+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Как коммерческую недвижимость продать быстро?

Содержание

Как продать коммерческую недвижимость? Советы практика

Как коммерческую недвижимость продать быстро?

Рыночная доходность продаваемой коммерческой недвижимости, на момент написания этих строк, составляет 10%. Хотите продать быстрее — делайте доходность выше. Но помните, что рынок коммерческой недвижимости это не магазин, а объект — не товар. Это больше похоже на аукцион со множеством лотов и минимальным количеством заинтересованных лиц.

Частые ошибки продавцов коммерческой недвижимости:

  • Снижение цены на 10% — 70%, без оценки остальных слабых мест предложения
  • Покупка недвижимости на пике рынка и попытка её реализации по той же стоимости
  • Ориентация на ценовые предложения «похожих» объектов. В коммерческой недвижимости похожих объектов нет. Есть огромное желание некоторых продавцов упростить себе жизнь. Сравнительный метод ценообразования будет искажен, так как продавец — всегда заинтересованное лицо. «Похожие» объекты недвижимости, на стоимость которых он ориентируется, могут экспонироваться годами.
  • Доверие отчетам профессиональных оценщиков
  • Ориентация на свои финансовые потребности, без учета реальной рыночной картины. Продавец пытается навязать рынку свои финансовые ожидания, а рынок отвечает на это полным игнорированием объекта.
  • Намеренное завышение стоимости, с целью создания задела для торга.

»

Структурирование сделки

Зачастую, мы выдумываем несуществующих на рынке покупателей, и выставляем коммерческую недвижимость с надеждой на их активность. Поэтому перед продажей объекта изучите реальный спрос на похожую недвижимость.

Не надо продавать никому не нужный офис или производственную постройку. Заполните помещение арендаторами, подготовьте предельно прозрачную финансовую модель и спокойно выставляйте на рынок готовый арендный бизнес.

Если у вас «свежий» и крупный объект, то отдельно стоит упомянуть про работу с инвестиционными фондами. Здесь два основных момента — презентация на языке цифр и «живой» выход на нужных людей.
»

Фотосъемка коммерческой недвижимости

Эволюционно сложилось, что человек воспринимает информацию из изображений гораздо быстрее, чем из текста — ведь письменность изобретена около 3200 г. до н.э., а изображения, как способ передачи информации, существуют гораздо дольше.

Базовые рекомендации:

  • Оптимальное количество рекламных фотографий — 6-10 шт.
  • Заглавная картинка должна привлекать внимание. Не ставьте туда темную комнату или поэтажный план
  • Минимизируйте количество оборудования и хлама
  • Откажитесь от водяных знаков — они здорово портят впечатление
  • Лучшие фотографии с заваленным горизонтом — брак
  • Использование штатива сделает снимки четкими
  • Не усложняйте композицию кадра лишними деталями. Перегруженная фотография — плохая фотография
  • Используйте zoom — он помогает делать хорошие снимки
  • Подготовьте домашнее задание — составьте список оптимальных точек для съемки
  • Чем больше предварительных фотографий, тем лучше (у меня выходит больше 400 шт.)
  • Просмотр и отбраковка полученных результатов — только на большом экране
  • Работайте с композицией — интересный ближний план создает глубину и масштаб недвижимости, расположенной за ним
  • Используйте линии. Прямые линии — придают снимку четкость и структуру, кривые — помогают зрительному расслабляющему эффекту
  • Чтобы найти интересный кадр, попробуйте поснимать одно и тоже с разных ракурсов
  • Не забывайте про перспективу — элементы, расположенные в отдалении, добавят глубины снимку
  • Следите за тем, чтобы неуместные детали не попали в кадр (случайные прохожие, грязный забор, автомобили)
  • Использование повторяющихся и симметричных элементов, сделают фотографии запоминающимися

»

– и аэро- съемка коммерческой недвижимости

В теории, использование видео- и аэро- съемки позволяет повысить интерес к объекту. На практике большинством роликов интересуются только сами продавцы коммерческой недвижимости. Значение видео сильно переоценено.

