+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Содержание

Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора

г.

«» 2016 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1.

Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство , расположенного по адресу: , со следующими характеристиками: , (именуемый далее «Объект») в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить возведение указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать обозначенную в настоящем договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.

1.2. На момент заключения настоящего договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации рублей.

Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.

1.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет рублей – % от общей стоимости Объекта.

1.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект. Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет % и представляет собой , доля Застройщика – %.

1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее «»2016 г.

1.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: , осуществляется на основании следующих документов: .

1.7. При заключении настоящего договора Застройщик предоставляет Участнику долевого строительства следующие гарантии:

1.7.1. Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и/или иные документы и/или договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов/лиц Застройщиком получены/заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу.

1.7.2. Застройщик располагает всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, которые могут быть представлены для ознакомления Участнику долевого строительства.

1.7.3. Застройщик гарантирует, что он опубликовал и (или) разместил проектную декларацию в соответствии с законодательством РФ.

2. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ

2.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п.1.3 договора, и в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

2.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1.

Обеспечить возведение Объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: , включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию.

3.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта и обеспечить его сдачу в эксплуатацию.

3.1.3. Обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее «»2016 г.

3.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию информацию о ходе выполнения работ по строительству Объекта.

3.1.5. Не позднее дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Участника долевого строительства на долю в общей собственности на Объект в . Расходы по государственной регистрации права собственности на долю в общей собственности несет Участник долевого строительства.

3.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

3.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению – на строительство Объекта.

3.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:

3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с Графиком платежей.

3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Объекта пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект с момента ввода Объекта в эксплуатацию.

3.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением.

3.3. Предварительное согласие Участника долевого строительства перед оформлением в собственность последнему указанного Объекта не требуется. Оформление производится в соответствии с правоустанавливающими документами и настоящим договором на инвестирование в установленном правовыми актами порядке.

Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке. Право собственности на Объект будет оформляться Застройщиком за счет средств Участника долевого строительства.

3.4. Застройщик при заключении настоящего договора представляет Участнику долевого строительства проектную документацию, отражающую планировку Объекта, характер и качество внутренней отделки Объекта и т.д.

3.5. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением.

3.6. Стороны устанавливают, что Объект, а также право на приобретение доли в праве общей собственности на него не могут служить предметом залога до момента возникновения у сторон права собственности.

3.7. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах стороны обязаны незамедлительно (в течение дней) извещать друг друга.

3.8. Гарантийный срок, в течение которого Участник долевого строительства имеет право предъявить требование по качеству строительства, равен со дня передачи Участнику долевого строительства его доли в Объекте по передаточному акту. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ И ПРИМЕНИМОЕ ПРАВО

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров.

5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.

5.3. По вопросам, не урегулированным настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор подписывается Сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации. Считается заключенным с момента такой регистрации и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему договору.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.

7.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору.

7.3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае:

  1. неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства;
  3. существенного изменения проектной документации строящегося Объекта, в том числе существенного изменения размера Объекта;
  4. существенного нарушения требований к качеству Объекта;

В случае одностороннего отказа Участника долевого строительства от исполнения договора по указанным выше основаниям Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата Застройщиком Участнику долевого строительства.

7.4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном порядке.

7.5. Все приложения к договору, согласованные обеими Сторонами, являются его неотъемлемой частью.

7.6. Настоящий договор составлен на страницах, в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа.

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Застройщик _________________

Участник долевого строительства _________________

Источник: http://PravoDoc.com/obrazcy-dokumentov/dogovory/komissiya/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-obekta-nedvizhimosti/

Понятие и назначение договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

В прошлом приобретатель недвижимости, находящейся на стадии строительства действовал в надежде на честность подрядчика, а это значит, что он практически не имел правовой защиты. С 2004 года отношения застройщика и клиента получили законодательную базу, благодаря такому регулированию снизилось количество махинаций, и у покупателя появилось больше шансов и гарантий на честность сделки.

