+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

Содержание

Договор долевого участия — от условий до правил регистрации

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:

  • возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
  • поэтапная оплата (для большинства договоров);
  • при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.

Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.

После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.

Договор долевого участия: нюансы

Прежде чем определиться с понятием договора долевого участия в строительстве, надо учесть, что:

Привлечением средств дольщиков для строительства могут заниматься только застройщики или же агенты, действующие от его лица на законных основаниях.

Застройщик может привлекать деньги, если у него есть:

  • разрешение на строительство;
  • представления дольщику проектной декларации;
  • государственная регистрация права собственности на участок, где ведется строительство.

Налоговый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве застройщик выбирает в зависимости от способа организации долевого строительства.

Что же это такое – договор долевого участия в строительстве? Партнеры ─ инвестор и застройщик — заключают договор, согласно которому застройщик берет обязательства своими силами и в оговоренный срок построить объект недвижимости для передачи его инвестору, который должен уплатить указанную в договоре цену за объект долевого строительства. В договоре отмечают условия сделки:

  • определение объекта долевого строительства для передачи инвестору согласно проектным документам;
  • сроки его передачи партнеру;
  • цена, зафиксированная в договоре, срок и порядок оплаты;
  • гарантии на объект строительства.

Регистрация договора долевого участия

Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:

  • договор с самым первым участником;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости;
  • договор поручительства (в особых случаях).

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе.

При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется.

В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:

Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:

  • документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
  • строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
  • описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.

Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:

Дополнительно в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома должны быть указаны некоторые нюансы:

  • при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
  • при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.

Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания.

Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры.

Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты.

Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.

Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.

Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.

Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.

Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.

Гарантийный срок

Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:

  • компенсации затрат на устранение недоделок;
  • бесплатного устранения недочетов в ближайшие сроки;
  • отказа от условий сделки с требованием возврата инвестиций с процентами.

Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда.

Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее.

Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.

Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев.

Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.

Сегодня в Москве сложились такие реальные сроки сдачи, оформления и заселения квартир:

  • предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация ─ 1-1,5 г.;
  • строительство панельного дома — 8-10 мес., кирпично-монолитного ─ 1-1,5 г.;
  • заселение (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) ─ 3-4 мес.;
  • оформление документов ─ 0,5-1,5 г.

В ходе реализации проекта нередко возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30 дней.

Невыгодные условия оплаты:

  • через ассоциированную или дочернюю компанию;
  • невыгодный курс валюты;
  • неадекватная комиссия банка при зачислении средств;
  • необходимость оплаты «боковика» (согласованной с покупателем суммы, не учтенной в договоре).

В тексте договора обязательно должен быть юридический адрес фирмы (надо уточнить и фактический), данные госрегистрации, идентификационный номер (ИНН), банковские реквизиты (по законодательству юрлицо может иметь счета в нескольких банках).

Немотивированный рост стоимости

Для получения с клиента дополнительных денег обычно фабрикуют «форс-мажор» – обстоятельства. Чтобы избежать подобных неправомерных действий, надо искать варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев, так как возведение объекта за год, а тем более за два гарантированно приведет к повышению цен.

Беспроцентные кредиты у населения

При реализации схемы организация-застройщик привлекают средства большего числа инвесторов, чем в доме планируется квартир.

Полученные средства инвестируют в другие коммерческие проекты, а с приближением «часа расплаты» фирма фабрикует обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых она не якобы в состоянии отвечать по взятым обязательствам, и возвращает доверчивым гражданам полученные от них год — два назад обесценившиеся средства.

Ограничение законных прав клиентов

По ст.

382-390 ГК РФ любой участник процесса, в первую очередь дольщик, который заключил первичный договор с застройщиком, имеет право возмездной переуступки требования квартиры третьим юридическим или физическим лицам по новой цене, которая складывается на момент подобной уступки. Однако нередко риэлтерские фирмы искусственно ограничивают эту возможность покупателя, указывая в тексте договора о возможности переуступки только с письменного разрешения застройщика.

особенность договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома ─ это понимание того, что заключив такой договор, дольщик автоматически не становится собственником жилья, а получает это право только с момента ввода объекта недвижимости, построенного по договору.

Достоинства и недостатки долевого строительства

В итоге можно отметить, что договор долевого участия имеет свои достоинства и недостатки. К положительной стороне относятся:

  • низкая (по сравнению с готовыми домами) цена квартиры;
  • возможность согласовать с застройщиком все перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях;
  • новая квартира;
  • гарантийный срок на такой объект — не менее 5 лет.