Базовые рекомендации:

  • Продолжительность видео — не больше 2,5 мин.
  • Аэросъемка -постарайтесь избегать лишних планов
  • Звуковое сопровождение — скажите нет классической музыке и иностранным поп / рэп исполнителям
  • Продолжительность кадра — не более 6 сек.
  • 70% роликов страдают от излишней громкости звуковой дорожки
  • Не увлекайтесь съемкой окрестностей
  • Чем короче ролик, тем проще удержать внимание зрителя
  • Существуют люди, которые не очень хорошо выглядят на видео
  • Избегайте резкого перехода кадров по освещенности
  • Рекламные ролики с постановочными интервью счастливых сотрудников и арендаторов никого не интересуют
  • Используемый шрифт должен стилистически подходить под снятый материал
  • Не используйте забавные переходы и эффекты — мы не развлекаем публику, а продаем недвижимость
  • Чем больше вы отснимете материала, тем проще будет из него скомпоновать нормальный ролик

Пример хорошего промо ролика от моих коллег из Канады

»

Рекламный текст и ориентация на целевую аудиторию

От заголовка на 50% зависит, откроют рекламное объявление или нет. Хорошая новость — в сфере недвижимости над ним никто по настоящему не работает, а значит конкурентов у вас будет мало. Плохая новость — чтобы написать нормальный заголовок нужно потратить два часа времени и отбраковать около двадцати готовых вариантов.

Подумайте, что способно заставить самого ленивого покупателя встать с дивана и схватить телефонную трубку? Чтобы сделать мощное предложение надо понимать целевого покупателя — его желания и мотивы.

Стоит отметить, что как бы вы не мучились с этим предложением, угодить вы сможете только 14% рынка.

Это связано с особенностью восприятия — мы ценим свои предложения намного больше чем те, для кого они были сделаны.

Представьте себе будущего покупателя и попробуйте честно ответить на вопросы:

  • По каким критерием он выбирает недвижимость?
  • Зачем он хочет сделать такую дорогую покупку?
  • Что его может отпугнуть в вашем предложении?

Возьмите чистый лист бумаги и подробно распишите ответы.

Если у объекта есть какая — либо уникальная «фишка», то стоит осветить её подробнее,в процентах и числах

Разделите текст на абзацы — это увеличивает шанс того, что его хоть кто-то прочтет.

Первый абзац — не больше 11 слов.

В конце объявления добавьте призыв к действию. Примитивно, но на удивление работоспособно.

Если вы морально готовы к привлечению посредников, постарайтесь указать сумму вознаграждения агенту за реального покупателя. Личная заинтересованность творит чудеса.

Указывая в объявлении потенциальный тип покупателя, вы отсекаете всех остальных и сильно сужаете рынок для своего объекта. Люди очень не любят думать на перспективу. Не переоценивайте их и не снижайте свои шансы.
»

Рекламные каналы

Самый популярный канал — интернет. Там можно достать целевую аудиторию за приемлемый бюджет. Размещаться надо везде, где существует ваш трафик и есть шанс получить реального покупателя (например я размещаюсь на 53 интернет порталах, обеспечивающих ежемесячный трафик в 37 155 090 человек).

Так как наша задача максимальный охват — везде, где это необходимо, используем платные объявления. Если в течении трех недель мы не нашли покупателя — переписываем текст и заголовок, меняем главное фото.

Если вы не используйте холодные продажи, то упускаете половину возможностей реализовать объект. Лично у меня они, и длинная записная книжка, обеспечивают около 30% сделок.

Если у вас крупный объект, находящийся за пределами МКАД, разместите информацию о себе в столичных СМИ и в СМИ городов — миллионников. Знаю примеры, когда столичные холдинговые структуры получали команду на массовую скупку региональных активов определенных типов.

Более подробно о рекламе коммерческой недвижимости я писал в отдельной статье.

Лайфхак

Вы наверняка слышали про интернет — площадку «ЮЛА». Основной её плюс — привязка вашего объявления к местоположению человека, запрашивающего данные.

На момент написания этих строк на сервисе еще нет специализированной рубрики для коммерческой недвижимости, зато есть рубрика «Прочие строения».