Договор долевого участия – что это такое

ДДУ – это аббревиатура договора участия в строительстве, обозначающая инвестирование денег в возведение дома, он заключается в письменной форме между застройщиком и инвестором.

Важно: договор обязательно регистрируется государством, только после этого он считается заключенным.

При подписании данного договора соблюдаются все законные нормы, так как он составляется согласно законодательной базе.

Сам процесс инвестирования происходит только после подписания документа и регистрации в государственных органах.

Законодательная база

Договор долевого участия регулируется несколькими нормативными актами:

  • ФЗ 214 играет среди таких законодательных документов ключевую роль;
  • Также можно выделить ФЗ 215, 122, 2300-1 и Градостроительный кодекс РФ;
  • Кроме этого у застройщика должен иметься документ на разрешение строительства от муниципальных органов.

Важно: застройщик обязан опубликовать в официальных изданиях проектную документацию.

Кроме этого все средства, полученные от вкладчиков, застройщик перед применением страхует согласно требованиям ФЗ 214.

Преимущества и недостатки ДДУ

Среди преимуществ доступно выделить:

  • Строгую формулировку договора – четкое описание обязанностей сторон, детальные сведения об объекте и прочее;
  • Обязательная государственная регистрация, блокирующая возможность двойной продажи;
  • Финансовая ответственность, прописанная в договоре;
  • Гарантия качества согласно закону ФЗ-214;
  • Выгода приобретения жилья на стадии строительства, что обеспечивает экономию на 30 – 40%;
  • Право выбора взноса средств частями или полной суммой, размера площади и ее планировки.

Несмотря на то, что данная схема является самой надежной, у нее существуют и недостатки:

  • Документ не защищает вкладчика при банкротстве застройщика при долевом строительстве от последствий;
  • Застройщик имеет право в одностороннем порядке регулировать проектную документацию;
  • Получение налогового вычета в данном случае реально получить через 3 года после полной передачи квартиры дольщику.

Подводные камни и риски

Вкладывая средства в строительство даже при наличии гарантии в виде договора, инвестор изрядно рискует, так как может произойти:

  • Замораживание строительства, а согласно ФЗ 214 инвестор, кредитор 3-й очереди;
  • Обременение жилья в результате неисполнения застройщиком обязательств перед банком;
  • Двойная продажа, произошедшая до регистрации ДДУ;
  • Повышение цены по итогам строительства и сдачи в эксплуатацию жилья;
  • Перенесение сроков сдачи объекта по уважительным причинам, что избавляет застройщика от выплаты компенсации.

Основа и пункты договора долевого участия

В данном документе обязательно должны быть пункты:

  • Объект, который возводится на средства дольщиков и предоставляется в их владение после строительства, при этом должно быть точное описание с указанием всех параметров вплоть до наличия или отсутствия отделочных работ;
  • Период строительства с обязательным указанием временных рамок – точной конечной датой;
  • Стоимость договора – конкретная сумма, которую дольщик обязан внести в оговоренные сроки и в определенный способ за строящееся жилье;
  • Срок гарантии, которая согласно закону, должна быть не менее 5 лет.

Стороны и участники

Для подписания договора и дальнейшей регистрации должно быть две стороны:

  1. Застройщик – строительная компания, взявшая на себя обязательства по строительству объекта, при этом она долина обладать:
  • Разрешительной документацией на строительство;
  • Свидетельством права собственности на землю, использованную для строительства.
  1. Дольщик – который обязуется своевременно совершить оплату и использовать в дальнейшем полученное жилье исключительно для проживания.

Образец заполнения ДДУ.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:

  • Передать инвестору квартиру согласно всем условиям договоренности и обеспечить его возможностью зарегистрировать имущество в собственность;
  • Именно застройщик выступает гарантом на соответствие объекта всем требованиям дольщика и предоставляет гарантию не менее, нежели на период 5 лет.