Недостатки

Временной интервал — жилплощадь или нежилое помещение перейдет в собственность через согласованные срок, а предоплату вносят после заключения договора, если в рассрочку, то цена кв. метра увеличивается при тех же сроках сдачи.

Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.

Самая актуальная проблема — нарушение графика при сдаче жилья и задержка получения прав собственника.

Слабыми сторонами договора пользуются компании-застройщики.

Чтобы участник долевого строительства в течение 6-12 месяцев не находился в «подвешенном» состоянии, перед заключением такого серьезного договора , надо все перепроверить и не один раз, привлекая при необходимости компетентных независимых экспертов.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/dogovor-dolevogo-uchastiya-chto-predpolagaet-i-kakie-nyuansy-stoit-uchest.html

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих схем. Каждая такая схема предусматривает определенный договор. Как правильно заключать договор долевого участия и как не допустить ошибок, необходимо знать каждому покупателю недвижимости.

Закон о долевом участии ФЗ 214

После принятия закона о долевом участии в строительстве ФЗ-214 в гражданское законодательство был введен новый тип договоров – договор долевого участия в строительстве.

До принятия данного закона обязанности застройщика и дольщика определялись при помощи разнообразных юридических инструментов.

В практике нередки случаи заключения договоров совместной деятельности, инвестировании возмездного оказания услуг, строительного подряда, договоров купли-продажи и многих других.

В качестве юридического документа ДДУ существует достаточно длительное время, однако только в 2005 году вышел закон, согласно которому защищаются права граждан от юридических махинаций. Весь список защитных прав и носит название так называемого договора долевого участия ФЗ-214.

Согласно данному закону, фирма-застройщик проверяется на банкротство, правильность заполняемой документации, соблюдение всех условий договора между сторонами.

Проверяем документы застройщика

Застраховать себя от недобросовестного застройщика сложно, но можно. До момента оформления договора потребуйте на рассмотрение следующие документы застройщика:

  1. разрешение на строительство;
  2. свидетельство о праве собственности на выделенный земельный участок либо договор аренды на него;
  3. постановление органов местной власти о предоставлении данного земельного участка под возведение жилого здания;
  4. инвестиционный контракт либо любой другой аналогичный документ;
  5. доверенность – обязательно нотариально заверенный оригинал. Требуется, если заключается договор поручения или агентский договор.

Вне зависимости от того, что вам будут говорить, есть ответственность застройщика, и представить данные документы он обязан. К примеру, заключение любых договоров без разрешения на строительство является нарушением закона.

Обратите особое внимание на даты, проставленные в документах. Если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, и сроки строительства истекают, а здание не возведено, стоит задуматься, прежде чем обращаться к данному застройщику.

На что обратить внимание при оформлении ДДУ

Дольщиком может называться любой покупатель квартиры в новостройке, заключивший договор долевого участия в возведении многоквартирного здания.

Роль дольщика может выполнять и юридическое лицо, которое внесло определенную сумму на строительство дома. Как для юридического, так и для физического лица действуют одни и те же требования ДДУ, прописанные в законе ФЗ-214.

Данный закон не предусматривает точной формулировки и не имеет единого для всей страны бланка.

Договор долевого участия необязательно должен быть заверен нотариально, однако при желании обеих сторон это можно сделать. Нотариально заверенная версия договора дает дольщику определенные преимущества при покупке квартиры:

  1. при удостоверении сделки нотариус обязан проверить правильность составления документации фирмы-застройщика;
  2. нотариально заверенный договор в дальнейшем позволит без проблем оформить право собственности на приобретенную квартиру.

Оформление ДДУ необходимо проводить с особым вниманием. Основной договор составляется с учетом всех требований Федерального Закона №214. Нередки случаи, когда застройщик предлагает подписать предварительную версию договора.

Данный вариант не регистрируется в ФРС, соответственно велика вероятность мошенничества: к примеру, факта двойной продажи квартиры.

В большинстве случаев застройщики объясняют подписание предварительной версии договора тем, что подготовка необходимой документации занимает длительный период времени – около полугода.

Конечно, далеко не все застройщики являются мошенниками, и многие действительно заключают впоследствии ДДУ по всем правилам, однако нередки случаи, когда у фирмы имеются серьезные нарушения, в связи с которыми договор долевого участия не может быть оформлен по ФЗ-214.