Обычно в ней размещают бытовки и гаражи, но лично у меня по звонкам оттуда уходит самая разная коммерция. Вывод — при продаже коммерческой недвижимости не стоит недооценивать любые каналы

»

Оформление полного пакета документов

Полный пакет документов собирается до или во время поиска покупателя. Это дополнительный козырь, который прописывается в объявлении.

Пакет документов может варьироваться, в зависимости от форм собственности и схемы продажи коммерческой недвижимости. Возьмем распространенный вариант — сделка между юридическими лицами, резидентами РФ.

  1. Выписка из ЕГРН «обычная» — Покупатель, если он хоть что-то понимает, закажет её и без вас, но для полноты пакета лучше приложить
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав — аналогично с п.1
  3. Выписка ЕГРЮЛ — проверяется статус юр. лица, исполнительный орган и учредители
  4. Уставные документы юридического лица в актуальной редакции — смотрятся полномочия органов управления на отчуждение недвижимости
  5. Документы, подтверждающие полномочия действующего исполнительного органа — устав, протокол, доверенность и т.п.
  6. Документы, подтверждающие согласование сделки, по отчуждению недвижимого имущества, со стороны собственника юридического лица
  7. Копии право устанавливающих документов на недвижимость — смотрят основания приобретения права на объект, могут попросить показать оригиналы
  8. Кадастровый паспорт помещения / здания — смотрят назначение недвижимости, площади, количество комнат, перепланировки и т.п.
  9. Документы о подключения к сетям тепло- водо -газо- электро- снабжения. Информация о подключении, мощностях, разрешительная документация
  10. Кадастровый паспорт на земельный участок — разрешенное использование, правообладатели и обременения, указаны ли постройки
  11. Договора аренды / субаренды — информация о действующих условиях
  12. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату — смотрят финансовое состояние и является ли сделка крупной для юридического лица (для ООО более 25% от стоимости имущества общества, если в уставе не прописано иного размера)
  13. Копии право устанавливающих документов на земельный участок — на каком праве используется участок — собственность или аренда, если договор аренды — смотрят целевое назначение земельного участка
  14. Документы об оплате услуг ЖКХ — смотрят уровень реальных затрат и наличие долгов
  15. Прочие документы — акт о монтаже пожарно — охранной сигнализации (с синей печатью МЧС), договора на техническое обслуживание, акты о замерах изоляции и т.п.

»

Стейджинг (подготовка коммерческой недвижимости к продаже)

Впечатление об объекте формируется в первые 30 сек. знакомства с ним. Дальнейшая информация, получаемая покупателем при просмотре, подстраивается под это впечатление и интерпретируется в зависимости от первых эмоций как в плюс, так и в минус. Вывод — входная группа должна быть идеальна, ведь по ней судят о собственнике.

Не устраивайте капитальный ремонт — он не окупится. Замените входную дверь, покрасите ворота, обновите газон, устраните все мелкие технические неисправности, смените битые плитку и асфальт, проведите генеральную уборку, избавьтесь от мусора на территории, поменяйте сгоревшие лампы — из подобных мелочей складывается целостное восприятие объекта.

Большинство покупателей не гонятся за лучшей недвижимостью — они боятся совершить худший выбор. Любые недочеты, обнаруженные на объекте, усиливают сомнения. Вы соревнуетесь не с призрачным идеалом в голове у покупателя, а с реальными конкурентами, которые подпишут договор только потому, что лучше вас знают правила этой игры.
»

Показ объекта и проведение переговоров

Прошлые действия подводили нас к этому моменту. Показ объекта, не что иное как продажа, а к такой дорогой сделке надо готовиться. Сделайте письменную работу:

  1. Обозначьте максимальные и минимальные цели, которые нужно достигнуть в процессе переговоров
  2. Составьте карту интересов потенциального покупателя
  3. Подготовьте расширенный список возражений и сомнений, проработайте их нейтрализацию
  4. Напишите подробный сценарий переговоров

Переговоры начинаются от входной группы. Потенциальные покупатели не должны ждать вас или ваших представителей и оформлять какие либо пропуска. От слова вообще. Позаботьтесь об этом заранее. Ведь вы помните про важность первого впечатления?

