Ипотека и перепланировка квартиры

Содержание

Как купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: можно и нельзя

Ипотека и перепланировка квартиры

Если человек хочет купить в ипотеку квартиру, в которой сделана перепланировка, у него могут возникнуть некоторые проблемы с банком.

РИА Новости

«О существующей перепланировке или переустройстве банк узнает из оценочного альбома, который ему готовит аккредитованная оценочная компания. Предоставление оценочного альбома является обязательным атрибутом любой сделки, где привлекаются кредитные средства», — говорит ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин.

Оценщик приезжает в квартиру, делает фотографии. Затем он сравнивает планировку с поэтажным планом. Технический план без перепланировки нарисован черными линиями, красными оценщик обозначает неузаконенные изменения.

Если есть расхождения, оценщик отражает их в своем альбоме. Он сопровождает их пояснениями: может ли такая перепланировка быть согласована, и сколько это приблизительно стоит.

Далее банк принимает решение о выдаче кредита на покупку квартиры.

«Если в квартире выполнены работы, относящиеся к тем, которые нельзя узаконить, банк не одобрит кредит на ее покупку. Никто на такие нарушения не пойдет. Такая перепланировка может повлечь подтопление, вымерзание отопительных конструкций, а порой приводит к их разрушению», — отмечает Лунин.

При этом если речь идет о незначительных перепланировках или переоборудованиях, банки, как правило, их пропускают.

«Например, передвинутая электроплита, снесенный встроенный шкаф, немного сдвинутый вход в комнаты или кухню, объединенный санузел (без переноса “мокрых зон”), сдвинутая система отопления (батареи), убранные двери, — все это не станет препятствием для одобрения кредита», — полагает эксперт.

Самому покупателю следует поинтересоваться у продавца, осуществлял ли он в квартире какие-то перестройки, даже мелкие. Эту задачу можно поставить перед риелтором, попросив его выяснить, не будет ли проблем с согласованием этих перепланировок у банка.

Позиция банка

В ситуации с согласованием ипотеки на квартиру с перепланировкой многое зависит от конкретного банка.

В банке «Уралсиб» отметили, что в целом они допускают наличие неузаконенной перепланировки, если она не затрагивает капитальные стены или несущие конструкции. Не одобрит банк также объект с переносом «мокрых точек» или усановкой систем отопления не по проекту. Перепланировка гипсокартоном (например, когда заизолированы смежные комнаты) для банка является некритичной.

При принятии решения в отношении предмета залога мы комплексно оцениваем дальнейшую ликвидность данного объекта, руководствуясь, прежде всего, регламентом по перепланировкам. Если перепланировка квартиры не влияет на конструктив здания и не изменяет функциональность помещения, то мы возьмем такую квартиру.

Но если перепланировка не узаконена и изменения критичные, то квартиру можно будет одобрить только после приведения помещения в изначальный вид. Или если будет получено разрешение властей, то есть планировка будет узаконена, добавили в пресс-службе Сбербанка.

Памятка «перепланировщика»

Перепланировки бывают разные. Некоторые из них можно узаконить, а какие-то — категорически нельзя. Полный список тех и других размещен на портале мэра Москвы. Общие правила по России в основном совпадают.

Так, например, не требует согласования косметический ремонт помещений, в том числе с заменой полов, потолков, а также устройство встроенной мебели, перестановка бытовых напольных электроплит в пределах кухни.

Также можно не согласовывать перенос в пределах квартиры нагревательных и газовых приборов и замену столярных элементов фасадов здания.

На другие виды работ, которые не относятся к разрешенному списку, но при этом не затрагивают конструктивную прочность дома и его архитектурный облик, собственник должен предоставить в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненный им самим в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

Но если работы все же затрагивают несущие конструкции здания и общедомовые инженерные коммуникации, то они могут выполняться только по предварительному проекту. К ним относятся, например, перенос туалета и ванных комнат, а также работы, связанные с газом.

При этом есть целый спектр работ, выполнение которых категорически запрещено и не может быть согласовано: затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение, а также ликвидация и уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Также нельзя переносить батареи на лоджии, балконы и веранды и устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и отопления. Кроме того, запрещено устраивать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединять кухни с газовой плитой с жилой комнатой. Такая перепланировка не может быть согласована.

Что такое ипотека и как ее взять? 

