+7(499)495-49-41

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости.

Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта.

Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.

Описание и виды договоров между застройщиком и покупателем

С чего начать покупку квартиры в новостройке? Первоначально необходимо внимательно изучить предлагаемый застройщиком договор.

Этот документ является основополагающим, в нём должны быть строго определены все обязанности и ответственность сторон за их невыполнение.

Договор должен содержать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, сроках его постройки и сдачи, а также размеры всех необходимых для оплаты сумм денежных средств.

Купить новостройку можно, заключив один из следующих видов договоров:

  • По договору участия в долевом строительстве (ДДУ, является самым безопасным вариантом).
  • Договор купли-продажи на предварительном этапе.

Договор долевого участия

Покупать квартиру по ДДУ считается достаточно безопасным видом сделки, так как этот договор защищён Федеральным законом ФЗ № 214. Законодательство Российской Федерации защищает потребителя от мошеннических действий со стороны недобросовестного застройщика. Приобрести жилье в новостройке в этом случае можно на любом этапе его строительства, даже на стадии котлована.

Документ, заключённый между двумя сторонами, является гарантией того, что построенное жильё будет передано его владельцу, согласно указанной в договоре дате, сразу после постройки и сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Только после этой процедуры документ наделяется всеми правами и полномочиями.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке по ДДУ? Документ содержит следующий перечень основных пунктов:

  • Поэтажный план жилья, его месторасположение и точные сведения о метраже, строительных осях и порядковый номер.
  • Должна быть обязательно указана полная стоимость недвижимого имущества.
  • Указывается срок сдачи жилья после приёмки его Госкомиссией.
  • Окончательная дата передачи участнику ДДУ его квартиры.

В остальных случаях приобретения нового жилища (не по ДДУ) присутствуют другие документы, регламентирующие взаимоотношения покупателя и строительной компании.

Риски быть обманутым увеличиваются в десятки, а то и сотни раз. Покупатель выступает в роли партнёра или инвестора, его деньги идут лишь в общий «котёл».

Юридические тяжбы в этом случае практически невозможно довести до конца при их возникновении.

Предварительный договор

Как купить квартиру в новостройке по данному документу? Этот договор заключается на момент полной постройки и сдачи дома в эксплуатацию, но переход прав к новому владельцу на собственные квадратные метры происходит не сразу. Предварительный договор не формирует конечный жилой объект как недвижимость с правом собственности на неё.

В этом виде договора прописываются только:

  • Квартирные реквизиты.
  • Характеристики жилого объекта.
  • Цена на итоговое недвижимое имущество.

Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год.

В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект.

Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.

Техническое состояние документации на квартиру в новостройке

Что ещё нужно знать, покупая квартиру в новостройке? На первоначальных этапах перед приобретением подобной недвижимости следует внимательно изучить стадию хода строительных работ, попробовать немного отследить их темпы. Не лишним будет поинтересоваться о других объектах, построенных этим застройщиком. Можно узнать о надёжности строительной компании благодаря выдаче ипотечных кредитов разными банками.

Также в данном случае присутствует и юридическая сторона вопроса. На какие документы следует обращать внимание, и что нужно проверить в первую очередь? Вот их список:

  • Обязательно нужны регистрационные документы (свидетельство) о праве на застройку определённого земельного участка (его аренды).
  • Номер разрешения соответствующих органов на производство строительных работ.
  • Необходимо ознакомиться с договором аренды и разрешающими строительство документами.
  • Следует изучить проектную документацию, выданные лицензии и изучить государственные регистрационные права.
  • Нужно обратить внимание на технические документы по коммуникациям.

Источник: https://kvadmetry.ru/novostrojka/pokupka-kvartiry-chto-nuzhno-znat.html

Как купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии

RealEstate.ru постарался разобраться в этом вопросе и приложить все усилия к тому, чтобы наши читатели не стали обманутыми дольщиками, не переплатили лишнего и не делали перепланировку дважды. Подробности – в пошаговой стратегии.  

Шаг  № 1: взвесьте все «за» и «против» 

Покупка квартиры в новостройке имеет как свои плюсы, так и минусы в сравнении с приобретением жилья на «вторичке». Среди плюсов, особенно если это только начало продаж, – доступные цены и отсутствие необходимости поднимать историю смены всех предыдущих собственников квартиры.