Помните, мы не собираемся довольствоваться ролью немого статиста, а занимаемся активной продажей. Степень заинтересованности будет зависеть от вашей способности убеждать, правильно подавая нужные факты. В идеале покупатель должен понять, что будет полным дураком, если не купить объект.

У людей, тратящих такие суммы, всегда будут сомнения и возражения. На первом этапе, мы внимательно слушаем покупателя, выявляя возражения. Задавая правильные вопросы, мы обостряем эти сомнения и работаем с возражениями.

Закрывая сделку будьте аккуратны. Помните, что люди обожают покупать, но ненавидят, когда им продают. Дайте покупателю иллюзию свободы выбора.

Источник: http://PBelikov.ru/kak-bystro-i-vygodno-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Как коммерческую недвижимость продать быстро?

> Недвижимость > Продажа > Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Чтобы вести успешную предпринимательскую деятельность, необходимо иметь подходящее помещение. Однако случается и так, что помещение необходимо заменить – возможно, вы планируете расширять свой бизнес или переехать в более удобное место.

В этом случае возникает необходимость продажи освободившегося коммерческого помещения. Такая процедура имеет массу юридических и маркетинговых особенностей.

Чтобы разобраться во всех хитросплетениях, для начала необходимо понять, что такое коммерческая недвижимость.

  • Коммерческая недвижимость – что это?
  • Особенности продажи коммерческой недвижимости
  • Основные техники продажи
  • Что можно сделать самому
  • Подготовка документов к сделке
  • Подготовка недвижимости

Коммерческая недвижимость – что это?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя капитальное строение или земельный участок, который используют для ведения предпринимательской деятельности. С помощью такой собственности можно получать доход путём ведения производственной и предпринимательской деятельности, сдачи в аренду, инвестирования и других законных видов деятельности.

Коммерческая недвижимость может быть 6 разных категорий:

  1. Помещения свободного предназначения – это предприятия общественного питания, спортивные комплексы, отели и пр.
  2. Недвижимость для розничной торговли – разнообразные магазины.
  3. Офисные помещения.
  4. Индустриальные и промышленные здания.
  5. Апартаменты для посуточной аренды, а также жилье для сдачи в долгосрочную аренду.
  6. Социальная недвижимость – разнообразные спортивные клубы, вокзалы, аэропорты и пр.

К разряду коммерческой недвижимости можно также относить только что выстроенные многоквартирные дома, в которых планируется продажа квартир. Однако в дальнейшем эта разновидность недвижимости переходит в категорию жилищного фонда.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости.

Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален.

С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде.

Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Основные техники продажи

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

  1. Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
  2. Обращение к частному риелтору. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
  3. Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Что можно сделать самому

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

  1. Полный пакет документов на ваш офис.
  2. Компьютер с доступом в интернет.
  3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

  1. Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
  2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
  3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
  4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
  5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
  6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
  7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

  1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
  2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
  3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
  4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
  5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка коммерческого помещения ничем не отличается от подготовки квартиры. Целесообразно провести лёгкий косметический ремонт, но не грандиозную реконструкцию, так как новый владелец всё равно будет проводить перепланировки помещения под свои нужды.

При проведении подготовки важно обратить внимание на следующие детали:

  1. Косметический ремонт здания – подкрашиваются и чинятся мелкие изъяны пола и стен.
  2. Отсутствие строительного мусора от ремонта и следов деятельности арендаторов.
  3. Удаление разного рода указателей, вывесок и надписей.
  4. Приведение в рабочее состояние коммуникаций.
  5. Организация парковки и подъездных дорог к зданию.

Выполнение всех этих рекомендаций даст возможность выгодно продать коммерческое строение в максимально короткие сроки.

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-i-vygodno.html

Как продать коммерческую недвижимость в 2018 году – быстро, дорогую, риэлтор, квартиру, без налогов

Как коммерческую недвижимость продать быстро?

На рынке недвижимости часто происходят ситуации, когда выставленный объект коммерческой недвижимости продается за несколько месяцев или за неделю.

