+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Документы для продажи доли в квартире

Содержание

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

Документы для продажи доли в квартире

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке.

Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы.

Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2018 года.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Вид бумагиПояснения
Свой паспорт.Идентифицирует личность продавца.
Доверенность.Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости.Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор.
Письменные отказы остальных сособственников.Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки.
Выписка из Единого госреестра недвижимости.Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю.Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности).
Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире.Обычно это один из следующих документов:

  • свидетельство о праве наследника;
  • договор о приватизации;
  • договор дарения / мены / купли-продажи;
  • судебные решения.
Форма-9 или выписка из домовой книги.Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку.
«Квартирные» паспорта.Технический и кадастровый.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ.

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на депозит нотариуса. В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

  • выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

  • в договорном (добровольном) порядке;
  • через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет.

Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей.

Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
  • по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire/

Как продать долю в квартире?

Документы для продажи доли в квартире

Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.

  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности.

Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Порядок (процедура) продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

  • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
  • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
  • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
  • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
  • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
  • уведомление остальных дольщиков о сделке;
  • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
  • общегражданские паспорта участников договора.

Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

Задать вопрос юристу

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Образцы

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

  • договор купли-продажи доли квартиры

Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Налоговая ставка

Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
  • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
  • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: http://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Рис. Дежурные риэлторы на портале ГдеЭтотДом.РУ

Что такое продажа доли в квартире?

Покупателю, как и продавцу, очень важно понять, что предметом продажи (покупки) является доля квартиры, а не какая-либо комната.

Например, при покупке ½ двухкомнатной квартиры, покупателю достается именно половина квартиры, а не одна комната.

Для чего покупают доли в квартире?

Покупка доли в квартире чаще всего осуществляется для следующих целей:

  1. 1 Покупка части квартиры для проживания.

    Чаще всего долю в квартире покупают те, у кого не хватает средств на покупку отдельной недвижимости. Фактически, это покупка комнаты в коммунальной квартире. Однако в договоре купли-продажи необходимо дополнительно указать не только размер доли, но и номер отчуждаемого помещения в соответствии с технической документацией, а также его площадь.

  2. 2 Для прописки.

    Обычно в этом случае общий метраж доли не превышает 2 квадратных метров. Проживание покупателя в квартире в данном случае маловероятно.

  3. 3 Для вложения средств.

    Покупка доли недвижимости часто оказывается приемлемым вариантом сделки для тех, кто надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, а потом ее перепродать. В этом случае оценка потенциальной собственности будет проходить тщательнее.

  4. 4 Для проживания.

    Наименее распространенный вариант для данного вида сделки. В данном случае покупатель будет подходить к оценке недвижимости наиболее щепетильно. Будет учитываться и метраж, и общее состояние дома, и количество соседей.

Как и зачем уведомлять участников долевой собственности о продаже?

Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее.

Только после того, как ваши соседи откажутся покупать долю, вы можете предложить ее другим покупателям.

Текст обращения важно оформить правильно. Лучше прибегнуть к помощи нотариуса. Несмотря на то, что закон этого не требует, именно нотариальное извещение станет доказательством уведомления собственников о продаже доли. В случае возникновения споров эта бумага станет доказательством вашей добросовестности.

В извещении должно быть указано:

  • — сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
  • — адрес квартиры;
  • — размер доли;
  • — цена доли.

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

Продажа доли в квартире не является самой популярной сделкой на рынке недвижимости. Чаще всего клиентов оказывается не так много, как хотелось бы.

Для того чтобы получить максимальное количество откликов, можно разместить рекламные объявления в базах недвижимости, например каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ.

В объявлении лучше как можно полнее описать всю квартиру. Текст лучше проиллюстрировать фотографиями жилья.

Рис. Пример объявления о продаже доли в квартире на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Также сообщение можно разместить в печатных каталогах недвижимости и газетах. Объявления о продаже доли часто публикуются в разделах о продаже квартир и комнат. Однако не стоит вводить потенциальных покупателей в заблуждение и отметить в тексте, что именно вы продаете.

Как подготовить недвижимость к презентации?

Большинству покупателей доли состояние квартиры и дома в целом не так важно. Однако все же стоит уделить внимание подготовке недвижимости к визиту покупателей.

Успешно проведенная презентация всей квартиры, положительно настроенные соседи и хорошее состояние недвижимости — все это часто оказывается решающим фактором даже для тех, кто совершает осмотр ради соблюдения формальностей.

Если же ваш потенциальный покупатель ищет жилье или надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, то стоит подойти к процедуре презентации крайне ответственно.

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

  • 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
  • 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
  • 3 свидетельства о передаче заявления;
  • 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Все документы должны быть нотариально заверены. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, необходимо получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления (оно выдается на основе статьи № 86 Основ Законодательства РФ).

Обязательными документами при продаже доли в квартире также являются:

  • 1 Свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
  • 2 Выписка из ЕГРП;
  • 3 Справка-характеристика недвижимости;
  • 4 Справка о зарегистрированных лицах;
  • 5 Технический и кадастровый паспорта;
  • 6 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  • 7 Паспорта всех участников сделки;

Продажа доли в квартире — сложная сделка, которая требует от продавца терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/68-kak-prodat-dolju-v-kvartire/

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Документы для продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:
  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.