К тому же Вы получаете совсем новое жилье, а значит, и новые коммуникации, и разнообразный выбор планировок, а также, вероятно, место в паркинге. Звучит хорошо.

Но минусы не менее существенные, а для некоторых – и более пугающие: Вы покупаете квартиру, которая еще не существует физически, а значит, переехать Вам в ближайшие месяцы вряд ли удастся. Хуже этого факта только риски срыва сроков строительства, а может быть, и вообще приостановка проекта.

К тому же Вам, скорее всего, не избежать ремонта, и не только своего, но и соседского. Да, и регистрация права собственности в случае новостроек также быстро не делается.

Шаг № 2: выберите и проверьте объект 

Итак, Вы не передумали. Начинайте поиски. Где? Конечно, в Интернете. Если Ваш бюджет ограничен, возможно, имеет смысл обратить внимание на только что стартовавшие проекты в Подмосковье: стоимость «однушек» здесь начинается от 1,5 млн рублей.

Помимо стадии строительства, местоположения и типа дома, планировки квартир, сразу же ищите информацию о застройщике: есть ли у него в портфеле уже готовые дома, реализуется ли выбранный Вами объект по 214-ФЗ. Если нет, лучше сразу вычеркнуть этот вариант, иначе рискуете столкнуться с «двойными продажами» или другими видами мошенничества (подробнее об этом ниже).

Выясните, кому принадлежит земля, на которой ведется строительство, есть ли у застройщика разрешение городских властей на строительство дома, а также в какие сроки должен быть сдан объект. Не стоит пренебрегать и изучением откликов на форумах.

Один из лучших вариантов проверки выбранного варианта – обратиться в банк за кредитом, даже если Вы планируете покупку на собственные средства: после кризиса 2008 года банки стараются особенно тщательно изучать застройщиков. Еще один вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.

Цена вопроса:

10 000 – 15 000 рублей – услуги юриста по проверке квартиры при условии предоставления всех требуемых документов

Необходимые документы:

 проектная декларация, учредительные и финансовые документы застройщика, сведения о проекте. 

Шаг № 3: заключите договор с застройщиком

Это один из самых тонких и опасных моментов. Если квартира Вас устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется по 214-ФЗ, можно переходить к сделке.

Если квартиру Вы напрямую покупаете у застройщика, с Вами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), если у соинвестора или перепродающего квартиру собственника – договор уступки права требования по договору.

Впрочем, даже в рамках ДДУ есть место для мошенничества.

Бывают, что дольщикам дают подписать договора в искаженном виде, без существенных пунктов, чтобы обойти законодательство. Либо вообще пытаются «подделать» контракт под ДДУ, понимая, что далеко не все частные инвесторы юридически грамотны.

Рискованна и «уступка прав по ДДУ». Это когда застройщик создает дополнительное юрлицо и сам с ним же заключает договор, в соответствии с которым это юрлицо покупает все квартиры у застройщика, внимание!, практически по себестоимости. После появляется третий фигруант – компания-посредник, которая переуступает права требования по квартирам дольщикам, но уже по рыночной цене.

Вроде бы здесь нет подвоха. Договор уступки также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ. Впрочем, если девелопер недостроил ваш дом, а то и вовсе обанкротился, то дольщик сможет предъявить ему денежное требование не на основании вашего договора уступки, по которому вы отдали рыночную цену, а в соответствии с ДДУ застройщика и юрлица, где указана себестоимость квартиры.

  Иными словами, все деньги вы вернуть не сможете. Но чтобы такого не случилось, подстрахуйтесь заранее – покупатель должен потребовать гарантийное письмо, обязывающее продавца вернуть всю сумму, если договор не будет зарегистрирован.

 

Впрочем, наиболее рискованная форма – Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а это и вовсе незаконный документ, так как он не соответствует ФЗ-214. Но реальность такова, что многие застройщики и их посредники продолжают в открытую пользоваться этой «схемой».

Среди них есть и очень крупные, известные компании, которые, скорее всего, полагаются на свой административный ресурс и власти их, действительно, не трогают. Есть и те, кто надеется на авось. Как правило, ПДДУ предлагаются вместе со значительными скидками. Мол, девелопер тем самым компенсирует вам риски.