Однако чаще всего случаются ситуации, когда помещение на протяжении месяцев не может найти своего покупателя.

Рассмотрим, как лучше продать коммерческую недвижимость в 2018 году, какие есть нюансы, необходимо ли обращаться к риэлторам и как осуществить продажу быстро.

Основные моменты

Рассмотрим основные понятия, необходимые для понимания данного вопроса, как правильно провести оценку рынка коммерческой недвижимости, а также законодательную базу, регулирующую вопрос продажи объектов коммерческой недвижимости.

Рассмотрим, можно ли продать квартиру под коммерческую недвижимость или данная сделка не разрешена.

Необходимые термины

Коммерческая недвижимостьУчасток земли или объект недвижимости, который используется с целью осуществления коммерческой деятельности с целью получения прибыли от деятельности или сдачи ее в аренду
РиэлторСпециалист, который занимается покупкой и продажей объектов коммерческой недвижимости, за свои услуги получает вознаграждение в виде комиссионных

Правильная оценка рынка недвижимости

Коммерческая недвижимость включает объекты нежилого фонда, которые используются в качестве банковских или торгово-офисных помещений, развлекательных центров или в других целях, которые не связаны с постоянным проживанием граждан.

К данной категории относятся также промышленные постройки и производственные цеха, склады и офисы, открытые площадки, которые находятся на территории промышленных предприятий.

В соответствии с нормами законодательства объектом коммерческой недвижимости является капитальное сооружение, то есть здание или постройка, которое стоит на постоянной основе.

Все коммерческие объекты могут стать предметом коммерческих сделок, их можно реализовать, сдать в аренду или предложить банку в качестве залога.

Вложение финансов в коммерческую недвижимость является выгодной инвестицией в условиях стабильно развивающейся рыночной экономики.

Однако во время кризиса возможна и значительная потеря средств в данной сфере.

Поэтому перед приобретением коммерческого объекта необходимо оценивать и анализировать рынок недвижимости, для того чтобы принять правильное решение.

По итогам 2018 года отечественный рынок недвижимости достиг стабильного уровня развития, также наблюдалась повышенная активность инвесторов и постоянный рост капиталовложений в коммерческие объекты.

Как прогнозируют эксперты на 2018 год, экономика будет демонстрировать стабильные темпы роста на уровне от 0,5% до 2%. Базовым сценарием прогноза предполагается рост национальной экономики на 0,8% на протяжении 2018 года.

Нормативное регулирование

Основными нормативными актами, которые регулируют рынок коммерческой недвижимости, являются:

Как изложено в ст. 131 ГК РФ, право собственности на коммерческую недвижимость, их возникновение и переход к других юридическим и физическим лицам должны проходить процедуру государственной регистрации в Едином госреестре недвижимости.

Как быстро продать коммерческую недвижимость

Любая предпринимательская деятельность предполагает, что должны быть производственные или промышленные помещения для ведения бизнеса и производства.

Однако часто возникает необходимость смены или расширения места ведения предпринимательской деятельности, и возникают вопросы, как продать дорогую коммерческую недвижимость, каким образом быстро реализовать объект коммерческой недвижимости и приобрести новый в соответствии с промышленными нуждами.

Поиск покупателя

Залогом успешной продажи являются оптимальная и оправданная стоимость, грамотная и продуманная рекламная кампания.

Именно благодаря грамотно сформированной и размещенной рекламе можно быстро найти заинтересованного покупателя и реализовать недвижимость.

Данный вопрос лучше поручить профессионалам, однако можно им заняться и самостоятельно, однако для этого потребуются значительные затраты времени.

Для того чтобы быстро найти покупателя, необходимо использовать все каналы информации:

  • размещение объявления в базе коммерческой недвижимости;
  • подача объявления в специализированных изданиях;
  • подача объявления на специальных порталах в интернете.