Дольщик обязан:

  • Своевременно финансировать строительство в рамках размера своей доли, полностью оплачивать регистрацию имущества и пломбирование приборов учета;
  • Пребывать в необходимое время на всех требующих того мероприятиях;
  • При обнаружении недочета в течение 3 лет сообщать об этом застройщику;
  • В течение недели подписать акт при отсутствии претензий;
  • При перепланировке квартиры дольщик обязан согласовывать с застройщиком.

Ответственность

  • Стороны ответственны друг перед другом за несоблюдение своих прав и обязанностей в связи, с чем должны выплатить нанесенный ущерб;
  • Если срыв договоренностей произошел по вине третьей стороны, ответственность снимается;
  • Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор в любое время и быть при этом в расходах равными;
  • Обе стороны имеют право расторгнуть договор за срыв договоренностей касательно оплаты, сдачи работы и не подписания акта приема-сдачи на безосновательной основе.

Какие нововведения произошли в порядке осуществления долевого строительства вы можете посмотреть тут:

Составление договора

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

  • Детальное описание объекта;
  • Цена договора;
  • Срок передачи объекта;
  • Гарантии от застройщика.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

  • Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
  • Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
  • Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
  • Данные о форме управления будущим домом;
  • Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

  • Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
  • Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
  • Подписи сторон и дату заключения договора;
  • Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

  • В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
  • В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

  • Получение разрешения на строительство незаконным путем;
  • Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
  • На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
  • Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
  • Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Схема долевого строительства. sat-dev.ru

Расторжение соглашения

Расторгнуть договор доступно как по требованию одной из сторон, так и по обоюдному согласию.

При этом если застройщик является инициатором в связи с тяжелым положением фирмы, он обязан вернуть дольщикам все средства вместе с моральной компенсацией.

Также он имеет право расторгнуть договор при нарушении пунктов ДДУ, например, отсутствие своевременного платежа.

Дольщик также вправе разорвать договор при тяжелых финансовых обстоятельствах или из-за несоблюдения застройщиком пунктов договора, например, срыв сроков сдачи объекта.

При этом дольщик обязан в письменной форме обратиться к застройщику и ждать ответа в течение 10 дней, при отказе с противоположной стороны в удовлетворении требований можно подать в суд иск с обоснованными объяснениями своего решения.

Таким образом, договор может быть расторгнут:

  • По обоюдному согласию;
  • В одностороннем порядке;
  • По судебному решению.

Регистрация документа

Важно; все договора без исключений, начиная с 2014 года должны подлежать обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Данной регистрацией может заниматься любая сторона, но обычно ее выполняет застройщик.

Данной процедурой занимается отделение Росреестра по месту адреса объекта, при этом необходимо подать следующие документы:

  • Разрешение на возведение дома;
  • Строительный план;
  • Декларация;
  • Учредительные документы организации;
  • Договор страхования;
  • Заявление на регистрацию.

На регистрационный процесс отводится 10 рабочих дней. За регистрацией может подойти любая сторона договора с распиской.

Заключение

Благодаря новым законодательным актам оформление ДДУ стало предельно понятно и состоит из нескольких обязательных этапов, которые гарантируют безопасность сделки.

Подводные камни договора долевого участия подробно рассмотрены в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/dogovor-dolevogo-uchast.html

Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ – составляем правильно

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

  • застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
  • дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

ДДУ должен содержать следующие сведения:

  • точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом – его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения – жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
  • срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
  • сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
  • срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети – 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
  • способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если застройщик ведет деятельность на этом объекте на основании соглашения с государственными органами о постройке недорогого жилья, относящегося к эконом классу, сведения об этом должны быть внесены в ДДУ. Цена квадратного метра жилья в этом случае не может превосходить ту стоимость, которую застройщик продемонстрировал при победе в соответствующем аукционе.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию.

Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

В описании квартиры требуйте соблюдения предельной точности. Материал и фирма-изготовитель оконных и дверных блоков, исполнение стяжки полов и т.п. – все это должно быть подробно описано.

Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев.

Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной.

В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо.

И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года.

Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств.

Соответственно, в этом случае все сроки будут отсчитываться с даты, следующей за последним днем квартала.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством.

На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены.

По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Внимательно следует изучить пункт о расторжении договора, особенно ту его часть, где описывается ответственность дольщика, инициировавшего такой разрыв.

Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме.

Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость – дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

Источник: http://zaoalto.ru/articles/tipovoj-dogovor-ddu-po-214-fz-sostavlyaem-pravilno/

Договор долевого участия в строительстве – образец 2017 года

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

2017 год стал новым этапом в развитии долевого строительства. Вступили в действие поправки к 214 ФЗ, которые кардинально изменили позицию дольщиков, сместив чашу весов в их сторону, одновременно значительно усложнив жизнь строительным компаниям.

Раньше граждане, желающие приобрести недорогое жилье в новостройке, были вынуждены играть по правилам застройщиков. Благодаря изменениям в законодательстве, частный инвестор получил несомненные преимущества, сегодня застройщик обязан действовать строго в рамках закона.

Изменился и сам договор долевого участия в строительстве, образец 2017 значительно отличается от договоров прошлых лет.

Однако осталось еще много моментов, на которые нужно обращать внимание, заключая ДДУ, поскольку риск подписать договор на невыгодных для себя условиях, все еще достаточно велик.

Отношения сторон, вытекающие из условий договора

ДДУ является основным документом долевого строительства. В нем отражаются все моменты, на которых строятся отношения сторон, участвующих в проекте. Покупатель, он же дольщик, выступает инвестором строительства. Он заключает договор с застройщиком и передает ему денежные средства для возведения жилого дома.

Застройщик обязуется в срок, указанный в ДДУ, построить объект, ввести его в эксплуатацию и передать дольщику жилье, все параметры и качество которого полностью соответствуют условиям договора.

Нужно иметь в виду, что по ДДУ инвестор приобретает не саму квартиру, а только право ее требования у застройщика после того, как строительство дома будет завершено.

После подписания документа обеими сторонами, договор передается на регистрацию в Росреестр, и только после этой процедуры ДДУ считается заключенным и начинает действовать.

Обязательные условия договора

Законодатель не предусмотрел типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Предполагается, что каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает свою форму документа, соблюдая при этом два основных условия:

  • ДДУ не должен противоречить законодательству;
  • в нем должны присутствовать обязательные условия, указанные в 4 статье 214 ФЗ.

Договор долевого участия по 214 ФЗ в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  1. Описание передаваемого дольщику объекта (все характеристики, по которым возможно идентифицировать квартиру).
  2. Конкретную дату передачи жилья (должен быть указан точный срок, когда состоится передача).
  3. Стоимость квартиры по договору и информацию о способах и сроках оплаты (возможна единовременная оплата всей суммы сразу или рассрочка платежа по графику, утвержденному сторонами).
  4. Гарантийные обязательства на объект (по закону это 5 лет – на строение и 2 года – на все коммуникации).
  5. Способ страхования ответственности по договору, выбранный застройщиком (поручительство, страховка или членство в ОВС).

Договор, в котором нет хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов, по закону считается незаключенным. Все данные, содержащиеся в документе, должны в точности соответствовать сведениям, включенным в декларацию проекта. Если в ДДУ содержится недостоверная или противоречащая декларации информация, такой договор может быть признан недействительным по решению суда.

Законодатель устанавливает, что до того момента, как строительная компания не передаст жилье дольщику, риск повреждения или гибели объекта, несет застройщик. В случае смерти участника долевого проекта, все его права переходят к наследникам.

Чтобы иметь представление, как должен выглядеть договор с застройщиком, ниже в качестве примера приведен образец договора долевого участия.

Изменения условий договора в 2017 году

Изменения, внесенные в 214 ФЗ в 2017 году, затронули, в том числе, и условия договора. Поправки, прежде всего, коснулись описания объекта долевого строительства.

