+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор обмена приватизированными квартирами

Содержание

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную – принудительно, на неприватизированную

Договор обмена приватизированными квартирами

Обмен квартиры принадлежит к числу наиболее сложных сделок с недвижимостью, поскольку включает элементы трудоемкой процедуры купли-продажи жилья.

Сегодня вопрос обмена приватизированного жилья является очень актуальным, это обуславливается наличием ряда преимуществ этого сегмента на рынке недвижимости.

С проблемой размена приватизированной квартиры сталкиваются многие владельцы, которые заинтересованы в приобретении другого варианта недвижимости в обмен на имеющийся.

Современное законодательство предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса:

  • продать квартиру и приобрести на вырученные деньги новое жилье;
  • обменять приватизированную квартиру на приватизированную (для этого владельцам необходимо просто оформить сделку в регистрационной палате).

В случае совершения такого обмена удается исключить обременительные расходы и дополнительные затраты.

Получение муниципального жилья, чтобы разъехаться из приватизированной квартиры, законодательством не предусмотрено. Такая сделка будет признана незаконной.

Права владельца жилья

Владелец приватизированного жилья имеет право выставить на продажу имущественный объект (квартиру). Когда найден покупатель, можно начинать поиски нужного варианта жилья.

Владелец вправе обменять свою квартиру на объект недвижимости с похожими характеристиками.

Основанием для этих вариантов является совершение сделки, результатом которой считается наличие права перехода собственности во владение. Юридически оформление этих сделок практически похожие.

Споры

Когда вопрос обмена является предметом многочисленных споров, уладить конфликт можно такими способами:

Как обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

Сегодня существует несколько способов данного вида обмена.

Принудительный обмен

В случае обмена приватизированной квартиры небольшой площади, когда ее владельцы – несколько человек, единственным оптимальным решением будет ее продажа с последующим разделением вырученных средств (зависимо от доли собственников).

Гражданским жилищным законодательством принудительный обмен не предусматривается.

Приватизированная принудительно квартира не может размениваться. Эта сделка может осуществляться только с жильем муниципальным.

Успешный обмен приватизированной квартиры зависит только от умения договориться с родственниками.

Родственный обмен

Современным законодательством не предусмотрен термин «родственный обмен» приватизированных квартир. Поэтому договор мены, заключаемый между родственниками, оформляется с учетом всех прав и обязанностей, предусмотренных для стандартного договора.

Такой обмен по юридическим нормам равен договору купли-продажи и документы нужны одинаковые:

  1. Доказывающие право собственности (дарственная, приватизационный сертификат, договор купли-продажи, мены и т.п.).
  2. Свидетельство о регистрации права собственности.
  3. Кадастровый номер.
  4. Справка об оценочной стоимости.
  5. Копия лицевого счета.
  6. Выписка из домовой книги.
  7. Паспорта участников сделки.
  8. Справка о прописке.
  9. Свидетельство о браке или о его расторжении.

Прежде чем обменять приватизированную квартиру на приватизированную, необходимо заручиться согласием второго супруга. Оно оформляется в форме письменного заявления.

В случае обмена квартиры, приватизированной одним из супругов, подаренной/унаследованной, если брачным контрактом предусмотрено единоличное владение, разрешение не понадобится.

В случае участия в приватизации детей несовершеннолетнего возраста, для заключения сделки потребуются их свидетельства о рождении и разрешение органа опеки.

На неприватизированную

В данном случае речь идет о договоре смешанного типа. В нем сочетаются элементы мены и обмена, которые прописываются в соответствующих разделах документа.

Этот вариант обмена считается самым сложным, поскольку участниками сделки являются объекты недвижимости разных правовых статусов:

  • один принадлежит государственному или ведомственному фонду;
  • другой является собственностью физического / юридического лица.

Кроме сложностей в оформлении этого вида обмена, его недостатком является и условие, при котором новый наниматель неприватизированного жилья не сможет ее приватизировать, если уже воспользовался правом бесплатной приватизации.

Но если другие члены семьи, проживающие в квартире, еще не воспользовались этим правом на, то возможность приватизации остается.

Отдать государству в обмен на меньшую жилплощадь

Согласно нормам закона о приватизации, граждане могут передавать приватизированные квартиры в собственность государственному/муниципальному фонду в обмен на меньшую жилплощадь.