С целью быстрого поиска потенциального покупателя необходимо соблюдать некоторые нюансы:

В объявлении нужно описать детально все преимущества и плюсы объектаОтличия от предложений конкурентов
Качественные фотографии помещений и территорийСделанные с хороших ракурсов, которые привлекут покупателя
Правильный выбор рекламного носителяВ случае продажи крупного коммерческого объекта рекомендуется подавать объявления на специализированных ресурсах, предназначенных для крупных промышленных объектов с соответствующей ценой. Также не помешает большой баннер непосредственно на объекте
Грамотно организованные просмотрыПрежде необходимо убрать помещение, очистить от мусора и ненужной мебели. Желательно проводить просмотры в дневное время и лично, чтобы быть в состоянии ответить на интересующие вопросы покупателя и выгодно реализовать объект, подчеркнув его достоинства

Подготовка к сделке

Прежде чем подготовить договор купли-продажи, необходимо тщательно подготовить коммерческую недвижимость к продаже и обеспечить юридическую чистоту имущества.

Последовательность действий при подготовке здания или территории включает следующие:

Если коммерческая недвижимость пребывает в собственности на протяжении длительного срокаНеобходимо проверить и при необходимости внести изменения в кадастровый паспорт. Ведь все перепланировки и пристройки должны быть внесены в документацию
Приготовить пакет документацииКоторые являются подтверждением прав на пользование земельным участком под объектом недвижимости. Если участок был получен в пожизненное пользование или передан на безвозмездной основе, тогда перед оформление и сделки рекомендуется оформить право собственности на землю
Взять справку из Госреестра о том, что на участок или коммерческий объектНе наложены аресты или обременения. Если же они были, тогда необходимо четкое описание, на каком основании они были наложены и когда сняты
Провести детальную проверку покупателяСделать это можно таким образом — получить выписку из базы юрлиц на предприятие и его владельца, проверить полномочия ответственного за проведение сделки лица. Если вам предоставляют доверенность, необходимо проверить ее подлинность у нотариуса
Предъявить опытному юристу перечень документацииС целью поиска слабых мест. Если же исправить их не представляется возможным, необходимо выяснить, насколько это отразится на стоимости продажи

Склад

Для того чтобы оформить сделку по продаже склада, необходимо обладать предпринимательским талантом и умением убеждать покупателя.

Перед проведением сделки необходимо взвесить все нюансы и принять правильное решение. Рассмотрим шаги для продажи промышленного склада:

Процесс реализации коммерческой недвижимостиНачинается со сбора требуемого пакета документов, то есть составления подробной характеристики объекта. Потенциальному покупателю должны быть предоставлены подробные сведения о недвижимости, о ее состоянии, размерах и местонахождении
Необходимо подготовиться к конкурентной борьбеВедь очень редко склад могут приобрести практически сразу и по выгодной стоимости. Необходимо тщательно изучить и проанализировать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, чтобы ориентироваться в текущих условиях и избежать длительного процесса продажи
Предварительная реклама объектаДля чего понадобится использовать все доступные каналы информации и подавать объявления во все доступные источники информации. Все данные задачи можно поручить специалисту от агентства недвижимости, который благодаря наличию специальных знаний сможет ускорить процесс

Офис

Офисы являются наиболее часто продаваемыми коммерческими объектами, которые покупаются и сдаются в аренду.

Для продажи офиса необходимо выполнять следующие шаги:

Первым шагом необходимо провести оценку стоимостиТехнических характеристик офиса и наличие права собственности. Цена устанавливается на основании среднестатистических цен на рынке. Повышенную стоимость можно устанавливать на объекты, которые находятся в рамках города и имеют удобные пути подъезда для транспорта. Огромное значение имеют следующие параметры — удобная инфраструктура, качество ремонта, грамотно оформленная документация, современные схемы защиты и безопасности объекта, удобные инженерные сети
Можно продавать офис самостоятельно или при помощи риэлтораКоторый обеспечит юридическую чистоту сделки, обеспечит привлечение покупателей
Офис, выставленный на продажуЗаносится в базу данных агентства недвижимости, которое имеет огромное количество потенциальных клиентов. Благодаря профессиональной работе специалистов увеличивается количество показов, повышается скорость и оперативность реализации. Также агентство обеспечит соблюдение юридических и законных условий и требований

Если действовать через риэлтора

С целью оперативной продажи и грамотного оформления сделки рекомендуется обратиться к риэлтору.

