В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
  • Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.

Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Как расторгнуть договор аренды квартиры в 2018 – досрочно, по инициативе арендатора, в одностороннем порядке арендатором

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Рано или поздно действие любого соглашения приходит к концу. Отлично, если договор расторгается по причине истечения времени действия либо по обоюдному мнению его участников. Но порой возникают самые невероятные ситуации.

Можно ли

Законодательство категорично относится к досрочному расторжению договора, поэтому зачинщику процесса полагается штраф. Сама необходимость в расторжении может появиться в виду различных обстоятельств.

Также как и подписание соглашения, его расторжение обязано осуществляться только в соответствии с принятыми в законодательстве правилами.

Желательно ознакомиться с этими положениями ещё до начала этапа расторжения, поскольку в процессе может обнаружиться масса неприятных моментов.

Возможность расторжения допускается как по соглашению обоих его участников, так и только одного из них. В последнем случае предусматривается ряд причин, на основании которых представители могут разорвать арендное соглашение односторонним способом.

Нормативная база нашей страны включает в себя несколько основополагающих факторов для расторжения отношений, как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика.

Если говорить об арендодателе, то он может потребовать расторжения договорных отношений в следующих случаях:

  • наниматель на протяжении двух месяцев не вносил оплату за пользование имуществом;
  • на квартиросъёмщика имеются жалобы от соседей;
  • он не оплачивает коммунальные услуги, при этом продолжает активно ими пользоваться;
  • не желает пускать собственника имущества в квартиру;
  • действие квартиросъёмщика приносят значительный ущерб состоянию имущества, как технического, так и сантехнического плана;
  • наниматель произвёл ремонтные работы в квартире без разрешения собственника, даже если он попросту переставил мебель на другое место;
  • арендатор завёл домашнего питомца без согласия собственника квартиры.

Даже если наниматель допустил одну погрешность из всего списка, собственник имеет право потребовать досрочного расторжения арендного договора. Для этой цели он должен сообщить нанимателю о своём решении и предоставить ему несколько дней на поиски нового жилья и сам переезд.

В большинстве случаев этот срок указывается в самом договоре, и составляет не более 30 суток. Даже когда наниматель не соглашается с погрешностями, на которые указывает собственник, тогда единственным выходом для отстаивания своих прав является судебная инстанция.

Поскольку в суде потребуют обязательного отстаивания своей точки зрения, скорее всего инициатору придётся обратиться за помощью к опытному юристу либо адвокату.

Если сторонам удаётся договориться, тогда они составляют договор о досрочном  расторжении соглашения. В нём обязательно проставляется номер и дата расторгаемого документа.

Отмечается, с какого именного числа документ будет считаться расторгнутым. Лучше заранее предусмотреть, что аннулированный договор будет являться совершённым с момента подписания акта.

Законодательство позволяет участником арендных отношений расторгать договора в досрочном режиме несколькими способами:

  • по обоюдному решению сторон;
  • по желанию квартиросъёмщика;
  • по инициативе хозяина имущества;
  • через судебную инстанцию.

В документе заблаговременно должны обозначаться условия его досрочного расторжения, в том числе вопросы оплаты с хозяином и времени выезда из имущества.

По обоюдному согласию соглашение разрывается тогда, когда все его участники смогли достичь понимания и приняли решение о мирном расставании. Документ будет считаться расторгнутым только после того, как квартира будет возвращена хозяину.  

На что обратить внимание при аренде квартиры, узнайте в этой статье.

Юридическое расторжение арендных отношений является сложным процессом, который может сопровождаться огромными сложностями, возможными появлениями разногласий.

Чтобы должным образом пройти этот шаг, каждый участник обязан обращать внимание на список правовых норм, которые затрагиваются в подобных ситуациях.

Если сторонам удаётся прийти к мирному соглашению, расторжение осуществляется в следующем порядке:

  • вначале участники составляют договор о расторжении первого документа. Он составляется в той же форме, что и арендный договор. Об этом подробно указывается в статье 452 ГК России;
  • если документ имеет простой письменный формат, тогда для его расторжения составляется только соглашение, заверенное подписью каждого участника;
  • если бумаги были зарегистрированы на основании всех требований принятых нормативных актов, тогда его расторжение в обязательном порядке регистрируется аналогичным способом в Росреестре.