Такой контракт в 99 % случаев свидетельствует о том, что у застройщика что-то не в порядке с разрешительной документацией, и поэтому он не может заключать официальные ДДУ. Да, многим удается все утрясти к моменту сдачи дома. Но где гарантия, что все пройдет гладко, и именно вашу стройку не признают незаконной? В итоге самым уязвимым звеном в этой истории останется частный инвестор.

Поэтому настоятельно рекомендуем все же не соблазняться феноменально низкой ценой и раскрученным именем застройщика и не рисковать с ПДДУ.

Во-первых, такой договор НЕ регистрируется в Росреестре и в нем не прописан ряд серьезных обязательств застройщика, которые обязаны быть в ДДУ.

  Во-вторых, перед подписанием такого договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик сразу выплачивает деньги за квартиру, застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия.

Так вот, этот договор в итоге ничего вам не гарантирует, и вы рискуете, помимо всего прочего,  пасть жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность построить себе квартиру – вступить в жилищный кооператив. Это вполне легальная процедура, в отличие от ПДДУ, но содержит довольно большие риски. Подробнее о ЖНК и ЖСК см. в этой статье.

Тем самым, мы делаем следующие выводы: договор нужно заключать только в рамках ФЗ-214 и настоятельно рекомендуем, чтобы его прочел юрист, специализирующийся в этой области. Если по сделке Вас консультировали риэлторы, о комиссии им даже не думайте – эти расходы берет на себя нанявший их застройщик.

Подписывая документы, обязательно обратите внимание на следующие пункты: – срок окончания строительства дома;

– соглашение о том, что цена метра фиксируется и не подлежит изменению; – сроки передачи квартиры; – сроки передачи пакета документов для регистрации права собственности; – штрафные санкции за нарушение договора;

– условия расторжения договора.

Теперь оплата. Деньги покупатель вносит после подписания и строго! после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Необходимые документы:

заявления застройщика и участника долевого строительства; договор участия в долевом строительстве; подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом; документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка; распорядительный документ органов исполнительной власти Москвы, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство); проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений; паспорт покупателя

Шаг № 4: акт приемки-передачи, ключи, первая «коммуналка»

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, стоит понимать, что от покупки до переезда пройдет немало времени. С этапа котлована до ввода в эксплуатацию обычно проходит минимум полтора года. Помните, что срок ввода в эксплуатацию должен быть указан в договоре, и за его соблюдение застройщик отвечает деньгами.

После того, как дом будет сдан, еще месяца полтора потребуется на то, чтобы квартиры обмерили специалисты БТИ, а также на изготовление техпаспорта дома. Результаты обмера покупатель получает в виде допсоглашения к договору, или они могут быть включены в акт приемки-передачи квартиры. Только тогда указывается окончательный метраж.

Вот именно на этом этапе Вас может ожидать неприятная, а может, для кого-то и приятная неожиданность: окончательный метраж Вашей квартиры может оказаться больше, чем планировалось заранее. И тогда Вам придется доплатить, но строго в соответствии с ценой, прописанной в договоре. Кроме того, в акте приемки-передачи перечисляются все инженерные коммуникации.

Если они вдруг не работают, не подписывайте акт до устранения неполадок. Вообще, подписание акта приема-передачи – момент ответственный, нужно тщательно отследить все проблемы и указать на них представителю застройщика. После подписания акта все недоделки будут только Вашей заботой. С момента ввода в эксплуатацию до подписания акта и получения ключей обычно проходит около трех месяцев.

С этого момента Вы начинаете платить за жилищно-коммунальные услуги. Скорее всего, при передаче ключей застройщик потребует оплатить их за четыре месяца вперед: эта практика связана с тем, что по закону собственник жилья начинает платить за ЖКУ после создания ТСЖ, однако в новостройке ТСЖ часто создается не сразу, а как раз в течение нескольких месяцев.

Застройщик таким образом избавляет себя от расходов на «коммуналку», которой фактически уже пользуется жилец. Имейте в виду, что требовать оплаты более чем за четыре месяца вперед застройщик не вправе.