Его задачей является правильная подача коммерческого объекта, который необходимо правильно и детально описать, прикрепить качественные фотографии с выгодных ракурсов.

Специалист должен определить круг потенциальных покупателей, которым может быть интересен объект, а также указать возможные улучшения и перепланировки в здании или на территории.

Риэлтор также имеет свои каналы подачи информации и может задействовать максимальное число источников информации.

По данным экспертов, открытая реклама привлекает около 50-60% потенциальных клиентов. Оптимальным вариантом станет отраслевой поиск, в котором специалист знает параметры расстановки стоимости.

Риэлтор занимается организацией просмотров для клиентов, при этом он также обеспечивает подготовку помещения к визиту покупателей и придает помещению наиболее выгодный внешний вид. Также специалист поможет правильно оформить сделку и провести взаиморасчеты.

Можно ли избежать налогов

В соответствии с законодательством продавец физлицо должно оплачивать налог в размере 13% от стоимости, а юридическое лицо оплачивает 2,2% налога.

В дальнейшем на покупателя возлагается оплата налога за объект коммерческой недвижимости — для физических лиц ставка налога устанавливается местным органом власти, а юридические лица оплачивают до 2% от стоимости.

Начиная с 2018 года налоги на коммерческую недвижимость оплачиваются на основании нового законодательства.

Общая ставка не предусмотрена, установлен лишь максимально возможный размер налога для коммерческой недвижимости.

: как продать коммерческую недвижимость

Необходимо заранее рассчитать, какую сумму нужно отдать в государственную казну за владение недвижимостью, а также рассмотреть возможности для снижения ставки налога.

Основанием для существенного возрастания размера платежа в казну за владение или реализацию коммерческого объекта недвижимости является необходимость использования для расчета кадастровой цены.

В роли налоговой базы для налогообложения в 2018 году выступала инвентаризационная цена, однако с 1 января налоговой базой считается кадастровая стоимость, которая значительно выше инвентаризационной и приближена к реальной рыночной стоимости.

Физические лица, оформленные как частные предприниматели и функционирующие на основании упрощенной системы, могут избежать необходимости платить налоги на коммерческую недвижимость.

Однако должно быть соблюдено условие, что данная недвижимость должна использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, а доход от деятельности облагается единым налогом.

Юридические лица не смогут пользоваться балансовой стоимостью зданий, с января 2018 года должна использоваться кадастровая стоимость объекта. Налог платят на общих основаниях юридические лица – плательщики налога на прибыль.

Местные региональные органы власти могут устанавливать определенные льготы и объекты, не подлежащие налогообложению.

Имеют право оплатить лишь 25% от необходимой суммы налога владельцы предприятий, которые осуществляют деятельность в следующих сферах:

  • медицинская помощь;
  • научные разработки;
  • услуги образования.

Объектами, полностью освобожденными от оплаты налога, считаются:

  • культурные объекты и религиозные учреждения;
  • предприятия бюджетной и транспортной сферы;
  • метрополитен;
  • предприятия обороны;
  • организации, которые обеспечивают рабочими местами инвалидов.

Итак, мы разобрались в нюансах продажи коммерческой недвижимости, какие документы для этого необходимы и как оформить сделку правильно и юридически грамотно.

Можно данные сделки проводить как самостоятельно, так и воспользоваться услугами профессионалов, которые помогут продать объекты быстро и по выгодной стоимости.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-prodat-kommercheskuju-nedvizhimost/

Как продать коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция

Как коммерческую недвижимость продать быстро?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Минусы:

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

Минусы:

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как найти покупателя на объект?

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

Как быстро продать любой коммерческий объект?

  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физлица: 13%;
  • юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
  • 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Заключение

Продать коммерческую недвижку не так сложно, как кажется. Нужно «всего лишь» подготовить объект к продаже, правильно его оценить, придумать грамотное объявление, сделать качественные фото, задействовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать с ним договор.

А можно делегировать все профессиональным риэлторам – специалистам по сделкам с недвижимостью. Поделившись с ними частью прибыли от продажи объекта. И сэкономив себе кучу времени, сил и нервов.

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.