Источник: https://realty.mail.ru/articles/49564/kak_kupit_kvartiru_s_pereplanirovkoj_v_ipoteku_mozhno_i_nelzja/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от Сбербанка

Ипотека и перепланировка квартиры

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей.

Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка.

Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

  1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
  2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
  3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
  4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
  5. Подписание акта о завершении работ.
  6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
  7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка — причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях — и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

  • перекрытие доступа к пожарным лестницам;
  • нарушение требований к системе вентиляции;
  • увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
  • объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
  • переведение нежилой площади в разряд жилой;
  • остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
  • оборудование на балконе теплого пола;
  • демонтаж несущей конструкции;
  • увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

По эскизу осуществляются:

  • добавление или снос ненесущих конструкций;
  • изменение расположения сантехники;
  • разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

  • изменить размеры комнат;
  • объединить/разделить санузел;
  • перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
  • переместить сантехнику на большое расстояние;
  • поменять устройство пола;
  • сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
  • внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

  1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
  2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
  3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
  4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

  • условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
  • стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции.

Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

  • проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
  • заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
  • разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
  • письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
  • разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
  • акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
  • новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Стоимость

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
  • рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
  • услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
  • акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
  • новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

  1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
  2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
  3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
  4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
  5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
  6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

как правильно оформить перепланировку квартиры:

Источник: https://sberbank-site.ru/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry-sberbanka/

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Ипотека и перепланировка квартиры

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Содержимое страницы

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений.

Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк.

До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:
  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья.

Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости.

Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Важно! Получить одобрение можно лишь в случае возможности оформления перепланировки в будущем. Для оценки банк направляет аккредитованных экспертов.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ.

Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Важно! Время оформления занимает от 60 дней до полугода. Сроки зависят от места регистрации. При подаче пакета бумаг через сервис Госуслуг, согласование происходит в период от 20 дней до 45. Если учтены правила и строительные нормы, сложности не возникнет.

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

Внимание! Если узаконить перепланировку нельзя, продать жилье возможно лишь в случае согласия покупателя или путем восстановления предыдущего проекта.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Источник: https://sdelka.guru/pereplanirovka/kvartira-s-pereplanirovkoj-v-ipoteku.html

Перепланировка квартиры, купленной в ипотеку

Ипотека и перепланировка квартиры

Жилищный Кодекс РФ регулирует вопросы, которые связаны с перепланировкой и переустройством жилого помещения.

Глава 4 подробно раскрывает эти понятия, их отличия, содержит список необходимой разрешительной документации, а также перечень причин, почему могут отказать в проведении перепланировки.

Часто владельцы квартир делают перепланировку без каких-либо согласований, но в случае ипотечной квартиры это может грозить осложнением отношений с банком, поскольку он является залогодержателем данного имущества.

По закону перепланировка бывает разрешенная и самовольная. В первом случае потребуется получить разрешение от уполномоченных органов, а также банка-кредитора и страховой компании, если покупка квартиры осуществлена в ипотеку. Отсутствие разрешительной документации ведет к административной и материальной ответственности как со стороны госорганов, так и банка.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Ограничить возможность перепланировки могут условия ипотечного договора. При принятии решения необходимо вновь внимательно изучить договор касательно этого момента.

В некоторых случаях банк может пойти на уступки даже при наличии пункта о запрете перепланировки: если имеется вся разрешительная документация от надзорных органов и ремонтные работы не повлияют на рыночную стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге.

В этой ситуации заемщик действует на свой страх и риск, так как гарантий на получение разрешения от банка нет. При этом потребуется время, силы и средства, чтобы подготовить пакет документов.

Если появилась необходимость сделать перепланировку, то, в первую очередь, следует обратиться в банк, где получена ипотека, и поставить его в известность по поводу проведения ремонтных работ.

Банк может направить своего сотрудника для оценки ситуации. Для принятия окончательного решения кредитной организации принципиально получить согласие страховой компании.

После предварительного одобрения заемщик начинает заниматься сбором документов.

Важно! Вся необходимая документация описана в Жилищном Кодексе. Никто не вправе требовать иные документы, не указанные в законе.

В зависимости от объема работ потребуется составить эскиз или проект. Подобного рода услуги оказывают специализированные строительные организации или БТИ.

После составления проектной документации происходит ее рассмотрение и оценка.

Если перепланировка одобрена в БТИ, то следующим шагом является посещение Жилищной комиссии для получения официального и окончательного разрешения на ремонтно-строительные работы.