Цена вопроса:

возможно, стоимость ЖКУ за четыре месяца.

Необходимые документы:

копия договора купли-продажи с печатью, удостоверение личности.

Шаг № 5: оформите квартиру в собственность

Вот дом введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи квартиры, на руках у Вас ключи. Что дальше? Для того чтобы спокойно выдохнуть, надо еще пройти этап оформления квартиры в собственность. Как правило, на это уходит около полутора месяцев. Документы можно собрать самостоятельно, а можно обратиться к специалистам.

Если в доме есть нераспроданные квартиры – это не повод задерживать оформление: они должны быть оформлены в собственность застройщика. Любая задержка может стать поводом для обращения в суд. В этом случае точно лучше обратиться к помощи юристов, так как неверно составленное заявление может стать причиной отказа.

В случае суда процесс оформления собственности на квартиру занимает 2–2,5 месяца.

Шаг № 6: заселитесь

По закону, вселяться в квартиру можно только после получения свидетельства о собственности, но на практике жильцы новостроек переезжают сразу после получения ключей. Здесь надо учитывать один нюанс: хотя к ремонту, конечно, хочется приступить как можно скорее, торопиться не стоит.

До выдачи свидетельства о собственности к Вам могут пожаловать еще за одним обмером из БТИ. Если результат новой экспертизы будет отличаться от того, что был получен после ввода дома в эксплуатацию (например, Вы снесли одну из стен), придется возвращать квартиру в изначальное состояние.

Шаг № 7: оформите прописку

Прописаться в новой квартире можно после получения свидетельства о собственности. Порядок процедуры стандартный: нет разницы, регистрируетесь ли Вы в новостройке или во вторичной квартире. Для этого нужно обратиться в УФМС.

Как основание для прописки в данном случае может быть использовано право собственности на жилое помещение.

В УФМС иногда требуют для оформления регистрации справку об отсутствии задолженностей по ЖКХ и отметку о постановке на воинский учет, но такие требования законными не являются.

Необходимые документы:

паспорт, заявление на выписку с предыдущего места прописки, заявление на прописку, свидетельство о собственности.  

• Торопится приобрести первую понравившуюся квартиру, веря застройщику на слово, что вот-вот будут повышены цены предложения или все раскупят.

Спешка мешает изучить рынок и выбрать лучший вариант. • Поверхностно изучает информацию о застройщике, довольствуясь отсутствием статей об обманутых дольщиках в Интернете. Даже если квартира Вам очень нравится и всем подходит, откажитесь от сделки, если продажа осуществляется не по 214-ФЗ.

• Жалеет деньги на привлечение к сделке юриста. Таким образом покупатель лишает себя возможности «выловить» из договора с застройщиком «блох», которые впоследствии при возникновении конфликта могут сильно испортить ему жизнь.

• Не знает о том, что после обмера БТИ окончательная площадь квартиры может увеличиться. Как результат – в нужный момент не оказывается необходимой суммы для доплаты. Как следствие – возникает конфликт с застройщиком. • Делает перепланировку и ремонт до того, как получил свидетельство о собственности.

И в случае неожиданного визита БТИ «попадает» на лишние деньги, которые идут на возвращение квартире изначального облика.

Валерия Семенова

Источник: https://www.realestate.ru/usefuls/kak-kupitj-kvartiru-v-novostrojke-84/

Риски новостройки — как купить квартиру в новом доме, чтобы не обманули?

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Приобрести жилье в новостройке – значит стать владельцем новой современной квартиры не только с новой планировкой, но и с развитой инфраструктурой, подразумевающей наличие удобного паркинга, детского сада, поликлиники и торговых центров.

И все было бы замечательно, если бы не риск вложить большие деньги и не получить заветных квадратных метров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Риски при покупке новостройки

К рискам приобретения жилья в новостройке относят:

  • Долгострой;
  • Качество строительно-монтажных работ на низком уровне;
  • Применение некачественных материалов;
  • Нарушены правила пожарной безопасности;
  • Системы жизнеобеспечения дома не введены в эксплуатацию (нет тепла, электричества, не подключен или не смонтирован лифт);
  • Квартира приобретается у частного застройщика, не прошедшего процедуру регистрации в Госреестре;
  • Купить квартиру в доме, земельный участок под которым не дооформлен или находится в краткосрочной аренде, или его назначение не соответствует использованию и др.