Ранее законодатель не обязывал застройщиков конкретизировать характеристики передаваемого жилья, а лишь требовал, чтобы квартира полностью соответствовала ДДУ и проектным документам.

Это породило многочисленные нестыковки и нарушения со стороны застройщиков, которые не указывали в договоре этажность здания, материалы изготовления, перечень установленного оборудования и прочие важные моменты.

В результате в многоквартирном доме дольщики не досчитывались нескольких этажей, получали жилье не в кирпичном, как было обещано, а в более экономичном панельном доме.

Нередко в квартире не хватало сантехнического или отопительного оборудования, устанавливались стеклопакеты низкого качества и т.д.

Поэтому законодатель внес поправки в закон и обязал застройщиков указывать в проекте строительства и договоре характеристики многоэтажного дома и все параметры квартиры, передаваемой участнику в рамках ДДУ.

Сегодня предмет договора должен включать подробное описание построенного здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общую площадь дома.

Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

При передаче жилья, застройщик должен предоставлять дольщику инструкцию, в которой устанавливаются правила эксплуатации объекта и инженерно-технического оборудования, указываются материалы, используемые в строительстве. Инструкция является частью приемо-передаточного акта, при подписании которого она передается участнику долевого проекта.

Одно из важных изменений, касающихся условий ДДУ – возможность расторгнуть договор с застройщиком при получении жилья, фактический метраж которого более чем на 5% отличается от квадратуры, прописанной в ДДУ.

При этом неважно, в какую сторону, большую или меньшую, изменилась площадь квартиры.

Договор получил еще одну существенную поправку, благодаря которой у граждан появилась возможность требовать неустойку с застройщика, если последний просрочит отведенный период для устранения дефектов строительства. Размер пени составляет 1% от стоимости жилья за день просрочки.

Цена и оплата договора в свете последних изменений законодательства

Для определения общей стоимости договора с 2017 года применяются два алгоритма расчета. В предыдущей редакции закона цена договора определялась как сумма затрат на возведение дома и стоимость услуг застройщика.

Сегодня, помимо прежней формулы, используются новые правила расчета, согласно которым стоимость квартиры определяется как произведение одного кв. м жилья на общий метраж помещения. Кроме того, внесены существенные поправки в расчет площади балконов и лоджий.

При их подсчете должны применяться понижающие коэффициенты.

Очень важное нововведение касается оплаты по договору, теперь все денежные расчеты могут производиться только после регистрации ДДУ в Росреестре. Законодатель запрещает застройщикам требовать деньги с покупателей до проведения этой процедуры. Однако многие строительные фирмы нарушают этот запрет и любыми путями пытаются получить с граждан деньги на стадии заключения соглашения.

Гражданам нужно учесть, что производя оплату незарегистрированного договора, они оказываются вне защиты 214 ФЗ, поскольку с точки зрения закона они не являются дольщиками. Если по каким-либо причинам Росреестр откажет в регистрации ДДУ, существует большой риск не возврата денег, уплаченных застройщику по договору, который до регистрации является недействительным.

Как избежать рисков при заключении договора

С каждым годом уменьшаются риски граждан при участии в долевом строительстве, а у застройщиков становится все меньше возможностей для различных махинаций. Тем не менее, вероятность встретиться с недобросовестной строительной фирмой, все еще достаточно велика. Отсутствие типового договора открывает застройщикам возможности манипуляций с текстом документа.

Конечно, сегодня вряд ли можно встретить договор, содержащий пункты, напрямую противоречащие закону, но всевозможных нюансов, размытых формулировок, фраз, имеющих двоякое толкование, хоть отбавляй.

В бланк договора зачастую включаются условия, невыгодные для дольщиков и напрямую ущемляющие их права.

Заметить их «невооруженным глазом» крайне сложно, поскольку все они – дело рук юридически подкованных специалистов, состоящих в штате компании-застройщика.