Важно! На порядок получения разрешительной документации влияет характер работ. Дополнительно может потребоваться одобрение со стороны СЭС и пожарного надзора.

Не стоит также игнорировать мнение соседей, если их интересы могут быть затронуты, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств и штрафных санкций.

Нужно ли согласие банка и порядок согласования

Как отмечалось выше, банк принимает непосредственное участие в вопросах перепланировки квартиры, находящейся в залоге. Какие-либо действия с объектом залога затрагивают интересы кредитора, так как могут повлиять на уменьшение рыночной стоимости квартиры.

Большинство ведущих банков относится лояльно к проведению перепланировки, так как подобное благоустройство чаще всего повышает стоимость жилья.

Не исключение в этом вопросе Сбербанк, ВТБ, «Россельхозбанк».

Ипотечный договор составляется индивидуально, поэтому в каждом отдельном случае следует обратить внимание на то, возможна ли перепланировка квартиры до выплаты последнего ипотечного взноса.

Важно! Ограничения могут зависеть от стоимости жилья. Например, Сбербанк нередко отказывает в перепланировке квартиры, рыночная стоимость которой менее 1,5 млн.руб.

Если договор напрямую не содержит запрет на это, все равно потребуется письменное согласие, в дополнение к которому банк может выдвинуть требование о сроках, в пределах которых заемщик должен выполнить работы и узаконить перепланировку.

Подробнее: об особенностях согласования перепланировки при ипотеке в Сбербанке и ВТБ.

Последствия неузаконенных и несогласованных изменений

Проведение перепланировки без разрешительных документов со стороны уполномоченных органов и банка чревато для заемщика ответственностью, предусмотренной законодательством:

  1. Административная ответственность в виде штрафа в размере до 2,5 тыс. рублей на основании ст. 7.21 КоАП РФ.
  2. БТИ может затребовать устранить внесенные изменения и вернуть жилью первоначальный вид.
  3. Изъятие недвижимости в судебном порядке для последующей ее продажи — это происходит в случаях, когда изменения, внесенные в планировку квартиры, существенно нарушают права соседей или являются причиной разрушения жилья. Квартира реализуется с публичных торгов, бывшему владельцу возвращается ее стоимость за вычетом понесенных расходов и судебных издержек.

Также не стоит забывать про ответственность перед банком. Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции, обязательство восстановить все в первоначальном виде или узаконить перепланировку в определенные сроки.

Возможно расторжение договора и требование выплатить всю оставшуюся сумму кредита единовременно.

Для получения разрешения от банка потребуется соблюсти два условия:

  1. Отсутствие просрочек и задолженностей по кредиту.
  2. Длительность договора должна составлять не менее 6 месяцев. В некоторых случаях предусмотрена оплата комиссии.

Для того чтобы перепланировка прошла без проблем и не доставила дополнительных хлопот, следует получить разрешение всех собственников, если квартира находится в долевой собственности, и соседей. Согласие последних потребуется при существенных изменениях, затрагивающих их интересы.

Если все же перепланировка была проведена самовольно, то узаконить ее вполне возможно при условии отсутствия нарушений и соблюдении требований безопасности. Подтверждением этого служит акт приемочной комиссии.

Для его получения специализированной экспертной организацией составляется проектный план. Затем подаются документы в БТИ для выдачи нового кадастрового паспорта. Следующим этапом является обращение в Жилищную Комиссию.

При получении отказа в узаконивании перепланировки, остается возможность решить этот вопрос в судебном порядке.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/delat-pereplanirovku-v-kvartire.html

Перепланировка квартиры и Военная ипотека

Ипотека и перепланировка квартиры

08.08.2017

Можно ли купить квартиру по военной ипотеке с наличием в ней неузаконенной перепланировки? 

Перепланировка – один из часто задаваемых участниками НИС вопросов. Можно ли купить по военной ипотеке квартиру с несогласованной перепланировкой? Можно ли делать перепланировку в квартире, купленной по военной ипотеке, и если можно, то чьи разрешения требуются? Последствия перепланировки без согласования с залогодержателями, в том числе при увольнении без «права». 

Перепланировка – строительные работы, связанные с любыми изменениями конфигурации помещения, их функционального назначения, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Например, частичное или полное уничтожение стен, их установка или перенос. Снос несущей стены согласованию не подлежит в принципе!