Госорганы в таком случае заключают с такими владельцами договор социального найма.

Необходимость возврата приватизированных квартир государству в обмен на меньшую площадь стал актуальным для многих жильцов, не способных финансово содержать эту недвижимость, особенно в условиях повышения налога на недвижимость.

Отдают государству приватизированные квартиры и участники проектов по улучшению жилищных условий (это касается владельцев квартир в аварийных и старых домах, хрущевках).

На приватизированную землю

Обменять приватизированную квартиру можно и на приватизированную землю, сделка оформляется в виде договора купли-продажи. Чтобы обойтись без получения разрешения органов опеки, детей несовершеннолетнего возраста на время лучше выписать в другое место.

Взыскание налогов возможно в этой ситуации (если в результате сделки одна из сторон получает прибыль из-за неравноценного обмена) на эту прибыль.

Перед заключением такой сделки следует тщательно проверить все документы на недвижимость, их законность, для этого обеим сторонам можно:

  • обратиться в Росреестр по месту расположения собственности;
  • прибегнуть к услугам юриста, риэлтора.

Стоимость квартир

В случае обмена квартирами их владельцы уже признают, что их можно считать равноценными. Но часто обмениваемые квартиры имеют разную рыночную цену.

С целью определения этой стоимости приглашают профессионального оценщика. Это позволит узнать различие стоимости жилья и определиться с возможной доплатой.

В большинстве случаев, владельцы квартир, участвующие в обмене, предпочитают самостоятельно договариваться о доплате «по согласию сторон».

Интересы несовершеннолетних

Когда в квартире, которая запланирована для обмена, прописаны несовершеннолетние дети, важно позаботится о соблюдении их прав.

Эта сделка в обязательном порядке должна контролироваться органами опеки. Они проверяют:

  • сохранена ли доля ребенка;
  • при необходимости согласовывают ее увеличение.

Органам опеки, в случае такого обмена, необходимо представить такие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности, с указанием всех правообладателей.
  2. Документы, удостоверяющие степень родства жильцов.
  3. Копии счетов на квартиру.
  4. Выдержку из домовой книги.
  5. Техпаспорт.
  6. Кадастровый номер.
  7. Справку о стоимости квартиры.

Порядок действий

Процедурой обмена приватизированной квартиры на приватизированную подразумевается осуществление зеркальных действий обеих сторон.

Наличие некоторых нюансов и деталей допускается, но действия не меняются.

Пошаговая инструкция

Современная процедура обмена недвижимостью сегодня сводится к продаже квартиры с одновременным приобретением альтернативного варианта. Граждане имеют возможность подобрать себе квартиру в пределах бюджетных средств (стоимости своего жилья и денежных сбережений).

Последовательность выполнения действий по осуществлению обмена максимально проста и состоит из таких этапов:

  • оценки стоимости своей квартиры;
  • оценки стоимости альтернативного варианта;
  • поисков покупателя;
  • подписания договора мены/купли-продажи;
  • осуществления сделки.

Необходимые документы

В регистрационный орган по месту проживания, необходимо подать такие документы:

  1. Заявление владельца.
  2. Документы (правоустанавливающие) на квартиру.
  3. Выдержку из домовой книги.
  4. Справку из налоговой об отсутствии задолженности.
  5. Справку о регулярной квартплате.
  6. Техпаспорт.
  7. Поэтажный план и экспликация.

Прежде чем подавать документы, необходимо уплатить пошлину за регистрацию сделки. Оригинал квитанции об оплате прилагается к пакету документов.

На его основании регистрируется договора мены, подписанный сторонами и заверенный нотариусом.

Здесь можно скачать образец договора мены приватизированной квартиры.

Договор мены

Для передачи одной приватизированной квартиры в обмен на другую обменивающимися сторонами подписывается договор мены. Одна из сторон этой сделки становится покупателем, (принимает объект в собственность), другая – продавцом (передает эту квартиру в собственность).

Договор обмена считается документом гражданско-правового типа и является возмездным договором (отличается наличием встречного предоставления).

Согласно документу квартира, которая передается по этому договору, предоставляется только в качестве обмена на другую. При этом предусматривается сохранение полного перечня граждан, приобретающих право на пользования данной квартирой.

Договор обмена приватизированной квартиры на приватизированную обязательно нужно зарегистрировать.