Разглядеть подводные камни под силу только квалифицированным юристам, поэтому перед заключением ДДУ, рекомендуется показать текст документа профессионалам для проведения подробного анализа договора.

На сайте вы можете скачать образец 2017г составления договора с застройщиком в формате Word, а также получить консультацию юристов Общества защиты прав дольщиков по всем вопросам заключения ДДУ.

Мы проанализируем положения договора, проверим репутацию и финансовое состояние строительной фирмы, которой вы решили доверить свои деньги, при необходимости поможем подобрать надежного застройщика с хорошей репутацией.

Под наблюдением опытных юристов нашей организации, вы сможете безопасно провести сделку. Данные нашего Общества вы найдете на странице «Контакты», где также можете оставить свое сообщение.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-obrazets-2017-goda

Образец договора долевого участия в строительстве — скачать пример

Договор долевого участия в строительстве: скачать образец

Добавлено в закладки: 0

Договор долевого участия в строительстве хоть и является особым типом правового гражданского договора, в Гражданском Кодексе РФ нет норм контролирующих этот документ. Чтобы защитить права дольщиков от вероятности мошеннических действий от строительных организаций был принят Федеральный Закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Долевое строительство – это тип строительства, при котором инвестиционные и строительные компании привлекают средства инвесторов (дольщиков) для возведения многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости.

По завершении строительства жильё в новостройке собственностью дольщиков становится.

Особенности договора

Оформление договора долевого участия в строительстве имеет много позитивных сторон, примеры приведем:

  • возможность выбрать любой вариант параметров и планировки помещения;
  • оплату доли возможно производить в рассрочку;
  • цена на первоначальном этапе строительства намного меньше, нежели на вторичном рынке.

Образец договора долевого участия является возмездным, консенсуальным, двусторонним договором.

Соответственно с пунктом 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ существенными условиями являются:

1. Срок передачи объекта застройщиком долевого строительства участнику. Этот срок указывается обычно, как конкретные календарные даты завершения и начала строительных работ, или в виде периода времени, который исчисляется неделями, днями, годами или месяцами, в пределах которого здание будет строиться.

2. Предмет договора. В договоре необходимо определить подлежащий передаче дольщику застройщиком конкретный объект долевого строительства. Объектом признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, которое строится.

3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок интересы участника долевого строительства защищает в ситуации, которая выявлена ненадлежащего качества объекта долевого строительства в границах этого срока.

Гарантийный срок договором устанавливается и не может составлять меньше пяти лет.

Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, которое передается участникам долевого строительства, договором устанавливается и не может составлять меньше трех лет.

4. Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Цена договора определяет размер финансового обязательства перед застройщиком участника долевого строительства.

Когда в образце договора долевого участия не будет хотя бы одного из перечисленных выше условий, то он будет является незаключенным.

Договор долевого участия оформляется в письменной форме, подписанный и заполненный бланк подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (п.3 ст.4 ФЗ)

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит госрегистрации соответственно с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства за дольщиком возможна лишь в ситуациях, когда условия договора долевого участия в строительстве.

Главными документами, которые дают право на госрегистрацию права собственности является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и другого объекта недвижимости и передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства. (статья 16 ФЗ № 214-ФЗ).

Стороны в типовом договоре долевого участия в строительстве – дольщик и застройщик.

Застройщиком может быть какое-либо юридическое лицо, вне зависимости от его правовой организационной формы, которая выполняет несколько условий (статья 2, 3 Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ):

  • имеет свидетельство о допуске на ведение работ (разрешение) на строительство объектов недвижимости;
  • имеет право собственности или субаренды (аренды) на земельный участок, на котором планируют вести строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения.

Дольщиком может быть индивидуальный предприниматель или юридическое, физическое лицо, которые используют объект долевого участия исключительно для семейных, личных, домашних и других нужд, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

Образец договора долевого участия в строительстве

Скачать образец договора долевого участия в строительстве в формате .doc

Источник: https://biznes-prost.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.