По инициативе арендатора

В нормативных актах описывается внушительный список конкретных обстоятельств, которые позволяют квартиросъёмщику разрывать договорные отношения.

Так, ему предоставляется это право в следующих случаях:

  • собственник всячески препятствует использовать переданное жильё;
  • имущество стало малопригодным для нормальной жизни;
  • жильё имеет недостатки, о которых ранее не сообщалось в договоре;
  • хозяин не желает осуществлять ремонтные работы, несмотря на то, что это требование было отмечено в соглашении.

В одностороннем порядке арендатором

Ясно, что если хозяин всячески избегает выполнения своих обязанностей по договору, тогда наниматель может рассматривать его действия как нарушение условий. Однако в некоторых случаях ситуация складывается так, будто бы собственник попросту не знает о несоблюдении условий по каким-либо причинам.

Если инициатором расторжения сделки является только наниматель, он обязан сообщить о своём решении собственнику.

Для этого он обязан уведомить хозяина предварительно. Хорошо, если ещё на этапе подготовки соглашения, арендатор отдельным пунктом пропишет возможность одностороннего расторжения по личной инициативе.

Если же такого пункта нет, достичь досрочного прекращения соглашение всё же возможно, но сам процесс будет более сложным и долгим.

Возможность расторжения арендной договорённости в одностороннем порядке без привлечения судебных органов напрямую отталкивается от времени его действия.

Например, если соглашение заключено на неопределённый период времени, тогда арендатор может расторгнуть его в любой момент, причём его действия будут законны.

Главное, чтобы он смог заблаговременно уведомить собственника о своём решении. Если в аренду передаётся жилое имущество, законом установлено 3 месяца, и 1 месяц для иного имущества. Об этом подробно рассказывается в п.2 ст.610 ГК России.

Обозначать возможность арендатора на расторжение соглашения без обращения в суд не обязательно, поскольку она имеется для него на законных основаниях.

Время уведомления о расторжении договорённостей может быть скорректировано по желанию участников. Изменения в обязательном порядке закрепляются документально.

Если говорить о соглашениях, которые были заключены на конкретный временной промежуток, то они не могут быть разорванными без суда.

Так, в статье 620 ГК России отмечено, что разорвать соглашение по своей воле наниматель вправе только через судебный орган.

Следовательно, у него отсутствует шанс на прекращение действия арендного соглашения без весомых причин, и конечно же, без обращения в суд.

Этот закон обходит только те случаи, когда соответствующая возможность присутствовала в арендном соглашении с самого начала. Иногда в нём также может присутствовать пункт, в котором описывается право на расторжение без обращения в суд.

Необходимые документы           

Если сторонам удаётся договориться, то им нужно составить только дополнительное соглашение о расторжении. Если же документ подвергался регистрации в государственной службе, тогда стороны должны там же зафиксировать процесс расторжения арендного договора.

Осуществляется это на основании следующего пакета документов:

  • составленный договор о расторжении отношений, судебное решение либо уведомление об одностороннем решении, если бумаги наделены неопределённым сроком;
  • справка, которая вправе подтвердить отправку уведомления;
  • арендный договор, зафиксированный в Росреестре;
  • акт передачи, который представляет собой возврат имущества от нанимателя хозяину;
  • ответ уполномоченных служб, если в договоре принимает участие компания;
  • оригинал и ксерокопия чека об уплате госпошлины.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно      

Для расторжения договора выполняется комплекс мероприятий, предусмотренных на возврат жилья, его опись и выявление общего технического состояния имущества. По итогам осуществления проверки, двое участников составляют акт приёма-передачи недвижимого объекта. После этого вся ответственность за жильё вновь перекладывается на плечи хозяина.

Когда участником не удаётся прийти к единому мнению, тогда инициатору придётся отстаивать свою точку зрения только в суде.

После оглашения вердикта, уполномоченные органы приступят к принудительному выселению из жилплощади квартиросъёмщика и передачу её собственнику.