Обязательные пункты договора

Исключая перечисленные выше нюансы, договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Никаких устных договоренностей не может быть. Существует еще несколько основных требований, несоблюдение которых может привести к тому, что ДДУ будет признан недействительным.

В ДДУ в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  1. дата передачи квартиры дольщику;
  2. точное описание квартиры, технический план, указание этажа и номера квартиры;
  3. срок гарантии: на коммуникации и оборудование составляет три года, на саму квартиру – не менее пяти лет;
  4. стоимость недвижимости, сроки и график выплат. Стоимость меняется только при условии изменения метража квартиры.

Застройщик в договоре отмечает, что документ полностью соответствует 214-ФЗ, указывает информацию, в которой дольщик может при желании ознакомиться с проектной декларацией.

Еще один немаловажный момент: оплата за долевое участие в строительстве производится только после того, как будет пройдена государственная регистрация ДДУ в Росреестре.

Риски ДДУ

Долевое строительство в России существовало еще до принятия Федерального Закона №214. Осуществлялось такое участие в строительстве, в основном при помощи договоров инвестирования либо совместной деятельности.

Механизмы сотрудничества в такого типа договорах не прописаны полностью, что не защищало полностью права дольщиков, оставляя простор для деятельности недобросовестных застройщиков.

Принятие закона об участии в долевом строительстве свело риски ДДУ для дольщиков практически к нулю, защитив их права и обезопасив от мошенничества застройщиков.

Соответственно, мошенники начали искать другие методы обхода закона. Самым распространенным остается на сегодняшний день метод подмены договора долевого участия на любой другой договор – в большинстве случаев, договор купли-продажи и вексельные схемы.

Исключая перечисленные выше схемы к рискам такого типа строительства стоит отнести банкротство фирмы-застройщика, несоответствие качества возведенного здания нормам и условиям договора, откровенное мошенничество. Тщательный выбор застройщика позволит если не полностью избавиться от таких рисков, то хотя бы свести их к минимуму.

Внимательно читаем мелкий шрифт

Договор долевого участия включает в себя несколько страниц с большим количеством пунктов, в которых разобраться непосвященному в юридические тонкости человеку достаточно сложно.

Первые строки договора обычно включают в себя информацию о компании-застройщике или юридическом лице, которое заключает договор от лица застройщика.

Если договор заключается через фирму-продавца, то к нему должен быть приложен документ, который подтверждает полномочия продавца.

Графа данных об объекте строительства включает в себя характеристику возводимого здания и его проект. Эскизный проект должен предоставляться для ознакомления дольщику и быть подкреплен печатью и подписью.

Желательно, чтобы все пункты договора, в том числе и написанные мелким шрифтом, проверялись независимым юристом или нотариусом, дабы избежать возможных рисков.

Обманутые дольщики фирмами-застройщиками – не такая редкость в наши дни, даже после введения ФЗ-214.

«Серые схемы», как не стать обманутым дольщиком

Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.

Серые схемы бывают двух основных видов:

1. Предварительный договор. Является наиболее распространенной версией договора купли-продажи у застройщиков.

По сути своей он представляет своеобразное обещание, что фирма-застройщик после возведения жилого дома и оформления квартир в собственность заключит с покупателями договор купли-продажи уже готовой недвижимости.

Данную схему застройщик обычно использует с целью выплаты меньшего количества налогов. Поскольку дольщик получает квартиру сразу, основным риском остается время, за которое будет проведена регистрация права собственности на жилье.

По предварительному договору дольщик вкладывает свои средства для приобретения квартиры для застройщика, поскольку после окончания строительства последний регистрирует недвижимость на себя и только после этого передает дольщику.

Если рассматривать такую сделку с юридической точки зрения, то она не является настоящей, соответственно, в суде настаивать на получении возведенного жилья невозможно. Помимо этого, застройщик имеет полное право продать квартиру любому другому лицу, заключив с ним договор купли-продажи.

2. Покупка векселя на сумму новостройки. Одна из разновидностей предварительного договора.

Вексель не включает в себя абсолютно никакой информации касательно объекта недвижимости. Суть такой схемы кроется в необходимости мгновенного получения застройщиком денежных средств, а на основании предварительного договора провернуть это невозможно, поэтому дольщику предлагают заключить договор купли-продажи вексельной бумаги.

Использование такой схемы с векселями представляет собой средство обхода закона об обязательном заключении договора долевого участия. В большинстве случаев срок погашения кредита составляет не менее трех лет.