Согласно действующему законодательству государственная регистрация:

  1. осуществляется в несколько этапов;
  2. должна быть выполнена в течение 30 дней с момента подачи заявления и пакета документов.6

Налог при обмене

Налогом не облагаются сделки, связанные с обменом жилья, которое находится в собственности больше 3 лет (независимо от того, каким образом оно получено в собственность), согласно Налоговому кодексу РФ. В противном случае на доход от мены налог составит 13% от стоимости квартиры.

Обмен подлежит налогообложению, если отчуждаемая квартира стоит до 1 000 000 руб., но если жилье находится в вашей собственности менее 3 лет и стоит менее 1 000 000 руб., налог платить не придется.

Альтернативная сделка

В договоре мены стоимость недвижимости прописывается как одинаковая (для удобства и освобождения от уплаты налога стороны, получившей доплату).

Доплата может производиться и после заключения сделки (в присутствии юриста). Такую операцию именуют сделкой альтернативной или сокрытым обменом.

Этот вариант обмена считается оптимальным для всех:

  • сокращается время выбора вариантов;
  • создаются выгодные условия для многоступенчатых сделок перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную.

Регистрационный орган после анализа документации может увидеть существенное различие рыночной стоимости меняемых квартир и на этом основании признать недействительным договор мены.

На видео о размене квартиры

Источник: http://77metrov.ru/kak-obmenjat-privatizirovannuju-kvartiru-na-privatizirovannuju.html

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Договор обмена приватизированными квартирами

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.

Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.

Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.

Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.

Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.

2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя.

Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец  договора родственного обмена квартирами

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье.

Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем.

Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов.

Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Источник: http://law03.ru/housing/article/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Обмен приватизированных квартир | ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ

Договор обмена приватизированными квартирами

20, Окт 2015 by Admin in договор,жилищное право,купля-продажа     вопросы и ответы, законы, недвижимость   1 Comment

Мена приватизированных квартир

Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.

Надежность договора мены

Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по договору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру.

Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух.

Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.

При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы для обмена квартиры

Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:

  1. Паспорта участников сделок и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей.
  2. Письменное согласие временно отсутствующих совершеннолетних членов семьи, за которыми сохранено право на жилую площадь. Подлинность подписи таких лиц удостоверяется:
    • нотариальной конторой (доверенность оформляется на третье лицо, которое не участвует в обмене);
    • органом исполнительной власти (в населенных пунктах, где нет нотариуса);
    • для военнослужащих срочной и сверхсрочной службы и членов их семей – командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения;
    • посольским или консульским учреждением.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации прав).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства, органов здравоохранения, социальной защиты населения при существовании на то законных оснований (в случае, когда сделка совершается в отношении квартир, в которых проживают несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или обладающими ограниченной дееспособностью).
  5. Справка жилищных органов об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам – для всех обмениваемых квартир.
  6. Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
  7. Справка по форме 11 “А” из Бюро технической инвентаризации (БТИ), где указана балансовая стоимость квартиры, поэтажный план квартиры.

Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.

Обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи

Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной).

Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов.

Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.

Нотариальное заверение при обмене квартир

Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре.

Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.

Источник: http://autoreflex.ru/obmen-privatizirovannyx-kvartir/

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Договор обмена приватизированными квартирами

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

  • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
  • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

  • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
  • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

  • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
  • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

  • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;
  • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);
  • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

  • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;
  • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

  • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;
  • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);
  • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Обмен приватизированной квартиры — возможные варианты сделок

Договор обмена приватизированными квартирами

Существует всего несколько вариантов обмена приватизированного жилья. Юридически эти варианты закреплены в терминах «договор обмена» и «договор мены», их главная характеристика — это форма владения помещением или жильем, которое является предметом дальнейшей сделки.

Приватизированная квартира обменивается в рамках договора мены, а если обменивается жилье, которое приватизировано в рамках договора найма, то заключается договор обмена.

Существует также вариант обмена частной собственности на муниципальную или государственную. В таком случае операция именуется как «обмен недвижимостью».

  • Обмен приватизированной квартиры на приватизированную
  • Документы для регистрации
  • Родственный обмен приватизированных квартир
  • Несовершеннолетние собственники
  • Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную
  • Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Этот вид обмена также называется «зеркальным». Собственники имеют право поменять свое жилое помещение на схожее с аналогичными характеристиками, и они им пользуются.