Всех рисков избежать трудно, но их можно свести к минимуму.

Часть проблем можно увидеть, приехав на объект. Если потенциальный покупатель не специалист, то стоит попросить знакомого инженера-строителя опытным глазом оценить качество материалов или работ.

Не попасть на «долгострой» поможет изучение истории застройщика, полезно прочесть отзывы людей, уже купивший жилье у этой компании.

Нужно обязательно посмотреть документацию на строительство интересующего объекта. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

  1. Наличие разрешения на строительство;
  2. Документы на земельный участок – какого назначения земля, на каком основании пользуется ею застройщик;
  3. На какие средства ведется строительство (крупный банк проверит состоятельность застройщика, прежде чем вкладывать деньги).

Следует понаблюдать за ходом стройки, если дело продвигается, то есть надежда, что дойдет и до пуска. Если объект стоит, то в такое жилье деньги лучше не вкладывать.

Если участок земли — сельхозназначения или заповедный, то оформить как положено собственность квартиры в новостройке не получится, и никакой суд не поможет.

Застройщик, не вполне законно ведущий стройку, всегда старается быстрее продать все квартиры, для чего существенно занижает стоимость, так что чрезмерная дешевизна против рыночной стоимости должна насторожить покупателя.

Покупка новостройки, на что обратить внимание?

Приобретение квартиры в новом доме – вопрос непростой, требующий взвешенного подхода и трезвой прагматичности.

Законодательные органы, чтобы свести к минимуму преступные схемы хищения средств, приняли ФЗ №214, согласно которому строительство ведется при долевом участии граждан.

Долевое строительство предусматривает заключение договоров, регистрацию, то есть соблюдение законов, поэтому, выбирая квартиру, брать нужно только ту, что в соответствии с ФЗ №214 – во всяком случае, у выбранной квартиры не должно оказаться несколько хозяев (договора долевого участия при регистрации проходят проверку).

Прежде чем внести деньги, следует придирчиво прочесть договор (это может быть договор долевого участия или иной).

В тексте, где должна стоять цена или сумма, недопустимо незаполненное место, также обязательное условие правильно оформленного документа – сроки окончания работ, наличие регистрации в Госреестре.

Предлагаем вам ознакомиться с примером договора об участии в долевом строительстве: Посмотреть образец.

Обязательно должны быть определены сроки передачи квартиры дольщику и сроки гарантии на новую квартиру. Если все в порядке, то можно произвести оплату.

Чтобы гарантированно получить желанную квартиру, нужно следовать правилам.

  • Приобретать только в соответствии с ФЗ №214;
  • Внимательно изучать договора;
  • Проверить репутацию застройщика и его документы.

Следует проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, а также наличие разрешения на застройку. Обязательно должен быть проект, прошедший экспертизы.

Покупка квартиры на стадии котлована всегда считалась выгодным приобретением. Такая покупка всегда связана с риском. Эксперты советуют покупать на начальной стадии строительства только тогда, когда вы полностью уверены в строительной компании.

Покупая квартиру в новостройке от застройщика даже на финальных этапах строительства, стоит узнать происхождение компании, ее репутацию, достижения – какие объекты закончены и введены в эксплуатацию.

Подводных камней при покупке квартиры в новостройке достаточно, мошенничество на этом рынке особенно распространено. Чтобы не потерять свои деньги, внимательно отнеситесь ко всем этапам оформления сделки и ко всем ее участникам.

Скандальные, «темные» непонятные истории не добавляют ярких положительных красок к образу застройщика, и нужно хорошенько подумать, прежде чем отдавать свои деньги ненадежной фирме.

Много интересного можно узнать из отзывов людей, ранее имевших дело с этим застройщиком.

Возможно Вас заинтересует информация, как получить квартиру от государства бесплатно, читайте статью тут.

Как правильно купить квартиру в новом доме?

Анализируя объект вложения своих немалых средств, непременно нужно удостовериться, что имеются в наличии:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Право на пользование земельным участком;
  3. Проект, в составе которого все разделы, состоящие из графической и сметной документаций;
  4. Заключение гос. экспертизы;
  5. Технические условия на электро-, газо-, водо-, теплоснабжение;
  6. Графики производства работ и освоения средств.