Учитывая то, что здание строится менее чем за год, а деньги вернуть дольщик сможет только спустя три года, данная схема выгодна именно застройщику.

Помимо этого, в такой ситуации у застройщика нет никаких обязательств по срокам.

Если планируется приобретение векселя, то лучше всего приобретать бумаги со сроком погашения не более одного года.

Порядок расторжения договора долевого участия

Провести процедуру расторжения договора долевого участия можно в нескольких случаях:

1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если же застройщик предвидит увеличение сроков строительства, он должен предупредить об этом дольщика не менее чем за два месяца. В таком случае у дольщика имеется два варианта действий: либо расторгнуть договор, либо согласиться с новыми условиями.

2. Качество сданного в эксплуатацию объекта не соответствует заявленным нормам и проектной документации.

Если обнаруживаются недостатки такого рода, дольщик имеет право потребовать от застройщика либо снижения стоимости договора, либо устранения неисправностей за свой счет.

Претензии касательно качества недвижимости можно предъявлять только во время срока гарантии, указанного в ДДУ. При отказе со стороны застройщика дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение договора долевого участия проводится следующим образом: застройщику отправляется заказное письмо с уведомлением о том, что дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым с момента отправки письма.

После отправки заказного письма застройщик обязан вернуть дольщику в течение 20 календарных дней потраченные средства, причем возвращает он не только уплаченную согласно договору сумму, но и проценты в размере 1-150 ставки рефинансирования ЦБ.

Сроки договора и форс-мажоры

Во время оформления договора долевого участия в строительстве особое внимание стоит уделить срокам, прописанным в договоре. В первую очередь смотрится срок самого ДДУ: он должен действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства.

Еще один важный срок — дата передачи недвижимости от застройщика дольщику. В большинстве случаев в договоре указывается квартал, в течение которого предполагается сдача объекта. Закон такое допускает, однако данный выход не совсем благоприятен для дольщика.

Нередко застройщик включает в договор пункт о том, что несет ответственность за нарушение сроков только в том случае, если имеется его вина, что является прямым нарушением ФЗ-214.

Еще один вариант – значительное расширение списка причин непреодолимой силы. Форс-мажор обычно включает в себя стихийные бедствия, войны, террористические акты.

Нередко в ДДУ к этому пункту относят правительственные акты, низкие сезонные температуры и прочие факторы.

Государственная регистрация договора долевого участия

Государственная регистрация договора долевого участия проводится застройщиком, однако закон не ограничивает дольщика в данном начинании, позволяя ему провести процедуру самостоятельно. В Росреестр необходимо передать следующие документы:

  1. заявление о государственной регистрации договора;
  2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
  3. документы, подтверждающие полномочия сторон совершаемой сделки либо юридического лица, являющегося представителем одной из сторон;
  4. правовые документы;
  5. физическое лицо обязано представить документ, удостоверяющий личность;
  6. юридическое лицо представляет учредительные документы либо их нотариально заверенные копии;
  7. документы на объект договора – проект, характеристика дома или квартиры с указанием его местоположения.

Договор долевого участия в строительстве должен включать в себя следующие пункты:

  1. срок гарантий на строящийся объект;
  2. стоимость договора, сроки и порядок выплаты денежных средств;
  3. сроки сдачи объекта в эксплуатацию дольщику;
  4. характеристики объекта недвижимости, включая проектную документацию и разрешение на сдачу дольщику многоквартирного дома или любого другого объекта недвижимости.

Источник: https://NovoHata.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-kak-ne-dopustit-oshibok

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков.

Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов.

Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет.

Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке.

Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5–0,7 кв.

метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной.

А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра.

На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2–3 метра стабильно.

Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

В договоре должен быть указан примерный срок сдачи — квартал, год, а также срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой, обычно, к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это — на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.

В каком виде сдается квартира?

 Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.

Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает.

В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.).

И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!

Также, в договоре желательно указать тот момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы — если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома.

Учтите, что с этого момента на дольщика перекладывают затраты по коммунальным платежам — не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого, вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти, обычно, уже заложены в цену строительства.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть еще один интересный пункт, который застройщики любят указывать в разделе «Права застройщика».

Его содержание примерно следующее: в случае колебания курса доллара, падения метеорита, нашествия инопланетян у нас повысится стоимость стройматериалов более чем на 20%, то застройщик в праве по собственному усмотрению увеличить сумму договора.