Возврат денег  

Сразу после прекращения действия арендного соглашения, все существующие обязанности и права участников возвратятся обратно. Жильё полностью возвращается собственнику, и условия по перечислению денег по аренде квартиросъёмщика больше не касаются

Но в этой ситуации, участник, из-за которого возникли убытки в результате одностороннего расторжения соглашения, обладает возможностью на их возмещение вторым лицом. 

Если говорить о досрочном расторжении соглашении, оплата по которому была осуществлена за весь период пользования квартирой, тогда хозяин обязан вернуть деньги обратно.

Возврату подлежит сумма только за тот срок, которым наниматель ещё не успел воспользоваться. На практике эти деньги выплачиваются как в добровольном порядке, так и по вердикту суда.

Обеспечительное финансирование, которое осуществляется в момент подписания арендного соглашения недвижимого объекта, возвратить обратно немного труднее. Процедура такого возврата полностью управляется условиями соглашения.

Но доказав неправомерное исполнение собственником своих обязательств либо ссылаясь на непредвиденные обстоятельства этот платёж вполне может подлежать возврату. В последнем случае разбираться в конфликте будет судебный орган.

Судебная практика

Помимо действующего законодательства, следует обратить внимание на судебную практику. Иногда она бывает непредсказуема. В качестве примера можно привести случай, возникший между участниками договора аренды совсем недавно.

Так, гражданин Колесников И. И с Ивановым Б.В. составили договор с 01 апреля 2016 года, срок действия которого оканчивался 31 декабря 2016 года.

В документе они отметили, что если кто либо из них пожелает разорвать договор, он обязан уведомить второго участниками о своём решении не позднее 2 недель до предполагаемой даты отъезда.

Уже 1 сентября Колесников И.И. смог купить собственную квартиру, поэтому съёмная квартира ему уже не понадобилась. Сразу после покупки он уведомил собственника Иванова Б.В, и 15 сентября освободил жилплощадь. 

Если обратить внимание на практику, нередко даже самые доброжелательные отношения между сторонами оканчиваются судебной инстанцией.

Зачастую такая проблема возникает в результате нарушительных действий квартиросъёмщика, и нерационального поведения со стороны собственника жилья. 

О праве на заключение договора аренды земельного участка рассказывается тут.

Договор аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-kvartiry/

Досрочное расторжение договора найма

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода.

А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж.

Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти «девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

  • техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
  • военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
  • отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
  • встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца.

Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре.

Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Из общих моментов, можно назвать то, что договор найма жилого помещения может в одностороннем порядке быть расторгнут наймодателем только через суд в случаях, которые предусмотрены законом (пропуск двух платежей подряд при заключении договора на 1-5 лет, нанесение существенного ущерба или разрушение нанимателем съемного жилья).

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд.

Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней).

Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма (при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать.

В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу «дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе «замену“.

В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

Источник: http://xn--80adfdhlps6cak.xn--p1ai/articles/rent/employment-contract/

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Найм жилого помещения может быть двух разных видов. Социальный найм подразумевает тот факт, что жильё арендуется у государства или муниципального образования. Подобный способ доступен только тем гражданам, которые подходят под категории, определённые нормативными актами Российской Федерации.

Это могут быть люди, работающие в государственных структурах, военнослужащие и малоимущие граждане. Второй тип найма – частный. В этом случае установленных рамок для граждан, арендующих жильё, нет.

В любом случае между арендатором и арендодателем заключается договор, для разрыва которого могут возникнуть самые разные обстоятельства.

Расторжение договора социального найма

Расторжение договора найма жилого помещения в случае аренды у государства или муниципального образования возможно только в исключительных ситуациях.

Оно может произойти как по инициативе владельцев, помещения, так и по инициативе нанимателей, а может случиться вообще из-за независящих от сторон причин. По причине нанимателей расторжение договора чаще всего происходит в тех случаях, когда они просто собираются сменить место жительства.

С их стороны достаточно написать заявление, после чего договор будет расторгнут. Если наниматель живёт не один, то потребуется согласие от всех проживающих. 