Периодически стоит посещать стройку и наблюдать ее динамику.

О многом может поведать порядок хранения стройматериалов – у застройщика, считающего деньги, никогда не будут как попало валяться доски и кирпичи. Все материалы должны быть правильно складированы, чтобы избежать их порчи, загрязнения, а также не допустить хищения.

Качество выполнения строительно-монтажных работ зависит как от качества самих материалов, так и квалификации рабочих.

Подмена запроектированных материалов на дешевые аналоги – один из способов снизить затраты, что ухудшает долговечность, прочность, эстетическую привлекательность конечного продукта – жилья.

Следует обращать внимание на то, ведутся ли параллельно работы по благоустройству территории, ведь этот этап также важен и материалоемок. Приняв дом с неблагоустроенной территорией, потом придется или терпеть грязь и отсутствие тротуаров, детских площадок, или сооружать их своими силами.

Приемка готовой квартиры у застройщика

Застройщики часто вносят изменения в проект уже в процессе возведения здания, в результате чего может оказаться, что площадь квартиры (а расчет ведется именно за каждый квадратный метр) отличается от предполагаемой, как и сама планировка.

При увеличении площади после контрольных обмеров БТИ неизбежна доплата.

Внимательно и терпеливо осмотрите квартиру и если есть претензии к качеству работ или коммуникациям, то есть несколько вариантов, как правильно выйти из этой ситуации:

  • Не подписывать акт передачи квартиры от застройщика к дольщику;
  • Потребовать составить акт о несоответствии объекта, включив в него пункт об устранении недостатков за счет застройщика в определенный срок;
  • Потребовать уменьшения стоимости квартиры на величину затрат по переделкам своими силами;
  • Потребовать оплаты расходов на устранение недостатков своими силами.

Если вы хотите узнать, как прописаться в новой квартире, советуем вам прочитать статью.

Но есть и другой способ решения проблемы при наличии недостатков:

  1. Вы подписываете акт приема-передачи;
  2. Указываете недостатки в акте, выявленные в присутствии представителя застройщика;
  3. Застройщик устраняет недостатки.

Не забудьте список недостатков составить в 2-х экземплярах.

При выявлении ненадлежащего качества работ, материалов, несоответствия площади оплате или других проблемах нужно составить совместно с представителем застройщика дефектный акт, в котором отразить все претензии.

Если проблемы выявляются позже, уже после заселения, то на этот случай предусмотрен гарантийный срок протяженностью в 3-5 лет, в течение которого застройщик отвечает за результаты своей работы.

Практика показывает, что наиболее защищены те граждане, которые приобретают новостройку путем долевого участия – по ФЗ № 214. Это не сможет на 100% гарантировать своевременную сдачу объекта в эксплуатацию, применение качественных материалов, уберечь от долгостроя, но в значительной мере повышает степень ответственности застройщика.

Первичный осмотр качества ремонта квартиры в новостройке. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/novostrojki-kak-kupit-chtoby-ne-obmanuli/

Как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули

Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули?

Занятный вопрос: как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули? Многогранный, я бы сказала. Вот одну грань, а именно: через кого покупать и чего опасаться и поговорим ниже по тексту. Поехали…

3 варианта покупки, чтобы не обманули в новостройке

Если вы решили купить в новостройке, то у вас всего три варианта:

  1. У застройщика.
  2. Через агентство недвижимости.
  3. Через юридическую фирму.

И в первых двух вариантах есть возможность обмана, увы. Напишу только то, что наблюдала лично и могу поделиться со своими читателями.

 Купить у застройщика.  Стандартный набор при встрече в офисе: презентация на компьютере с красивыми картинками + брошюры с глянцевыми фотографиями+ рассказ о комплексе по той же брошюре + уверенность сотрудника, что обязательно построят в срок и условия супер.

В реальной жизни: нужно лично проверять репутацию застройщика по Интернету. При этом уделяя особенное внимание последним сообщениям о его деятельности. Затем обязательно выезжать на место строительства нового дома для контроля. И только тогда делать предварительные выводы – стоит или нет дальше собирать информацию по новому ЖК.