Переустройство – внесение изменений, перенос и/или установка инженерных сетей, сантехники, труб, электропроводки и т.п. Например, замена труб или радиаторов отопления, штробирование стен и замена/укладка электропроводки, каналов для отводов сплитсистем.

Перепланировка бонусом

Можно ли купить по военной ипотеке квартиру с несогласованной перепланировкой?

Сразу скажем, покупать квартиру с неузаконенной планировкой не стоит, даже если Вам удастся «провести» банк и Росвоенипотеку и не «засветить» наличие расхождений в документах и в фактическом состоянии квартиры. 

Продать «перекроенную» квартиру непросто, даже если она воплощает мечту об идеальной квартире.

Обычно такие квартиры продаются за свободные деньги, за наличку, когда не требуется предоставление техдокументации в органы регистрации перехода права собственности и нет залогодержателей.

Зачастую, квартиры с несанкционированной перепланировкой выставляют на продажу с хорошим дисконтом, тем самым привлекая внимание участников военной ипотеки, имеющих ограниченный бюджет.

Впоследствии такая покупка может выйти «боком» для покупателя-участника военной ипотеки.

Всё зависит от перепланировки, но возможность получения штрафа и предписания вернуть всё в первоначальный вид полностью или частично за свой счёт – не самая радужная перспектива, и никто не будет разбираться, сделал это новый собственник-военнослужащий или предыдущий.

И это только со стороны компетентных органов, а у участника военной ипотеки еще существует два залогодержателя – банк и Росвоенипотека, которые также не «погладят по головке» за несогласованную перепланировку. 

Откуда узнают о перепланировке компетентные органы и что это за органы? 

Компетентные органы – это жилищная инспекция. Именно жилинспекция осуществляет жилищный надзор и, в том числе, занимается вопросами переустройства и/или перепланировок помещений в жилых домах. Основные «осведомители» жилищной инспекции – это бдительные соседи.

Да, да, как бы банально это не звучало, именно соседи чаще всего обращаются в инспекцию с жалобами на наличие перепланировки в соседних квартирах.

Кто-то из соседей пожаловался на то, что с потолка постоянно сыпется штукатурка; кто-то увидел, как соседи выносят слишком много крупного мусора; у кого-то уже голова болит от проводимых у соседей ремонтных работ; а кто-то просто заглянул в гости и увидел перепланировку, которую ему не согласовали в той же инспекции. Ситуации возникают разные, когда жилинспекция вынуждена наведываться в «гости».  

И если в квартире действительно присутствует перепланировка, которая не согласована, то собственник квартиры рискует лишиться квартиры.

Конечно, продажа квартиры с торгов по суду, в связи с наличием в ней никем не санкционированной перепланировки это крайняя мера, к которой прибегают, когда собственник помещения никаким образом не реагирует на требования жилинспекции.

Но привлечение к административной ответственности с финансовыми санкциями гарантировано.

Собственнику выставляется штраф и требование о необходимости проведения согласования с регистрацией имеющихся изменений, конечно, в случае, если не присутствуют недопустимые конструктивные изменения конфигурации помещения, в противном случае будут установлены жёсткие сроки на приведение состояния квартиры в соответствии с техдокументацией.

Примет ли банк и Росвоенипотека в залог квартиру с несогласованной перепланировкой?

Банк-кредитор как первый залогодержатель по военной ипотеке, предъявляет к предмету залога – квартире, покупаемой участником НИС, собственные требования. Возможность покупки квартиры по военной ипотеке с имеющейся несанкционированной перепланировкой согласовывается в индивидуальном порядке.

При наличии в квартире несущественной перепланировки, когда не тронуты несущие стены, нет переноса «мокрых зон» и иных существенных изменений конфигурации жилого помещения, банки могут дать добро на проведение сделки по военной ипотеке.

Обычно, в таких ситуациях банки прописывают в кредитном договоре обязанность нового собственника жилья устранить в определенный срок данное нарушение, либо узаконить несогласованную перепланировку. 

Если же квартира «ах-как-нравится», но в ней присутствуют запрещенные конструктивные изменения, то про покупку такой квартиры придётся забыть, ни один банк не пойдет на то, чтобы его залог имел высокие риски.

Покупка квартиры с использованием ипотечных средств, в том числе по военной ипотеке, в обязательном порядке сопровождается проведением оценки рыночной стоимости предмета залога.

Кроме определения реальной рыночной и ликвидационной стоимости предмета залога, по отчету оценщика залогодержатель определяет, существует ли в квартире переделка или нет.