Против таких пунктов следует возражать однозначно, поскольку увеличение на 20% может носить сезонный, стабильный характер (зимой стройматериалы дешевле из-за уменьшающегося спроса). То есть, это не те обстоятельства, к которым можно привязывать увеличение цены договора долевого участия.

Если говорить об увеличении, тогда нужно говорить о среднегодовом, по расчетам Министерства строительства. Это должен быть какой-тоофициальный документ, который свидетельствует о среднегодовом увеличении.

Опять же, бессмысленно на это соглашаться, поскольку мы знаем, что стоимость строительства зависит от цены квадратного метра и от того, насколько грамотно застройщик манипулирует заемными деньгами. Как правило, около 30% чистой прибыли застройщик получает с квартиры.

Соответственно увеличение цены материалов — это маленькая долька в цене квартиры, которая никак не может увеличивать стоимость квадратного метра и должна быть отнесена на риски Застройщика. Зачастую если дольщики не согласны доплачивать, то такие пункты используются как основания для расторжения договора долевого участия. Учитывая, что застройщик заключал с дольщиков договор на стадии строительства, взял деньги, использовал их, вложил в жилье, соответственно, вернуть ту же сумму, которую он взял, ему будет все равно выгоднее потому, что эту квартиру он уже продаст дороже.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

 Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора.

Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам.

В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Читать следующую статью “Как рассчитать налог на имущество физических лиц в 2016 году?”

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

Источник: http://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Оформление договора долевого строительства, основные правила

Что указывать в договоре участия в долевом строительстве?

Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель думает, что если он подписывает договор ДДУ, то ему не о чем беспокоиться, 214 ФЗ надежно защищает его права. Несомненно, сегодня дольщики защищены намного больше, чем раньше, и вряд ли могут наступить обстоятельства, когда участник полностью потеряет свои деньги и лишится оплаченного жилья.

Однако риски все равно остаются. Зачастую застройщики, преследуя свою выгоду и стремясь уйти от ответственности, включают в договор условия, невыгодные для дольщиков.

Поэтому, когда происходит оформление договора долевого строительства, необходимо быть очень внимательным, и каждое его положение подвергать тщательному анализу и сверять с действующим законодательством.

Что обязательно должно присутствовать в договоре

В законе не установлена единая форма ДДУ, а лишь обозначены положения, которые обязательно должны в нем присутствовать. Прежде чем поставить на нем свою подпись, дольщику нужно внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Договор должен содержать следующие условия:

Описание объекта недвижимости. Должны быть подробно описаны все помещения,  входящие в квартиру. Речь идет не только о жилых комнатах, но также должны быть описаны все дополнительные помещения: лоджии, балконы, веранды и т.д.

Должен быть указан их метраж, представлена схема расположения отдельных помещений в данной квартире. Кроме того, необходимо указать, на каком этаже расположено жилье, номер квартиры, из каких материалов изготовлены наружные стены здания и лестничные перекрытия, а также, к какому классу сейсмостойкости они относятся.

Также договор долевого участия должен содержать строительный адрес объекта, и кадастровый номер участка.

Сроки окончания строительства. Должен быть четко указан срок, когда объект будет завершен и передан дольщику. Этот пункт очень важен, поскольку в случае затягивания строительства, участник имеет право требовать с застройщика неустойку, которая будет исчисляться со времени, указанного в договоре.

Цена договора. Необходимо не только указать полную стоимость квартиры, но также способ и порядок внесения денег. Если предполагается вносить сумму по частям, то необходимо четко расписать периоды оплаты. Причем дольщику нужно знать, что при расчете цены за кв.м. лоджий, балконов и веранд применяется понижающий коэффициент.

Гарантийный срок. В договоре должны быть указаны гарантийные обязательства застройщика на передаваемое жилье, которые не могут быть меньше, чем установил законодатель: 5 лет – на строение, 3 года – на коммуникации.

Страховые обязательства. В документе должен быть отражен способ страхования ответственности девелопера. Это может быть банковское поручительство,  договор со страховой компанией или членство в ОВС. Дольщику следует знать, что срок страховки должен быть на два года больше, чем действие ДДУ.

Все перечисленные сведения являются обязательными. Оформить договор, в котором нет хотя бы одного из этих пунктов, невозможно. Он не пройдет регистрацию и будет признан ничтожным.