А поскольку каждый из участников договора является и продавцом, и покупателем в одно и то же время, то следующие пункты относятся к обеим сторонам договора.

В случае проживания в помещении других людей, кроме лица, которое вступает в договорные обязательства, понадобится нотариально заверенное письменное разрешение на обмен и общий, перечисленный далее, пакет документов.

Важно! Согласие на обмен жилья требуется от всех лиц, зарегистрированных на обменной площади. В том числе это и лица, не проживающие в нем, однако, имеющие права на него. Например, разведенные супруги.

Документы для регистрации

Для того, чтобы ваш обмен был одобрен государством, прежде необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление собственника об обмене жилых помещений в исполнительный орган (Отдел документооборота администрации городского округа);
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, которая подлежит обмену;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о выплате или отсутствии долгов за коммунальные платежи;
  • справка из налоговой о погашении или отсутствии долга;
  • документы из БТИ: техпаспорт, поэтажный план и экспликация;
  • квитанция по оплате пошлины за сделку.

На основании этих документов, предоставленных двумя сторонами, вам будет предоставлена возможность заключить типовой договор мены. В договоре прописываются условия обмена и, зачастую, обозначается одинаковая оценочная стоимость квартир.

В случае, если одна из сторон требует большую сумму, то доплата за эту недвижимость проводится «на берегу» без указания в договоре, чтобы избежать дополнительных налогов.

Родственный обмен приватизированных квартир

Чаще всего встречается вариант обмена именно двух приватизированных помещений, обмен между родственниками, в рамках разделения жилой площади и другие способы.

Если меняется квартира с небольшой площадью, но несколькими собственниками, то рекомендуют произвести продажу жилья, а затем поделить эту сумму между собственниками в зависимости от их доли.

Такой обмен актуален, если собственники квартиры решили, что хотят иметь каждый свое отдельное жилье.

Законодательство предусматривает принудительный обмен, но его возможно провести только в отношении муниципального жилья. Принудительный обмен частной собственности невозможен!

Полезно знать! Понятие «родственного обмена» в юридической практике в принципе отсутствует, обязательства и условия для осуществления такой сделки схожи с обычным обменом собственностью, но к документам также добавляются сертификаты, свидетельства, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о браке, паспорта и т.д).

Несовершеннолетние собственники

В случае, если на площади обменного жилья проживают или зарегистрированы несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органов опеки.

Этот орган проконтролирует соблюдение прав ребенка, сохранит или увеличит его долю.

До того, как вы будете подавать документы на обмен, вам необходимо будет отдать все вышеперечисленные документы + кадастровый паспорт, документы, удостоверяющие степень родства, и экспертную оценку стоимости жилья, и получить разрешение органов опеки.

Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную

До 2005 года указанный обмен был возможен и активно проводился в нашей стране. Нынешним законодательством (часть 3 ст. 72 ЖК РФ) сделка по обмену приватизированного жилья на неприватизированную недвижимость не предусмотрена.

Законом (части 1,2 ст. 72 ЖК РФ) описана только мена муниципальных жилищных помещений.

Для того, чтобы провести обмен двух помещений в рамках вышеуказанной сделки, нанимателям муниципального жилья придется приватизировать квартиру и после этого осуществлять обмен.

Здесь сложность состоит в том, что приватизация — это не быстрый процесс и потребует значительных финансовых вложений. Однако современные нотариусы предлагают услугу срочной приватизации, но тут вопрос снова-таки упирается в денежные средства.

Обратите внимание! Сделка по обмену приватизированной квартиры на неприватизированную будет признана недействительной в любом случае! Даже если Вас призывают к заключению этой сделки на самых выходных условиях, помните — это обман!

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Как и предыдущий вариант, такая сделка в обратном порядке тоже является незаконной по букве сегодняшнего закона (ст. 81 ЖК РФ).

Вариант разрешения этой проблемы — это либо приватизация вашей квартиры, либо поиск нанимателя муниципального жилья, который будет готов произвести данный обмен.

Кроме того, в законе достаточно много условий, по которым будет возможен обмен неприватизированной квартиры, а жилья вне частой собственности становится все меньше и меньше.

Смотрите видеосюжет о возможных вариантах обмена (мены) квартир:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 511-32-35 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/privatizatsiya/obmen-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.