Отчет оценщика сверяется с техпаспортом квартиры на факт наличия изменений в конфигурации жилого помещения.

Стоит отметить, что не все оценщики работают по факту выезда на квартиру, некоторые допускают проведение оценки по фотографиям квартиры. И тут возможны различные варианты развития событий. Некоторые, особо изощрённые продавцы, дабы скрыть несогласованную перепланировку, создают «муляж» возврата в первоначальное состояние, как по согласованию с покупателем, так и втайне от него. 

Рано или поздно информация о неузаконенной планировке обязательно проявится. Так или иначе, но отвечать за это будет покупатель – участник НИС.

Банки, военная ипотека, перепланировка

Проведение перепланировки самим участником военной ипотеки возможно, но с обязательным согласованием с обоими залогодержателями – банком, Росвоенипотекой и страховой компанией. Опять же, речь идёт только о законной перепланировке, которая в обязательном порядке будет иметь документальное подтверждение. 

Так, например, в банке ВТБ24 участнику военной ипотек необходимо написать заявление, с указанием всех запланированных работ и предоставлением извещения от страховой компании о том, что она в курсе будущих изменений в конфигурации предмета залога.

Заявление может быть подано как в оригинале в отделение банка, так и направлено на электронную почту ВТБ24. Данное заявление банк рассматривает в течение 7 рабочих дней.

После получения разрешения от банка на проведение перепланировки в залоговой квартире, заемщик-участник НИС в срок не более 6 месяцев предоставляет в банк зарегистрированный поэтажный план с экспликацией, выданный БТИ.

В случае, если проведенная перепланировка внесла существенные изменения в характеристики квартиры, необходимо будет вносить и регистрировать соответствующие изменения в закладной.

В любом случае, прежде чем обдумывать проект перепланировки, участнику военной ипотеки необходимо внимательно изучить условия договора об ипотеке.

Основная часть банков-партнеров НИС указывает в договоре возможность внесения конструктивных, согласованных изменений в предмет залога. Если в кредитном договоре нет пункта по данному вопросу, следует обратиться в банк для уточнения информации.

Существует вероятность, что именно Ваш кредитор не допускает проведение перепланировки до полного исполнения обязательств по кредитному договору.

Законодательно проведение перепланировки квартиры, купленной с использованием средств федерального бюджета, не запрещено. Согласование с Росвоенипотекой обязательно, но данное согласование носит скорее уведомительный характер. Если внесение задуманных изменений допускается нормативными документами и имеется согласованный проект, Росвоенипотека направит в Ваш адрес одобрительный ответ.

Перепланировка – что допустимо и чего делать не следует

Итак, если Ваша перепланировка допустима, следует:

  1. Уточнить у кредитора возможность проведения перепланировки.
  2. При необходимости создать проект перепланировки.
  3. Получить письменное согласие страховой компании.
  4. Получить письменное согласие кредитора.
  5. Получить письменное согласие Росвоенипотеки.
  6. Обратиться в жилищную инспекцию по вопросу согласования перепланировки.
  7. После реализации перепланировки зафиксировать в техпаспорте произведенные изменения.
  8. Предоставить в банк и страховую компанию документально подтверждение проведение перепланировки.

Недвижимость, купленная с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка до полного погашения задолженности. И в соответствии с законом «Об ипотеке», залогодержатель имеет право производить проверку заложенного имущества не только по документам, но и его фактическое состояние, и условия содержания залога. Причем количество проводимых проверок законом не регламентировано.

При инспекции сотрудник банка, осуществляющий проверку, имеет на руках план квартиры, жилого дома, для сличения фактического состояния с зафиксированными в документах. При выявлении неузаконенной перепланировки составляется акт выявленных расхождений.

Банк вправе требовать узаконить перепланировку или же вернуть жилому помещению состояние первоначального вида.

Кроме того, банк вполне закономерно имеет право потребовать произвести полное досрочное погашение кредита в связи с грубым нарушением условий кредитного договора, несмотря на то, что кредит выдан по программе «Военная ипотека».

Также, кроме опасений со стороны банка, стоит помнить, что в Кодекс административных правонарушений РФ в статье 7.21. предусматривает возможность наложения административного штрафа при несогласованном переустройстве или перепланировке.

Источник: https://www.voenpereezd.ru/novosti/voennaya-ipoteka-i-pereplanirovka-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.