Какие другие важные сведения должен содержать ДДУ

Помимо обязательных сведений, которые должен содержать договор долевого участия в строительстве, в него также включают и другие важные положения:

Как правило, в самом начале документа представлена информация о строительной компании, прочитав которую дольщик должен получить полное представление о застройщике: его подробный адрес, реквизиты, полное наименование. В этой части также содержатся сведения об участнике.

Необходимо проверить, кто выступает от лица компании. Как правило, только ее руководитель (генеральный директор или директор, если в организации отсутствует должность генерального) имеет право подписи в договоре.

Если ДДУ подписывает по доверенности другой работник, то при разбирательстве в суде, могут возникнуть сложности.

Необходимо включить в документ обязательства, которые стороны берут на себя в рамках действия данного договора.

В отношении девелопера – построить и сдать в положенное время объект, а также передать жилье дольщику. В отношении дольщика – вовремя уплатить указанную в ДДУ сумму.

Также здесь необходимо указать, какая ответственность наступает для каждого в случае не выполнения взятых на себя обязательств.

Желательно, чтобы в документе присутствовал пункт, устанавливающий срок, в течение которого застройщик должен устранить свои недостатки и недочеты, выявленные при подписании приемо-передаточного акта.

Обычно в договор включается пункт о пересмотре его цены, если в результате замеров, проведенных после сдачи объекта, окажется, что площадь квартиры изменилась. Отклонения могут произойти в любую сторону, поэтому данное  условие может, как сыграть в пользу дольщика, так и против него.

При уменьшении площади строительная организация должна будет выплатить компенсацию участнику, а лишние квадратные метры дольщик оплачивает из своего кармана. Поскольку судебная практика применения данного пункта неоднозначна, лучше перед подписанием договора, проконсультироваться с юристом.

Как правильно оформить договор

Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности.

Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно.

Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.

Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.

Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его  сразу, а предварительно показать юристу, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.

Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным.

Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками.

На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.

Что нужно знать дольщику при подписании договора

Каждый застройщик волен разрабатывать свой договор. Единственное правило – чтобы он не противоречил закону и содержал обязательные пункты. Это дает возможность застройщикам манипулировать и включать в него свои условия.

Поэтому совсем неудивительно, что строительные компании при составлении документа используют правило: что не запрещено, значит разрешено, и в договоре появляются условия, выгодные для застройщика, и совершенно невыгодные для дольщиков.

Фантазия застройщиков в этом плане очень изобретательна, они используют любые лазейки закона, чтобы включить в договор «свои пункты». Так, например, по законодательству необходимо оговорить срок сдачи объекта и передачу квартир участникам.

Девелоперы по-своему понимают это требование закона и вместо указания конкретной даты сдачи дома, включают в договор долевого строительства размытую формулировку о сдаче объекта в четвертом квартале.

Тем самым они страхуют себя от не сдачи жилья в положенный срок и, соответственно, от уплаты неустойки дольщикам за просроченное строительство.

Зачастую в документ включаются штрафные санкции в отношении дольщика, если он по своей инициативе решит аннулировать договор.

Дольщик должен знать при заключении договора, что такие условия являются незаконными, и даже, если застройщик возвратил ему деньги с удержанием штрафа, он может это оспорить в суде, который своим решением обяжет строительную организацию полностью вернуть деньги участнику.

Еще несколько условий, которые зачастую присутствуют в ДДУ:

  • возможность увеличения цены договора в связи с изменившимися обстоятельствами, например, в случае удорожания строительных материалов;
  • сокращение установленного законом срока гарантии на недвижимость;
  • ограничения на передачу квартиры по договору уступки другому участнику.

Это далеко неполный перечень незаконных условий, с которыми может столкнуться дольщик при заключении договора долевого участия. Кроме того, некоторые положения могут быть оформлены не в самом документе, а в дополнительном соглашении.

ДДУ, хоть и защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, но  не является панацеей от всех рисков. Подписывая его, нельзя быть на 100 % уверенным, что он не таит в себе подводные камни, незаметные для участников, и ставящие их в невыгодное положение.

Обнаружить спорные пункты договора и предотвратить его подписание на кабальных для дольщика условиях, может только опытный юрист. Общество защиты прав дольщиков проведет тщательный анализ договора, проверит его на соответствие закону и поможет вам не попасться на уловки недобросовестных застройщиков.

Обращайтесь к нам по любым правовым вопросам. Наши координаты вы найдете на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oformlenie-dogovora-dolevogo-stroitelstva-osnovnye-pravila

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.