Пример: ЖК «Цветной город» заинтересовал меня своими ценами, стабильностью застройщика и сроками. Сотрудница рассказывала красиво, оперировала цифрами и цветными слайдами.

Поехала на «местность» и понимаю, что ровно посередине будущего ЖК проходит линия ЛЭП… Ну и другие «мелочи», которые осложняют жизнь))) Кроме того, напоминаю про особенности покупки через отдел продаж, которые описала в отдельной статье.

Вывод: здесь вам будут предлагать то, что нужно продать застройщику. Выход: идти подготовленным, с прицелом на конкретный ЖК. То есть знать точно, что вам нужно и выбирать самый подходящий вариант в уже «облюбованном» доме. Тогда возможность «насунуть» не совсем то, что нужно покупателю, сводится к нулю.

Купить без обмана в новостройке через АН

Здесь два варианта:

  • Агентство заключило договор с застройщиком.
  • Официальных контактов с застройщиком нет и каждый агент старается в меру своих сил.

Теперь подробнее по каждому пункту.

 У АН есть договор с застройщиком . Учтите, что у разных застройщиков разные проценты комиссионных для агентов «со стороны». И уговаривать/расхваливать  будут именно тот новый жилой комплекс, в котором выше процент для агента. Ваши интересы здесь не на первом месте, поверьте)))

Примечание. Особенно нерадостным становится лицо агента, когда вы находите вариант переуступки по ДДУ в еще строящемся доме. Так как с этой сделки ему достается ну очень мало. Отговаривать от переуступки будет обязательно)) Хотя… Смотрим примечание курсивом ниже по тексту.

 У АН нет договора с застройщиком.  Тогда агент сам обязан «крутиться» и налаживать контакты в отделе продаж застройщика. Муторное дело, как говорили мои коллеги. Самой делать этого не пришлось за время своей работы в последнем агентстве недвижимости. А там был именно этот случай: АН было небольшое и без установленных контактов с застройщиками. В моем втором (крупном) агентстве полагалось отдавать найденного клиента по новостройке в отдел новостроек, так как работала в отделе вторички. А уже в отделе новостроек вели клиента по тем жилым комплексам, по которым были заключены договора о сотрудничестве.

Примечание. Агенты бывают разные (см. по ссылке). Но они все хотят кушать и будут продавать то, что выгодно. Не клиенту, а агенту. Ведь он вас видит первый и, скорее всего, последний раз в жизни после подписания договора. Исключение будет только двух случаях:

Вы удачно попали на профессионала. Есть агенты, которые любят свою профессию и ведут клиента грамотно при любых обстоятельствах и денежной выгоде.

Вы «попали» на новичка. Если это новичок, заинтересованный в наработке клиентуры и хороших отзывов, то он будет стараться даже за доброе слово в начале своего пути.

Вывод: ищите профессионала. Только «из рук в руки», от знакомых и людей, которые видели агента в деле! Тогда обман исключен. Кроме того, напоминаю, что особенности покупки недвижимости через агентство опять же написала в специальной статье. Учитывайте их обязательно.

 Через юридическую фирму по защите прав участников долевого строительства.  Встречала информацию о подобной форме покупки в Интернете. На практике такого не приходилось видеть. Но сама идея очень нравится, так как обманутых дольщиков жаль.

Поэтому, как только найду реальный материал с результатом (через знакомых риэлторов или просто знакомых, купивших таким образом квартиру), то обязательно напишу статью и размещу здесь на нее ссылку. А если у читателей найдется реальный случай, то пишите в Контакты. Обязательно размещу информацию, самой нужно))

Ну а пока прощаюсь до следующей встречи на страницах SPbflat. Подписывайтесь, еще будет много полезных материалов для покупателей жилья. Да по поводу: как купить квартиру в новостройке чтобы не обманули, еще есть что рассказать. Ведь в этой статье только часть наблюдений и собранной информации. Заглядывайте)))

Нажмите, чтобы не потерять Если возникли вопросы, звонить по номерам8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МОВнимание! Это НЕ телефон автора блога:) Вам отвечают опытные юристы.

Источник: https://pitermoidom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke-chtobyi-ne-obmanuli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.