Со стороны арендодателей расторжение договора найма квартиры в большинстве случаев происходит через суд. Основаниями для этого могут стать следующие причины:

  • наниматель использует жилую площадь не по назначению (в качестве склада, торговой точки и т.д.);
  • отсутствие должного ухода за жильём, в результате чего оно разрушается;
  • регулярные нарушения прав других жильцов. Доказательствами этого могут стать показания соседей;
  • отсутствие оплаты коммунальных счетов в течение полугода и более.

В иных случаях договор социального найма жилья может быть расторгнут из-за смерти нанимателя, не оставившего наследников, или признание здания аварийным и подлежащим расселению.

Расторжение договора с собственником

В данном случае соглашение о расторжении договора найма жилого помещения также может произойти по многим причинам, которые условно делятся на три категории.

  1. Расторжение, инициированное собственником помещения, может случиться в любой момент, но здесь есть ряд важных уточнений, таких как обязательное уведомление квартиросъёмщика за три месяца до разрыва договора. Этот срок может варьироваться в зависимости от того, что прописано в документе. Основаниями для расторжения договора являются те же причины, что и в случае социального найма. Разрыв, как правило, происходит через суд.
  2. Для нанимателей расторжение договора возможно в тех случаях, когда прописанные в нём условия были нарушены, или было принято решение сменить место жительства. В случае заранее установленного срока уведомления, всё должно быть выполнено согласно договору.
  3. Сторонними причинами могут стать смерть или пропажа нанимателя или какие-либо иные.

Порядок расторжения договора

Порядок расторжения договора найма не требует каких-то особых действий. Его можно не оформлять вообще, если было проведено официальное уведомление о расторжении. Однако нередко между сторонами проводится акт приёма-передачи. Этот акт указывает факт того, что наниматель покинул помещение, вернул ключи и не оставил после себя никаких повреждений.

Подобный акт необходимо составить для того, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо разногласий. Нередко случаются ситуации, когда во время составления этого документа выявлялись различные повреждения. В этом случае собственник помещения имеет право взыскать с нанимателя весь причинённый ущерб.

Образец договора о расторжении найма жилого помещения может потребоваться при возникновении дальнейших разбирательств. 

Особые случаи

Существует несколько категорий людей, которые не могут быть лишены права проживания в помещении, даже если договор о найме был разорван. Эти люди защищены законодательством Российской Федерации. К ним относятся следующие граждане:

  • пенсионеры;
  • семьи сотрудников силовых структур, погибших на службе;
  • граждане, имеющие первую или вторую категории инвалидности, если их увечья были получены на рабочем месте;
  • семьи погибших граждан, обладавших правом проживания в специализированном помещении.

Если с кем-либо из людей, относящихся к одной из этих категорий, был разорван договор найма, то взамен им должно быть предоставлено новое жильё. Однако все привилегии теряются, если данные граждане имеют какое-либо иное жильё.

После расторжения договора между арендатором и арендодателем исчезают какие-либо договорённости, прописанные в данном документе. Если после этого наниматель продолжает занимать помещение, то собственник имеет право выселить его в принудительном порядке, обратившись за помощью к полиции.

Если на момент выселения, квартиросъёмщик не оплатил часть арендной платы или коммунальных услуг, то эта обязанность остаётся с ним и после смены жилья. 

Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно на сайте.
Приватизация земельных участков – процедура, позволяющая получить в распоряжение земельный надел любой площади. Полученную землю можно использовать для решения сельскохозяйственных задач или для размещения частного дома. … Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с … Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве … В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так … Вопрос о том, как получить участок земли бесплатно, является актуальным для большого числа российских граждан. Кому предоставляется право на получение участка и как это осуществляется, будет рассмотрено в настоящей стать …

04.12.2017 – Юлия Максимова

Добрый день! Попала в сложную ситуацию, помогите, пожалуйста! Как расторгнуть договор найма, если со слов знакомой нанимателя он якобы попал в тюрьму за мошенничество, не выходит на связь 2 дня. Знакомая требует возврат денег за неиспользованные дни проживания его. Договор заключён с ним. В квартиру боюсь заходить…

Источник: http://www.GilKod.ru/article/arenda_i_naym/Kak-osushestvit-rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.